LEI 12.112/09 - ARTIGO 4º

Imagem ilustrativa de um livro aberto sobre uma mesa com um óculos de grau aberto sobre este livro onde se pesquisa o artigo 4 da lei 12.112/09

LEI 12.112/09 - ARTIGO 4º

Raras vezes a legislação inquinaria foi modificado, mas em 2019 ocorreram mudança em alguns artigos para melhorar o entendimento de questões polêmicas. Vamos a análise.

"Art. 4º  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."

Este artigo não alterou nada em relação ao artigo que já existia, apenas o legislador buscou torna-lo mais claro em relação a redação do mesmo porque alguns proprietários de imóveis se recusavam a cumprir a proporcionalidade alegando confusão. Cobravam a multa integral equivocadamente. Com a alteração na lei, resolve-se a questão e os locatários passam a pagar a multa incidindo sobre o tempo que faltar para o contrato ser encerrado.

Vejamos um exemplo:
 
          Se o inquilino assinar um contrato de 30 meses(ou qualquer outro prazo) e desejar entregar o imóvel aos 16 meses, ficarão faltando 14 meses para encerrar. É sobre estes 14 meses que a multa será cobrada e não sobre os 30 meses. Não seria justo cobrar multa sobre os meses que o inquilino residiu no imóvel e pagou o aluguel, justa remuneração ao proprietário pelo uso do imóvel de propriedade dele.

No contrato de locação escrito deve ser incluso uma cláusula sobre esta multa.
Convenciona-se estabelecer 03 aluguéis no máximo, sem as taxas ou com as taxas(livre escolha).  Se o inquilino sair faltando 14 meses o seguinte cálculo deverá ser feito:

👉O valor do aluguel sem as taxas multiplicado por 03(valor de 03 aluguéis).
👉O resultado da multiplicação acima deve ser dividido por 30 meses que é o prazo do contrato.
👉O resultado da divisão acima deve ser multiplicado por 14 que são os meses que faltam.
👉O resultado da multiplicação acima deve ser o valor a pagar de multa
 
💥Exemplo em cálculo de multa de desocupação de imóvel, aluguel de R$500,00
 
500 x 03 = R$1.500,00
R$ 1.500,00/30 = R$ 50,00
R$ 50,00 x 14 = R$ 700,00 
 
Os parágrafos do artigo não sofreram modificação. Permanece sendo permitido ao inquilino se isentar da multa se a devolução do imóvel ocorrer por conta do empregador exigir mudança de cidade. Neste caso, deverá fornecer declaração ao proprietário do imóvel com firma reconhecida onde confirma que o funcionário irá trabalhar pela empresa em outra cidade, endereço de transferência e dados da empresa. Nessa situação específica é obrigatório o aviso de 30 dias.
 
📣Muita gente entende que o proprietário do imóvel pode se beneficiar dessa multa.  Torno a repetir que o único beneficiário é o inquilino. 
 
A multa só pode ser cobrada se estiver estabelecida no contrato de locação escrito com prazo determinado. Não existe multa em contrato verbal, por ser prazo indeterminado, mas fica o locatário obrigado ao aviso de 30 dias remunerado. Muitos não fazem contrato e depois pensam que o mesmo não existe porém, existe sim. São considerados pela Lei como Verbais ou seja, "de boca". A prova deste tipo de contrato se faz mediante os recibos de aluguéis assinados. No contrato verbal acordos "de boca" não tem valor perante a lei por isso a importância de se fazer o contrato escrito e colocar no papel assinado tudo que é negociado.

FonteLegislação

Comentários

  1. Boa Tarde
    Estou com algumas duvidas, por gentileza me de uma luz.
    Aluguei meu apt com caução, contarto de 30 meses. No contrato não tem data minina para eu sair. Eu ouvi falar que tem uma lei que me desobriga a pagar essa multa apos 12 meses. É verdade? Se sim como faço?
    Grato desde ja pela atenção.

    Leandro Miranda

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  2. Oi, não existe esta lei que obriga a deixar desocupar sem multa aos 12 meses ou depois.
    Isso é uma cláusula que proprietários e imobiliárias colocavam nos contratos na época da entrada em vigor do Código Civil de 2002 para evitar discussões judiciais porque o Código estabelecia que todos os contratos deviam ter prazo de 12 meses porém a lei do inquilinato que não foi revogada permitia a livre negociação de prazos.
    Portanto esta cláusula é uma cláusula de acordo e se não consta no teu contrato saindo antes dos 3o meses paga multa proporcional ao tempo que faltar e só é válida para o inquilino visto que a lei não concede este direito de desocupar antes e pagar multa ao locador.
    abraços

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  3. Tinha um contrato de aluguel de 2,5 anos e terminou em julho, quiz renovar o aluguel mas a imobiliária não me deu um outro contrato e nem sei qual prazo de aluguel da prorrogação do mesmo. O contrato antigo está valendo ainda? Se eu sair daqui a 1 ano tenho que pagar alguma multa?

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  4. Oi, teu contrato tinha prazo de 30 meses e continua em vigor pelos mesmos termos do contrato inicial. A única coisa que modifica é o prazo que passa a ser indeterminado por força da lei do Inquilinato.
    Nos contratos de 30 meses, quando este se encerra as partes tem 30 dias para se manifestarem se desejam ou não fazer novo contrato ou renovar este com novo prazo. Se ninguém se manifesta após 30 dias do vencimento o contrato se renova automaticamente valendo as mesmas cláusulas com exceção da do prazo que passa a vigorar por tempo indeterminado.
    No prazo indeterminado qualquer das partes pode encerra-lo a qualquer momento bastando que avise a outra por escrito 30 dias antes da saída do imóvel. não ha qualquer multa a pagar apenas alugueis e taxas até a entrega das chaves.
    Portanto na omissão da imobiliária significa que o locador optou por renovação automatica.
    A vantagem é que você deixa o imóvel quando quiser sem precisar pagar multa. A desvantagem é que vocÇe fica vulnerável as exigências do locador pois como ele também pode pedir o imóvel ele pode usar isso para aumentar o aluguel de acordo com o mercado em vez de aplicar o reajuste anual. a maioria dos locadores deixa neste prazo indeterminado.
    abraços

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  5. Boa Tarde...
    estou com uma grande duvida, estou alugando um apartamento e no meu contrato fiz pelo prazo de 24 meses e deixei um caução de 6 alugueies para ser entregue no fim do contrato... ele tem validade por ser esse periodo e esse aução tem que ser reajustado conforme a lei?
    pois estou vendo todos falando que contrato residencial é de 30 meses...

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  6. É permitido estabelecer qualquer prazo só que contratos com prazo menor que 30 meses renovam-se automaticamente ao seu término e somente nos casos que o artigo 47 da lei 8.245/91 estabelece é que você poderá retomar o imóvel. Significa que você não pode pedir o imóvel no final do contrato. Já nos contratos de 30 meses(art 46) terminado o prazo você retoma o imóvel sem problema algum.
    quanto a caução em dinheiro a mesma lei somente permite a caução de 03 vezes o valor do aluguel(sem as taxas) então devolva o valor cobrado a mais. A lei também determina que seja depositado em poupança pública e no final do contrato devolvido ao inquilino com os rendimentos(ele age como reajuste do contrato). Se você não depositar em poupança deverá ao final devolver com os rendimentos da mesma forma. A Caução não sofre reajuste até porque já é reajustada mensalmente pelo indice da poupança.
    abraços

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  7. Olá Boa Noite.

    Tenho um contrato de aluguel dividido com uma pessoa. Minha filha teve que retornar para o interior e por esta razão a sua colega ficou usufruindo sozinha do apartamento. Ainda assim, para não deixar minha amiga na mão, continuei pagando a parte que me cabia de R$ 870,00 mensais, por quatro meses. Liguei pra ela para dizer que não dava mais pra continuar pagando, pois tinha dado um prazo de 4 meses pra ela procurar outra pessoa, ela me falou que no CONTRATO DE ALUGUEL, tem um clausula que prever que em caso de rescisão o locatário, tem que pagar todos os alugeuis a vencer. Ou seja, falta 13 meses para acabar o contrato, pelo que ele tá me dizendo, pelo que está no contrato tenho que pagar treze parcelas. FICA A PERGUNTA: É correto eu ter que pagar como MULTA, todos os meses que ainda faltam para o encerramento do contrato?.........Gabriela da Hora e Fábio Oliveira

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  8. Olá tenho um contrato de 30 meses e quero me mudar ja entendi sobre a multa que tenho que pagar só queria saber se o calção que eu dei se vou receber de volta...Gabriel Rosa

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    1. Oi Gabriela, sim vais receber de volta ou podes acordar descontar da multa e valores finais e completar o que faltar ou o locador te devolver se houver sobra, tudo por escrito e assinado.
      abraços

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  9. Moro em republica estudantil, e o responsável pela casa fez um contrato de 30 meses, em 12 meses fica estabelecido que se pode sair do imóvel sem pagar multa. Entretanto já faz 14 meses que estamos no imóvel. Se sairmos agora, somos obrigados a pagar a multa? Visto que então o responsável não assinou nem renovou nenhum contrato! Me ajudem por favor!!!

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  10. Bom dia... Fiz um contrato com a imobiliária para administrar meu imóvel. Fiz em 2003 para 30 meses e após indeterminado. Atualmente o imóvel está locado e quero rescindir o contrato com a administradora. Essa atual locação começou no dia 19.04.2013 e encerra no dia 18.04.2018. A administradora (contrato) pede 10% referente ao todo aluguel devido desde a data da notificação para rescisão (30.06.2015 até o fim da locação 18.04.2018, cobrando total de 23.419,20. Não estou entendo esse valor. Se alguem puder me ajudar com esse calculo. Agradeço.

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    1. Olá. O contrato de 30 meses que depois se transformou em indeterminado é o de administração imobiliária certo, não o de locação do imóvel. Na locação temos o contrato de intermediação e administração imobiliária que é o que você assina com a imobiliária para ela te representar. Este contrato determina a multa a ser paga se você retirar o imóvel da imobiliária durante o contrato sendo que o imóvel esteja locado.

      Em geral o contrato determina que enquanto durar a locação se você retirar o imóvel da imobiliária pagará multa sobre os alugueis faltantes mas para isso o contrato de locação do imóvel tem que ter prazo determinado. Se foi feito locação até abril de 2018 faltam 21 meses para terminar o contrato de locação então some 21 meses de aluguel e calcule 10%, esta é a multa. Para lhe cobrarem essa multa deve estar previsto no contrato que assinou com a imobiliária ou então podes contestar porque a imobiliária não pode arbitrar a multa livremente. Verifique o que diz o contrato.
      abraços

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  11. Olá, boa tarde!
    Tenho um contrato de 30 meses, porém consegui um emprego e vou morar nos Estados Unidos. Estou no imóvel a 1 ano e vou sair daqui a 1 mês. A própria agência que me contratou vai pagar minha moradia e passagem.
    Eu preciso pagar a multa nesse caso?
    Eu não estou indo para conseguir emprego, eu já consegui.
    Desde já, obrigada!

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    1. A multa é devida, só estaria isento se trabalhando aqui, teu empregador te transferisse para lá. Abç

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  12. Boa tarde, queria saber como faço o calculo para saber quanto tenho que pagar por conta da decisão de contrato

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    1. Oi Marlon Pinheiro da Silva

      Verifique no cotnrato o valor da multa, se for 3 alugueis multiplique somente o valor atual do aluguel por 3, divida pelo tempo do contrato em meses e multiplique pelos meses que faltam para fechar o tempo de contrato.

      Por exemplo um aluguel de 1 mil reais pelo prazo de 30 meses e desocupar no mês 20, temos 1 mi x 3 = 3 mil /30 meses x 10 meses que faltam = 1 mil a apagar de multa mais o aluguel do mês de desocupaçãoi e taxas.

      abraços

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    2. Muito obrigado pelas informações serão de grande utilidade.



      Abraços

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  13. Olá boa tarde, tenho aqui uma dúvida aluguei um salão comercial a 2 anos atrás vai vencer o contrato de locação comercial agora 01/02/2017.....minha dúvida é pra renovar novamente tenho que providenciar todas papeladas e assinaturas novamente ....e posso aplicar também a lei da rescisão de contrato novamente assim como da 1º vez???

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    1. Oi Lutty

      Se o inquilino é o mesmo e paga em dia apenas renove o prazo e valor do contrato através de um aditivo, podes pedir apenas a confirmação do fiador se houver com nova documentação e este deve assinar.

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  14. Ola boa tarde . Tenho um contrato de locação de 12 meses , o qual pago 750,00 . gostaria de sair do imovel ja paguei 8 meses , e a locadora quer me cobrar 2 meses de aluguel mais a caução(de 1 mes que dei no inicio) como multa recisoria . Isto está correto? como devo proceder ?

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    1. Olá. Isso é ilegal, a multa é proporcional ao tempo que falta e já cumpriste mais de 50% do contrato.

      R$ 750,00 x 3 = R$ 2.250,00/ 12 meses = R$ 187,50 x 2 meses =R$ 375,00 é a multa a pagar mais o aluguel e taxas do mês de desocupação + reforma de entrega se tiver e não fizeres a pintura do imóvel. a caução é descontada do total devido ou devolvida após ser pago. Se ela não aceitar informe que irá depositar os valores da multa em juízo e decidir na justiça quem tem razão.
      Abraços

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  15. Gostaria de uma orientação,se locar um imóvel por contrato de 30 meses, e no 5 mês verificar que as paredes tem umidade a qual está estragando os móveis; pergunto:
    Posso rescindir o contrato sem pagar a multa sobre o tempo que resta para terminar o contrato?
    Desde já agradeço

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    1. Oi Silvio.
      Se o mofo é proveniente de problema estrutural do imóvel então você pode alegar que o mesmo não tem condições de servir ao uso que se destina e solicitar a isenção da multa para desocupar. A maioria dos locadores não aceita e a questão se resolve na justiça. Casas que não possuem isolamento na base do piso acabam por absorver a umidade do solo onde as paredes começam a mofar debaixo para cima. O mesmo ocorre com telhado que provoca infiltrações. É um problema de difícil controle e que impede o uso do imóvel.
      Já, imóveis que sofrem ação do tempo é diferente. É o caso dos apartamentos que não pegam sol porque sua posição é voltada por exemplo para o lado sul. Se você é uma pessoa que passa o dia fora de casa e deixa o imóvel totalmente fechado sem ventilação e luz, provavelmente vai ter sempre este tipo de problema. Imóveis localizados em cidades com características de umidade constante também. A manutenção e limpeza será obrigatória semanalmente para manter o imóvel livre do problema e o locador poderá não te dar isenção.
      do ponto de vista da justiça, é assim que ações judiciais recentes tem decidido e confirmado nos recursos. Quanto mais tempo ficas no imóvel, menos chance terá de alegar que o mesmo é inabitável. O que te recomendo sempre é que chame um profissional qualificado para avaliar o problema e te dar um laudo técnico. Além de servir de base para negociar com o locador, será válido para discussão judicial.
      Abraços

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