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25/11/12

SISTEMA SAC - FINANCIAMENTO



Conceito
É uma modalidade de amortização(devolução) da divida em parcelas contraída em um financiamento. Um sistema(tabela) de amortização constante(SAC), utilizado no financiamento imobiliário que consiste na devolução ao credor, mensalmente, do valor recebido.

Utilização
Na compra e venda de imóveis financiados, geralmente, visto que em empréstimos e financiamentos de outros bens o comum é a utilização de outro tipo de sistema(Tabela Price)

O que é amortização
É o processo em que diminuímos a divida que contraímos por financiamento descontando do saldo devedor mensalmente um valor igual, isto é, sempre o mesmo, até que esta divida seja quitada e conseqüentemente extinta. É uma parte da parcela que foi paga pelo devedor, que é devolvida ao banco.

Como se acha o valor a amortizar
Divida o valor do financiamento contraído pelo prazo escolhido e tem-se o valor que será amortizado do saldo devedor. O valor será sempre o mesmo.
Exemplo: um financiamento de 150 mil reais para pagar em 300 meses.
150000/300 = R$ 500,00 de amortização mensal da divida. Ao final dos 300 meses o valor deverá ser zero.

Como se forma a parcela a pagar
É formada pelo valor a amortizar(devolver ao banco) + juro mensal + TR + seguro de vida + seguro sinistro + taxa de administração do contrato de financiamento. Aqui tratamos somente do principal.
Para 150 mil financiados em 300 meses teremos um valor a amortizar todos os meses de 500,00. É a devolução mensal do valor pego emprestado por você. Os juros é a remuneração que você paga ao banco pelo empréstimo.
Valor a amortizar 500,00 + juro de 0,75% am sobre o saldo devedor(prevendo juros de 9%aa).

Como calcular a parcela a pagar
1ª parcela: 500,00 + 0.75% *(150000 – 1 * 500,00) = R$ 1.621,25
2ª parcela: 500,00 + 0.75% *(150000 – 2 * 500,00) = R$ 1.617,50
3ª parcela: 500,00 + 0.75% *(150000 – 3 * 500,00) = R$ 1.613,75
4ª parcela: 500,00 + 0.75% *(150000 – 4 * 500,00) = R$ 1.610,00
e assim por diante até a última parcela.

Na 1ª parcela paga de R$ 1.621,25, R$ 500,00 será amortizado do valor devido, o restante são os juros aplicados sobre o saldo devedor. Atente que os juros não são sobre a parcela e sim o saldo devedor (divida menos o valor já amortizado/devolvido). Não temos no SAC a aplicação de juros compostos.

Não esqueça que contratos de prazo muito longo incide a TR(taxa referencial) e assim insira a mesma na taxa de juros e faça o calculo da mesma forma. A TR é a correção monetária aplicada a contratos longos e tem como função principal repor perdas referentes aos possíveis efeitos da inflação ao longo do período de pagamento da divida.

IOF – imposto sobre operações financeiras
Incide sobre todas as operações financeiras e vem embutido no financiamento solicitado.
Fique atento porque como o imposto é inserido no valor financiado este valor aumenta.
Se você pegou 100.000,00 financiados, na verdade estará financiando 102.800,00
A alíquota é de 2,8% sobre o valor do financiamento.

Quitação antecipada
É sempre possível quitar a divida integralmente. No extrato mensal enviado pelo banco costuma vir o valor com desconto para caso o mutuário deseje quitar a divida. Este valor vem com os devidos juros futuros descontados.

Quitação parcial
Os bancos não costumam dar desconto, porém, continua sendo uma boa escolha para diminuir o saldo devedor visto que a parcela se forma por este saldo e quanto menos o saldo menor a parcela. O trabalhador que tem FGTS pode utiliza-lo para abater o saldo devedor principalmente levando em conta que o rendimento do Fundo é pequeno perto dos juros aplicados no saldo devedor do financiamento imobiliário e assim é melhor utilizar o fundo para diminuir o saldo do que deixar rendendo pouco, parado na conta do trabalhador.

Vantagem
Os juros vão caindo a cada parcela paga diminuindo mensalmente o valor a pagar.
Com o tempo você paga menos juros.

Desvantagem
No inicio o valor da parcela é muito alto porque você paga mais juros e amortiza sempre o mesmo valor. É indicado para pessoas que tem uma boa renda mensal. Mais de 50% da parcela no inicio é pagamento de juros.

Quem utiliza
A CEF – Caixa Econômica Federal utiliza o sistema em todos os contratos por divergências com o judiciário no uso da Tabela Price.
Bancos privados também usam o SAC ou a Price, com preferência para a Price.

Como solicitar
È o banco quem decide que sistema irá colocar no teu contrato, a você cabe aceitar ou procurar outro banco que trabalhe com o sistema que você deseja.


Fonte: CEF

ATUALIZADO EM 2014

6 comentários:

  1. Post muito interessante e esclarecedor sobre o sistema SAC. Mas eu ainda fiquei com uma dúvida: como calcular o valor da quitação parcial antecipada?
    Seguindo o exemplo do próprio post, em que se financia 150 mil em 300 meses, caso no meio do financiamento eu adiante em 10 mil por exemplo, o que eu estarei pagando? Como calcular os descontos recebidos e o saldo devedor nesse tipo de adiantamento? Obrigado e parabéns!

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  2. Oi Bruno de Lima Santos. Não existe descontos ou abatimento quando você paga qualquer valor referente a um financiamento. Tudo que você pagar será abatido apenas do teu saldo devedor atual.
    No doc mensal geralmente vem o valor do saldo devedor atualizado. se você fez um financiamento de 150 mil pagou a metade e tem por exemplo, um saldo devedor hoje de 75 mil e quiser pagar 10 mil ficará com o saldo devedor de 65 mil e assim por diante. Se você no mês seguinte pedir para a abater 50 mil ficará com saldo devedor de 15 mil(aqui não atualizei o valor para não confundir).

    abraços

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  3. Olá, Maria Angela!
    Portanto, caso eu pegue emprestado 150 mil e, hipoteticamente falando, no outro dia eu ganhe 140 mil e resolva abater da dívida, o banco me cobrará juros + TR apenas sobre o saldo devedor de 10 mil?
    Se meu pensamento estiver correto, um financiamento originalmente feito em 30 anos e pago em 15, terá praticamente o mesmo "custo" que o de um financiamento feito em 15 desde o princípio, correto?
    Se eu estiver correto, o financiamento imobiliário é mais vantajoso do que um consórcio em alguns casos, onde a pessoa tenha uma perspectiva de ganhar algum dinheiro extra ao longo do financiamento.
    Muito obrigado pelas respostas, e desculpe o número de perguntas. Caso prefira e possa, eu posso lhe enviar um e-mail. É que estou prestes a comprar um imóvel, mas estou analisando todas as melhores alternativas para não cair nas armadilhas financeiras.

    Mais uma vez, muito obrigado!

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  4. Oi Bruno de Lima Santos. No sistema SAC quanto mais você abate o saldo devedor menor será os juros pagos porque diminui o valor da parcela a ser paga que se forma com base no teu saldo devedor. Portanto se você fizer um financiamento de 150 mil e no dia seguinte ganhar 140 mil e abater o saldo a tua parcela a pagar será bem menor e consequentemente menos juros vai pagar.
    Só considero um financiamento vantajoso quando você tem mais de 50% do valor do imóvel para dar de entrada. O financiamento é para quem precisa morar no imóvel imediatamente, quem pode esperar talvez o consórcio seja mais vantajoso. Cada caso é um caso a ser analisado com cuidado.
    abraços

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  5. marcelo santos12/02/16 21:59

    É o meu caso. Eu solicitei um financiamento da Caixa, só que acabei conseguindo o valor para o pagamento a vista. O enrosco é que para isso eu contava com o meu FGTS. Então o cidadão da caixa me diz que eu teria de começar do zero em outro banco e que demoraria mais de 2 meses o saque. É brincadeira!

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    Respostas
    1. Oi Marcelo Santos. Se já tinhas entregue tudo para o financiamento e uso do teu FGTS, toda a documentação já tinha sido enviada por malote para a central e analise do jurídico. Cancelar tudo isso porque mudaste a forma de pagamento é demorado em qualquer banco não é só porque se trata da CEF. Não concordo que não possa fazer pela CEF e que seja em outro banco. Mas é isso mesmo, tudo leva uma eternidade. Não estaria passando por isso se tivesse sido orientado quando as consequências de entrar com o financiamento e mudar a forma de pagamento no meio do caminho. abraços

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