EXONERAÇÃO DO FIADOR E A LEGISLAÇÃO


EXONERAÇÃO DO FIADOR NA FIANÇA LOCATÍCIA

EXONERAÇÃO DO FIADOR E A LEGISLAÇÃO

Já me referi em postagens anteriores, ao fato de a Lei do Inquilinato 8.245/91 ser uma Lei Federal Especial e que de regra estará sempre acima de qualquer Lei Geral, isto é, sempre que duas leis tratem do mesmo assunto como por exemplo, exoneração do fiador, a Lei Especial será a prioritária e quando esta lei for omissa a Lei geral será utilizada, havendo casos em que uma completa a outra. 
A Lei do Inquilinato 8245/91 é uma Lei Especial por tratar de assuntos determinados que são as relações locatícias residenciais e não residenciais e o Código Civil de 2002 sendo uma lei geral, trata das locações diversas como locações de coisas móveis, garagens, etc.
Em se tratando de fiança ocorre o mesmo. A fiança locatícia é regida pela Lei do Inquilinato e as Fianças em geral pelo Código Civil de 2002. Explico:

A Lei foi atualizada em alguns de seus artigos pela Lei 12.112/09. Uma das alterações ocorreu em relação à possibilidade de o fiador exonerar-se da fiança locatícia. Neste ato passou a ocorrer uma confusão entre as leis. 

O Código Civil vigente institui um prazo para que o fiador continue responsável pelos atos da fiança que prestou e a Lei do Inquilinato institui outro prazo. Sendo assim, uma breve análise deixa claro que sempre irá prevalecer a Lei do Inquilinato e suas determinações quando se tratar de fiança de imóvel locado residencial e não residencial. Há visível diferença entre Fiança locatícia e fianças diversas, portanto não há que se conflitá-las e sim diferenciá-las, aplicando-as a situação correta.

Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após (grifo meu) a notificação do credor.

Determina a Lei do Inquilinato 8.245/91 artigo 40; X(atualizada pela Lei 12.112/09)
Art. 40; X - Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após(grifo meu) da notificação ao locador.

Notem que há diferença entre a palavra “credor” no artigo 835 e a palavra “locador” no artigo 40. Sendo assim não há dúvidas(ou há?) de que o artigo 40 da Lei do Inquilinato e seu prazo de 120 dias será o correto a ser utilizado quando o fiador de um imóvel locado pedir a exoneração da fiança ao locador de seu afiançado. Lembrando que durante o prazo do contrato a exoneração não pode ser proposta e uma vez terminado o prazo e renovado o contrato por tempo indeterminado, a exoneração será permitida mediante notificação escrita ao locador, dispensando o consentimento deste.


O Código Civil segue atuando nas outras modalidades de fiança onde o prazo de exoneração válido será o de 60 dias. Sempre que tratarmos de locação de imóveis a Lei do Inquilinato prevalece.

ATUALIZADO EM 2018

Comentários

Karine disse…
Na verdade é uma pergunta, loquei um imóvel e findo o contrato foi realizado o termo de entrega das chaves, no entanto, dias depois a imobiliária realizou a cobrança de pintura interna e externa, mas entreguei exatamente como está no termo de vistoria, por eu não concordar com o pagamento eles acionaram o meu seguro fiança (Porto Seguro) que realizou o pagamento a imobiliária e agora está me cobrando inclusive negativou meu nome, mas eu não concordo com o pagamento. o que devo fazer? Tenho que entra com a ação contra as duas?
Muito esclarecedor o texto eu tinha algumas dúvidas sobre a lei do inquilinato.
Maria Angela disse…
Disponha e se precisar tem email da pagina principal a disposição. Abraços
Anônimo disse…
Tenho uma dúvida: se em uma locação comercial, o locatário sublocar o imóvel, sem a anuência dos fiadores, e estes, acreditarem que por se tratar de outra pessoa e outro tipo de comercio, teria havido um novo contrato? Ainda assim são responsáveis pela fiança?
Maria Angela disse…
Olá, a principio não. Fiança é pessoal e portanto os fiadores são responsáveis pela fiança dos eu afiançado. O locador devia estar atento, vocês terão que ajuizar ação contra o afiançado de vocês.
abraços
Anônimo disse…
Óla, um dúvida: sou fiadora a mais de 10 anos e hoje pretendo notificar o locador da exoneração de fiador, porém, verifiquei que o locatário está com 3 parcelas do aluguel em atraso.
Uma vez que assumir ser fiador, tenho que quitar a divida, logo posso quitar e notificar? exigir que o locador notifique o locatário para que entregue o imóvel?
Maria Angela disse…
Olá. Você deve notificar o fiador que a partir da data xx/xx/xxxx exonera-se da fiança do imóvel locado e que o mesmo deve notificar o locatário para que em 30 dias contados desta data apresente nova fiança sob pena de despejo com liminar de desocupação em 15 dias.

Quanto a dividas existentes não impedem sua exoneração porque por mais 120 dias após a exoneração você continua respondendo pela fiança, após este prazo não. combine com o locador de pedir a desocupação do imóvel ao inquilino para que não tenhas que seguir pagando divida dele até completar os 120 dias.
Abraços
Unknown disse…
EU FUI FIADOR DE UM IMÓVEL COMERCIAL EM 2014 COM CONTRATO DE 5 ANOS, MAS O LOCATÁRIO QUE EU ERA FIADOR VENDEU O ESTABELECIMENTO COMERCIAL PARA TERCEIROS E A MAIS DE 2 ANOS SEM CONHECER OS NOVOS DONOS SOU FIADOR E RESPONSÁVEL PELOS ALUGUEIS E A IMOBILIÁRIA NÃO QUER NOTIFICAR OS NOVOS PROPRIETARIOS E CONTINUA A RECEBER OS ALUGUEIS DOS NOVOS DONOS COM O CONTRATO ANTIGO
Maria Angela disse…
Olá. Procure um advogado. A fiança é uma garantia pessoal. Se os afiançados são pessoas desconhecidas por força da venda do ponto, você pode se exonerar da fiança.
O advogado irá te orientar em como notificar o locador e o novo locatário de que estas te exonerando e analisar se é preciso ação judicial de "obrigação de fazer" contra o locador.
Abraços

POSTAGENS MAIS LIDAS

DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO-MODELO

DECLARAÇÃO DE POSSE

QUEM PAGA OS CONSERTOS NO IMÓVEL LOCADO