ARTIGO 117 NA PROCURAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


ARTIGO 117 NA PROCURAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS



ARTIGO 117 NA PROCURAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS



O artigo 117 do Código Civil vigente facilita a compra e venda de imóveis quando o vendedor não pode ou não quer esperar a escritura pública. Trata-se de um contrato com si mesmo.

Conceito

No Código Civil 1916, art.1.133 era proibido ao mandatário (procurador) do proprietário do imóvel, transferir para si mesmo a propriedade do bem e desta forma não se podia determinar ao comprador que este fosse ao mesmo tempo o procurador do vendedor. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, a lei foi modificada e passou a permitir que o comprador uma vez designado pelo vendedor como seu procurador, possa transferir o imóvel para si ou para terceiros desde que conforme previsão legal e normativa e sendo da vontade do mandante. O artigo 117 passou então a prever esta possibilidade desde que na procuração pública conste expressamente a citação a este artigo e a permissão do mandante.

Controvérsia

Segundo entendimento e discussões mesmo não havendo a informação deste artigo 117 na procuração é possível que o mandatário transfira para si o imóvel podendo ser anulada ou não, esta transferência. Para evitar contestações, inserir o artigo 117 nas procurações é a melhor opção e não custará mais por essa informação.
O artigo determina ser “anulável” se nada for informado na procuração.

Semelhança com outras procurações

Alguns confundem esta procuração com a “procuração em causa própria”. São diferentes. Esta procuração de compra e venda de imóveis com ou sem esta clausula do artigo 117 somente tem valor se o mandante (vendedor) estiver vivo, devendo assim ser usada em curto espaço de tempo. Se antes do registro do imóvel em nome do mandatário (comprador) o mandante (vendedor) ou mandatário (comprador) vier a falecer a procuração perde valor e o registro da escritura pública poderá não ser efetivado pelo Cartório de Imóveis. Portanto este tipo de procuração pode ou não ter data de vencimento e pode perder a eficácia com a morte do mandante além de ser possível sua revogação.

Na “procuração em causa própria” a mesma permanece válida após o falecimento do mandante (vendedor) permitindo que o mandatário (comprador) determine a data em que fará a transferência para o seu nome e uma vez concluída não poderá ser revogada. Constará preço, condição, quitação e passível ou não de recolhimento do imposto de transmissão (norma administrativa estado do RS).

Ambas as procurações não dispensam que seja feita a escritura pública de transmissão de propriedade ou seja não são diretamente levadas a registro, devendo o mandatário providenciar a escritura e registro desta na matricula do imóvel se for o caso.

No RS a procuração em causa própria continua sendo muito utilizada apesar da procuração contendo o artigo 117 ter crescido bastante, não caiu em desuso como em alguns estados.

Informação ao Tabelionato sobre o artigo 117 do Código Civil 2002

É interesse das partes comunicar ao Tabelionato que o artigo 117 do Código Civil deverá constar da procuração e verificar se foi inserida quando da leitura antes de assinar. Deverá conter mais ou menos a informação no modelo abaixo

Modelo de procuração com o artigo 117 do Códio Civil de 2002

... pela outorgante me foi dito que nomeia e constitui seu bastante procurador, Fulano de Tal, brasileiro, casado, aposentado, residente e domiciliado a (endereço completo), inscrito no CPF xxxx e portador da cédula de identidade nº xxxxx – SSP- estado, para o fim especial de vender, prometer vender, ceder direitos ou por qualquer outra forma ou título, alienar a quem quiser, inclusive para si, de acordo com o artigo 117, e parágrafo único do Código Civil Brasileiro, pelo preço e condições que ajustar, o imóvel, a saber.....

Legislação

Código Civil de 2002 artigo 117
“Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo”.
Parágrafo único: para esse efeito, tem-se como celebrado pelo representante o negócio realizado por aquele em quem os poderes houverem sidos substabelecidos

Irrevogabilidade

Não é possível colocar clausula de ser a procuração irrevogável por falta de previsão legal. Neste caso deveria ser feita uma procuração em causa própria, esta sim com previsão legal e irrevogabilidade.

Confiança no mandatário

Estabelecer um procurador em quem você não confia é um risco. A procuração contendo ao artigo 117 permite ao mandatário (comprador) negociar livremente, mas prestar contas ao mandante (vendedor) não está dispensado. Por não conter preço, prazos e formas de pagamento deve-se ter o cuidado de concluído o negócio saber exatamente o que foi feito evitando assim problemas com imposto de renda do mandante. Imagina-se a situação de combinar a venda por um valor e o mandatário passar a escritura por valor menor ou maior pois tem poderes para livremente agir. O artigo 117, não isenta o mandatário de prestar contas ao mandante mesmo que transferido o imóvel para si mesmo.

Pagamento do preço

Em geral o pagamento vai sendo efetivado conforme o andamento da transferência do imóvel e em alguns casos o pagamento se dá no ato da procuração, integral. Livre escolha das partes.









Comentários

  1. Gostaria de parabenizá-la pelo blog! É de muita valia! Tenho uma dúvida.... Quais são as complicações do fiador ser de outro estado? Obrigada

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, Obrigado. Fiador de outro estado somente se aceita quando se tem uma imobiliária com grande estrutura para conseguir cumprir a lei. em caso de justiça fica muito caro enviar citações e notificações judiciais para o endereço do fiador. Imagina uma citação de cobrança de aluguéis sendo enviada de um cartório judicial para outro por carta rogatória, é caríssimo. Penhora de bens, ação judicial movida no domicilio do réu, etc. não se recomenda.
      Abraços

      Excluir
  2. Parabéns pelo teu blog, e gostaria de sanar uma dúvida, se outorgado com a procuração contendo o art.117 CC, ele pode entrar com ação judicial em nome próprio para defesa do imóvel da procuração? Ou tem que ser no nome do outorgante?
    att, Adriana

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Adriana, essa procuração é para compra e venda do imóvel, qualquer outra situação não está incluída. o artigo em questão autoriza a alienação em nome próprio. Qualquer problema com o imóvel até a mesma ser concluída responde o atual proprietário .
      abraços

      Excluir
  3. Olá! Tenho um imóvel comercial e vou alugar sem fiador e caução,neste caso posso cobrar o aluguel antecipado?! Tem algum modelo de contrato que eu possa seguir?! Obrigado.Patricia.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Sim podes cobrar até o 6º dia útil do mês que será utilizado, inicia o contrato já cobrando o aluguel do mês vigente. se por acaso o locatário inicia o contrato por exemplo, no dia 25 de setembro cobras os 5 dias pró-rata e depois de 1º até 6 de outubro cobras o aluguel de outubro e assim por diante.
      O contrato comercial deve ser especifico pois é livre acordo entre as partes em algumas clausulas, não disponho de modelos deste tipo.
      Abraços

      Excluir
  4. ola, se compro uma casa em zona rural, tendo ela escritura com partes fracionarias, sendo a área menor que o permitido no desmembramento e não poderei registrar escritura. A procuração pode ajudar a me proteger caso haja futuramente qualquer problema? Ou de nada adianta?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Realmente não conseguirá registrar a escritura e a procuração perde valor quando a pessoa que a passou falecer mas a escritura pública pode ser levada a registro no cartório de títulos e documentos tornando pública a negociação.
      Abraços

      Excluir
  5. Muito Obrigada, não só pelo esclarecimento quanto a minha duvida, como tambem pela presteza e dedicação com que trata os leitores deste blog. Obrigada e parabéns!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Disponha sempre que precisar e estiver ao meu alcance. Abraços

      Excluir
  6. Ola, Parabéns pelo blog, tenho uma dúvida, estou avaliando a compra de um imóvel, porem o atual proprietário, só possui uma procuração do pai, que é o real proprietário do imóvel, posso ter problemas se realizar a negociação baseada nessa procuração? Grato

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Se a procuração for pública especial para compra e venda não tem problemas. Se for particular não tem validade. Sendo pública é feita em papel do cartório onde podes solicitar ao mesmo se não foi cancelada. Abraços

      Excluir
  7. gostaria de saber se posso acrescentar ao valor do imovel as despesas c/cartório e as benfeitorias feitas.

    ResponderExcluir
  8. Oi Renato. Sim, ITBI e emolumentos podem ser acrescidos. Benfeitorias só as que se incorporam ao imóvel com notas e recibos guardados por 5 anos. Mais dúvidas use meu email mcamini150@gmail.com

    ResponderExcluir
  9. Se eu vender um imóvel e o comprador pagar o ITBI e pagar o valor total do imovel a mim, mas deixar para fazer a escritura em 30 dias por problemas de disponibilidade de caixa, eu já poderei pagar o imposto de renda sobre o lucro imobiliario ? Grato

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Sim. A data da venda será a data em que recebeste o valor do imóvel e terás 30 dias para pagar o imposto. Abraços

      Excluir
  10. Boa tarde, minha mãe comprou um lote em 1994 e pegou somente a procuração do lote que até hoje está no nome da amiga dela, o antigo dono quer que tire do nome dele, e a amiga da minha mãe está nos ajudando a fazer a transferência. A dúvida é, a amiga da minha mãe pode transferir a procuração para minha mãe? Para que minha mãe transfira o lote diretamente para o nome dela?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, sua amiga tem a procuração do antigo dono? Se tem a procuração do antigo dono ela pode transferir para a tua mãe se a procuração permite que ela transfira para terceiros do contrario o que recomendo é que conversem com o antigo dono para ele transmitir diretamente para tua mãe a escritura pública ou ele transfere para tua amiga que transfere para tua mãe tudo em uma única escritura pública e cada uma paga seu ITBI e registro.
      Abraços

      Excluir
  11. Gostaria de saber sobre, estou para comprar um imovel diretamente com a imobiliaria, o mesmo está alugado e o dono do imovel mora em outro Estado, como deve ser esta negociação?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, a imobiliária da locação em geral cuida da venda do imóvel locado e tem procuração publica do proprietário para negociar, fechar a venda, assinar, receber pagamento e dar quitação. Solicite a apresentação da procuração dando poderes especiais de compra e venda, dar e receber quitação.
      Exija também a comprovação de que o inquilino foi notificado da venda e da preferência dele na compra do imóvel locado com a assinatura deste inquilino informando não ter interesse na aquisição.
      Com os dois documentos acima podes dar inicio a negociação exigindo as certidões negativas do imóvel e do vendedor e cônjuge se este for casado e se for empresário as certidões negativas da empresa também pois dividas com Receita Federal, INSS e trabalhista dificultam e/ou impedem a venda se este for o único imóvel.
      A desocupação do imóvel é feita por você comprador. Terás 90 dias para informar ao inquilino se deseja assumir a locação como locador e dar continuidade ao contrato ou se deseja desocupar o imóvel. Se desejar desocupar e retomar o imóvel és obrigado a conceder 90 dias para o inquilino sair contado da tua notificação.
      Abraços

      Excluir
  12. Qual é o perigo que pode existir quando a gente da uma procuração para outra pessoa vender um imóvel será que a mesma pode agir de má fé e fazer por exemplo uma divida determinada como um empréstimo e dar o imóvel como garantia; e se a divida for maior que o valor do imóvel isso pode trazer consequências para o dono do imóvel que deu a procuração a essa pessoa dr. se puder me responder o quanto antes agradeço.
    Qual seria a melhor coisa a fazer nesse caso para resolver o problema....

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Adison.
      A procuração para compra e venda de imóvel é uma procuração especial que só pode ser feita em cartório de notas onde esta fica registrada. em geral você determina os poderes que o teu procurador terá como o de vender, determinar preço e parcelamento, aceitar ou não financiamento e dação em imóvel(pagamento de parte do valor em imóvel), assinar recibo, escrituras e contratos, aceitar ou não corretor imobiliário no negócio, dar e receber quitação e valores, efetuar pagamento, etc,etc. Na prática o próprio cartório informa os poderes gerais que o procurador terá e que te dão segurança e também coloca aqueles que você determinar como a autorização para que teu procurador também seja o comprador transferindo para ele mesmo o imóvel. Fazer um divida e dar um imóvel como garantia não é poder estabelecido em procuração para vender o imóvel até porque quem faz a divida é o comprador quando precisa de financiamento para comprar. É preciso saber o que você colocou na procuração. qualquer coisa no topo do site, abaixo do meu perfil a esquerda, tem o email, podes entrar em contato.
      Abraços

      Excluir
  13. ola sou casada a treze anos meu marido comprou um imóvel com a outra esposa e permaneceu com ela 5 anos so que depois assumiu as parcelas sozinho ela tem direito em alguma coisa

    ResponderExcluir
  14. Olá, se teu esposo comprou na época em que era casado com a outra esposa ela tem direito a ser indenizada em metade do total que foi pago durante os 5 anos de casamento e se não houve divorcio e partilha deste imóvel terá que ser feito agora pois dependendo do regime de bens ele somente venderá se ela assinar também. Se foi feito divorcio e partilha tem que ver o que ficou acordado entre eles. Se houve somente partilha ela terá que assinar a venda. Portanto durante 5 anos ele pagou o financiamento e ela de uma forma ou outra colaborou para esses pagamentos, seja com renda dela ou cuidando da casa etc. ela ficará com 50% do total pago nos 5 anos de casada(entrada + parcelas). Após a separação ele assumiu sozinho e após casar com você passa você a ter direito a 50% do que ele pagou contado da data da união de vocês.
    Abraços

    ResponderExcluir
  15. Bom dia! Comprei um imóvel em 1994, nomeei a minha sogra como procuradora (procuração em cartório), mas atualmente ela está idosa e não consegue me acompanhar para o processo de escritura:
    A minha sogra pode transferir o poder dela conferido na procuração para mim que sou o comprador??
    Atenciosamente: Mauri Motta.

    ResponderExcluir
  16. Olá, se ela não pode ira até o cartório, o cartório irá até ela. Solicite que o Oficial vá ate sua sogra para que a procuração seja cancelada porque ela como procuradora te representa então não podes ser o mandante e procurador ao mesmo tempo.
    Abraços

    ResponderExcluir
  17. Olá Maria Boa noite...
    Eu convivo com uma pessoa á 3 anos a mas ou menos um mês ele comprou uma casa, ele fez uma procuração para o irmão sobre a casa lá na frente se quiser me separar dele eu tenho direito sobre a casa?

    ResponderExcluir
  18. Pelo tempo que você esta com ele não tenho como te orientar, somente um advogado pode analisar a situação porque são somente 3 anos de convivência e tem que ver como ele comprou o imóvel, o que foi pago , se o dinheiro usado era bem particular que ele tinha anterior a convivência de vocês o que te deixaria sem direito ao imóvel, enfim, uma série de situações.
    Abraços

    ResponderExcluir
  19. Boa tarde, sou procuradora de um imóvel o qual vendi, fui ao cartório para lavrar a escritura mas, o atendente informou que teria ir aos cartórios nos quais foram lavradas as procurações anteriores para validar para seguir com a ação, como faço neste caso? as procurações são anterior ao 1992 revogar todas as em do cliente.

    Atenciosamente
    Goretti.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Se não for possível as partes teriam que fazer nova procuração para você. Normalmente um cartório absorve a documentação do que deixou de existir e se consegue validar a que já existe.
      Abraços

      Excluir
  20. Bom dia, gostaria d tirar uma dúvida convivo com uma pessoa a 3 anos e meio recentemente ele comprou uma casa e uma carro com o dinheiro d uma indenização gostaria d saber se tenho direito a algo em caso de separação, há a casa ele colocou o irmão como procurador isso interfere em algo?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Amanda
      Em relação ao tempo juntos não há uma definição, a união não registrada se caracteriza pela convivência, publicidade da união que é quando todos sabem que vivem juntos e o desejo de constituir família. Mesmo que ambos mantenham-se como estado civil solteiro, existe a convivência que dá direito a divisão de bens mesmo adquirido somente em nome de um dos cônjuges. Se ps recursos são anteriores a União o imóvel não se comunica com você, aqui depende da analise de cada caso. consulte um advogado de família. Abraços

      Excluir
  21. Bom dia , gostaria de tirar uma duvida , meu pai tinha um terreno de sociedade com meu tio o terreno tava com a escritura no nome do tio e eles fizerao um contrato de venda para meu pai no cartorio . Meu pai deu uma procuracao de amplos poderes ao meu tio e ele fez se meusmo como asinante da compra e venda do terreno , nao tinha artigo 117 citado na procuracao . Da para reverter esta venda? Meu pai e meu tio nao estao vivos e nunca vimos o dinhero da venda

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, procure um advogado, não tenho como orientar. Abraços

      Excluir

Postar um comentário

Meu Blog é democrático e criticas só virão a aperfeiçoar seu conteúdo. Por outro lado elogios só vem a incentivar sua criadora. Se o seu comentário não for respondido em 48 horas, envie um Email pois posso não ter recebido a notificação de que foi postado. Os assuntos aqui tratados são amplos e podem sofrer alterações de acordo com cada caso, os modelos são básicos. Não os utilize como definitivo, como uma consulta ou solução, o ramo imobiliário é amplo e com várias situações para um mesmo tema. As postagens são um "norte" para buscares a solução.
Procure sempre um profissional da área imobiliária, seu entendimento na maioria das vezes pode não estar correto.

DÊ PREFERÊNCIA EM ENVIAR UM EMAIL
PARA: mcamini150@gmail.com

POSTAGENS MAIS LIDAS

DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO-MODELO

ADITIVO CONTRATUAL - NOVO PRAZO E VALOR DO ALUGUEL