QUAIS OS EFEITOS DA EXONERAÇÃO DA FIANÇA E QUANDO ELA É POSSÍVEL.

Em que situações o Fiador pode notificar o locador de que está se exonerando da fiança e a partir de que momento ela passa a valer, bem como seus efeitos. Vejamos. 

📃A fiança como garantia na locação de imóveis

A mais escolhida das garantias contratuais, a fiança (artigo 37, II, Lei 8.245/91) ainda é muito utilizada, mesmo com as novas formas de garantir um contrato de locação de imóvel. Quando a pessoa física garante o contrato, o faz gratuitamente. Isso faz muita diferença para uma parcela da população que não dispõe dos recursos que as garantias locatícias atuais exigem. De fato é, que a cada ano diminui o número de fiadores pessoa física, mas com certeza só deixará de existir quando os locadores não mais aceitarem. 

📋📋O que o STJ já decidiu sobre a fiança locatícia

Para ser fiador a pessoa precisa ter renda e bens suficientes, que sejam comprovados ao locador. Somente é aceito se garantir o contrato até a devolução das chaves conforme previsto no artigo 39 da Lei do Inquilinato. Ocorre que, se costuma colocar uma cláusula abusiva, prevendo que o locador não possa se exonerar, mas não é bem assim.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou ser válida: a cláusula contratual de renovação da fiança; o único imóvel do fiador e o bem de família não está protegido pela impenhorabilidade; o fiador pode se exonerar a qualquer tempo; a fiança é nula se o cônjuge não anuir.

🙏A exoneração da fiança locatícia é possível

O artigo 40, inciso X, concede ao fiador o direito de se exonerar da fiança locatícia quando o contrato for renovado por prazo indeterminado, não podendo o locador impedir esta exoneração, mesmo que haja cláusula contratual abrindo mão do direito. Significa que o fiador pode concordar em garantir o contrato até a devolução das chaves pelo afiançado(locatário), porém, com o direito de se exonerar a qualquer tempo. A questão é entender, quando a Notificação de exoneração surte efeitos.

👀A exoneração do fiador durante o prazo determinado.

A 3ª turma do STJ - Superior Tribunal de Justiça, interpretou o inciso X, artigo 40 da Lei 8.245/91, e concluiu que a Exoneração pode ocorrer a qualquer momento. Os efeitos é que variam conforme o prazo do contrato. No contrato com prazo determinado, os efeitos da notificação somente começam a contar quando o prazo contratado terminar.

O fiador permanece responsável pelo contrato por até 120 dias após se exonerar. Este prazo começa a contar da data da notificação ao locador. No prazo determinado, esse efeito somente começa a contar no término do contrato quando a locação se tornar por prazo indeterminado. Exemplo;

André aluga com imóvel por 24 meses e apresenta fiador que garante o contrato até a devolução das chaves. Aos 12 meses, o fiador notifica a exoneração ao locador. O prazo de 120 dias somente começará a contar quando o contrato terminar, isto é, após 24 meses. O locador e locatário são notificados, mas os efeitos para se desligar da garantia não contam enquanto o contrato estiver no prazo determinado.

👀A exoneração da garantia por fiança no prazo indeterminado

O fiador poderá se exonerar a qualquer tempo, notificando o locador por escrito. O prazo de 120 dias para deixar de responder pelo contrato inicia na data da notificação que, não depende de aceite do locador. Uma vez ciente, o locador tem que imediatamente informar o locatário para apresentar nova garantia sob risco de despejo por liminar.

💥O locatário apresenta nova garantia para substituir o fiador exonerado

Uma vez notificado pelo locador, o locatário terá 30 dias para presentar novo fiador. É comum o prazo extrapolar, visto que o fiador continua garantindo a locação por até 120 dias. Após os 30 dias o locador acionará a justiça e despejará o locatário. Decerto temos que, apresentada nova garantia e concluído o aditivo de substituição da fiança, o fiador estará definitivamente exonerado a partir desta data. Não é preciso aguardar os 120 dias quando nova garantia for constituída. 

💣O locatário não apresenta nova garantia na exoneração

É a situação em que o locador, vencido os 30 dias, precisará entrar judicialmente com despejo por liminar de desocupação em 15 dias. O problema é conseguir esta liminar rapidamente. Entre a solicitação e o cumprimento da liminar, se transcorrer 120 dias, estará no prazo onde o fiador permanece como garantidor. Se ultrapassar este tempo, não mais responderá.

Concluindo: Não existe fiança eterna.

 Fonte: STJ -REsp 1798924 e Lei 8.245/91