MULTA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Muita confusão se faz em relação a este assunto e muito se discute ainda. A lei de locações estabelece a multa mas não determina seu valor. Para evitar problemas o Código civil de 2002 estabeleceu a proporcionalidade na cobrança da multa. Mesmo assim muitas dúvidas ficaram principalmente quando locatários querem cobra-la do locador o que é errado. A atualização da Lei do Inquilinato em 2009 veio resolver o problema.

Nunca é ruim lembrar que nos casos em que a Lei 8.245 que rege as locações de imóveis for omisso, isto é, não fizer referência, utilizasse o Código Civil Brasileiro atual.

a lei 8.245 diz o seguinte:

Art. 4 º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
        Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Conforme o artigo, o locatário esta autorizado por lei a devolver o imóvel antes do término do prazo determinado pelas partes, desde que indenize o Locador na proporção dos meses que faltarem para o contrato encerrar.

O artigo diz que o locador não poderá reaver o imóvel salvo em situações especiais que não vem ao caso. Aqui ocorre confusão na interpretação pois a multa estabelecida pertence ao locatário e não ao locador. Isto quer dizer que o locador não pode pedir o imóvel durante a vigência usando do direito de pagar ao locatário a multa estabelecida simplesmente porque a lei não permite.

Código Civil

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Perdas e danos resultantes implica bem mais que a multa estipulada. o locador é impedido pela lei de locações de pedir o imóvel salvo em situações especiais e portanto se desobedecer terá que indenizar o locatário e isto inclui todas a despesas que ele tiver com a mudança mais os transtornos decorrentes. Fica claro que multa é uma coisa e indenização é outra bem diferente. Também deixo claro que tem gente que discorda, eu penso assim baseado no que diz ambas as leis.

A Lei de locação esclarece a multa ao locatário mas deixa a duvida quanto ao locador e o código Civil esclarece a dúvida estabelecendo a indenização. É mais utilizado em contratos não residenciais e não regidos pela lei do Inquilinato.

O locatário fica autorizado a encerrar o contrato desde que pague a multa pactuada. Cabe esclarecer que esta multa deve estar prevista em cláusula contratual para que o locatário exerça seu direito de calcula-la, então não se pode simplesmente colocar a cláusula sem determinar o valor da multa sob pena de ter que utilizar o índice oficial do governo no pagamento de impostos federais ou judicialmente estipulada.

Tudo isso visa proteger o locatário que perante o locador geralmente está em desvantagem. É comum neste tipo de contrato certas imposições. O locador impõe contrato de 30 meses e sendo um contrato longo se algo desagrada ao locatário teria que seguir no imóvel por conta das pesadas multas impostas. Com o regramento na legislação protege-se a parte mais frágil.

Normalmente os contrato incluem multas de 3 vezes o valor do aluguel(aluguel não o total do DOC incluindo as taxas). Baseado no valor estabelecido temos o seguinte exemplo:
- Uma pessoa loca um imóvel por prazo de 30 meses sendo o aluguel atual de R$ 400,00 sem as taxas(condomínio e IPTU). quando está a 20 meses no imóvel decide sair sem motivo aparente que a lei lhe proteja. Solicita por escrito com 30 dias de antecedência o encerramento do contrato. Neste, a cláusula determina 3 vezes o valor do aluguel como base da multa(lembro que a lei permite que saia pagando a multa). Temos então que na proporção do código civil a multa deve ser calculada sobre os 10 meses que faltam para encerrar o contrato.

Valor do Aluguel: R$ 400,00
Valor da Multa no contrato: 3 X o valor do aluguel
Prazo do contrato: 30 meses
Prazo utilizado: 20 meses
Prazo que falta para encerrar: 10 meses

Então: 400 x 3 = 1200 (aluguel x 3 vezes seu valor= R$ 1200,00)
1200/30 = 40 (resultado dividido pelo prazo total do contrato)
40 x 10 = 400 (resultado x prazo que falta)
Portanto você pega o valor do aluguel multiplica pelo valor da multa, divide o resultado pelo prazo do contrato e multiplica pelo tempo que falta para acabar o prazo contratual e terem,os o valor da multa. Neste caso o valor seria de R$ 400,00 reais de multa para deixar o imóvel mais os custos com a reforma de entrega e o aluguel e taxas até o definitivo encerramento do contrato de locação(entrega das chaves.
Há casos em que se a multa é irrisória pode-se acordar valor maior ou solicitar judicialmente que o juiz estipule o valor justo.
É isso






Comentários

Unknown disse…
Olá, e essa Multa pode ser descontada da caução?
Maria Angela disse…
sim, todos os valores de contrato podem ser descontados da caução. Ela cobre, aluguel, IPTU, condomínio, multas, reforma de entrega, luz e água não quitados na saída.
Abraços
B&B disse…
Olá, fiz um pacote de aluguel que contém aluguel, IPTU e condomínio. O valor da multa é sobre esse valor ou é só sobre o aluguel ( sem condomínio e IPTU). Obrigada
Maria Angela disse…
Olá B&B. A multa incide sobre o valor total pois trata-se de um pacote fechado de valor X. Da mesma forma que o reajuste anual seria sobre o valor X fechado a multa também o é. Se houvesse nesse período do contrato reajuste de condomínio e IPTU não haveria modificação no valor que pagas porque esta dentro desse pacote e só poderia ser alterados e estivesse separado.Se o imposto de renda descobre vem em cima do locador que usa taxas da locação como dedução do imposto.
Abraços
Anônimo disse…
Tenho que rescindir meu contrato de aluguel, mas a imobiliária está cobrando os tres alugueis proporcionais mais taxas de multa, essa cobrança das taxas como multa rescisória, é legal? Ou seria o valor proporcional somente de tres alugueis?
Desde ja obrigada
Danielle
Maria Angela disse…
Olá A lei 8.245/ artigo 4 determina que a multa é proporcional ao tempo que falta em meses para o contrato acabar e é só o aluguel a abse de calculo da multa não entra as taxas que é ilegal.

Calculo; aluguel atual x 3 dividido pelo tempo em meses do contrato x o numero de meses que falta para acabar = multa a pagar
abraços
Fernanda disse…
Boa tarde! Estou para rescindir um contrato de aluguel, onde consta que a multa compensatória tem por base o valor do aluguél + encargos (sendo assim, esta cobrando iptu e condomínio). A minha dúvida é se ele pode cobrar o condominio e o iptu ou somente o aluguel! E se ele nao puder, como fundamento isso pra ele?
Maria Angela disse…
Oi Fernanda

No caso da multa sim pode ser determinado o valor da locação mensal incluindo os encargos. Se o contrato diz claramente multa de 3 alugueis mais IPTU e condomínio então some 3 meses de cada divida pelo tempo em meses do contrato e multiplique pelo tempo em meses que falta para o contrato terminar e terá o valor da multa.
a caução em garantia é que só pode ser 3 meses de aluguel.
Abraços
* disse…
Diante do pagamento da multa, também é exigível o aviso prévio de 30 dias? Ou seja, tenho que pagar a multa proporcional mais o valor de um mês a título de aviso prévio? Obrigado
Maria Angela disse…
Olá. Depende. Se você pede isenção da multa por transferência pelo empregador o aviso de 30 dias é obrigatório ou paga a multa ou se o locador preferir paga um aluguel a mais. Se está entregando com base na clausula que após x meses cumpridos podes desocupar avisando 30 dias antes o locador na ausência do aviso pode cobrar apenas a multa e não te isentar. se estas dentro do prazo determinado e resolveu entregar não há obrigação de comunicar 30 dias antes e pagas a multa + o aluguel até a entrega das chaves. Abraços
Unknown disse…
Prezados,

Boa tarde.

No meu contrato de locação existe a previsão de que para o calculo da multa por rescisão antecipada:

"§ 1º - Caso o (a) LOCATÁRIO (A) venha a devolver o imóvel antes do termino da vigência do contrato sujeitar-se-á ao
pagamento da multa convencional e simplesmente moratória previamente fixada em 3 (três) vezes o valor do aluguel
mais os encargos devidos, vigentes a data da entrega das chaves."

Posso judicialmente requerer que a multa seja calculada em cima do valor do aluguel somente?

att
Maria Angela disse…
Olá, pode ser cobrado aluguel + taxas porém proporcional ao tempo em meses que falta para encerrar o contrato, integral não pode ser cobrado porque a lei não autoriza.
Abraços

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