O CORONAVÍRUS E O PAGAMENTO DO ALUGUEL DE IMÓVEIS

foto de uma casa que ilustra texto sobre o pagamento do aluguel em tempos de calamidade publica

O site tem recebido inúmeros Email com dúvidas sobre o coronavírus e o pagamento do aluguel de imóveis com a decretação do estado de calamidade pelo Governo Federal incluindo decretos municipais e estaduais fechando comércios e inevitavelmente trazendo prejuízos a todos sem exceção. Como então manter os seus compromissos em dia?

Em pesquisa nos diversos sites de imobiliárias encontrei apenas a informação de que o atendimento virtual seria a forma de contato. Em relação ao pagamento do aluguel nenhuma informação disponível até 21 de março. Os jornais do país informam que as contas mensais seguem com a obrigação de serem pagas em dia. Não se sabe o que ocorrerá se os bancos tiverem que fechar e já estão com restrições de atendimento. O aluguel de locações de imóveis é previsto em lei especial 8.245/91. Os contratos regem os acordos, mas em geral nada dizem sobre este tipo de problema que hoje vivemos. Se uma loja fecha não há como seguir com a locação e portanto é direito do locatário encerrar o contrato sem custos por ter sido alheio a vontade dele já que a finalidade do contrato deixa de existir. O que fazer então? Encerrar e discutir depois quem tem razão? E se em abril tudo voltar ao normal? Me parece a opção mais sensata se embasada por um advogado. Recomendo que toda e qualquer negociação seja feita por um profissional do direito porque entre a legislação e a prática existe um abismo e não só a lei do Inquilinato 8.245/91 rege as locações, temos também que levar em conta o Código Civil vigente.


Em contato com imobiliárias daqui de Porto Alegre recebi a informação que o pagamento do aluguel tanto residencial quanto não residencial não sofre alteração sendo obrigação contratual a ser mantida em dia. É fato que um número enorme de locadores sobrevive do aluguel recebido da mesma forma que um número gigante de locatários consome boa parte da sua renda mensal com este pagamento. Portanto, em relação a alugueis pagos via imobiliária por enquanto, não espere flexibilização na negociação até porque as empresas não costumam diminuir o percentual de comissão quando o locador concede algum benefício ao locatário. 

Em relação a locações direto com o proprietário a negociação é individual o estado de calamidade pode permitir a rescisão dos contratos e bem provável que uma negativa do locador acabe na justiça, só que nossa justiça também parou.


Muitas dúvidas surgiram sobre o fechamento de lojas em Shopping Center que dependem do faturamento para pagar o aluguel com valor mínimo mais o percentual de vendas mensal agregando. Da mesma forma cabe a negociação individual inclusive com os administradores levando em conta que esta locação é diferenciada e não chegando as partes a um consenso recorrer futuramente a justiça também. Hoje já temos lojistas solicitando moratória.

Em relação ao locador, este também esta em situação difícil porque a maioria sobrevive do aluguel e necessita receber, por isso é importante a negociação. Como já disse alguém há pouco tempo, você prefere receber 500 ou nada? 


Concluindo, é preciso aguardar que estabeleçam regras que beneficiem a todos. O que não pode é diante de uma possível inadimplência o locatário venha no futuro sofrer as consequências das altas multas, juros, correção monetária, honorários de advogado e as comuns ameaças de despejo afinal, a calamidade atinge todos, mas depois os mais fortes continuam a impor suas regras.

Leituras recomendadas sobre coronavírus e aluguéis. 




Se você locatário e locador tem informações sobre negociações em sua cidade que possa orientar os leitores, utilize a caixa de comentários. 
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Comentários

  1. Acho que neste momento, tão difícil a todos , deve haver bom senso de todas as partes.

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    1. É verdade Vitor, o bom senso deve prevalecer afinal a crise é para todos e vivemos em um circulo onde a desgraça de um atinge todos. Vou atualizando esta postagem conforme for surgindo novidades.

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  2. Realmente, todos devemos nos ajudar.

    Para colaborar com o debate, penso que, num primeiro momento, uma alternativa seria o parcelamento do aluguel de março (com vencimento em abril), sem multa e sem juros.

    Por exemplo, o pagamento de aluguel no valor de R$ 2.400,00 parcelado em 3 vezes ficaria assim:
    Abril: R$ 800,00
    Maio: R$ 2.400,00 + R$ 800,00
    Junho: R$ 2.400,00 + R$ 800,00

    O que vcs acham?

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    1. É uma idéia porém acredito que essa crise vai um pouco mais longe exigindo talvez um parcelamento maior.

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    2. Uma outra ideia, mas que se aplicaria somente no caso de locação comercial, seria descontar os dias em que o comércio ficou fechado. Isso seria possível?

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    3. Tudo é tão novo que eu entendo que sim, seria possivel solicitar esse desconto por conta da finalidade da locação que é o comercio. Da mesma forma continua sendo necessário um acordo.

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    4. Olá Maria Ângela, sou sócio de uma academia em São Paulo, e em um grupo de academias, citaram a Teoria da Imprevisão(que diz respeito a situações exatamente como a que estamos vivendo) e da Onerosidade Excessiva(que também cabe aqui, pois o proprietário estaria recebendo - via aluguel - por algo que o locatário está impossibilitado de utilizar).

      Tenho um amigo juiz que faliu que está correta a informação e sim, com certeza nós ganharíamos se fossemos a juízo.

      Mas ao conversar com a proprietaria(sem citar essa Teoria e Lei), ela pouco ligou e não quis acordo com relação ao valor do aluguel.

      Então gostaria de saber se você conhece algum advogado aqui em São Paulo que possa me ajudar.

      Obrigado

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    5. Oi Renato, sim já ouvi de advogados sobre está teoria e principalmente por conta de o imóvel perder a finalidade, só não concordo com a causa ganha. A crise chegou para todos e acho que o judiciário não será tão bonzinho assim. De qualquer forma a justiça é o caminho no teu caso. Não tenho quem te orientar por aí. Minha advogada de confiança virou juíza. Abraços

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  3. O grande problema são os aproveitadores da situação. Tenho uma loja comercial em que a pessoa esta la a mais de 6 anos, nunca me pagou um aluguel em dia, uma briga para fazer reajuste pois nunca aceita, todo mes tem uma desculpa por nao conseguir pagar o aluguel. Sair do imóvel também não quer. Agora devido a situação já está a 02 meses sem me pagar nada. Veio com uma proposta de parcelamento que sei que não tem condições de cumprir. Muito dificil, pois este imóvel é renda dos meus pais idosos que trabalharam tanto para adquirir e agora se encontra preso nesta questão.

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    1. Olá, entre na página principal do site e leia a postagem que publiquei ontem
      .
      https://www.saberimobiliario.com.br/2020/04/locatarios-inadimplentes-e-negociacao.html

      Este teu inquilino não tem direito a negociar nada nem com você nem via justiça. Ele já não cumpria com a obrigação antes da pandemia e portanto podes sim despeja-lo e recomendo que o faça já pois depois a enxurrada de processos será tão grande que a justiça vai ter sérios problemas se não dobrar a capacidade de funcionários de cartórios judiciais.
      Os aproveitadores são muitos, mas também temos os locadores que protelam ao máximo este tipo de situação. Um locatário como este que você descreveu eu já teria indicado o despejo há muito tempo. Um bom inquilino pode ter problemas, mas este conversa com você, prova as dificuldades, negocia e cumpre o combinado. Não é o caso do teu inquilino que abusou da boa fé de vocês. Os meus contratos de locação preveem todas estas situações para diminuir os riscos. Pelo teu relato este inquilino dita a regras para vocês o que é um erro. Aumento de aluguel se aplica na data acertada, não se tem que pedir permissão ao inquilino ou avisa-lo, é mandar o boleto com o valor atualizado e ponto final.
      Vamos então fazer a coisa certa, procure um advogado e acione na justiça com despejo e encerre qualquer discussão com ele deixando para o advogado. Na próxima locação as coisas devem ser feitas diferente, com um excelente contrato, com boleto bancário de pagamento e sem acesso a teus telefones, contato somente por escrito via Email. Isso evita muito aborrecimento.
      Boa sorte e que tudo se resolva.

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