LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA ANTENA DE TELEFONIA CELULAR


Foto imagem do telhado de uma casa antiga, com telhas de barro, com duas janelas lado a lado do sótão em formato de losango e vidros repartidos por uma ripa branca de madeira e por trás a imagem do topo de uma torre de telefonia celular  instalada em terreno locado.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA ANTENA DE TELEFONIA CELULAR

Entenda a locação de imóvel não residencial em que o proprietário de um terreno aluga este para que uma empresa instale construa e ceda uma torre metálica para que empresas de telefonia utilizem como suporte para suas radio bases.

A locação deste tipo é diferente da locação em condomínios (telhados). Por se tratar de locação não residencial de terreno, locador e locatário tem livre acordo sobre prazo, preços e algumas condições.
O contrato é regido pela lei do inquilinato 8.245/91 por se tratar de locação de terreno ou parte deste. É obrigatório antes de assinar o contrato que as partes tenham 100% de certeza que a legislação municipal permite a instalação deste tipo torre no imóvel.

Obrigações da empresa locatária 


1) Obter junto a prefeitura a licença de operação da estação radio base (ERB) e alvará para funcionamento da antena no terreno locado, arcando com os custos de autorização e renovações conforme a legislação.
2) Obter junto aos órgãos competentes a devida licença ambiental para funcionamento da ERB e todas as que forem necessárias para cumprir a legislação estadual, municipal e federal.
3) Construir as antenas de acordo com as legislações vigentes arcando com os custos de instalações e manutenções.
4) Manter o terreno ou parte deste conforme determinações previstas em contrato e legislações vigentes para este tipo de instalação.
5) Devolver o terreno ao término do contrato conforme foi recebido responsabilizando-se pela retirada de todas as instalações e equipamentos.
6) Responsabilizar-se por qualquer dano causado a imóveis lindeiros bem como ao locador ou terceiros em caso de problemas com a instalação da antena e funcionamento bem como acidentes em caso de sinistro provocado por ações da natureza (temporais, vendavais, etc).

Obrigações do locador perante a empresa locatária

1) Ser o proprietário do imóvel com título definitivo de propriedade imobiliária sem ônus reais.
2) Não locar o espaço disponível do imóvel (em caso de locação parcial do terreno) para empresas que atuem na mesma área da empresa locatária ou prestadores de serviços salvo com autorização do locatário.
3) Não hipotecar o imóvel de livre vontade.
4) Dar preferência ao locatário na compra do imóvel locado mediante mesma condição e preço oferecido a terceiros.
5) Manter impostos e taxas rigorosamente pagos em dia.
6) Providenciar junto a companhia de energia e água as instalações necessárias a adequação do imóvel á empresa locatária caso estiver acordado em contrato ser de sua responsabilidade.
7) Não permitir a entrada de terceiros no terreno que não estejam autorizados previamente em contrato (caso de locação parcial do imóvel).

O contrato de locação do terreno para a construção das torres

O contrato de locação chega as mãos do locador através da empresa locatária. Na grande maioria dos casos este contrato favorece a empresa locadora e desfavorece o locador. O locador, desconhecendo este tipo de negócio costuma assina-lo sem contestação e somente depois percebe que o mesmo não tem o equilíbrio contratual. Qualquer questionamento quando não há acordo, somente pela nossa demorada via judicial pode ser resolvido. O total conhecimento do contrato evita prejuízos as partes e discussões que poderiam ter sido facilmente evitadas.

A empresa de telefonia como locatária

São as próprias empresas de telefonia ou empresas proprietárias administradoras que constroem e administram as torres, que alugam o terreno, providenciam projetos, as documentações necessárias, instalam, cuidam da manutenção e disponibilizam para as empresas de telefonia. Portanto em uma única torre pode passar o sinal de mais de uma empresa de telefonia celular. Se por uma lado a empresa locatária paga aluguel ao dono do terreno locado, por outro, esta mesma empresa cobra da empresas de telefonia para utilizarem esta torre para transmissão do seu sinal.

O terreno escolhido para instalação das torres

A empresa locatária leva em conta a localização, acessibilidade, o fornecimento da energia necessária, cobertura do sinal e interferências, legislação vigente e implantação civil da torre. Entre 03 ou 04 imóveis, escolhe-se o que melhor atende os requisitos e o próximo passo é negociar a compra ou locação do terreno. Em 2019 esses contratos começaram a ser substituídos por Escrituras de Direito de Superfície que se for do interesse você pode saber mais clicando no link abaixo.

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Contrato de locação para o locador

A parte mais importante da negociação para o locador. Recomendo a quem não tiver conhecimento que use os serviços de um profissional para não sair prejudicado. As empresas precisam do terreno e se o seu foi o escolhido é porque  esta no exato local em que favorece a construção da torre então é hora de negociar e não ceder facilmente a pressão da futura locatária.

Cuidados com o contrato de locação

1) aluguel: dizer que os custos de construção e instalação destes equipamento é muito alto é verdade, mas o que ninguém diz é o lucro que este tipo de negócio possui. O aluguel tem que ser justo principalmente porque neste tipo de contrato o tempo determinado de sua duração costuma ser entre 5 e 10 anos. Não cabe dizer que o aluguel deve ser baixo porque a localização da torre fica em área de risco ou área nobre. Não faz diferença porque não estamos falando de moradia ou comércio e portanto o que interessa na determinação do preço é a localização do imóvel frente a necessidade da empresa e se esta optou pelo terreno é porque se encontra exatamente onde precisa.
2) prazo: as empresas costumam impor prazo de 05 a 10 anos. Quanto maior o prazo menor poder de negociação de atualização do valor do aluguel pelo preço de mercado o locador vai ter. Uma vez assinado o contrato, qualquer alteração somente por acordo ou judicial. Nesta situação, pedir na justiça uma Revisional do valor do aluguel é um custo alto para o locador e uma ação judicial demorada. A boa noticia é que decisão favorável ao locatário ajustam o valor ao preço de mercado. Esse é um dos motivos de as empresas começarem a trocar locação por direito de superfície.
3) renovação do prazo: costuma ser automática pelo mesmo tempo do prazo inicial e assim se o locador aceitou 10 anos ao término desse tempo o contrato renova-se por mais 10 anos e assim sucessivamente. Vale o acordo e este é renovação pelo mesmo tempo previsto no inicio do contrato. Lembrando que contrato com prazo de + de 10 anos é obrigatório a assinatura do cônjuge do locador no contrato. A Renovatória já é uma realidade que considera fundo de comércio para esse tipo de locação.
4) atualização do aluguel: nenhum contrato fornecido pela empresa locatária favorece o locador e é comum o prejuízo do mesmo atrelado a longos anos de reajuste anual por um índice que não acompanha a valorização do imóvel. O locador deve determinar no contrato que a renovação automática do prazo somente ocorra após acordo escrito sobre novo valor de aluguel pelo preço de mercado ou acordado entre as partes que deve estabelecer-se 60 dias antes do vencimento do prazo e assim na data da renovação o novo valor começa a ser pago pela empresa locatária.
5) reajuste anual(cada 12 meses): os contratos trazem o IGPM e INPC ou IPCA e as partes devem escolher um deles. Vale aqui analisar as variações e escolher o que melhor convir. O usual é o IGPM( em 2021 foi favorável aos locadores).
6) multa por atraso: pagamento do aluguel em atraso deve obrigatoriamente prever multa de 10% e não de 2% como costumam conter os contratos prontos. Recomendo a escolha de 10% para evitar problemas de valor abusivo já que 10% é aceito pelos tribunais. Juros de 1% ao mês e o IGPM acumulado como correção após 30 dias de atraso. Na prática as emrpesas não atrasam o pagamento e isso é uma vantagem.
7) Multa por desocupação antes do prazo: na locação o que for abusivo pode ser diminuído e o que for irrisório pode ser aumentado, assim se a multa é muito alta ou muito baixa, em juízo, a parte prejudicada solicita que seja arbitrada de forma justa. Então não adianta “crescer o olho”. As empresas costumam colocar clausula de 01 ou 02 aluguéis de multa, o ideal é 03, 04 e até 06 alugueis conforme estabelece a prática no mercado imobiliário e dependendo do valor do aluguel. Quanto mais baixo o aluguel, maior deve ser a multa. O locador no caso não tem este direito e, portanto é obrigado a suportar o contrato até o fim do prazo. Nas renovações costumam constar que a locatária pode desocupar sem multa, mas o locador não pode pedir o fim do contrato, vale negociação, não permita e muito comum hoje em 2019 discussões judiciais em que a justiça tem privilegiado a Renovatória por as torres atenderem um serviço essencial.
8) encerramento do contrato: livre acordo, mas as partes tem que notificar a outra parte com antecedência de 90 a 120 dias antes do término do prazo e suas renovações automáticas.  O locador tem que estar atento que desmontar todos os equipamentos e a torre necessita de tempo e a demanda gira em torno de 90 dias após o encerramento do contrato. Comunicando 90 dias antes e com 90 dias após tem-se tempo suficiente para que o terreno seja devolvido da mesma forma que foi locado.
9) benfeitorias: a empresa deve ser autorizada a fazer benfeitorias e deve constar quais permanecem no imóvel após o término do contrato, se serão indenizáveis ou não pelo locador. Na prática, a empresa faz calçamento, mura o terreno, coloca tela, portão de acesso, e estas benfeitorias costumam ficar no imóvel sem indenização por parte do locador. Deve constar no contrato.
10) Fiança: em geral caução em dinheiro de 3 aluguéis não menos que isso que devem ser completadas a diferença a cada reajuste anual e atualização do valor para que se mantenha sempre 03 aluguéis de caução. Depositados em poupança pelo locador. Fiança bancaria vai exigir renovação anual da fiança. Imóveis da empresa como garantia somente se for por escritura publica de caução imobiliária. Fiador pode ser qualquer sócio da empresa locatária com no mínimo dois imóveis quitados. Sem garantia é permitido visto que, como disse, praticamente não existe inadimplência nesse negócio.
11) IPTU: deve ficar a cargo da empresa locatária pagar e na prática a empresa se recusa a arcar com este imposto. Imaginem um contrato de 10 anos em que anualmente o IPTU é reajustado e o aluguel é baixo. O locador acaba no prejuízo(felizmente em 2021 já temos contratos com esse imposto pago pelas empresas).
12) locação do espaço: quando a empresa não loca todo o terreno costuma colocar em contrato multa muito alta caso o locador venha a locar o espaço excedente para empresas semelhantes ou concorrentes. É de praxe e todo o contrato possui esta cláusula.
13) clausula de vigência: determina que em caso de venda do imóvel ou cessão de direitos o comprador fica obrigado a  cumprir o contrato até o final. Esta clausula dificulta a venda do terreno mas as empresas impõem ao locador esta condição para assinar o contrato. Por outro lado o comprador tem um aluguel fixo a receber mensalmente e em dia.

Regras em 2018 para a locação de terrenos para torres

Em relação a locação não mudou nada. Os contratos continuam iguais até encerrar o tempo contratado mas, neste ano de 2018, visando fugir do rigor da Lei do Inquilinato 8.245/91 em relação a atualização do valor do aluguel, por se tornar irrisório em um contrato de longo tempo as empresas estão modificando esta relação. Não há mais interesse em locar o terreno e sim buscar um novo contrato de Direito de Superfície. Locadores devem estar atento pois mudam completamente as regras, beneficiando a empresa locatária. 

AVISO IMPORTANTE

Existem pessoas utilizando trechos desta postagem como forma de dissuadir e ganhar credibilidade de proprietários de terrenos para fazer negócios. Podem ser estelionatários. Não forneça dados via WhatsApp ou qualquer outra forma de contato para quem você não conhece e que não se identifique corretamente de forma que possa confirmar de quem se trata. 

As empresas que constroem torres de telefonia atuam em geral sem intermediários, via imobiliárias ou disponibilizando telefone de contato em seus sites. Na renovação contratual contratam empresas idôneas para negociação, mas antes você deve verificar com a empresa locatária se quem entra em contato com você está autorizado a negociar. No site das empresas tem campo especifico para contato do locador.

Atualizado em 2021

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