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09/08/15

NOVA LOCAÇÃO E OS GASTOS COM O PRIMEIRO ALUGUEL


NOVA LOCAÇÃO E OS GASTOS COM O PRIMEIRO ALUGUEL

A nova locação e os gastos com o primeiro aluguel do imóvel locado exigem que o locatário tenha uma previsão orçamentária para não ter surpresas desagradáveis não somente pela entrega do imóvel atual como na hora da nova locação. 

Na troca de imóvel locado o locatário tem gastos com a entrega do imóvel que incluem o último aluguel devido, os dias a mais utilizados caso entregue depois do prazo e as taxas finais, além da reforma de entrega do imóvel. Toda esta despesa chega junto com a nova locação e os gastos do primeiro aluguel no novo imóvel locado.
A maioria dos locatários não sabe o que vai pagar no primeiro aluguel então é importante solicitar por escrito para o locador ou imobiliária que atualmente se comunicam via email com os interessados, os valores devidos. É bom guardar os anúncios do imóvel onde devem estar informados os valores cobrados


O que será cobrado no primeiro aluguel
Na nova locação e os gastos do primeiro aluguel estão incluído o aluguel dos dias utilizados pelo locatário, as taxas do imóvel como IPTU e condomínio, taxa de mudança se o condomínio tem esta cobrança, primeira parcela do seguro fiança e do seguro fogo. Em geral estes são os cobrados no primeiro boleto do aluguel podendo variar de acordo com o locador ou imobiliária.


Como é cobrado cada valor do primeiro aluguel

Aluguel: se a locação inicia depois do primeiro dia do mês o aluguel é cobrado pró-rata (por dia de uso). O locatário deve estar atento para o dia do início do contrato que deve ser o mesmo dia da entrega das chaves pelo locador(imobiliária). Ao receber o contrato para reconhecer firma verifique a data de início e devolva o contrato assinado nesta data recebendo as chaves pois a partir da data começa a contar o aluguel. Se o locatário recebe um contrato com data de início no dia 10 do mês então lhe será cobrado 20 dias (ou 21 no mês de 31 dias) no vencimento do primeiro aluguel.

Exemplo:
Locação iniciada em 10 de agosto de 2015
Aluguel de R$ 2.000,00 = 2000/31 dias de agosto x 21 dias usados = R$ 1.354,84
O locador não pode cobrar o aluguel inteiro.

Condomínio: na nova locação e os gastos do primeiro aluguel, condomínio e IPTU oneram o primeiro pagamento por serem cobrados em dobro. Aqui temos, ao contrário do aluguel, a cobrança antecipada da taxa. Se o aluguel é cobrado no mês seguinte ao do uso do imóvel o condomínio é cobrado antes do vencimento. Teremos então no boleto de pagamento duas taxas, a do mês de entrada no imóvel cobrado também pró-rata (por dia de uso) e a do mês de pagamento do primeiro aluguel integral.

Exemplo:
Imóvel locado em 10 de agosto de 2015 – cond. R$ 200,00
Condomínio de agosto     - 21 dias (mês de 31 dias) = R$ 135,48
Condomínio de setembro – integral = R$ 200,00


IPTU: motivo de muitas dúvidas é a cobrança desse imposto na nova locação e os gastos do primeiro aluguel. Não importa em que mês iniciou o contrato de locação, o condomínio será cobrado a partir do mês de início e sendo assim dependendo, não poderá ser cobrado integral do locatário. Se a locação inicia em agosto de 2015 temos 5 meses de contrato até encerrar o ano. Optando o locatário por pagar o IPTU a vista, o valor será dividido por 12 meses e multiplicado por 5(de agosto a dezembro/15). Optando por pagar parcelado serão 5 parcelas de pagamento para imposto em que a prefeitura parcela em 10 vezes, pelo valor da parcela que consta no carnê de IPTU Se a prefeitura permite parcelamento em prazo menor que 5 vezes então deverá ser cobrado proporcional mas nunca integral pois o locatário não utilizou todo o ano de 2015.
Da mesma forma que o condomínio, o IPTU também é cobrado em dobro. Parcela pró-rata no mês de início e parcela integral no mês do pagamento do primeiro aluguel da nova locação (veja exemplo do condomínio).

Seguro fiança locatícia: na nova locação o seguro fiança é pago integralmente na entrega das chaves ao locatário e se parcelado, a primeira parcela é paga na entrega das chaves e a segunda parcela junto com o primeiro aluguel. Esteja atento quanto ao pagamento em dobro em menos de 30 dias caso a locação inicie depois do dia 1º do mês. Aqui não temos pagamento pró-rata.

Seguro fogo: em geral o locador escolhe seguradora de sua confiança ou permite ao locatário que escolha a seguradora. Quando loca-se com imobiliária a mesma tem a seguradora parceira e com custos mais em conta para o locatário mas a lei permite que ele escolha a seguradora de preferência desde que a cobertura seja a que o locador informa no contrato.
Este seguro pode ser contrato em parcela única paga junto com o segundo aluguel ou em mais de uma parcela, o locador determina se aceita, contratado pelo locatário que terá 30 dias para providenciar a contratação sob pena de infração contratual e multa.

Taxa de mudança: vem se tornando bastante comum a cobrança desta taxa e por vezes uma surpresa seu valor. É legal a cobrança e prevista na convenção de condomínio aprovada em assembleia geral sendo paga tanto na saída do imóvel junto com os valores finais do contrato como na entrada no imóvel locado. Cobre custos com limpeza do condomínio ou qualquer danos provocado pela mudança. Sendo uma taxa de valores variados o locatário na nova locação deve solicitar ao locador por escrito o valor e formas de pagamento para não ser surpreendido. Há condomínios cobrando R$ 300,00 reais de taxa de mudança em parcela única e em até 3 vezes. O pagamento é em geral junto com o primeiro aluguel.

Porte bancário e envio do boleto: despesa do locador cobrada em todos os boletos e transferida ao locatário. Se pago no banco indicado no boleto o porte bancário não é cobrado. Se o locatário pagar no banco de sua preferência por livre opção o porte será pago pelo locatário. Lembrando que o locatário tem obrigação e pagar o aluguel onde o locador indicar que no caso é o banco emissor do boleto. Quanto a cobrança de envio do boleto pelo locador (imobiliária) deveria ser pago pelo locador o que não ocorre. 

Reconhecimento de firma do(s) locatário(s) e fiador(es): pago pelo locatário que tem que reconhecer firma em todas as vias do contrato e do termo de vistoria.

Taxas de contrato, remuneração da imobiliária ou corretor, remuneração do advogado do locador que fez o contrato, consulta SPC/SERASA, reconhecimento de firma do locador em todas as vias do contrato e termo de vistoria: Despesas exclusivas do locador, não podem ser cobradas do locatário.


Conclusão
Na hora de trocar de imóvel locado, por opção do locatário, vale a pena avaliar todos os custos do fim do contrato e da nova locação e gastos com o primeiro aluguel. Sendo despesas elevadas, a prévia avaliação se torna necessária para que o locatário possa se programar e não se endividar.
O ideal é ter uma poupança o que é difícil para quem vive de aluguel mas sabemos que a desocupação de um imóvel no prazo indeterminado ocorre por lei, em 30 dias e nem sempre o locador esta disposto a conceder prazo maior.
Com o conhecimento acima o locatário fica ciente dos gastos que pode vir a ter.

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