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VALE A PENA PAGAR 4% DE IMPOSTO E ATUALIZAR O VALOR DO SEU IMÓVEL

Imagem com fundo cinza claro e parte do mobiliário de uma cozinha, ilustrando o texto que pergunta se vale a pena atualizar o valor do imóvel pagando 4% de imposto, fazendo uma simulação dos cálculos.

Para ficar 100% isento de imposto sobre ganho de capital na atualização do valor de venda de seus imóveis, é preciso enquadrar-se na lei 13.259/2016 ou seguir a normatização da lei 14.973/2024. Vejamos as situações em que a isenção pode ocorrer.

Isenção no ganho de capital, legislação já existente

Os imóveis são declarados pelo preço de aquisição, exceto os financiados pelo banco e garantidos por alienação fiduciária com normas diferentes. Você pode conhecer as regras em texto publicado neste site sob o título Financiamento. Outra forma de aumentar o valor de aquisição é a declaração das benfeitorias no imposto de renda, desde que comprovadas. Temos também outras isenções para quem tem um único imóvel ou que, irá comprar outro usando todo o valor de venda, alienações não onerosas, imóveis adquiridos antes de 1969, etc. Portanto, antes de pagar imposto antecipado, é preciso conhecer as regras(e armadilhas). A lei é comemorada até o momento em que acessamos as normas para sua aplicação.

Pagamento de 4% de imposto sobre o acréscimo patrimonial do imóvel

Saiba que os 4% de imposto pago é definitivo. Não existe opção de retroceder porque resolveu vender o imóvel e no cálculo você ficou no prejuízo. O valor atualizado é considerado acréscimo patrimonial e não tem devolução. Também não pode retificar a declaração 2024 entregue, para atualizar o valor. Isso será feito somente no imposto de renda 2025.

A lei que autoriza a atualização de bens imóveis até 16/12/2024 tem imposições para quem utiliza do benefício, se é que se pode chamar de benefício. Em vez de simplificar, complica. A ampla divulgação leva à interpretação de que, no futuro, ele pagará menos imposto. Somente após 15 ano (180 meses) o proprietário terá 100% de isenção. Da atualização até 180 meses, haverá percentual de redução a partir de 36 meses da data da atualização em Tabela Lei 14.973/24 publicada aqui no site.

Simulação do ganho de capital ao preço de aquisição e de mercado em 2024

Temos um imóvel adquirido hipoteticamente em 1995 pelo valor de 200 mil reais. O valor de mercado em 2024 é de R$ 900 mil. Ele cumpre a legislação para ser atualizado? Vejamos:

📍 Estar declarado no imposto de renda 2024 ano-base 2023? Sim

📍O proprietário está obrigado a declarar imposto de renda? Sim

📍O imóvel está registrado na matrícula imobiliária? Sim

📍 Houve retificação após entrega do imposto de renda 2024 para incluir este imóvel? Não, já estava nos anos anteriores.

📍 É o único imóvel? Sim

📍 Tem benfeitorias declaradas e comprovadas, com notas e recibos guardados? Não

📍 Venderá futuramente, em curto espaço de tempo: Sim, até 2027.

📍 As respostas acima isentam do ganho de capital na venda? Não. 

Vamos ao cálculo do ganho de capital e imposto para saber o que é mais vantajoso, atualizar ou manter o valor de aquisição. O cálculo é uma simulação, não utilize como definitivo.

👉Imóvel atualizado pelo valor de mercado nos termos da IN2222/2024

✅ valor de compra - R$ 200.000,00

✅valor de mercado - R$ 900.000,00

✅ganho de capital - R$ 700.000,00 (900 mil - 200 mil)

✅imposto pago de 4% - 28.000,00 (700 mil x 4%)

Fórmula do cálculo para ganho de capital na venda em até 36 meses com valor de mercado

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)]

GK - ganho de capital

CAA - custo do imóvel antes da atualização

DTA - diferença entre o valor atualizado e o custo antes da atualização (valor atual - valor de compra)

% - percentual proporcional ao tempo decorrido entre a data da atualização e a data da venda conforme tabela divulgada, com variação de 8% após 36 meses a 100% após 180 meses. Até 36 meses, não tem percentual de redução (no exemplo, 700 mil).

Exemplo;

GK = valor da alienação - [CAA +(DTA x %)]

GK = 900.000,00 - [200.000,00 + (700.000,00 x 0%)]

GK = 900.000,00 - [2000.000,00 + 0]

GK 900,000,00 - 200.000,00

GK = 700.000,00 - venda nos primeiros 36 meses não tem percentual de redução.

👉Você irá pagar os 4% por ter atualizado, mais R$ 23.723,12, aplicando as deduções da lei do bem.

Valor a ser declarado no imposto de renda em 2025: o valor de 900 mil fracionado, isto é, haverá duas fichas em Bens e Direitos ou um campo na já existente separando os valores. Uma que mantém o valor informado e outra com o acréscimo patrimonial. O motivo é que, se houver venda do imóvel o imposto pago de 4% não deduz. 


❗Acréscimo patrimonial é tributação definitiva incidente sobre o valor da atualização.❗


👉Seguindo a simulação pela GCAP pós venda dentro dos 36 meses pós atualização

Venda do imóvel atualizado a preço de mercado em 2024

Data hipotética da aquisição: 10/05/1995 - R$ 200 mil

Data da atualização do preço: 10/10/2024 - R$ 900 mil, à vista

Imposto pago - 28 mil 

Data da venda: 10/05/2026 - valor R$ 900 mil

Cálculo da GCAP na venda de imóvel a preço de mercado

Imóvel sem atualização do preço em 2024, imposto total a pagar 👉R$ 23.723,12

Imagem simulando ganho de capital na venda de imóvel sem atualizar o preço de mercado pela nova legislação

Histórico do cálculo com as deduções previstas na legislação do ganho de capital

imagem que mostra os fatores que reduzem o ganho de capital na venda do imóvel a alíquota de 15% em 2024

Conclusão: para quem planeja vender o imóvel a curto prazo, pode não ser vantagem atualizar o valor. No exemplo acima, o imposto total a pagar será menos se não atualizar. Lembrando que dependendo da data da aquisição do imóvel existem deduções favoráveis ao vendedor.

Fonte: Receita Federal do Brasil


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