LOCADOR DEVE MANTER A FORMA E DESTINO DO IMÓVEL DURANTE A LOCAÇÃO

Como locatário, você já passou por uma situação de chegar em casa e descobrir que na sua ausência, o locador entrou no terreno para realizar alguma alteração ou benfeitorias, sem o seu consentimento? E você locador, sabe que somente pode acessar o imóvel locado em caso de urgência ou consentimento do seu locatário? Vamos entender essa questão?

📍Como se qualifica a posse direta e indireta na locação do imóvel

O contrato de locação objetiva ao locatário ocupá-lo para sua moradia e da família, fazendo do endereço do imóvel o seu domicílio. Obtém por contrato a posse direta do imóvel, sem ter nenhum direito ao seu domínio (propriedade).

O proprietário locador, no que lhe concerne, detém a posse direta antes de alugar. Com a assinatura do contrato mantém o domínio (propriedade) porém, transfere a posse direta ao locatário, detendo a posse indireta.

Ambos são possuidores do imóvel e podem defender a posse contra terceiros, em conjunto ou em separado. O locador, com previsão legal, deve garantir o uso pacífico do imóvel. Não pode este, interferir ou permitir interferência no uso do imóvel pelo locatário. Se for interessante ler sobre "turbação de posse na locação" tenho artigo aqui no site, clicando no link em azul.

📍O que significa a forma e destino do imóvel na locação

É uma das obrigações do locador e que este não pode infringir por estar prevista no artigo 22 da Lei 8.245/91 em seu parágrafo III. Determina que durante o contrato de locação o imóvel não poderá sofrer qualquer tipo de modificação. 

Em relação à forma do imóvel, o legislador se refere a toda reforma que aumente, diminua, subtraia ou modifique partes, ou o todo do imóvel e que não sejam obrigatórias. A maneira como foi alugado deverá ser mantida, exceto se estiver obrigado a fazê-la por notificação pública ou de comum acordo com o locatário. Quando houver comum acordo ou consentimento do locatário, deverá ser por escrito e assinado para que o locador se proteja de uma possível negativa no futuro.

👉Algumas situações que modificam a forma do imóvel alugado.

✅ retirada sem autorização de uma divisória da parte interna do imóvel;

✅ construção no terreno sem consentimento do locatário para realizar obras;

✅retirada do aparelho de ar condicionado quando alugado o imóvel com o mesmo em funcionamento fazendo parte da locação;

✅substituição de qualquer equipamento, móvel ou esquadrias no imóvel alugado sem consentimento do locatário;

✅ Inserir uma decoração no imóvel ou armazenar objetos pessoais, móveis, equipamentos.

Uma vez alugado para uso exclusivo do contratante, assim deverá ser mantido, resguardando a privacidade do locatário que o utiliza como seu domicílio. 

O contrato de locação permite que as partes acordem sobre a utilização do imóvel, excluindo partes deste da locação e permitindo o uso pelo locador. Como exemplo temos, uma casa na parte da frente do terreno com garagem lateral e uma edícula nos fundos, separada por um muro com portão que não interessa ao locatário. O locador poderá alugar o imóvel excluindo a edícula, ter a chave de acesso ao terreno. Cláusula contratual informará as condições de uso, o que será guardado e a resposanbilidade que é integralmente do locador. Estando no mesmo terreno, não poderá fazer obras e benfeitorias sem estar acordado com o locatário.

📍Quanto a destinação do imóvel alugado e sua modificação

Sem muito mistério, se você alugar um imóvel para residência, não pode o locador querer utilizar uma parte do imóvel para instalar, por exemplo, um escritório. Citando outro exemplo, o locatário sai para viajar de férias e quando retorna tem um carrinho de venda de lanches no pátio lateral do imóvel (acreditem, já tive uma situação igual). Essa questão é mais difícil de ocorrer visto que o imóvel é qualificado na prefeitura como residencial, não residencial e misto. O imposto municipal modifica conforme a destinação.

Há situações em que uma casa de dois andares é separada de fato, mas não na documentação. No térreo uma locação residencial e no andar superior uma locação não residencial. Imaginemos um grupo de 4 costureiras alugando o imóvel com suas máquinas de costura, algumas que trepidam o chão. Portanto, uma vez determinado para que fins será utilizado o imóvel locado, não poderá ser modificado unilateralmente pelo locador. 

Há situações em que o locador tem o direito de acessar o imóvel e não pode ser negado pelo locatário. 

👉Nos casos de urgência como incêndio, inundação. 

👉Nas situações em que recebeu de órgão público, notificação para realização de obras urgentes. Um exemplo é, denúncia de um muro construído sem autorização, que deve ser demolido. A saber, se o conserto ou obra durar mais de 10 dias, o locatário terá direito a desconto do aluguel. Se mais de 30 dias poderá rescindir o contrato sem ônus.

Concluindo, manter a forma e destino do imóvel é obrigação do locador e vedado ao locatário qualquer tipo de modificação no imóvel ou uso além do estabelecido. Se o contrato for omisso, aplica-se a lei, na prática, aquilo que se vê e que uma ata notarial poderá comprovar.

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Fonte: Lei do Inquilinato comentada - Sylvio Capanema de Souza