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21/05/2014

FINANCIAMENTO SAC E CALCULO DAS PARCELAS


FINANCIAMENTO SAC E CALCULO DAS PARCELAS

Tudo feito, tudo correto e o financiamento SAC esta concluído. Eis que você tem finalmente a compra do imóvel fechada e vai começar a pagar as parcelas do financiamento aprovado. Todo o mês, desde a 1ª parcela, chega um valor diferente para pagar e você não sabe que valor é este, como esta seu saldo devedor, quanto de juros esta pagando e porque a parcela vem sempre maior.

Conceito

No sistema de amortização constante (SAC) como o nome diz, temos a amortização da sua divida, isto é, a diminuição dela sempre no mesmo valor. O valor que diminui teu saldo devedor é sempre o mesmo e por isso dizemos que ele é “constante” pois não se modifica. Independente do valor da parcela o valor que diminui o saldo devedor será sempre o mesmo sem modificações, o que modifica é os juros cobrados.

De que é formada a parcela?

Do valor da amortização do saldo devedor que é fixo e dos juros. Na parcela também esta incluído a taxa de administração do contrato de financiamento e os seguros de sinistro e vida.

Como achar o valor da amortização dentro da parcela?

Pegue o valor do financiamento e divida pelos meses do contrato. O resultado será o valor que sempre será diminuído do teu saldo devedor.

Exemplo: em um financiamento de 250 mil reais com prazo para pagar em 300 meses pelo sistema SAC de amortização. Temos a divisão de 250 000,00 / 300 = R$ 833,33. Teremos então que todos os meses o teu saldo devedor irá diminuir em R$ 833,33 até a quitação. Este valor é fixo e não se modifica.
Se sua parcela inicial a ser paga é de um total de por exemplo, R$ 1.550,00, R$ 833,33 será para diminuir teu saldo devedor todos os meses.

Se o valor da amortização é fixa o que compõe o restante do valor da parcela?

A resposta é “juros” e é este juro que vai diminuindo conforme você vai pagando suas parcelas. Isso se explica porque o valor de cada parcela que você irá pagar é achado mediante um calculo em que se leva em conta o saldo devedor. Conforme as parcelas vão sendo pagas o saldo vai diminuindo e os juros vão diminuindo também.

Como achar o juro da parcela?

Para achar o juro da parcela verifique no contrato qual o juro aplicado ao teu financiamento. Como exemplo, digamos que o financiamento tem um juro anual de 9% o que daria um juro mensal de 0,75. Teu saldo devedor inicial é de 250 mil reais. Multiplique o valor do saldo devedor pelos juros e teremos então:
250.000,00   x   0.75 = R$ 1.875,00 que é o juro da parcela inicial

Achando o valor da parcela inicial

Some o valor da amortização + o juro encontrado no calculo acima
Amortização R$833,33+Juro R$ 1.875,00 = R$ 2.708,33 parcela inicial a pagar.
Obs. Não incluído taxa de administração do contrato e o seguro de vida e sinistro, nem T.R

Mas por que um juro tão alto e uma amortização tão pequena?

Porque no sistema SAC a parcela a pagar é originada do saldo devedor e assim quanto maior o saldo devedor maior o juro pago. Conforme o pagamento vai diminuindo o saldo devedor os juros vão ficando menores e o valor da parcela diminuindo.

Como calcular as próximas parcelas?

Na primeira parcela tivemos R$ 833,33 de amortização do saldo devedor de R$ 250.000,00 e assim subtraindo a amortização temos um novo saldo devedor de R$ 249.166,67 ( 250000 – 833,33).
Lembrando que temos um juro mensal que remunera o contrato de financiamento de 0.75 mensal. Temos a amortização de R$ 833,33 e precisamos encontrar os juros da nova parcela a ser paga. Assim pegamos o saldo devedor e multiplicamos pela taxa de juros mensal.

Exemplo: 249.166,67 x 0.75  = R$ 1.868,75 é o juro da nova parcela
Somando amortização mais juros temos: 833,33 + 1.868,75 = R$ 2.702.08
Assim a 2ª parcela a pagar terá o valor de R$ 2.702, 08. Notem que a 1ª parcela foi de R$ 2.708,33, maior que a segunda que acabei de calcular. Nesta segunda parcela a amortização continuará sendo de R$ 833,33

Para achar a terceira parcela:
Saldo devedor de 249.166,67 – 833,33 amortização
Novo saldo devedor de R$ 248.333,34
Novo saldo de R$ 248.333,34 x juro mensal de 0.75 = R$ 1.862,50 juro da 3ª parcela
3ª parcela = juro + amortização então 833,33 + 1.862,50 = R$ 2.695,83
3ª parcela a pagar R$ 2.695,83
  • Resumindo

1ª parcela em R$ 2.708,33
2ª parcela em R$ 2.702,08
3ª parcela em R$ 2.695,83 e assim por diante sempre amortizando R$833,33, reduzindo o juros da parcela e reduzindo o valor da prestação a pagar.

Na data em que meu contrato completa 12 meses minha parcela aumentou, por quê?
O contrato tem reajustes como, por exemplo, reajuste do seguro de vida e de sinistro ou por troca de faixa etária. Sim, cada vez que você trocar de faixa etária o valor do seguro vai aumentar. Isso implica em um pequeno aumento na parcela, mas continua havendo a redução dos juros e a mesma amortização do saldo devedor até a parcela final que será igual ou próxima do valor de amortização. Significa que você inicia com uma parcela alta e termina com uma parcela final de R$ 833,33 ou aproximado.

Também temos o reajuste do saldo devedor pela TR (taxa referencial) que é a atualização da divida contraída. Ele ocorre em contratos com taxa de juros pós-fixada. No exemplo desta postagem utilizei a taxa pré-fixada sem TR. Não confunda com os juros pois estes remuneram  o credor (banco). Deixei de fora a TR nos exemplos para não confundir e para não desviar o foco do calculo das parcelas pelo SAC. Atente que sempre que a parcela aumentar temos um reajuste dos valores do contrato. A TR se soma aos juros mensais.


Sugestão: quando se tratar de financiamento bancário não tenha pressa. Pesquise entre bancos, de prioridade a uma agencia bancária recém aberta. Estas agencias tem metas a cumprir e é mais fácil negociar taxas menores além de o financiamento poder ser efetivado mais rapidamente. Fuja de qualquer banco que tenha pressa em fechar negócio com você. Pesquise, informe-se, converse com quem já financiou.




Leia também:

Financiamento Taxa de juros pré e pró fixadas

Vantagens de diminuir saldo devedor

Sistema SAC


Adquirente bem informado, cliente seguro, 
financiamento sem sustos.

ATUALIZADO EM 2016

6 comentários:

  1. Parabéns pelo blog. De grande utilidade. Assuntos atuais, explanação simples e didática. Sou advogado na área imobiliária e sempre recorro ao site para atualizações.
    Muito bom.

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  2. Oi Patrick Teixeira, obrigado. Tento ao máximo manter o maior número de assuntos possíveis e o mais detalhado, nem sempre consigo pois tem situações que realmente ficam fora do meu alcance. O site cumpre o objetivo que é de informar. abraços

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  3. Boa tarde, tenho uma duvida sobre financiamento, no ato do financiamento é necessário fazer algum pagamento alem da entrada? Pois eu percebi fazendo uma simulação no site do Banco do Brasil, um item que eu desconhecia: Componentes do Fluxo da Operação no Ato da Contratação, nele tem diversas taxas como: despesas vinculadas a concessão de crédito, IOF, MIP, DFI e avaliação física de garantia. Gostaria de saber se essas taxas precisam ser pagas avista no ato ou pode ser inclusas no financiamento. No simulador da Caixa também é possível ver essas taxas quando clica em detalhar parcelas, na caixa esta como seguro/FGHAB à vista e Taxa de Serviço. Agradeço desde já.

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    1. Oi Diego.
      você precisa ter disponível para pagamento a vista no minimo em torno de 5% do valor do imóvel para quitar o imposto de transmissão e as taxas da CEF. Vais pagar a taxa de avaliação do imóvel que queres comprar a primeira parcela do seguro obrigatório noa to da assinatura do contrato, impostos enfim tudo que é preciso para o banco finalizar teu financiamento. depois ainda tem as despesas de registro do contrato assinado e da garantia de pagamento no cartório de imóveis.

      Dependendo do financiamento é possível inserir estas despesas financiando-as também, aí tens que conversar com o gerente para saber se te inclui dos requisitos.
      abraços

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  4. Boa noite! Adorei sua forma clara de explicação.
    Pode-se cobrar TR logo na primeira parcela?
    Se cobrarem, aumenta meu saldo devedor. A TR não é em cima do saldo devedor?
    Grata, Agatha.

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    1. Oi Agatha Thata, bom dia
      O saldo devedor tem correção mensal pela TR já desde o pagamento da primeira parcela e as parcelas também sofrem a correção pela TR que é acrescida aos juros que compõem a parcela. pega-se a TR mensal e soma-se aos juros da parcela. TR alta aumenta saldo devedor. Se puderes procure sempre que possivel amortizar o saldo devedor pois diminui os juros pagos e o tempo do contrato.
      Abraços

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