MULTA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Muita confusão se faz em relação a este assunto e muito se discute ainda. A lei de locações estabelece a multa mas não determina seu valor. Para evitar problemas o Código civil de 2002 estabeleceu a proporcionalidade na cobrança da multa. Mesmo assim muitas dúvidas ficaram principalmente quando locatários querem cobra-la do locador o que é errado. A atualização da Lei do Inquilinato em 2009 veio resolver o problema.

Nunca é ruim lembrar que nos casos em que a Lei 8.245 que rege as locações de imóveis for omisso, isto é, não fizer referência, utilizasse o Código Civil Brasileiro atual.

a lei 8.245 diz o seguinte:

Art. 4 º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
        Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Conforme o artigo, o locatário esta autorizado por lei a devolver o imóvel antes do término do prazo determinado pelas partes, desde que indenize o Locador na proporção dos meses que faltarem para o contrato encerrar.

O artigo diz que o locador não poderá reaver o imóvel salvo em situações especiais que não vem ao caso. Aqui ocorre confusão na interpretação pois a multa estabelecida pertence ao locatário e não ao locador. Isto quer dizer que o locador não pode pedir o imóvel durante a vigência usando do direito de pagar ao locatário a multa estabelecida simplesmente porque a lei não permite.

Código Civil

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Perdas e danos resultantes implica bem mais que a multa estipulada. o locador é impedido pela lei de locações de pedir o imóvel salvo em situações especiais e portanto se desobedecer terá que indenizar o locatário e isto inclui todas a despesas que ele tiver com a mudança mais os transtornos decorrentes. Fica claro que multa é uma coisa e indenização é outra bem diferente. Também deixo claro que tem gente que discorda, eu penso assim baseado no que diz ambas as leis.

A Lei de locação esclarece a multa ao locatário mas deixa a duvida quanto ao locador e o código Civil esclarece a dúvida estabelecendo a indenização. É mais utilizado em contratos não residenciais e não regidos pela lei do Inquilinato.

O locatário fica autorizado a encerrar o contrato desde que pague a multa pactuada. Cabe esclarecer que esta multa deve estar prevista em cláusula contratual para que o locatário exerça seu direito de calcula-la, então não se pode simplesmente colocar a cláusula sem determinar o valor da multa sob pena de ter que utilizar o índice oficial do governo no pagamento de impostos federais ou judicialmente estipulada.

Tudo isso visa proteger o locatário que perante o locador geralmente está em desvantagem. É comum neste tipo de contrato certas imposições. O locador impõe contrato de 30 meses e sendo um contrato longo se algo desagrada ao locatário teria que seguir no imóvel por conta das pesadas multas impostas. Com o regramento na legislação protege-se a parte mais frágil.

Normalmente os contrato incluem multas de 3 vezes o valor do aluguel(aluguel não o total do DOC incluindo as taxas). Baseado no valor estabelecido temos o seguinte exemplo:
- Uma pessoa loca um imóvel por prazo de 30 meses sendo o aluguel atual de R$ 400,00 sem as taxas(condomínio e IPTU). quando está a 20 meses no imóvel decide sair sem motivo aparente que a lei lhe proteja. Solicita por escrito com 30 dias de antecedência o encerramento do contrato. Neste, a cláusula determina 3 vezes o valor do aluguel como base da multa(lembro que a lei permite que saia pagando a multa). Temos então que na proporção do código civil a multa deve ser calculada sobre os 10 meses que faltam para encerrar o contrato.

Valor do Aluguel: R$ 400,00
Valor da Multa no contrato: 3 X o valor do aluguel
Prazo do contrato: 30 meses
Prazo utilizado: 20 meses
Prazo que falta para encerrar: 10 meses

Então: 400 x 3 = 1200 (aluguel x 3 vezes seu valor= R$ 1200,00)
1200/30 = 40 (resultado dividido pelo prazo total do contrato)
40 x 10 = 400 (resultado x prazo que falta)
Portanto você pega o valor do aluguel multiplica pelo valor da multa, divide o resultado pelo prazo do contrato e multiplica pelo tempo que falta para acabar o prazo contratual e terem,os o valor da multa. Neste caso o valor seria de R$ 400,00 reais de multa para deixar o imóvel mais os custos com a reforma de entrega e o aluguel e taxas até o definitivo encerramento do contrato de locação(entrega das chaves.
Há casos em que se a multa é irrisória pode-se acordar valor maior ou solicitar judicialmente que o juiz estipule o valor justo.
É isso






Comentários

  1. Olá, e essa Multa pode ser descontada da caução?

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  2. sim, todos os valores de contrato podem ser descontados da caução. Ela cobre, aluguel, IPTU, condomínio, multas, reforma de entrega, luz e água não quitados na saída.
    Abraços

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  3. Olá, fiz um pacote de aluguel que contém aluguel, IPTU e condomínio. O valor da multa é sobre esse valor ou é só sobre o aluguel ( sem condomínio e IPTU). Obrigada

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    1. Olá B&B. A multa incide sobre o valor total pois trata-se de um pacote fechado de valor X. Da mesma forma que o reajuste anual seria sobre o valor X fechado a multa também o é. Se houvesse nesse período do contrato reajuste de condomínio e IPTU não haveria modificação no valor que pagas porque esta dentro desse pacote e só poderia ser alterados e estivesse separado.Se o imposto de renda descobre vem em cima do locador que usa taxas da locação como dedução do imposto.
      Abraços

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  4. Tenho que rescindir meu contrato de aluguel, mas a imobiliária está cobrando os tres alugueis proporcionais mais taxas de multa, essa cobrança das taxas como multa rescisória, é legal? Ou seria o valor proporcional somente de tres alugueis?
    Desde ja obrigada
    Danielle

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    1. Olá A lei 8.245/ artigo 4 determina que a multa é proporcional ao tempo que falta em meses para o contrato acabar e é só o aluguel a abse de calculo da multa não entra as taxas que é ilegal.

      Calculo; aluguel atual x 3 dividido pelo tempo em meses do contrato x o numero de meses que falta para acabar = multa a pagar
      abraços

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  5. Boa tarde! Estou para rescindir um contrato de aluguel, onde consta que a multa compensatória tem por base o valor do aluguél + encargos (sendo assim, esta cobrando iptu e condomínio). A minha dúvida é se ele pode cobrar o condominio e o iptu ou somente o aluguel! E se ele nao puder, como fundamento isso pra ele?

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    1. Oi Fernanda

      No caso da multa sim pode ser determinado o valor da locação mensal incluindo os encargos. Se o contrato diz claramente multa de 3 alugueis mais IPTU e condomínio então some 3 meses de cada divida pelo tempo em meses do contrato e multiplique pelo tempo em meses que falta para o contrato terminar e terá o valor da multa.
      a caução em garantia é que só pode ser 3 meses de aluguel.
      Abraços

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  6. Diante do pagamento da multa, também é exigível o aviso prévio de 30 dias? Ou seja, tenho que pagar a multa proporcional mais o valor de um mês a título de aviso prévio? Obrigado

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    1. Olá. Depende. Se você pede isenção da multa por transferência pelo empregador o aviso de 30 dias é obrigatório ou paga a multa ou se o locador preferir paga um aluguel a mais. Se está entregando com base na clausula que após x meses cumpridos podes desocupar avisando 30 dias antes o locador na ausência do aviso pode cobrar apenas a multa e não te isentar. se estas dentro do prazo determinado e resolveu entregar não há obrigação de comunicar 30 dias antes e pagas a multa + o aluguel até a entrega das chaves. Abraços

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  7. Prezados,

    Boa tarde.

    No meu contrato de locação existe a previsão de que para o calculo da multa por rescisão antecipada:

    "§ 1º - Caso o (a) LOCATÁRIO (A) venha a devolver o imóvel antes do termino da vigência do contrato sujeitar-se-á ao
    pagamento da multa convencional e simplesmente moratória previamente fixada em 3 (três) vezes o valor do aluguel
    mais os encargos devidos, vigentes a data da entrega das chaves."

    Posso judicialmente requerer que a multa seja calculada em cima do valor do aluguel somente?

    att

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    1. Olá, pode ser cobrado aluguel + taxas porém proporcional ao tempo em meses que falta para encerrar o contrato, integral não pode ser cobrado porque a lei não autoriza.
      Abraços

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  8. Nesse caso entra o valor do condomínio?

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  9. Oi Nilton

    Sim, entra condomínio e IPTU, não pode entrar comissão mensal que o locador paga para a a imobiliária. Já temos decisões judiciais legalizando a cobrança.
    Abraços

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  10. Boa tarde,
    Onde encontro as decisões judiciais sobre a cobrança de condominio e IPTU na quebra de contrato?


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  11. Olá, pesquisando na internet com a Tag "cobrança judicial de taxas na locação".
    IPTU e condomínio são de responsabilidade do proprietário pagar e somente ele pode ser cobrado pela prefeitura e condomínio.
    O locatário é responsável pelo pagamento quando POR ESCRITO o contrato de locação transfere para ele a obrigação de pagar mas ele não pode ser cobrado diretamente na justiça pelo síndico e prefeitura porque estas taxas pertencem ao imóvel e só podem ser cobradas judicialmente quem consta como proprietário na matricula imobiliária.
    Na quebra de contrato da locação se consta por escrito a obrigação do inquilino pagar, a decisão é sempre favorável ao locador e se pode cobrar no Juizado Especial que é mais rápido e se de pequeno valor não precisa advogado(até 20 salários mínimos). Basta apresentar o contrato de locação e o histórico da divida com os recibos não quitados.
    Abraços

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  12. Meu contrato irá terminar no dia 31 de maio, mas estou saindo dia 15/04, tenho que pagar o IPTU todo o parcelamento que terminaria em outubro?

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    1. Olá, não não tens que pagar todas as parcelas, o pagamento interrompe na data da entrega das chaves ao locador. Como estás saindo antes do fim do contrato o locador poderá cobrar a multa contratual do tempo que falta para fechar o contrato que são 15 dias. O IPTU, aluguel e condomínio de abril é pago proporcional a 15 dias. Valor de cada um dividido por 30 x 15 = valor a pagar.
      Abraços

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  13. Estou rescindindo um contrato com 14 meses antecipados. O contrato conta que na multa entrarão os encargos (condomínio e IPTU). Porém, paguei o IPTU 2020 em conta única e estou sai no apartamento dia 27 de março. Como paguei em conta única, 2020 não foi feita a proporção dos meses faltantes, apenas não consideraram no cálculo. Ou seja, paguei um valor a mais e a imobiliária não quer descontar essa diferença no valor final da multa. Está correta essa prática?
    Outro ponto: no boleto de aluguel com vencimento em 01/04, paguei o aluguel referente a março e o condomínio referente a abril. Entreguei as chaves dia 27/03. Não seria o correto esse valor ser descontado e apenas aplicarem a proporcao deste mês?
    Obrigada

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    1. Oi Keli, se pagou o IPTU a vista e saiu em março, retira-se 3 parcelas de janeiro a março e é o valor da parcela mensal que é utilizado. Não pode o valor integral ser usado no calculo da multa.
      O calculo é aluguel + uma parcela do iptu+ um cota mensal do condomínio x 3 dividido pelo tempo do contrato em meses x os meses que faltam para encerrar = multa.
      O condomínio de abril e IPTU não pode ser pago pois você já tinha entregue as chaves. Procure um advogado e acione o locador se a imobiliária não voltar atrás.
      abraços

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    2. Muito obrigada pela resposta, ajudou bastante!

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  14. Este comentário foi removido pelo autor.

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  15. OLÁ, boa noite! tudo bom?
    Por favor na devolução antecipada de um contrato, no qual consta que a multa será de 3 alugueis atuais incidindo inteiramente independente do tempo de locação, o correto seria o pagamento integral ou proporcional do valor da multa? O correto não é prevalecer o disposto no artigo 4º da lei de locação. Além, se no contrato constar que o valor a ser paga mediante depósito é de X (aluguel + locação) e X diretamente a ser pago diretamente para administradora em decorrencia de condomínio, a multa deverá considerar somente o valor do aluguel, aluguel + IPTU, ou aluguel + IPTU + condomínio? Obrigada.

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    1. Olá. A lei do Inquilinato 8.245/91 determina que a multa seja paga proporcional conforme o artigo 8 esclarece. É nula qualquer clausula contratual que tente ilidir a lei ou seja, que determine algo que a lei impõe que seja cumprido e portanto se a clausula diz que o pagamento é integral não precisa cumpri-la porque esta clausula é nula. Isso não te isenta de cumprir a lei e deves pagar proporcional. Se o locador não quiser receber procure um banco e faça um deposito consignado em nome do locador ou procure um advogado para depositar em juízo este pagamento e as chaves se for preciso. A multa pode determinar aluguel + taxas de condomínio e IPTU= nesse caso some aluguel + condomínio + IPTU e multiplique por 3 divida pelo tempo de contrato e multiplique pelo numero de meses que falta para o contrato encerrar. o pagamento é total para a imobiliária pois é uma multa e portanto o recibo é único e deve constar que se trata de recebimento de multa contratual. Informe a imobiliária da ilegalidade que a mesma está cometendo pois como profissional do ramo tem o dever de conhecer e cumprir a lei. Se insistirem denuncie a mesma ao CRECI estadual e procure um advogado e deposite tudo em juízo.
      A vistoria final deve ser feita juntamente com você.
      Abraços

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    2. Mto mto mto obrigada pela resposta. Quanto a proporcionalidade entendido. Quanto a multa, não estou concordando com o que é cobrado com a soma dos três valores, pq a Clausula fala que o valores da multa será de 3 aluguéis vigentes na época da infração. E pelo menos o valor do condomínio está dissociado do valor da aluguel

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    3. A clausula é legal, o valor da multa é sempre o valor do aluguel atualizado, não precisa nem constar na clausula, já é pacificado pelos tribunais que a multa implica no valor do aluguel da base de cálculo atualizado. Se você locou por 1 mil e na desocupação o aluguel estava 1200 este último valor é o será base de calculo. quanto a condomínio é IPTU se não constar em cláusula que incorpora a multa não pode ser cobrado.
      Abraços

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    4. muito obrigada! me ajudou demais!

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    5. Disponha no que puder auxiliar.

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