SABERIMOBILIARIO

Atualizado em 2017 VENDA "AD CORPUS" E "AD MENSURAM T ratada pelo Código Civil de 2002 no artigo 500 e 501 , a venda AD CORPUS E AD MENSURAM são dois tipos de clausulas acessórias na compra e venda que recaem exclusivamente sobre imóveis, definindo ou não a exata metragem dos mesmos .

Uma das cláusulas instituídas em escrituras de doação de imóveis é a cláusula de usufruto, um direito real estabelecido no Código Civil Brasileiro de 2002, Capitulo IV. Tem por objetivo, doar em vida o imóvel e reservar para si o direito de usar e colher os frutos deste imóvel enquanto durar a cláusula de usufruto. Nas doações de imóveis em vida de pais para filhos, evita-se os custos com impostos de transferência sucessória e custas com inventário, advogado, etc. O imóvel é transferido para os filhos, herdeiros legítimos e os pais podem assim estipular a clausula de usufruto garantindo para si os direitos sobre o uso do imóvel. Isto evita que os filhos na posse total do bem doado queiram se desfazer da propriedade deixando os pais a descoberto. A doação com cláusula de usufruto não é exclusividade de pais para filhos podendo qualquer pessoa doar um imóvel a outra e reservar seu direito de uso, respeitando é claro os direitos de herança estabelecidos no código Civil Brasileiro de 2002....

Ao alugar um imóvel as imobiliárias solicitam ao locatário reconhecimento de firma e muitos ficam confusos sem saber o que fazer e a grande maioria nem tem sua assinatura reconhecida. Reconhecer firma nada mais é do que reconhecer a sua assinatura como autêntica e para isso se faz necessário seu registro no tabelionato que você desejar e de preferência um central, de fácil deslocamento visto que muitas vezes você poderá utilizar seus serviços. Dirija-se a um tabelionato e solicite ao atendente que deseja registrar sua assinatura. O atendente pedirá sua identidade copiando seus dados para um cartão que você assinará conforme sua identidade. Este cartão com sua assinatura ficará arquivado no tabelionato e também com a nova tecnologia será digitalizado permitindo assim a conferência via online(nos tabelionatos já informatizados). Esta assinatura é sua firma registrada ou seja sua assinatura arquivada para conferência de autenticidade em documentos. Assim qualquer um pode solicit...

IMISSÃO E EMISSÃO DIFERENÇAS EM RELAÇÃO A IMÓVEIS Entenda a diferença entre  imissão e emissão e pare de confundir os termos em relação a bens imóveis na compra e venda. Pode parecer bobagem, mas muitas pessoas ainda desconhecem a diferença.

ATAS NOTARIAIS UTILIZADAS NAS RELAÇÕES IMOBILIÁRIAS Poucos sabem o que são, para que servem e a maioria sequer sabe de sua existência, porém, as Atas Notariais são de grande importância quando necessitamos fazer provas.

Muito se fala sobre este cartório mas pouco se conhece sobre seu funcionamento. Conceitua-se um cartório extrajudicial de títulos e documentos como o nome já determina, como sendo o lugar onde podemos "guardar" todos os documentos  que desejamos conservar, garantindo assim que estes bens não se percam ou sejam destruídos sem que tenhamos como provar que existiram. Com o registro destes documentos geramos efeitos sobre terceiros, isto é, qualquer pessoa pode solicitar ao cartório uma certidão para verificar a existência do documento. Também é possivel a busca pelo nome da pessoa que o registrou. Algumas pessoas são desastradas por natureza perdendo com facilidade documentos que no futuro podem ser necessários assim como temos que guardar por uma vida toda documentos que um dia talvez possamos usar ou não e assim porque não registra-los para garantir sua existência. é o caso por exemplo de notas promissórias de uma compra de imóvel com pagamento a prazo por longos an...

PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL Sr(a). Proprietário Declaro que visitei o imóvel de sua propriedade sito a (endereço completo, cidade, estado) em (data )e tenho interesse em adquiri-lo pela seguinte proposta: Valor total de aquisição R$ ____________________________ Forma de pagamento ( )á vista ( ) á prazo ( )Financiamento Sinal como entrada ( ) Sim R$ _____________ ( )Não Esta proposta é válida por ____ dias. Data completa __________________________________ PROPONENTE ACEITE Concordo com a proposta acima apresentado pela aquisição do meu imóvel ficando análise de documentação e demais acertos mediante acordo entre as partes. CONTRA PROPOSTA Recuso a proposta acima e proponho: Valor Total do Imóvel R$ ___________ Forma de pagamento ______________ Sinal R$ ______________ Data completa _____________________________ PROPRIETÁRIO Obs: em caso de aceite excluir a contra proposta ou passar um X sobre ela

Qual é a figura de um fiador na locação de imóveis? Prestar fiança a um conhecido que necessita alugar um imóvel e seu locador exige que alguém garanta o pagamento do aluguel até o encerramento do contrato. Mesmo que o Código Civil determine que antes de cobrar do fiador o locador deva acionar judicialmente o locatário que é o responsável principal pela dívida muitos abusos ocorrem por pessoas despreparadas que desconhecendo ou fazendo-se desconhecer a lei, tentam cobrar do fiador antes mesmo de acionar o locatário. Por conta de abusos e da possibilidade de inadimplência do locatário é que hoje está cada vez mais dificil conseguir um fiador. A maioria da população que vive de aluguel não tem condições de arcar com os custos do Seguro Fiança, Fiança Bancária, Título de Capitalização aluguel garantido ou a caução em bens móveis e imóveis. Com toda esta dificuldade muitos recorrem ao que o mercado chama de FIADOR PROFISSIONAL. O conceito de FIADOR PROFISSIONAL diz que é aquela pessoa que...

A aquisição de terrenos contínuos e posterior edificação é facilitada quando a legislação permite junta-los, mas para isso existe legislação especifica e algumas normas a serem cumpridas que busco aqui esclarecer.

Estabelecido através de Lei Municipal, esta deve ser consultada quanto a metragem e área mínima necessária para a autorização de desmembramento de terreno urbano. Conceitua-se como a divisão do terreno em lotes destinados a edificação com o aproveitamento do sistema viário existente desde que não implique em abertura de novas vias ou modificação das já existentes como seu alargamento( Lei nº 6.766/79, em seus § 2º). Não confundir com parcelamento do solo que é o loteamento em que implica abertura de vias de circulação pública ou sua modificação . Todo terreno com metragem estabelecida dentro da Lei Municipal pode ser desmembrado permitindo assim que seja dividido em 2 ou mais lotes cada um com sua escritura e matricula. Não tenho aqui como definir metragem mínima pois cada município tem sua regra especificando-a quanto a metragem minima de testada(frente dos lotes), etc. Como desmembrar um terreno: O proprietário(s) do terreno com ou sem construção  deverá ...

Entenda porque o prazo de tolerância no pagamento do aluguel não é uma obrigação do locador prevista em lei.

MULTA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS A lei de locações estabelece o direito a cobrança de multa na desocupação, mas não determina seu percentual nem a torna obrigatória nos contratos. Para evitar problemas o Código civil de 2002 estabeleceu a proporcionalidade na cobrança e uma atualização  na lei especial em 2019 definiu a questão. 👇👇👇👇👇👇👇👇👇👇👇👇 A lei 8.245 diz o seguinte em seu artigo quarto: Art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)           Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do iní...

Conceitua-se como o conjunto de propriedade em uma edificação que compoem-se de unidades privativas que são os apartamentos e unidade coletivas que são as áreas sociais de uso comum a todos. Juntando ambas temos o Condomínio Edilício e a partir daí uma série de discussões a respeito da nova conceituação. Está estabelecido no artigo 1.331 a 1.358 do Código Civil – Lei n.º 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. Se analisarmos a palavra Condomínio verificamos que a mesma conceitua-se como co-propriedade ou seja mais de um proprietário em comum sob uma mesma coisa. Ao inserirem a palavra Edilício estabeleceram que na coisa em comum devería haver uma parte de uso restrito e exclusivo e a outra de uso comum. A constituição do condomínio Edilíco é sempre acompanhada de unidades imobiliárias individualizadas e discriminadas, ou seja, separa-se a parte comum da parte privativa. Segundo o código civil " institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado na cartóri...

Conforme dispunha a antiga Lei 4.597/64 em seu artigo 4º, a venda de um imóvel com dividas de condomínio só podia ser concretizada mediante a apresentação das dívidas quitadas, ou seja, a venda vinculava-se a prova da quitação de eventuais dívidas do vendedor para com o condomínio. Isso ocorre porque a atual legislação a entrada em vigor do Código Civil atual o vendedor(proprietário) não é mais obrigado a apresentar a quitação ficando a critério do comprador exigir que o vendedor apresente comprovante do sindico declarando estar o imóvel com suas taxas condominiais quitadas. A atual legislação em seu artigo 1.345 deixa claro ser as taxas do imóvel de responsabilidade de quem detém sua propriedade por ser esta taxa uma obrigação que o direito considera "Propter Rem" ou seja "próprio da coisa". Portanto o adquirente de um imóvel com dívidas de condomínio não pode mais alegar não ter a obrigação de pagar os débitos anteriores a compra do imóvel porque com a legislaçã...

Quando falamos de compra e venda de imóveis logo surge a dúvida de quem pagará as despesas relativas ao negócio. São despesas fixas não surgindo qualquer fato que implique em uma nova taxa e são bem claras a quem pertence. Na negociação imobiliária temos a(s) parte(s) vendedora(s) e a(s) parte(s) compradora(s) e como intermediador quando contratado o Corretor de Imóveis ou o Advogado de uma ou ambas as partes. São taxas de responsabilidade do vendedor do imóvel: a comissão do corretor contratado ou advogado; as cópias autenticadas pessoais (RG, CPF, comp. Residência) a documentação do imóvel(escritura, IPTU, Matrícula atualisada e condomínio); certidões negativas e de seu cônjuge. São taxas de responsabilidade do comprador do imóvel: Imposto de transferência(ITBI); certidões negativas e do cônjuge; documentos pessoais iguais aos do vendedor; custas com trasnlado da escritura pública e taxas do tabelionato; registro da escritura no cartório de imóveis; todos as taxas relativas a fina...

Atualizado em 2017 COMO SABER SE EXISTE IMÓVEL EM SEU NOME Uma das principais dúvidas que vejo  na Internet é de pessoas que desconfiam ter algum bem imóvel em seu nome mas não sabem como localizar ou de pessoas que vão financiar um imóvel e são informadas pelo banco que existe um imóvel em sua propriedade, que desconhecem, o que acaba por atrasar todo o processo. Pode ocorrer mesmo que difícil, alguém colocar um imóvel em propriedade de outra pessoa mas é mais provável que seja uma fraude ou um homônimo. Na doação,o cartório solicitaria os dados do donatário para comunica-lo do feito sem a presença dele. No testamento, para ser aberto, os beneficiários tem que ser localizados, no inventario, os herdeiros também devem ser localizados e aqui sim pode ocorrer problemas. Saber se existe algo no seu nome não é tarefa fácil. Não há como emitir uma certidão negativa de propriedade imobiliária nacional  (o eterno cadastro nacional imobiliário) . Cada cidade grande ...

Um tipo de imóvel característico dos americanos o Loft chegou no Brasil como um novo conceito de moradia. Em alguns estados o conceito se difundiu mas no Rio Grande do Sul foi apenas fogo de palha. Conceitua-se Loft como um imóvel com pé direito duplo(altura das paredes aproximadamente de 6 metros), sem divisórias, com todos os ambientes integrados, permitindo divisões por móveis como o balcão que separa a cozinha americana do living mas que permite total integração entre os dois ambientes. É um imóvel ideal para solteiro ou casal sem filhos e totalmente inadequado para quem tem crianças devido inclusive ao risco de quedas. Na foto abaixo pode-se observar o dormitório no mezzanino sem divisórias. Dele se visualiza o andar de baixo. Também é caracterizado por janelões com excelente incidência de luz solar. Aqui chegou estilizado, nos EUA o Loft é criado a partir de qualquer prédio velho que possa ser reformado sem perder a característica da estrutura. Quem assiste a filmes americanos ...

ALUGUEL E O PAGAMENTO EM JUÍZO Em algumas situações pode ocorrer de o locatário tentar efetuar o pagamento do aluguel mais acessórios da locação e não encontrar o locador ou este se recusar a receber. O pagamento deverá ser efetuado de qualquer forma para não ficar inadimplente através da Ação de Consignação do aluguel . Vejamos. 

Quando vamos morar em um imóvel precisamos ligar a luz, a água, o telefone e até a TV a cabo. Estes três serviços são prestados por empresas que por medida de segurança colocam a fatura de pagamento em nome de quem está solicitando. Dizemos assim que as taxas que pagamos de luz, água e telefone pertencem a nós porque está em nosso nome e nós solicitamos o serviço. Em caso de inadimplência as empresas cobrarão do titular da conta. São portanto serviços que solicitamos para poder habitar um imóvel mas que não pertencem a este imóvel e sim a quem vai morar nele e solicitou este serviço. Por conta disso, quando locamos um imóvel devemos apresentar o contrato de locação para que a empresa fature em nosso nome a luz e a água em caso de residência e solicitar o desligamento quando encerramos o contrato. Ambas são taxas pagas para utilização do imóvel e sem elas não teríamos como utiliza-lo. Diferente das taxas acima, temos a cobrança do IPTU(imposto predial e territorial urbano) calculado co...

Muito se fala pouco se entende. O conceito de solo criado passa pelo direito de propriedade e de nesta construir. Esse direito causou ao longo de décadas uma concentração desordenada da população brasileira em franco crescimento obrigando-nos a criar regras que definissem esta expansão populacional e ordenasse as construções principalmente as verticalizadas(edifícios) buscando definir zoneamentos dentro de uma cidade e assim caracterizar o que ali pode ou não ser construído e de que forma, assim como os equipamentos necessários em termos de serviços oferecidos a população. Surgiu assim através da Cosntituição Brasileira de 1988(art.182 e 183) os Planos diretores Municipais obrigatórios para cidades com mais de 20 mil habitantes e responsáveis por ordenar as cidades buscando o desenvolvimento destas de forma ordenada. Não trato aqui da questão lucro imobiliário que muitos criticam na atual expansão imobiliária até porque considero este um direito de quem constrói, ou alguém venderia s...

Entende-se por imóvel desde um terreno limpo, sem qualquer construção sobre ele até uma fazenda com várias casas, isto é, o terreno e tudo que nele for construído. Caracterizado como terreno o imóvel recebe uma matrícula inicial que é o Registro Geral deste terreno quando ele é desmembrado ou loteado.

CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA Pouco se fala a respeito deste assunto que é de importância para quem não entende do ramo imobiliário e precisa tirar uma cópia da matrícula de um imóvel. como a matrícula fica arquivada em um único Cartório de Registro de Imóveis é mais fácil de ser localisada quando se precisa tirar uma cópia. Diferente da escritura pública que pode ser transladada em qualquer tabelionato do país , a matrícula estará sempre em um único lugar para facilitar a consulta visto a importância que tem perante os negócios imobiliários. Por conta disso é estabelecido em lei a área de abrangência de cada Cartório de Registro de Imóveis que pode ser responsável pela guarda das Matrículas de imóveis de um número limitado de bairros ou de região ou zona, facilitando assim a busca. Cabe esclarecer que cada município tem sua divisão territorial estabelecida geralmente em zona e uma zona pode abranger vários bairros. Em cidade pequenas pode ocorrer de existir um cartório somente ou ele est...

Muitos conceituam como qualquer contrato particular de compra e venda em que não é transladada a escritura pública e o registro desta na matricula do imóvel não transferindo assim o bem para o nome do adquirente. O conceito correto deste tipo de contrato é o " acordo particular entre vendedor e comprador de um imóvel financiado em que o vendedor transfere o bem a um terceiro comprador que chamamos de gaveteiro sem o conhecimento e a autorização agente financeiro ." Imóveis adquiridos por financiamento não podem ser vendidos sem a autorização do agente financeiro ou seja, o banco que financiou o imóvel do vendedor. Neste caso o vendedor deveria comunicar o banco solicitando autorização para trasnferir o financiamento para o comprador. Ocorre que este ato implica em refinanciamento e todo o processo de análise novamente para aprovação e isto tem um custo elevado o que afasta sua prática. Com isso opta-se pelo contratos de gaveta. Neste tipo de contrato o imóvel permanece em n...

Para fins de direito Conceitua-se como um contrato em que as partes trocam entre si bens de sua propriedade realizando o mesmo fim que a venda, desde que uma das partes contratante transfira a propriedade da coisa, para que receba da outra parte outra coisa equivalente. Acontece na permuta, duas transferências ou duas transmissões de propriedade ao mesmo tempo,  uma parte se obrigando com a outra. Em resumo é a troca de um bem por outro. Na permuta os bens se equivalem financeiramente o que dispensa o pagamento de saldo em dinheiro. O Código Civil utiliza a palavra "troca" em vez de "permuta" e no artigo 1.164 determina que aplicam-se a troca as disposições referentes a compra e venda. A única diferença é que a forma de pagamento ÚNICA não pode ser em dinheiro para que não seja descaracterizada a troca e passe a ser um contrato de compra e venda. Para fins tributários Conceitua-se como a operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades i...

Muitos são os emails que recebo sobre partilha de bens imóveis e muita confusão ainda se faz a respeito do que é direito dos herdeiros e do que se pode doar a quem bem entender. LEGÍTIMA Cabe esclarecer o que é a "legitima" estabelecida pelo Código Civil Brasileiro. Legítima é a parte da herança destinada no Código Civil aos herdeiros necessários do falecido, isto é, as pessoas com grau de parentesco direto e que devem receber a sua parte na divisão de bens sejam eles móveis ou imóveis. Metade do patrimônio do falecido é destinado a legítima não podendo ser dado destino diferente, independentemente da vontade do falecido. Os herdeiros recebem a legítima na seguinte ordem: os descendentes(filhos, netos); os ascendentes(pais e avós) os cônjuges(em regime de bens que permita). Algumas confusões são feitas com bems imóveis provenientes de falecido que não possui herdeiros. Se o falecido tem bens sejam quais forem e não tem nenhum herdeiro, nem cônjuge, nem pais, nem filhos, nem...

Leio muitas perguntas de internautas em relação a penhora do imóvel por falta de pagamento da cota do condomínio em que localiza-se o imóvel. Muitos alegam não poder o único imóvel em que reside a familia ser penhorado. Há neste caso uma pequena confusão com as Leis. A Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990 estabelece que: "Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei ." Notem que destaquei em vermelho a última parte do parágrafo. Existem casos específicos em que a Lei autoriza a penhora e o não pagamento da cota-condominial é um destes casos especiais assim como não pagamento de pensão alimentícia, garantia do imóvel escrita e assinada á uma dívida(fiança por exemplo) e até dívidas trabalhistas d...

E aja interpretação de Lei para entende-las. Conceitua-se como LOCATÁRIO (também chamado de inquilino) a pessoa que reside temporariamente em um imóvel locado através de contrato de locação sujeito as regras da Lei 8.245 questabelece as regras das Locações de Imóveis. Conceitua-se LOCADOR o proprietário do imóvel que o disponibiliza através de contrato para que o locatário possa residir temporariamente. Conceitua-se como CONDÔMINO  os proprietários ou todos aqueles que, embora não sejam proprietários, tenham direitos aquisitivos sobre a unidade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários - Código Civil- art. 1334". Segundo o Código Civil brasileiro é direito do Condômino votar nas deliberações da Assembléia e não do inquilino/locatário. O mesmo Código civil não preve que o Locatário tenha este direito até porque ele não é perante a lei considerado Condômino pois não possui qualquer relação direta de condominio. Sempre entre o condomínio e o...

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA Conceito Ao contrário do que muitos conceituam, a Escritura Pública de Compra e Venda de imóveis não é um "ato translativo" e sim um documento translativo que comprova a celebração de um contrato bilateral de compra e venda de imóveis e que permite que se providencie a transferência do imóvel oficialmente para o nome do(s) comprador(eres). É obrigatória para todos os contratos celebrados por valor acima de 30 salários mínimos nacional ( Código Civil vigente, artigo 108 ). Como providenciar a escritura publica A competência para o translado é do tabelião que lavra o documento após identificação das partes contratante, da análise dos atos dentro do que dispõe a Lei, da validade do negócio, descrevendo o objeto(imóvel) do contrato e os termos acertados. No livro de notas, o tabelião descreve todos os atos declarados pelas partes. A Escritura Pública de Compra e Venda de imóvel pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de N...