O PACOTE FECHADO NAS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS

O PACOTE FECHADO NAS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS

O PACOTE FECHADO NAS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS

A mania que o brasileiro tem de achar que tudo sabe leva a equívocos que quando descobertos já causaram danos que na locação residencial não se consegue resolver antes do fim do contrato. O Pacote Fechado nas locações residenciais é uma das situações entre tantas outras que gera interpretação equivocadas.

A Lei do Inquilinato 8.245/91 e as taxas da locação

O artigo 23 determina ser do locador o dever de pagar as taxas e impostos do imóvel locado, permitindo que por escrito, em cláusula especifica, esta obrigação seja transferida para o locatário. A maioria dos contratos transfere esta obrigação fazendo constar o valor inicial do aluguel e a informação de que o mesmo responde por todas as taxas do imóvel e impostos previstos na legislação. O contrato verbal não permite essa cobrança do locatário.

As taxas da locação e o imposto de renda do locador

Aluguel é renda tributada quando o valor é acima a R$ 1.903,98 (vigente na data desta postagem). A Receita Federal permite deduzir o IPTU e cota condominial ordinária do valor recebido de aluguel mensal desde que sejam pagas pelo locador. Uma vez transferidas para o locatário pagar não poderá haver esta dedução.

O que é o  Pacote Fechado nas locações de imóveis

O Pacote Fechado é o montante pago pela locação mensalmente abrangendo todas as cobranças como o aluguel, as taxas e imposto. É comum anúncios que informam aluguel de R$ 4.500,00 já incluso condomínio e IPTU entre outras taxas. Atualmente é utilizado em Locações por Temporada de até 90 dias onde se pode cobrar todos os valores antecipadamente. Um exemplo são as locações de aplicativos "por dia" onde se inclui inclusive água, luz, internet entre outras taxas em um pacote com preço único. 

O Pacote Fechado nas locações antes da lei atual

Antigamente o Pacote Fechado era utilizado para anúncios em jornais onde o pretendente a locação já sabia quanto gastaria mensalmente ao visitar o imóvel. No contrato os valores eram separados, mas naquela época aluguel e prazos da locação residencial não tinham os rigores da atual legislação. Se podia utilizar prazo de 6 meses e depois despejar o inquilino que por exemplo, não concordasse com um aumento proposto pelo locador. Hoje as taxas são divulgadas no anúncio em separado e o pretendente a locação visita o imóvel tendo conhecimento de quanto irá gastar. 

O Pacote Fechado no aluguel após a lei 8.245/91

Alguns profissionais e locadores tem optado por este pacote fechado para locações residenciais com prazos mais longos. O aluguel somente pode ser reajustado a cada 12 meses de contrato pelo índice escolhido e inserido neste contrato. IPTU também tem reajuste anual pela inflação do período e o condomínio pode a qualquer tempo sofrer reajuste por qualquer percentual. Como fica o pacote fechado se a lei somente permite o reajuste do aluguel a cada 12 meses? Como fica o imposto de renda do locador? Como ficam os deduções? Exemplo:

1) pacote fechado 
Aluguel  R$ 1900,00

Condomínio  R$ 500,00
IPTU  R$ 500,00
Total Pacote Fechado R$ 2.900,00 recebidos pelo locador
Deduções imposto de renda: nenhuma, as taxas estão embutidas, apenas dedução da tabela.
Imposto de renda/carnê leão mensal: 7,5% = R$ 217,05 - R$142,80 = R$ 74,95


2) valores separados pago pelo locador 
Aluguel  R$ 1900,00

Condomínio R$ 500,00 - pago pelo locador
IPTU R$ 500,00 - pago pelo locador
Dedução imposto de renda = R$ 1000,00
Imposto de renda = isento se for única fonte de renda


3) valores separados pagos pelo inquilino 
Aluguel R$ 1900,00

Condomínio R$ 500,00 - pago pelo inquilino separado do aluguel
IPTU R$ 500,00 - pago pelo inquilino separado do aluguel
Deduções - nenhuma porque é transferido para o inquilino pagar
imposto de renda = isento até R$ 1.903,99


4) Se o locador tiver outra fonte de renda além do aluguel por exemplo de R$ 1.000,00

Aluguel R$ 1900,00 + R$ 1000,00 renda extra mensal
condomínio R$ 500,00 - pago pelo inquilino
IPTU R$ 500,00 - pago pelo inquilino
Deduções - nenhuma
Imposto de renda - R$ 1900,00 + R$ 1000,00(renda mensal). Base de calculo R$ 2.900,00
R$ 2.900,00 x 15% = R$ 435,00 - 354,80 = R$ 80,20 de imposto a pagar.
Quanto maior a renda do locador somada ao aluguel, maior o imposto a pagar.
Nos contratos não residenciais o imposto é retido na fonte pagadora(locatário PJ).


Em qualquer situação que envolva locação residencial acima de 3 meses entendo que não se deva utilizar o Pacote Fechado. Um aluguel de R$ 1000,00 hoje seria reajustado pelo índice em torno de 4%. No meu condomínio a cota mensal subiu 30% para fazer frente ao aumento de despesas. No exemplo acima teríamos no pacote fechado R$ 3.016,00 de aluguel reajustado com as taxas inclusas sem poder aplicar o aumento no condomínio.

Portanto, evite este tipo de pacote sem analise prévia se você for locar imóvel pelos critérios dos artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato. A locação residencial é diferente de locações no tipo AIRBNB, locação de casa na praia para férias e assemelhados regida pela Lei do Inquilinato 8.245/91 e Código Civil e entenda que depois de assinado o contrato, você não o modifica sem a concordância da outra parte necessitando recorrer a justiça, se for o caso.

Comentários

  1. Boa noite,
    Estou preparando um contrato similar ao pacote fechado, mas separando o valor do aluguel, contudo gostaria de cobrar do locatário os valores de condomínio e do IPTU para que eu mesmo seja responsável por estes pagamentos. Deste modo, posso repassar anualmente os aumentos de condomínio e do IPTU quando estes ocorrerem?

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    Respostas
    1. Oi Marcelo TS. Tens que escolher ou é pacote fechado sem aumentos incidindo apenas o índice de inflação anual sobre o aluguel ou é despesas separadas. O contrato deve conter cláusula expressa informando que estas despesas são responsabilidade do inquilino. Se não contiver esta clausula não podes cobrar do locatário. Portanto aluguel xx, condomínio xxx e IPTU xx responsabilidade do inquilino com os seus reajuste conforme a lei ou pacote fechado com reajuste conforme o aluguel.
      O condomínio e IPTU podem ser cobrados no mesmo boleto do aluguel, nunca deves deixar para o inquilino quitar, tem que ser sempre você que é o responsável tributário.
      Abraços

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