COBRANÇA DA TAXA DE MANUTENÇÃO DO IMÓVEL LOCADO

Imagem em tons verde e laranja mostrando um balão branco onde se pode visualizar um quarto de um imóvel com uma cama, e uma luminária para ilustrar texto sobre cobrança de taxa

Vivemos novos tempos, mas a legislação não mudou e as novas imobiliárias parecem estar herdando velhas práticas abandonadas e criando outras mais. A cobrança de taxa de manutenção de imóvel locado é um bom exemplo para análise.

A responsabilidade de imobiliárias e Corretores de Imóveis

A Lei do Inquilinato 8.245/91 rege as locações de imóveis e as relações contratuais entre locadores e locatários. Como intermediária nesta relação está a imobiliária e/ou Corretores autônomos, na maioria das vezes, agindo em nome do locador por procuração. 

Entre locador e imobiliária/Corretor de Imóveis existe uma relação contratual de prestação de serviços e aplica-se o Código Civil vigente artigo 722 e seguintes da Corretagem. Entre locatários e imobiliárias atua o Código do Consumidor(CDC) porque entre ambos não existe relação contratual. Quando a imobiliária age em nome do locador como sua procuradora, rege a lei do Inquilinato porque, como disse, esta representa o locador e entre ambos existe a lei a ser seguida. 

A lei do Inquilinato dita as regras de locação de imóveis

Na Lei do Inquilinato 8.245/91 temos os artigos 22 e 23 que determinam as obrigações das partes. Algumas taxas e impostos são obrigações do locador que podem ser transferidas para o inquilino pagar enquanto estiver no uso do imóvel como aluguel, imposto do imóvel e taxa ordinária do condomínio. Outras são pagas exclusivamente pelo locador e estas nem por acordo pode ser inserida em contrato e cobrada do locatário. No caso da cobrança de taxa de manutenção do imóvel locado nem existe na lei. O fundo de reserva do condomínio, as chamadas extras, o imposto de renda do locador sobre o aluguel recebido e qualquer outra  serão despesas do locador, não permitido em contrato que seja feito acordo.

Foto em fundo azul claro que mostra o desenho de uma mão  branca segurando uma casa branca com uma janela ao centro oval em azul escuro. Em escrito o artigo 45 da lei do inquilinato que fala das clausulas nula em um contrato de locação de imóvel.

A cobrança da taxa de manutenção do imóvel

Em alguns estados a taxa de manutenção do imóvel locado é cobrada mensalmente com o boleto do aluguel para fins de ao término do imóvel ser utilizada para reparos. Não havendo reparos a ser feito o valor é devolvido corrigido ao locatário. O que mais impressiona é o "site" do Procon do estado chamar esta taxa de "Fundo de Reserva" e informar que a cobrança "pode" ser permitida. Para completar, se faltar dinheiro, o locatário deverá completar o valor. 

A legislação do inquilinato em seu artigo 23 inciso III e V informa ser obrigação do locatário devolver o imóvel no mesmo estado em que foi recebido, excluído os desgastes naturais e fazer todos os reparos necessários durante o uso do imóvel. Se a lei determina que esta obrigação é do locatário, como pode o locador determinar em contrato que o mesmo deve pagar a Taxa de manutenção do imóvel locado! Mesmo que seja devolvida, a cobrança é  ilegal conforme se pode verificar no quadro abaixo.

Foto desenho em fundo azul claro de um circulo vermelho com faixa vermelha em fundo azul claro no lado  direito da imagem e em escrito oa rtigo 43 da lei do inquilinato que informa sobre as punições para quem exige cobrança indevida de taxas na locação


A garantia na locação de imóveis é exigida para fazer frente a qualquer inadimplência durante o contrato, incluindo a devolução do imóvel. A obrigação desta taxa em contrato, judicialmente pode ser caracterizada como "Dupla garantia" e trazer ao locador um prejuízo considerável. Por isso a importância de as imobiliárias saberem que respondem por qualquer prejuízo que causar ao locador na prestação do serviço. 

A obrigação do locatário na devolução do imóvel ao fim do contrato

Todo o imóvel locado no final do contrato, em geral, necessita de reformas, além de ter que cuidar da nova locação que hoje em dia está bem menos burocrática para quem pode pagar e continua muito complicada para quem tem renda limitada. Não existe nenhum impedimento de uma empresa de reforma em parceria com imobiliárias oferecer um pacote de reforma ao final do contrato que o locatário possa contratar, pagar um valor mensal e na desocupação não precisar se preocupar. As imobiliárias disponibilizam muitos serviços ao inquilino que de livre vontade pode contratar diretamente não estando vinculado ao contrato de locação. É o caso do seguro fogo conteúdo, por exemplo. O que não pode, é condicionar a locação a qualquer obrigação não prevista em lei e nem tentar a manobra de inserir no contrato que "as partes de comum acordo"... se a lei diz não, é não.

📣Como podem prever que o locatário não devolverá o imóvel em perfeitas condições? Como podem onerar um contrato se a lei determina que não o faça? Como podem empresas que tem o dever de conhecer a lei, agir contra? Taxa de manutenção, taxa de adequação do sistema da imobiliária, fundo de reserva, pagar o condomínio integral e receber devolução 30 dias depois e mais outros abusos cometidos por empresas que deveriam ser exemplo! Que empresas são essas?

Concluindo

👉👉Todo prejuízo que imobiliárias e Corretores causarem ao locador por má prestação do serviço será indenizado. O locador que responderá por indenizar o locatário ao permitir que a  imobiliária negocie em seu nome, deverá posteriormente buscar indenização no Juizado Especial. Uma pesquisa rápida nos sites dos tribunais e se percebe o quanto imobiliárias são responsabilizadas. Aos locatários, não paguem. Procurem um advogado. Aos locadores, cuidado com os contratos de administração e com empresas que alugam seu imóvel, mas é o proprietário que tudo decide tirando da empresa qualquer responsabilidade.

Comentários

  1. Bom dia! Muito obrigada pelos esclarecimentos. Mas tem um ponto que me chamou atenção: o que significa: "pagar o condomínio integral e receber devolução 30 dias depois"...? Em que circunstancias ocorre a devolução do condomínio? Obrigada

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    1. Bom dia, Rosiclér. Te respondi via email recebido. Essa situação de devolver 30 dias depois não é correta. Tem imobiliárias que transferem para o inquilino pagar o condomínio direto na administração e depois comunicar o valor das despesas do proprietário para após 30 dias devolver na forma de desconto no boleto do aluguel. O boleto tem pagamentos que são exclusivos do proprietário. Se a imobiliária não administra a separação dos valores, o proprietário deve pagar e pedir junto com o aluguel o reembolso das despesas ordinárias.
      Abraços

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  2. Boa tarde!

    Eu tenho acompanhado o Blog e lido várias matérias interessantes e gostaria de obter a sua opinião referente a seguinte questão:

    Quem paga a Taxa de Lixo e o Seguro de Incêndio, o Locatário ou o Locador?

    Situação:

    Um terreno comercial foi locado, onde no mesmo um inquilino instalou um showroom e cujo o contrato de aluguel, tem expresso:

    ''Cláusula 13ª. Os Locatários se comprometem ainda a efetuar em dia o pagamento dos encargos tributários que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, bem como todas aquelas ligadas direta ou indiretamente com a conservação do imóvel, tais como água, luz, taxa de limpeza, iptu, etc. Parágrafo Único – Os Locatários obrigam-se a apresentar ao Locador, trimestralmente, o comprovante de quitação das despesas de condomínio e taxas, independentemente de qualquer aviso ou notificação.''

    Como se vê, fica claro a obrigação do pagamento das taxas pelo locatário. Entretanto, mesmo expresso em contrato, as Taxas de Lixo e do Seguro de Incêndio vem sendo pagas há anos pelo locador que pede uma posição da imobiliária e a mesma não se manifesta a respeito.

    E embora o Artigo 22 da Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991 Expresse:Art. 22. O locador é obrigado a:
    VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

    O mesmo pesquisou e encontrou a informação de que este assunto já é pacificado pela Jurisprudência conforme pesquisa abaixo:

    "É obrigação do locatário o pagamento dos encargos locatícios (taxas condominiais, impostos, taxa de lixo e de iluminação), em decorrência de previsão contratual expressa." (TJ-DF - Apelação Cível: APL 358579420078070001 DF 0035857-94.2007.807.0001 ).

    Portanto, conforme se vê, a cláusula 13 do Contrato de Locação deixa claro que cabe ao locatário a responsabilidade do pagamento da Coleta de lixo. E embora não esteja explícito que o pagamento do Seguro de Incêndio cabe ao locatário, o mesmo alugou um terreno onde construiu um showroom para o seu trabalho. 

    Pergunta:
    Conforme situação demonstrada acima, o locador pode solicitar que o Seguro de Incêndio e a Taxa de Lixo sejam pagos pelo locatário?

    Dessa forma, ficaria o locador comprometido apenas com os 10% da administração dessas taxas, somada a 10% de Assessoramento locaticio?

    Complementando a questão: Nesse mesmo imóvel:O IPTU, a Taxa de Lixo e o Seguro de Incêndio entram como crédito no demonstrativo de aluguel e em seguida, sai como débito do repasse de aluguel para o locador, incluindo os 10% de Assessoramento Locatício para a imobiliária.

    Entretanto, o IPTU era pago pelo locador, mas a imobiliária transferiu o endereço de entrega para si mesma, passou a integrá-lo na locação e a pagá-lo parcelado. Ou seja: o locador perdeu o desconto que tinha ao pagar em parcela única, e agora tem o valor pago mais caro e ainda paga mais 10% de taxa de assessoramento locatício para a imobiliária.

    Embora o IPTU tenha aumentado dado a construção do Showroom e embora esteja expresso na cláusula 13 do contrato que o locatário se compromete com o pagamento, o locador prefere pagar (ele mesmo) o IPTU e em parcela única, como sempre fez. Mesmo porque a imobiliária (sem consultar o locador) transferiu o recebimento do carnê para o próprio endereço e passou a retê-los.
     
    Essa decisão visa a deixar a separação de obrigações transparente, ficando o Locador com a obrigação do pagamento do IPTU e restando ao Locatário a obrigação de pagamento do aluguel e demais taxas.

    Pergunta:
    O locador pode sugerir para a imobiliária que os carnês de IPTU voltem a ser endereçados e pagos pelo mesmo?

    Desde já, fico grato por sua apreciação.

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    1. Olá. IPTU e condomínio São taxas que pertencem ao imóvel. Sem o imóvel elas não existem. O responsável tributário é você proprietário. Significa que somente você pode ser acionado na justiça se houver inadimplência. Por isso as imobiliárias solicitam receber direto os boletos, para controlar de perto os pagamentos dos inquilinos e repasse a você.
      Essas taxas em relação ao inquilino tem caráter indenizatório. O dever de pagar é seu e o inquilino devolve a você junto com o aluguel. Como você transferiu ao inquilino o dever de pagar este tem o direito de pagar a vista com desconto. Se ele não quiser, você pode fazer o pagamento com desconto, mas o inquilino lhe devolverá da mesma forma parcelado. Portanto não irá sair do boleto do aluguel. Você pode avisar antecipadamente a imobiliária que quer pagar com desconto, não tem problema. Como já te disse, o inquilino devolve parcelado no boleto do aluguel. Se sua intenção é tirar o IPTU do boleto do aluguel porque os 10% incide sobre o todo, não vai adiantar. A única forma é o inquilino pagar a vista com desconto.
      Abraços

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  3. Este comentário foi removido pelo autor.

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  4. Boa tarde, Maria Ângela.

    Desde já, eu agradeço pelo retorno.

    É melhor solicitar o pagamento do IPTU em uma única parcela. E embora esteja expresso na cláusula 13 que o Locatário se compromete com o pagamento, este imposto é obrigação do proprietário.

    Quanto ao Seguro de Incêndio (obrigação do proprietário), já que vem praticamente dobrando de valor a cada ano, é bom pedir uma cópia da apólice e acompanhar a cobertura e o melhor valor com o inquilino e a imobiliária.

    E referente à taxa de lixo, o sujeito passivo (enquanto residir no imóvel) é o Locatário; portanto, é bom conversar com a imobiliária e sugerir que o inquilino pague. Principalmente, porque na própria cláusula 13 do contrato imputa a obrigação de pagamento da Taxa de Lixo ao Locatário.

    Acredito que esse será um bom caminho a seguir.

    Mais uma vez, obrigado pelos esclarecimentos.

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    1. Olá. Todas as taxas são pagas pelo locatário se constar em contrato. Aqui no sul o Iptu vem com a taxa de lixo domada em um único boleto.
      O seguro fogo você pode pedir para a imobiliária te prestar contas.
      Se quer pagar a vista não tem problema, mas o inquilino tem o direito de te devolver pagando parcelado. Vai constar no boleto do aluguel da mesma forma.
      Abraços

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