DIREITO DE SUPERFÍCIE E LOCAÇÃO PARA TORRES DE TELEFONIA
DIREITO DE SUPERFÍCIE E LOCAÇÃO PARA TORRES DE TELEFONIA
Há tempo as empresas que constroem torres de telefonia em imóveis locados vem solicitando aos proprietários que troquem o contrato de locação por Concessão de Direito de Superfície. Vamos entender algumas diferenças entre ambos.
As empresas necessitam de imóveis disponíveis por longos períodos para construção das torres onde as operadoras de telefonia possam instalar suas rádios bases permitindo que toda uma região tenha acesso a celular e internet. Não cabe aqui entrar em detalhes que você pode obter em outra postagem acessando “Locação para antena”.
Desde 2019 vem ocorrendo a solicitação aos locadores para a
necessidade de substituir o contrato de locação regido pela rigorosa
e eficiente Lei do Inquilinato 8.245/91 por Escritura Pública de Concessão de
Direito de Superfície regido pela lei 10.406/2002 – Código Civil, artigo 1.369 a
1.377, Lei 10257/2001 Estatuto da Cidade - Seção VII, sem prejuízo a
legislações correlatas municipais (Plano Diretor), estaduais e decisões dos
tribunais.
Conceito de locação de imóvel e direito de superfície
A locação é um direito obrigacional estabelecido em contrato
particular ou verbal onde o locatário detém a posse direta, mas a propriedade se mantém
com o locador.
O direito de superfície é um Direito Real negociado via
contrato e estabelecido por escritura pública e registro na matrícula do imóvel.
O superficiário adquire a propriedade resolúvel da superfície por prazo determinado.
Diferença entre Contrato de Locação e Concessão de Direito de Superfície.
A principal diferença encontra-se na legislação. Enquanto o
que é contrário a Lei do Inquilinato tentando afasta-la da relação contratual é
nulo ou anulável, a Escritura de Direito de Superfície é mais flexível em relação a acordos. Exemplo
prático.
👉Cláusula que permite ao locador retomar o imóvel antes do
fim do contrato.
A cláusula acima é nula porque segundo o artigo 4º da lei
8.245 /91 somente
ao locatário é permitido este direito ficando o locador sujeito a suportar a
locação até o seu final.
👉Cláusula na Escritura de Concessão de Superfície que autoriza as partes a promover o encerramento após cumprido 05 anos de uso da superfície desde que notificando via cartório com antecedência de 12 meses.
A cláusula acima é válida porque a legislação não proíbe expressamente.
👍Na locação o valor do aluguel
é atualizado anualmente pelo índice escolhido e a cada 03 anos o locador pode
atualizar pelo preço de mercado. No contrato de superfície o preço é determinado e o prazo de pagamento é de livre contratação sem reajuste.
👍Entre a locação do terreno e a construção da torre as empresas costumam requerer isenção do aluguel. Dispensa comentários.
📌O prazo contratual é livre em
geral 05 a 10 anos, porém na locação acima de 10 anos exige que o cônjuge do locador
assine anuindo. No contrato de superfície o prazo é livre, está sendo proposto
20 a 30 anos e o cônjuge assina em qualquer situação.
📣Importante: O STJ (Superior Tribunal
e Justiça) em ação julgada considerou que a locação de imóvel deste tipo tem
direito a fundo de comércio* e a Renovatória prevista no artigo 51 da lei 8.245/91.
Houve entendimento de que permitir a retomada do imóvel pelo locador deixaria
toda uma região sem acesso à telefonia e internet.
👍Pagamento de encargos do
imóvel: A locação permite transferir os encargos para o locatário pagar, no Direito
de Superfície é obrigação do Superficiário incluindo o imposto de transmissão de bens imóveis municipal (ITBI). (art. 1.371 CC).
👎Benfeitorias: No direito de superfície
as benfeitorias se incorporam ao imóvel, portanto, o superficiário não estará
obrigado a retira-las salvo acordo em contrário. Na locação as benfeitorias não
são indenizáveis e devem ser retiradas.
💡Direito de preferência: em
caso de venda do terreno o locatário preterido no seu direito de preferência
pode, depositando o preço em cartório, reaver o imóvel. O mesmo não ocorre com o
Superficiário que somente poderá requerer perdas e danos porque a lei não segue
a mesma norma da lei do Inquilinato.
💸Venda da propriedade: na locação
o adquirente pode despejar o locatário, na superfície isso não existe.
💥Cessão de direitos: em ambos
os contratos é permitido a cessão de direito de uso. Como as torres objetivam a
prestação e serviço para operadoras de telefonia e internet, não há que se falar em sublocação do imóvel, já afastada
por decisão do judiciário em ação movida por locador. O proprietário não pode
exigir qualquer pagamento extra quando ocorrer uma cessão.
Entramos na 5G e o
compartilhamento de torres já existentes é uma realidade. As empresas que
constroem e administram buscam as soluções mais rentáveis frente ao alto custo
de uma construção este tipo. Os proprietários de imóveis também buscam o que
for mais vantajoso. Enquanto uns querem renda mensal, outros preferem
disponibilizar terrenos o qual não tem interesse futuro em troca de uma soma
considerável a vista ou anual e até mesmo em acordo mutuo de pagamento diluídos
ao longo dos anos. O negócio tem que ser bom para ambos o que nem sempre é
assim.
O contrato de locação se tornou
um problema. As empresas não costumam negociar alterações contratuais o que
levou uma parcela de locadores a recorrer à justiça e ter suas pretensões
aceitas. A solução é a troca por um modelo de negócio que não acesse a justiça
e a Concessão da Superfície é a solução.
Concluindo, o assunto não se esgota aqui, mas nos últimos anos o relacionamento com os locatários melhoraram muito. Hoje você tem a opção de manter a locação, vender o imóvel por preço justo ou ceder os direitos sobre a superfície. Apesar de alguns estudos publicados apontar os alugueis como elevados, a informação não é verdadeira. Na maioria dos casos o aluguel fica abaixo do preço de mercado.
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