O QUE OCORRE QUANDO O LOCADOR NÃO PAGA O IPTU

O QUE OCORRE QUANDO O LOCADOR NÃO PAGA O IPTU 

Os contratos de locações de imóveis transferem ao locatário o dever de pagar o IPTU, enquanto este residir no imóvel locado. Imposto este, cobrado com o boleto do aluguel ou separado(não recomendável). A maior dúvida é em relação a inadimplência do proprietário locador que recebe do locatário, mas não efetiva o recolhimento junto a prefeitura. É o que procuro esclarecer aqui.

Responsabilidade fiscal no pagamento do IPTU

O fato gerador do imposto é a propriedade imobiliária e assim sendo, responde pelo pagamento e dividas quem constar como proprietário do imóvel, possuidor ou detentor dos direitos, que detenha seu domínio útil. No caso do domínio útil, o foreiro, o possuidor de boa-fé em busca do tempo determinado para se tornar proprietário. O possuidor de boa-fé que "age como se dono fosse" no latim chamamos de "animus domini"(somente por curiosidade). Resumindo, temos que, somente quem age como proprietário pode ser cobrado em caso de dívidas do referido imposto.

Transferência do pagamento do IPTU por força de contrato

A Lei 8.245/91 no seu artigo 22 inciso VIII autoriza o proprietário que for locador a transferir, somente em casos de contrato escrito, a obrigação de pagar o IPTU ao locatário do imóvel. Essa obrigação é contratual, dizendo respeito somente a relação locatícia. Implica dizer que o locatário responde perante o locador e este se proprietário for, perante o município. Se o locador não for o proprietário ou detentor do domínio útil não há que se falar em responsabilidade pelo pagamento, muito menos o locatário, salvo acordo em contrário.

O locatário paga o IPTU ao locador e este é devedor do fisco

A obrigação do locatário é contratual e do locador proprietário, legal. Cumpre a obrigação o locatário que mantiver em dia o pagamento do imposto ao locador, não importando se este é devedor ou não, perante o município porque, mais cedo ou mais tarde, com o próprio bem imóvel, terá que acertar as contas. O fato de o proprietário não manter em dia o pagamento do IPTU não autoriza o locatário a deixar de cumprir a obrigação de pagar. 

Locador isento do IPTU e cobrança do locatário.

Não pode o locador que é isento da cobrança obrigar o locatário, por desconhecimento, ao pagamento do imposto sob pena de enriquecimento ilícito. Nesta situação, o locatário poderá pedir devolução dos valores pagos corrigidos. Também não é autorizado em lei, qualquer cobrança de taxas pela imobiliária que representa o locador, para administrar o recebimento do imposto pago pelo inquilino. 

Locador não enviou o IPTU para o locatário quitar

A obrigação é reciproca, se o locador não efetuar a cobrança anual do IPTU, deve o locatário em Notificação escrita, averiguar o que ocorreu e na ausência de resposta buscar um advogado para em juízo depositar os valores referentes ao IPTU. É obrigação do locador enviar a cobrança e na ausência da mesma, obrigação do locatário averiguar porque não esta sendo cobrado. O locador tem 03 anos para cobrar valores referentes a locação. Se houver esquecimento e o locatário não alertar, depois será cobrada a multa e juros pelo atraso. No silêncio do locador, o pagamento em juízo evita maior despesa. Há municípios em que o boleto vai para o endereço do imóvel e neste caso, o locatário pode comunicar o locador que efetuará o pagamento com desconto á vista. Sempre opte primeiro em contatar o locador.

Imóvel leiloado por divida ativa do IPTU

O locador somente responde perante o locatário por qualquer prejuízo, em caso de leilão judicial do imóvel por dividas de IPTU não quitadas durante o prazo determinado, se o contrato de locação não prever o contrário. Em geral, consta em cláusula que em caso de leilão ou desapropriação o locador se isenta do dever de indenizar. Na justiça, se discute se esta cláusula é válida ou não, nos casos em que o inquilino pagou em dia o IPTU e o locador não.

De fato temos que a obrigação do locatário deve ser mantida estando o locador em dia ou não com os pagamentos.