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O PACOTE FECHADO NAS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS

O PACOTE FECHADO NAS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS

O PACOTE FECHADO NAS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS

Você sabia que O Pacote Fechado nas locações residenciais é uma das situações entre tantas outras que gera interpretação equivocadas e que pode prejudicar o locador! Entenda porque continuando a leitura.

💥A Lei do Inquilinato 8.245/91 e as taxas da locação

O artigo 23 determina ser do locador o dever de pagar as taxas e impostos do imóvel locado, permitindo que por escrito, em cláusula especifica, esta obrigação seja transferida para o locatário. A maioria dos contratos transfere esta obrigação fazendo constar o valor inicial do aluguel e a informação de que o mesmo responde por todas as taxas do imóvel e impostos previstos na legislação. O contrato verbal não permite essa cobrança do locatário.

📎As taxas da locação e o imposto de renda do locador

Aluguel é renda tributada quando o valor é acima a R$ 1.903,98 (vigente na data desta postagem). A Receita Federal permite deduzir o IPTU e cota condominial ordinária do valor recebido de aluguel mensal desde que sejam pagas pelo locador. Uma vez transferidas para o locatário pagar não poderá haver esta dedução.

🔔O que é o  Pacote Fechado nas locações de imóveis

O Pacote Fechado é o montante pago pela locação mensalmente abrangendo todas as cobranças como o aluguel, as taxas e imposto. É comum anúncios que informam aluguel de R$ 4.500,00 já incluso condomínio e IPTU entre outras taxas. Atualmente é utilizado em Locações por Temporada de até 90 dias onde se pode cobrar todos os valores antecipadamente. Um exemplo são as locações de aplicativos "por dia" onde se inclui inclusive água, luz, internet entre outras taxas em um pacote com preço único. 

📌O Pacote nas locações de imóveis antes da lei atual

Antigamente o Pacote Fechado era utilizado para anúncios em jornais onde o pretendente a locação já sabia quanto gastaria mensalmente ao visitar o imóvel. No contrato os valores eram separados, mas naquela época aluguel e prazos da locação residencial não tinham os rigores da atual legislação. Se podia utilizar prazo de 6 meses e depois despejar o inquilino que por exemplo, não concordasse com um aumento proposto pelo locador. Hoje as taxas são divulgadas no anúncio em separado e o pretendente a locação visita o imóvel tendo conhecimento de quanto irá gastar. 

🔑O Pacote Fechado no aluguel após a lei 8.245/91

Alguns profissionais e locadores tem optado por este pacote fechado para locações residenciais com prazos mais longos. O aluguel somente pode ser reajustado a cada 12 meses de contrato pelo índice escolhido e inserido neste contrato. IPTU também tem reajuste anual pela inflação do período e o condomínio pode a qualquer tempo sofrer reajuste por qualquer percentual. Como fica o pacote fechado se a lei somente permite o reajuste do aluguel a cada 12 meses? Como fica o imposto de renda do locador? Como ficam os deduções? Exemplo:

1) pacote fechado 
Aluguel  R$ 1900,00

Condomínio  R$ 500,00
IPTU  R$ 500,00
Total Pacote Fechado R$ 2.900,00 recebidos pelo locador
Deduções imposto de renda: nenhuma, as taxas estão embutidas, apenas dedução da tabela.
Imposto de renda/carnê leão mensal: 7,5% = R$ 217,05 - R$142,80 = R$ 74,95

2) valores separados pago pelo locador 
Aluguel  R$ 1900,00

Condomínio R$ 500,00 - pago pelo locador
IPTU R$ 500,00 - pago pelo locador
Dedução imposto de renda = R$ 1000,00
Imposto de renda = isento se for única fonte de renda

3) valores separados pagos pelo inquilino 
Aluguel R$ 1900,00

Condomínio R$ 500,00 - pago pelo inquilino separado do aluguel
IPTU R$ 500,00 - pago pelo inquilino separado do aluguel
Deduções - nenhuma porque é transferido para o inquilino pagar
imposto de renda = isento até R$ 1.903,99

4) Se o locador tiver outra fonte de renda além do aluguel por exemplo de R$ 1.000,00

Aluguel R$ 1900,00 + R$ 1000,00 renda extra mensal
condomínio R$ 500,00 - pago pelo inquilino
IPTU R$ 500,00 - pago pelo inquilino
Deduções - nenhuma
Imposto de renda - R$ 1900,00 + R$ 1000,00(renda mensal). Base de calculo R$ 2.900,00
R$ 2.900,00 x 15% = R$ 435,00 - 354,80 = R$ 80,20 de imposto a pagar.
Quanto maior a renda do locador somada ao aluguel, maior o imposto a pagar.
Nos contratos não residenciais o imposto é retido na fonte pagadora(locatário PJ).

Importancia de cobrar as taxas separadas do aluguel quando for locação residencial.

Em qualquer situação que envolva locação residencial acima de 3 meses entendo que não se deva utilizar o Pacote Fechado. Um aluguel de R$ 1000,00 hoje seria reajustado pelo índice em torno de 4%. No meu condomínio a cota mensal subiu 30% para fazer frente ao aumento de despesas. No exemplo acima teríamos no pacote fechado R$ 3.016,00 de aluguel reajustado com as taxas inclusas sem poder aplicar o aumento no condomínio.

Concluindo, evite este tipo de cobrança sem analise prévia se você for locar imóvel pelos critérios dos artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato. A locação residencial é diferente de locações no tipo AIRBNB, locação de casa na praia para férias e assemelhados regida pela Lei do Inquilinato 8.245/91 e Código Civil e entenda que depois de assinado o contrato, você não o modifica sem a concordância da outra parte necessitando recorrer a justiça, se for o caso.

Comentários

  1. Boa noite,
    Estou preparando um contrato similar ao pacote fechado, mas separando o valor do aluguel, contudo gostaria de cobrar do locatário os valores de condomínio e do IPTU para que eu mesmo seja responsável por estes pagamentos. Deste modo, posso repassar anualmente os aumentos de condomínio e do IPTU quando estes ocorrerem?

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    Respostas
    1. Oi Marcelo TS. Tens que escolher ou é pacote fechado sem aumentos incidindo apenas o índice de inflação anual sobre o aluguel ou é despesas separadas. O contrato deve conter cláusula expressa informando que estas despesas são responsabilidade do inquilino. Se não contiver esta clausula não podes cobrar do locatário. Portanto aluguel xx, condomínio xxx e IPTU xx responsabilidade do inquilino com os seus reajuste conforme a lei ou pacote fechado com reajuste conforme o aluguel.
      O condomínio e IPTU podem ser cobrados no mesmo boleto do aluguel, nunca deves deixar para o inquilino quitar, tem que ser sempre você que é o responsável tributário.
      Abraços

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  2. Olá,

    Assinei um contrato de locação em formato Pacote, ou seja, o valor do aluguel, IPTU e taxa condominial estão somados e apresentados em um único valor fechado. Sem discriminação dos valores no contrato (porém na negociação foram informados separadamente).

    O que ocorre é que logo abaixo do valor existem clausulas para o reajuste da cobrança da taxa condominial e IPTU, bem como o não pagamento do IPTU nos meses em que não houver essa cobrança.

    Pelo que li por aqui. Se o contrato é por pacote o reajuste da taxa condominial e IPTU não podem ser repassados separadamente. Se forem, entendo que tenho o direito de exigir os comprovantes de cobrança (boletos) para conferir se os valor estão corretos.

    Gostaria antes de mais nada de saber se esse tipo de contrato por pacote é legal? Se está amparado na lei do inquilinato. E quais as regras de cobrança e reajuste para ele.

    E depois, se vier a ficar constatado que o proprietário está cobrando valores a maior pela taxa condominial e IPTU, quais direitos tenho de contestar isso. Pois acabo de descobrir que o valor do IPTU que na negociação ele informou ser 170,00 na verdade é 85,00. E a taxa de condomínio que ele informou ser 600 é na verdade 500,00.

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    Respostas
    1. Oi Carol, sim o pacote fechado é legal, só implica em prejuizo para o locador porque se no contrato não informa que o locatário paga IPTU e condomínio, não poderá repassar os aumento arcando com o ônus. Os locadores em geral fazem pacote fechado par poder deduzir do imposto de renda e é muito comum na locação por temporada. Na locação residencial por longo tempo é risco, mas continuam fazendo.
      No teu contrato consta que você paga IPTU e condomínio e inclusive nos meses que não tem IPTU você paga o aluguel a menor. Portanto há um conflito porque na verdade o tem contrato não é pacote fechado onde não poderia haver nem desconto nem pagamento a mais, apenas o reajuste anual do aluguel. Se é pacote fechado o IPTU não pode ser deduzido nos meses que não tem parcela.
      Se consta claramente no contrato pacote fechado, você tem que devolver os valores deduzidos dos meses que não teve IPTU e exigir que seja cumprido o contrato ou então se consta que você paga IPTU e condomínio exigir que a imobiliária faça um aditivo determinando o valor do aluguel fixo e de cada taxa separada. Na dúvida, procure um advogado porque pacote fechado não pode repassar o aumento das taxas para o inquilino. O valor do aluguel só pode modificar no reajuste anual.
      Quanto a prestação de contas é teu direito de exigir os comprovantes.
      Abraços

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  3. Olá, em contratos com pacote fechado.
    Pelo que entendi, o reajuste é anual.
    Mas restou a dúvida, o reajuste seria sobre o valor do pacote?
    Ou seja, um aluguel de R$ 2.000,00, na modalidade de pacote fechado, com todos os pagamentos de taxas efetivados pelo locador é reajustado na integra, ou é necessário deduzir custo de condominio, iptu e só assim reajustar?

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    1. Oi Rafael. Exatamente. Aplica o índice a cada 12 meses de contrato sobre os 2 mil. Se houver reajuste de condomínio ou Iptu ou qualquer outra taxa, não pode repassar para você porque o locador não fez constar em contrato que você arcava com as taxas. Assim ele fica com o ônus por ter embutido no valor do aluguel. E você tem como aluguel o valor atualizado pelo índice todos os anos.

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  4. Neste artigo NÃO foi abordada uma situação específica e muito comum quanto ao reajuste de aluguel "PACOTE": O reajuste do Pacote é sobre o valor total do PACOTE ou tem que se descontar as taxas?

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    1. Pacote fechado, exceto na locação por temporada, é uma manobra que locadores fazem para usar a dedução do imposto de renda porque aluguel é renda tributada e condomínio e iptu deduz quando pago pelo locador. Assim, o locador embute no valor do aluguel e no contrato não informa ser obrigação do locatário pagar os encargo. O reajuste incide sobre o valor integral do aluguel(com as taxas embutidas). Respondendo sua dúvida, sim incide sobre o valor total. Por outro lado, se condomínio e iptu aumentarem não pode o locador subir o aluguel. Ele arcará com o ônus do aumento.
      Qualquer dúvida, coloque seu exemplo que respondo

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  5. Estou para fechar um contrato de aluguel (com pacote fechado) enquanto locatário. Nele consta que o locador será responsável pelo pagamento do IPTU, taxa de bombeiros e taxas ordinárias e extraordinárias de condomínio. O contrato prevê reajuste anual pelo ipca acumulado de 12 meses sobre o valor cheio, já que não há discriminação de valores de aluguel e taxa.

    O problema é que o contrato também prevê que qualquer alteração na taxa de condomínio será repassada para mim, que sou o locatário. Isso é permitido? Pagarei as alterações de condomínio e também o reajuste anual!

    Qual seria a forma mais correta de se abordar o reajuste em pacote fechado? Seria discriminar os custos e o reajuste anual incidir apenas sobre o valor do aluguel sem taxas? E as alterações nas taxas deveriam ser cobradas do locatário assim que ocorrerem?

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    1. Olá. Vamos por partes. O reajuste anual é somente sobre o valor do aluguel. Se por exemplo, estás alugando por 500 reais mensal, a cada 12 meses de contrato o aluguel será reajustado sobre os 500 reais pelo índice que constar em contrato. Tem que constar o índice. Em geral é usado o IGP-M ou IPCA.
      A cobrança de aumento das taxas é ilegal porque o locador esta fazendo constar em contrato que ele pagará as taxas e portanto, não pode cobrar nenhuma taxa e nenhum aumento destas de você. Artigo 22 da lei 8.245/91. A1ui a solução é ou ele transfere para você a obrigação de pagar todas as taxas, listando-as separada do valor do aluguel ou ele arca com todos os custos e não pode embutir no valor do aluguel ou cobrar separado qualquer valor ou reajuste. Comete infração sujeita a multa de até 12 alugueis por cobrança de valores não permitidos em lei. aqui temos que, o locador quer fazer uso da dedução das taxas no imposto de renda, por exemplo. Nesse caso ele é obrigado a pagar as taxas não podendo cobrar de você. Se repassa para você pagar não poderá deduzir se houver imposto de renda a pagar. A maioria tenta embutir no valor do aluguel sem saber que depois não poderá aplicar os reajustes das taxas e impostos. Portanto se colocar em cláusula esta não tem valor judicialmente falando.
      A maneira correta é cobrar somente o aluguel e o locador paga as taxas e impostos ou cobrar o aluguel e as taxas de vocês emitindo recibo separadamente. Abraços

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