EXONERAÇÃO DO FIADOR NO ANDAMENTO DA LOCAÇÃO


Imagem de cobertura murada que ilustra texto sobre exoneração do fiador na locação de imóveis e mostra uma mesa de centro em madeira formato oval, com estofados e poltronas em vime com almofadas coloridas.

Se você deseja se exonerar da fiança locatícia durante o prazo do contrato deve conhecer além da legislação vigente, a jurisprudência em relação a divergências de interpretação. É que procuro neste artigo discorrer.

Aplicação da lei em relação a exoneração do fiador

Em postagem divulgada neste site "Exoneração do fiador e a legislação" expliquei o entendimento da lei 8.245/91 artigo 40, inciso X em relação a possibilidade de o fiador se exonerar mesmo quando o contrato locatício contém cláusula que obrigue a manter a fiança até  entrega das chaves. Não sendo o objetivo deste artigo, recomendo a leitura clicando no link em azul  👆👆👆👆👆👆👆👆👆.

O assunto em questão abrange a possibilidade de o fiador pedir a exoneração durante o prazo contratado para que ao seu término os 120 dias posterior a notificação de exoneração já tenha transcorrido. Criou-se discussão de que se poderia 120 dias antes de terminar o prazo contratual notificar o locador. A notificação é possível, a contagem do prazo de 120 dias é que virou um problema.

Da notificação de exoneração dentro do prazo contratado

Por decisão judicial firmada em jurisprudência( Resp 1.798.924-RS) resolveu-se a questão de que o fiador pode notificar o locador durante o prazo determinado da locação porém os efeitos desta notificação somente iniciam após o término do tempo contratado. O que se buscava era notificar o locador 120 dias antes do encerramento para, ao seu término estar o este livre de responsabilidade. O judiciário decidiu que os 120 dias começam a contar não na data notificação, mas sim, a partir da data em que o tempo do contrato se encerrar e este passar a vigorar por prazo indeterminado. 

Locação com prazo de 30 meses e inicio dos 120 dias da exoneração da fiança.

👎Fiador notifica o locador 04 meses antes do contrato completar 30 meses: o prazo de 120 dias começa a contar quando os 30 meses se encerram e o contrato passa automaticamente a prazo indeterminado.
👍Fiador notifica o locador quando o contrato termina: após 120 dias o mesmo está livre da garantia.
👍Contrato com prazo determinado se encerra e o imóvel é desocupado e contrato encerrado e quitado. Extingue-se o contrato de fiança que é contrato acessório ao principal.

Independente do tempo em que o locador promove a notificação de exoneração escrita ao locador, o prazo de 120 dias começará a contar a partir do inicio do prazo indeterminado quando a locação não se desfaz. A cláusula em contratos que obriga o locador a permanecer obrigado até a entrega das chaves pelo locatário, torna-se ineficaz quando o contrato se renova automaticamente e passa a prazo indeterminado. É permitido se exonerar no prazo indeterminado.

Fonte: STJ

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