LOCATÁRIOS INADIMPLENTES E A NEGOCIAÇÃO DURANTE O CORONAVÍRUS

foto de rua com casas residenciais e de duas salas de estar
Restrições ao comércio, recolhimento pessoal, distanciamento social e a chegada de um vírus que se propaga rapidamente consegue em um passo de mágica modificar a vida de todos nós e as dúvidas superam as explicações. No mercado de locações de imóveis não seria diferente frente a crise que deixou milhões de pessoas em casa sem saber se terá garantido seu emprego e sua renda. 

Diante de uma crise sem precedentes se busca rapidamente acalmar os ânimos e também separar os locatários e locadores de boa-fé dos que pretendem agir de má-fé tentando se beneficiar de alguma forma. Quem busca lei que o  defenda ou resposta imediata esqueça. Não tem caso fortuito, força maior ou teoria de imprevisibilidade que resolva o problema das locações imobiliárias residenciais imediatamente. Assista "lives", ouça juristas, leia tudo que estiver disponível e o que você terá de concreto é a "livre negociação entre as partes e o caminho da justiça" porque leis novas não existem, modificação de leis em vigor também não e a lei aprovada no Senado está na Câmara a passos lentos. Se for do interesse falo deste assunto em outra postagem que você pode acessar clicando aqui ⟾ 📰📰📰📰 

Foto mostra um coletivo de pessoas em formato de desenho

Locatários que pagam rigorosamente em dia e que perderam renda podem diretamente negociar com o locador um desconto, um escalonamento de pagamento para não ficar inadimplente durante um determinado período até nova avaliação e negociação. As opções são, suspensão e posterior parcelamento durante um período de 90 dias, desconto com ou sem retorno do valor posteriormente, para contratos garantido por caução a permissão de uso da mesma, escalonamento do aluguel em pagamentos a cada 15 dias, enfim vale acordo desde que escrito.
A maioria dos locadores residenciais utilizam o aluguel como complemente de renda ou única fonte de renda e mesmo que isso seja um erro frente ao risco de um inquilino ficar inadimplente é uma realidade em nosso país. Você precisa do imóvel e o locador precisa do seu pagamento, junte provas de que perdeu receita e chame o locador para negociação e com certeza chegarão a um acordo diante das provas apresentadas. O locador não irá optar por perder um bom inquilino que de boa-fé demonstrar que está com dificuldades.

Locatários que não pagam em dia e até já estão inadimplentes não impõem a qualquer locador o dever de renegociar. Antes de toda a crise já não cumpriam com a obrigação causando prejuízo, portanto não há que se falar em negociação, de suspender, parcelar ou descontar. Mesmo que por conta da situação o despejo não seja possível o locador tem o direito de prosseguir com sua intenção demonstrada antes de tudo isso iniciar. Não há lei, decreto ou qualquer outra situação que obrigue o locador a negociar com inquilino inadimplente seja na locação residencial, ou não residencial. Portanto, se você devia antes da crise chegar não encontrará facilidades.

Foto mostra a estátua da justiça

Ação revisional do aluguel que muitos discutem ser a solução é prevista na Lei do Inquilinato 8.245/91 artigo 19 e 68, porém entendo nada ter a ver com a situação atual em que está havendo perda de receita e não diminuição de valor de mercado dos aluguéis, pelo menos por enquanto. Quando há perda de receita o que fazemos é mudar para um imóvel onde podemos pagar um aluguel menor e não obrigar o locador a baixar o preço. Enfim discussões, teorias, prática e mudanças conforme os problemas vão surgindo.

Nos casos em que não houver acordo ainda temos a justiça. Se você não tem acesso gratuito, está em dificuldades e precisa resolver logo pergunto de onde vai tirar dinheiro para pagar o advogado e iniciar um processo, arcar com as custas das solicitações do juiz e ainda esperar por nossa lenta justiça que ficará mais demorada ainda????

🔻🔻🔻🔻🔻Concluindo

Não existe a obrigação de negociar com locatário que já estava inadimplente antes de tudo isso começar. Quem já não cumpria com os pagamentos não pode querer se aproveitar da atual situação para levar vantagem e continuar a prejudicar o locador e aqui entendo que vale tanto para locações residenciais como não residenciais. A crise é para todos, a negociação nem sempre.
Quem viveu a década de 80 sabe que no final do túnel sempre enxergamos uma luz, mesmo que pequena, conforme vamos nos aproximando ela cresce.

Comentários

  1. Boa noite, Maria Ângela.

    Tenho um imóvel não residencial alugado. O contrato (12 meses) venceu em março, eu entreguei o contrato novo, mas a inquilina não devolveu e também não desocupou. Então, agora, o contrato agora está por tempo indeterminado. Logo depois veio a pandemia. No primeiro pagamento pós-pandemia, eu entrei num acordo com a locatária para baixar o valor do aluguel durante alguns meses, desde que ela trouxesse o novo contrato assinado e desde que o acordo fosse por escrito. Aconteceu que a situação se manteve a mesma: ela não devolveu o novo contrato assinado, nem o acordo referente à pandemia foi colocado no papel. Ela está pagando o valor que combinamos, mas agora quer fazer o pagamento do aluguel (no valor que acordamos pós-pandemia) semanalmente, pagando um pouco por semana.

    Gostaria da sua orientação a respeito da situação.
    Obrigada.

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    1. Oi Lucia, nada foi efetivado e nenhum documento esta assinado por você e portanto chame a inquilina e dê um ultimato, ou senta juntas, colocam tudo no papel e assinam juntas ou você irá pedir a desocupação do imóvel e em cartório de protesto cobrar todos os valores devidos. Não aceite de jeito algum pagamento semanal salvo se fizerem novo contrato e tudo estiver escrito.
      Abraços

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  2. Boa tarde, Maria Ângela. O Locador é obrigado a aceitar parte do valor do aluguel ou ele pode se recusar a receber, exigindo o pagamento integral. Obrigado.

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    1. Olá. O locador não é obrigado a receber parte do aluguel e aceitar isso é dar ao inquilino a falsa impressão de que ele pode pagar do jeito e quando ele quiser. O locador pode recusar receber parcialmente e quando se faz contrato sem um profissional administrando convém contratar o profissional para pelo menos fazer o contrato dando a segurança necessária. Quando se recebe com deposito bancário em conta do locador ou pessoalmente o contrato deve ter cláusula que proteja o locador de problemas em relação a se negar a receber pela metade proibindo tal pagamento. Abraços

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    2. Boa noite, Maria Ângela. Muito obrigado pelo retorno, quero primeiramente parabenizá-la pela dedicação e boa vontade que tem em ajudar a quem precisa, seu serviço é de grande utilidade pública. O que estou passando tem sido bastante difícil, pois meus inquilinos são conhecidos meus. Ainda assim fiz com eles um Contrato escrito de 30 meses sem garantia, aceitei o pagamento em "mês vencido" todo dia 20, ele me paga pessoalmente. Desde o início nunca recebi na data combinada, sempre dia 22, 23, 25, nunca cobrei multa nem juros, o que já estava sendo um problema para mim, pois tenho minhas contas pra pagar... Mas neste período de pandemia, meu inquilino resolveu desde o mês de fevereiro com vencimento em março (quando nem pandemia havia no Brasil ainda) me pagar só 30% do valor total do aluguel, em abril me pagou os 70% restantes, em maio, só 70% e agora em junho me chegou aqui novamente só com 30% do aluguel de novo, e ainda está com 1 mês em atraso. Já achei isso um absurdo por ter sido uma decisão unilateral, em momento algum ele veio fazer acordo ou saber o que eu podia fazer por ele, simplesmente chegava aqui dizendo: só consegui isso, tá difícil e tal... A profissão dele não foi afetada pela pandemia, mas ele está em casa desde então, trabalha por conta própria e colocou um funcionário para cobrir o expediente enquanto fica em casa, tem casa própria alugada, 2 carros e está aqui ocupando meu imóvel e me fazendo de palhaço. Ainda há mais um agravante, ele está com 3 contas de água e 3 de luz vencidas em meu nome, porque não transferiu para o nome dele e para que eu não descobrisse solicitou conta digital se passando por mim, informou meus dados todos errados e para corrigir agora, ainda tenho que enviar meus documentos comprovando o fato para que corrijam, descobri isso essa semana. Então resolvi fazer o seguinte, para acabar com essa bagunça, já que eu aceitei o que ele impôs até então, fiz um aditivo de contrato para ele assinar, relatando que concederia estes descontos com base no que ele me pagou e plena isenção do pagamento do último mês, com validade até 20 de junho e que a partir do próximo mês com vencimento dia 20 de julho, valor integral e no dia do vencimento, senão acarretará cobrança de multa e juros para acabar de vez com isso. Mas como não estou muito confiante de que ele vai cumprir com o acordado, e a lei brasileira infelizmente só favorece quem não merece, e o certo hoje em dia se tornou o errado, resolvi te perguntar se posso me recusar a receber o aluguel parcial, afinal, num país onde só a injustiça opera, não quero que depois de passar por tudo isso ainda ter que encará-lo diante de um tribunal e ouvir a sentença de um juiz safado, alegando que estamos em pandemia e que ele quis me pagar o que podia mas eu que não aceitei... Tenho ainda uma outra dúvida, movendo uma ação de despejo ainda terei que pagar o valor de 3 aluguéis para pedir a liminar de despejo na justiça? Peço que por favor, me aconselhe no que será melhor eu fazer a partir de agora? Muito obrigado mais uma vez.

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    3. Olá. Infelizmente você precisa procurar um advogado. Até agora tudo que me relataste ocorreu exclusivamente por culpa sua. a locação é regida por lei especial que se levada a risca protege os dois lados. a tua proteção estará sempre vinculada a um contrato feito por um profissional que tem a capacidade técnica de diminuir os teus riscos evitando ao máximo que tenhas prejuizo. A segurança contratual é o principal neste tipo de negócio.
      Não só o teu contrato principal te prejudica como o aditivo que você fez piora a situação. Quando você concede desconto no aluguel, se o inquilino atrasa o pagamento a penalidade é a perda do desconto. Se você cobra multa e juros estará aplicando dupla penalidade o que é ilegal.
      a justiça na locação residencial não é o problema. Inquilino inadimplente antes de 20 de março não está protegido pela pandemia, já vinha incumprido o contrato. É despejo por infração legal e contratual com certeza. O que ocorre é que agora a justiça está muito mais lenta então até liminar pode levar meses para ser liberada.
      A única coisa que posso te recomendar é que procure um advogado para te orientar porque você deixa claro que não conhece a legislação e isso pode te levar a ser muito prejudicada(o). Teu contrato não tem garantia, clausula de cartório de protesto e SPC, justiça arbitral que é mais rápida no despejo e nem boleto bancário que evitaria deposito em conta e pagamento pela metade e um boleto hoje em dia é muito fácil de emitir.
      É preciso resolver essa questão de vez e não dar mais vantagens a ele. Teu inquilino está em uma posição muito confortável porque você acaba cedendo. Ponha um ponto final nisso, você é o proprietário, você dita as regras. Não receba mais aluguel em partes. notifique-o por correio AR de que não receberá mais aluguel em partes e após 10 dias de atraso entrará com cobrança no juizado especial somente recebendo os atrasados dentro da ação, enfim, dite as regras. Se não consegue dar um basta, coloque com advogado.
      Abraços

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  3. Boa noite, Maria Ângela. Mais uma vez muito obrigado. Poderia me explicar melhor, por favor, sobre: "Quando você concede desconto no aluguel, se o inquilino atrasa o pagamento a penalidade é a perda do desconto. Se você cobra multa e juros estará aplicando dupla penalidade o que é ilegal". Na verdade, fiz um Aditivo onde aceitei tudo o que foi imposto por ele até então, mas consta neste aditivo a data de validade até 20 de junho, ou seja, após esta data tudo volta ao normal, valor integral e as regras do contrato. Então, se no próximo vencimento do dia 20 de julho, quando o aditivo encerrou a validade, ele vier me pagar, ainda que seja o valor integral do aluguel com atraso eu cobrar-lhe a multa de 10% e os juros de 1% ao mês proporcionais aos dias de atraso estarei agindo de forma ilegal em que sentido? Muito obrigado.

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    1. Olá. Desculpa. Não, não estará infringindo porque o desconto terminou. Nessa situação de voltar ao normal tá ok. Voltando o aluguel ao valor acordado original a multa e juros voltam a ser cobrados sem problema. É somente quando aplicado o desconto que em caso de atraso não poderia ser cobrado. Alguns profissionais dizem que sim pode cobrar, mas na justiça a decisão é considerada abusiva, dupla cobrança e o locador multado.
      Se ele atrasar pode cobrar os encargos, mas se recuse a receber em partes. fica muito difícil depois na justiça comprovar como ele pagou, o que pagou e um recibo que se parca já é problema. Abraços

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    2. Entendi. Muito obrigado por tudo, fique com Deus! Abraço.

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  4. Olá, pode haver rescisão de contrato em razão do inquilino estar há mais de 90 dias de atraso com ambas as contas, de luz e água do imóvel locado, estando ainda por cima em nome do proprietário, o que poderá acarretar em inclusão do nome do proprietário nos órgãos de proteção, se é que já não foi incluído? O que pode ser feito amigavelmente à princípio? Obrigada.

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    1. Olá, o inquilino esta inadimplente e responde pela inadimplência com despejo amigável ou judicial, acordo escrito de pagamento das dividas e perdas e danos se o nome do locador for negativado. Lembrando que não se loca imóvel com conta em nome do locador. Quando não existe como passar a conta para o nome do locatário, o locador assumir o pagamento em dia e apresentar os recibos para ser ressarcido, jamis deixar a obrigação com o locatário. Abraços

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    2. Então pelo que entendi, eu terei que pagar estas contas, guardar os comprovantes, em seguida, entrar com ação de despejo judicialmente e receber só quando houver uma audiência em que o juiz definirá como ele deve me pagar? Seria isso? Obrigada.

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    3. Entra dom despejo judicial por falta de pagamento. O juiz vai dar 15 dias para ele pagar a divida atualizada e as custas para continuar a locação pois nesse caso o despejo é suspenso. Se ele não pagar será despejado por sentença judicial e a divida será executada para que ele pague os valores devidos. Não aceite acordo. O advogado vai te dar a melhor estratégia em relação a pagar ou não enquanto ele estiver no imóvel.
      Abraços

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    4. Muito obrigada.

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  5. Oi, poderia me ajudar? se o inquilino paga todo dia 5 e no contrato diz que o inquilino terá um prazo de tolerância para efetuar o pagamento do aluguel até o 2º dia útil após o vencimento, caso não seja dia útil, ficará obrigado desde já a efetuar o pagamento no primeiro dia útil subsequente a esta data isso é o que esta escrito lá, então se o inquilino pagar por exemplo, no dia 9 o dono cobrará juros somente pelos dias 8 e 9 ou somente do dia 8 porque pagou no dia 9? e ele pode cobrar multa de 10% junto com juros todo mês que atrasa ou somente 1 vez e só juros nos próximos meses de atraso? grata.

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    1. Oi Lúcia, "primeiro dia útil"... o próprio nome já diz.
      Vencimento dia 05, paga até dia 07 sem multa e juros. Se 06 e 07 forem feriado ou final de semana o primeiro dia útil será 08. Se não houver o pagamento no dia 08 o locatário pagará multa de 10% sobre o valor total do boleto e juros de 1% pró-rata, por dia de atraso excluindo os dias em que não é considerado em mora ou seja os dois dias úteis após o vencimento.
      Multa e juros incide mensalmente por atraso no pagamento e não somente uma vez.
      Abraços

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    2. Agradeço-lhe pela pronta resposta.

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    3. Maria Ângela, li que a multa não pode ser mensal para cada aluguel em atraso. Exemplo: atraso do aluguel de Maio. Multa única de 10%. Se o atraso for de 2 meses não pode cobrar novamente a multa. Então, se deixar acumular alguns meses será só 10% de multa sobre o valor de 1 aluguel e só aumentarão alguns centavos pelos juros mensais? Ainda estou com dúvida, porque alguns dizem que não pode cobrar a multa novamente e outros dizem que pode.

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    4. Olá, se o inquilino atrasou o aluguel de maio pagando em junho cobra a multa, se o aluguel de junho pagou hoje, cobra multa, se o aluguel de julho ele vai pagar em agosto, cobra a multa.
      Se ele está devendo alugueis acumulados sobe o total devido incide a multa. Não faz diferença. Se o aluguel e taxas no mês é R$ 1000.00 e ele deve 3 meses teremos multa de R$300.00 aplicando mensal ou sobre o total. O que não.pode é você aplicar a multa e juros mensal sobre o total devido em cada mês. Tem um aluguel corrigido pela multa ficando R$ 1100.00 e sobre esse valor aplicar nova multa no mês seguinte.
      Abraços

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    5. Consegui entender agora, desculpe minha ignorância mas isso estava mesmo complicado para o meu entendimento. Muito obrigada mesmo, você é 10 mesmo como todos falam. Desejo muito sucesso à você! grata.

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    6. A lei é bem complicada sim, mas nunca deixe de procurar um advogado porque sempre digo que uma unica informação que você tenha esquecido de me fornecer pode mudar toda a situação. As vezes as pessoas pensam que um item não é necessário informar e acaba sendo importante. O mesmo ocorre que determinadas nomenclaturas.
      Abraços

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  6. Maria, haveria algum modelo de notificação de cobrança de aluguel atrasado que inclua as contas de consumo que também estão em atraso, para que eu possa notificar extrajudicialmente o locatário?

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  7. Luiz Carlos20/07/2020 14:30

    meu caso é parecido com o outro, meu inquilino nessa pandemia esta me pagando so o quanto quer e ainda esta me exigindo recibo no valor pequeno que esta me dando devo dar recibo a ele pelo valor que me deu não tinha lido antes que nao deveria ter aceitado mas agora ja aceitei e nao sei o que fazer. agradecido.

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    1. Olá, se ele está depositando em conta corrente dê recibo informando que o pagamento se refere ao aluguel do mês x com vencimento ocorrido da data xx e que permanece o mesmo em aberto sujeito os valores não pagos a multa e correção contratual e o locatário inadimplente. Informe que não receberá mais pagamento de aluguel em valor menor que o contratado informando que o locatário tem até o dia xx para pagar o restante do aluguel corrigido com multa e juros sob pena de buscar o locador os direitos previstos em lei. Não aceite os próximos pagamentos.

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    2. Luiz Carlos20/07/2020 16:27

      agradecido, ele faz pagamento em mão

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  8. Olá, tudo bem? Estou devolvendo um imóvel locado completando os 30 meses de contrato exatamente. Quando entramos, em 2018, havia telas de proteção já antigas e, vendo que já estavam fora da validade e não tínhamos necessidade delas, fizemos a retirada. Eu, enquanto inquilina, tenho a obrigação em renovar essas telas de proteção que já estavam desgastadas para devolver o imóvel?

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    1. Oi Stefani, sim se o imóvel se encontrava com tela tens que devolver com telas exceto se o locador autorizou em contrato ou posteriormente a retirada.
      Abraços

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