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FINANCIAMENTO SAC E CALCULO DAS PARCELAS


FINANCIAMENTO SAC E CALCULO DAS PARCELAS

Tudo feito, tudo correto e o financiamento SAC esta concluído. Eis que você tem finalmente a compra do imóvel fechada e vai começar a pagar as parcelas do financiamento aprovado. Todo o mês, desde a 1ª parcela, chega um valor diferente para pagar e você não sabe que valor é este, como esta seu saldo devedor, quanto de juros esta pagando e porque a parcela vem sempre maior.

Conceito

No sistema de amortização constante (SAC) como o nome diz, temos a amortização da sua divida, isto é, a diminuição dela sempre no mesmo valor. O valor que diminui teu saldo devedor é sempre o mesmo e por isso dizemos que ele é “constante” pois não se modifica. Independente do valor da parcela o valor que diminui o saldo devedor será sempre o mesmo sem modificações, o que modifica é os juros cobrados.

De que é formada a parcela?

Do valor da amortização do saldo devedor que é fixo e dos juros. Na parcela também esta incluído a taxa de administração do contrato de financiamento e os seguros de sinistro e vida.

Como achar o valor da amortização dentro da parcela?

Pegue o valor do financiamento e divida pelos meses do contrato. O resultado será o valor que sempre será diminuído do teu saldo devedor.

Exemplo: em um financiamento de 250 mil reais com prazo para pagar em 300 meses pelo sistema SAC de amortização. Temos a divisão de 250 000,00 / 300 = R$ 833,33. Teremos então que todos os meses o teu saldo devedor irá diminuir em R$ 833,33 até a quitação. Este valor é fixo e não se modifica.
Se sua parcela inicial a ser paga é de um total de por exemplo, R$ 1.550,00, R$ 833,33 será para diminuir teu saldo devedor todos os meses.

Se o valor da amortização é fixa o que compõe o restante do valor da parcela?

A resposta é “juros” e é este juro que vai diminuindo conforme você vai pagando suas parcelas. Isso se explica porque o valor de cada parcela que você irá pagar é achado mediante um calculo em que se leva em conta o saldo devedor. Conforme as parcelas vão sendo pagas o saldo vai diminuindo e os juros vão diminuindo também.

Como achar o juro da parcela?

Para achar o juro da parcela verifique no contrato qual o juro aplicado ao teu financiamento. Como exemplo, digamos que o financiamento tem um juro anual de 9% o que daria um juro mensal de 0,75. Teu saldo devedor inicial é de 250 mil reais. Multiplique o valor do saldo devedor pelos juros e teremos então:
250.000,00   x   0.75 = R$ 1.875,00 que é o juro da parcela inicial

Achando o valor da parcela inicial

Some o valor da amortização + o juro encontrado no calculo acima
Amortização R$833,33+Juro R$ 1.875,00 = R$ 2.708,33 parcela inicial a pagar.
Obs. Não incluído taxa de administração do contrato e o seguro de vida e sinistro, nem T.R

Mas por que um juro tão alto e uma amortização tão pequena?

Porque no sistema SAC a parcela a pagar é originada do saldo devedor e assim quanto maior o saldo devedor maior o juro pago. Conforme o pagamento vai diminuindo o saldo devedor os juros vão ficando menores e o valor da parcela diminuindo.

Como calcular as próximas parcelas?

Na primeira parcela tivemos R$ 833,33 de amortização do saldo devedor de R$ 250.000,00 e assim subtraindo a amortização temos um novo saldo devedor de R$ 249.166,67 ( 250000 – 833,33).
Lembrando que temos um juro mensal que remunera o contrato de financiamento de 0.75 mensal. Temos a amortização de R$ 833,33 e precisamos encontrar os juros da nova parcela a ser paga. Assim pegamos o saldo devedor e multiplicamos pela taxa de juros mensal.

Exemplo: 249.166,67 x 0.75  = R$ 1.868,75 é o juro da nova parcela
Somando amortização mais juros temos: 833,33 + 1.868,75 = R$ 2.702.08
Assim a 2ª parcela a pagar terá o valor de R$ 2.702, 08. Notem que a 1ª parcela foi de R$ 2.708,33, maior que a segunda que acabei de calcular. Nesta segunda parcela a amortização continuará sendo de R$ 833,33

Para achar a terceira parcela:
Saldo devedor de 249.166,67 – 833,33 amortização
Novo saldo devedor de R$ 248.333,34
Novo saldo de R$ 248.333,34 x juro mensal de 0.75 = R$ 1.862,50 juro da 3ª parcela
3ª parcela = juro + amortização então 833,33 + 1.862,50 = R$ 2.695,83
3ª parcela a pagar R$ 2.695,83
  • Resumindo

1ª parcela em R$ 2.708,33
2ª parcela em R$ 2.702,08
3ª parcela em R$ 2.695,83 e assim por diante sempre amortizando R$833,33, reduzindo o juros da parcela e reduzindo o valor da prestação a pagar.

Na data em que meu contrato completa 12 meses minha parcela aumentou, por quê?
O contrato tem reajustes como, por exemplo, reajuste do seguro de vida e de sinistro ou por troca de faixa etária. Sim, cada vez que você trocar de faixa etária o valor do seguro vai aumentar. Isso implica em um pequeno aumento na parcela, mas continua havendo a redução dos juros e a mesma amortização do saldo devedor até a parcela final que será igual ou próxima do valor de amortização. Significa que você inicia com uma parcela alta e termina com uma parcela final de R$ 833,33 ou aproximado.

Também temos o reajuste do saldo devedor pela TR (taxa referencial) que é a atualização da divida contraída. Ele ocorre em contratos com taxa de juros pós-fixada. No exemplo desta postagem utilizei a taxa pré-fixada sem TR. Não confunda com os juros pois estes remuneram  o credor (banco). Deixei de fora a TR nos exemplos para não confundir e para não desviar o foco do calculo das parcelas pelo SAC. Atente que sempre que a parcela aumentar temos um reajuste dos valores do contrato. A TR se soma aos juros mensais.


Sugestão: quando se tratar de financiamento bancário não tenha pressa. Pesquise entre bancos, de prioridade a uma agencia bancária recém aberta. Estas agencias tem metas a cumprir e é mais fácil negociar taxas menores além de o financiamento poder ser efetivado mais rapidamente. Fuja de qualquer banco que tenha pressa em fechar negócio com você. Pesquise, informe-se, converse com quem já financiou.




Leia também:

Financiamento Taxa de juros pré e pró fixadas

Vantagens de diminuir saldo devedor

Sistema SAC


Adquirente bem informado, cliente seguro, 
financiamento sem sustos.

ATUALIZADO EM 2016

Comentários

  1. Parabéns pelo blog. De grande utilidade. Assuntos atuais, explanação simples e didática. Sou advogado na área imobiliária e sempre recorro ao site para atualizações.
    Muito bom.

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  2. Oi Patrick Teixeira, obrigado. Tento ao máximo manter o maior número de assuntos possíveis e o mais detalhado, nem sempre consigo pois tem situações que realmente ficam fora do meu alcance. O site cumpre o objetivo que é de informar. abraços

    ResponderExcluir
  3. Boa tarde, tenho uma duvida sobre financiamento, no ato do financiamento é necessário fazer algum pagamento alem da entrada? Pois eu percebi fazendo uma simulação no site do Banco do Brasil, um item que eu desconhecia: Componentes do Fluxo da Operação no Ato da Contratação, nele tem diversas taxas como: despesas vinculadas a concessão de crédito, IOF, MIP, DFI e avaliação física de garantia. Gostaria de saber se essas taxas precisam ser pagas avista no ato ou pode ser inclusas no financiamento. No simulador da Caixa também é possível ver essas taxas quando clica em detalhar parcelas, na caixa esta como seguro/FGHAB à vista e Taxa de Serviço. Agradeço desde já.

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    Respostas
    1. Oi Diego.
      você precisa ter disponível para pagamento a vista no minimo em torno de 5% do valor do imóvel para quitar o imposto de transmissão e as taxas da CEF. Vais pagar a taxa de avaliação do imóvel que queres comprar a primeira parcela do seguro obrigatório noa to da assinatura do contrato, impostos enfim tudo que é preciso para o banco finalizar teu financiamento. depois ainda tem as despesas de registro do contrato assinado e da garantia de pagamento no cartório de imóveis.

      Dependendo do financiamento é possível inserir estas despesas financiando-as também, aí tens que conversar com o gerente para saber se te inclui dos requisitos.
      abraços

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  4. Boa noite! Adorei sua forma clara de explicação.
    Pode-se cobrar TR logo na primeira parcela?
    Se cobrarem, aumenta meu saldo devedor. A TR não é em cima do saldo devedor?
    Grata, Agatha.

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    Respostas
    1. Oi Agatha Thata, bom dia
      O saldo devedor tem correção mensal pela TR já desde o pagamento da primeira parcela e as parcelas também sofrem a correção pela TR que é acrescida aos juros que compõem a parcela. pega-se a TR mensal e soma-se aos juros da parcela. TR alta aumenta saldo devedor. Se puderes procure sempre que possivel amortizar o saldo devedor pois diminui os juros pagos e o tempo do contrato.
      Abraços

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