MODELO DE SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA POR PESSOA JURÍDICA

MODELO DE SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA POR PESSOA JURÍDICA


MODELO DE SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA POR PESSOA JURÍDICA  



Na locação não residencial em que a empresa ainda não existe, o imóvel pode ser alugado em nome de pessoa física, um dos sócios da empresa, para que assim passe a ter um endereço obrigatório no contrato social da empresa a ser constituída.

Após constituída em todas as esferas é necessário que as partes do contrato de locação promovam a substituição do locatário pessoa física por pessoa jurídica apresentando o sócio que responde pela mesma e a cópia de toda a documentação necessária.  Assim, se faz necessário acordar no contrato que um aditivo seja feito e que altere o locatário conforme modelo abaixo que deve ser adaptado a cada  situação.


Modelo



ADITIVO CONTRATUAL DE SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA PARA PESSOA JURÍDICA


LOCADOR: FULANO DE TAL , CPF
LOCATÁRIO PF : FULANO DE TAL, CPF
LOCATÁRIO PJ:   NOME DA EMPRESA
FIADORES: NOME E CPF/CNPJ
OBJETO: ENDEREÇO DO IMÓVEL


As partes acima descritas, conforme obrigação acordada na CLAUSULA XX – ASSECURATÓRIA, do contrato de locação não residencial iniciado na data de xx/xx/xxxx com prazo de xx meses e término previsto para xx/xx/xxxx decidem por alterar o LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA PELO LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA uma vez que já se encontra constituída a empresa responsável pela locação do imóvel objeto deste aditivo. Na melhor forma de direito alteram o que segue.

Substituem no contrato de locação não residencial o LOCATÁRIO PF atual que retira-se do contrato como locatário principal passando a responder pelo contrato de locação desde o seu início o LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA abaixo identificado com a seguinte redação.

LOCATÁRIO: MORA E MORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CNPJ XXX.XXX.XXX.XXX/XX, Inscrição Estadual xxxxxxxxxx, com sede no imóvel objeto deste contrato e como sócios Fulano de tal, RG e CPF e sicrano de tal, RG e CPF, na proporção de xx% para o primeiro e xx% para o segundo, respondendo pela empresa o sócio FULANO DE TAL.

Conforme acordado o sócio responsável pela empresa entrega ao locador cópia da documentação de constituição a empresa locatária e de autorização para responder pelo contrato.

E por estarem justos e contratados assina o presente em xx vias de igual teor.

Data completa


_______________________
LOCADOR


_______________________
 LOCATÁRIO PF


_______________________
 LOCATÁRIO PJ


_______________________
FIADOR




Assinatura e CPF testemunha 1 _______________________

Assinatura e CPF testemunha 2 _______________________




Reconhecer firma de todos, menos testemunhas
todos rubricam as páginas que se for mais de uma devem ser numeradas


Comentários

  1. Boa noite! E se o locatário continuar ao renovar o contrato continuar como pessoa física (sócio) mas exercer atividade comercial e vier a atrasar os aluguéis. O locador poderá cobrar tanto do locatário quanto da pessoa jurídica? E judicialmente, os dois respondem ou a pessoa jurídica não pode ser acionada de jeito nenhum? Obrigada.

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    1. Olá. A cobrança de qualquer valor não pago é para quem consta como locatário do imóvel e portanto a pessoa física. Da mesma forma os recibos são emitidos em nome da pessoa física até que se altere e não em nome da pessoa jurídica.
      O locatário responde pela pessoa jurídica,
      abraços

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    2. Muito obrigada, Maria Angela! Estou com uma situação assim como relatei, o locatário está devendo há meses, mas o imóvel está locado pra pessoa física embora funcione um comércio no local.

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  2. Oi, Sra. Maria Ângela, em um contrato de locação comercial pode-se colocar o sócio da pessoa jurídica e a pessoa jurídica como locatários do mesmo imóvel ao mesmo tempo? Ou seja, dois locatários em um mesmo imóvel a fim de futuramente acionar os dois na justiça caso haja algum problema? Obrigado

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    1. Ola. Não pode. O locatario é a pessoa juridica e responde por esta o sócio que responde pela empresa, identificado no contrato.
      Abraços

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  3. Bom dia!

    Estou com um problema e gostaria de sua ajuda, se possível.

    Minha esposa é fiadora do meu sócio na locação de um imóvel comercial - contrato feito na PF do meu sócio, embora imóvel comercial (loja).

    Acontece que sai do quadro social da empresa e queria tirar minha esposa como fiadora uma vez que não tenho mais nenhum vinculo com o sócio locatário.

    O contrato tem duração de três anos e já comuniquei a imobiliária de minha intensão, mas essa respondeu que tenho que aguardar o término do contrato!

    Há uma saída?

    Obrigado e parabéns pelo blog.

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    1. Olá Acsar.

      Exatamente, uma vez assinado o contrato de fiança tem que aguardar o termino do contrato se esta fiança é válida porque se o regime de bens do casal não for a separação de bens esta fiança é nula se você não é fiador junto com tua esposa nesse contrato pois é obrigatório que ambos participem como fiadores(casal).
      abraços

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  4. boa tarde,

    Meu nome é Danilo. gostaria de tirar umas dúvidas, fiz um contrato como locatário por 12 meses (feito diretamente com o proprietário, assinado, mas não resgistrado em cartório), o qual venceu no começo de janeiro. E não foi feito renovação ou termo aditivo, assim desejo sair essa semana. Há a necessidade perante a lei de eu avisar com 30 dias de antecedência?? Tenho que pagar algum tipo de multa pra deixar o imóvel??

    desde já, grato pela atenção, Maria Angela!

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    1. Oi Danilo,

      Não há multa a ser paga porque o contratos e renovou por rpazo indeterminado o qual extingue a multa mas existe no prazo indeterminado a obrigação de avisar por escrito 30 dias antes o locador. Se não der este aviso o locador poderá te cobrar um aluguel e taxas pela falta do mesmo. Assim ao entregar as chaves pagaria aluguel e taxas finais se houver + um aluguel e taxas da falta do aviso.

      abraços

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  5. Muito obrigado pelas informações.

    Abraços

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  6. Bom dia , gostaria que me ajudasse com uma dúvida . Eu trabalho em consultório dentário , em que a sala é alugada no nome do ex marido da ou outra dentista . Sendo que como ela se separou pediu para transferir o contrato assim como fiador para o meu nome . Seria um novo contrato ? Pode ser feita a transferência , sendo que o contrato vence em jan/2018 sem multa ? No caso de não haver multa , onde está escrito na lei ? Obrigada

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    1. Oi Flavia. É preciso fazer um novo contrato, se fosse alugado em nome do marido desta dentista seria um aditivo mas como está em nome de um terceiro o locador pode e deve exigir novo contrato solicitando o encerramento deste. Ele pode até aceitar o aditivo transferindo locatário e fiador desde que você arque com os custos de entrega do imóvel mas isso é o locador quem decide.
      Abraços

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  7. Boa Noite.
    Um imóvel dentro de Shopping foi alugado em nome de pessoa fisica, que veio a constituir a empresa que lá se estabeleceu. Mencionando o Contrato que o inqulino é a pessoa física ou a pessoa jurídica que vier a constituir. A pessoa fisica constituiu a empresa em 30 dias após o Contrato. A pessoa física terá que assumir os débitos feitos? é parte legítima para figurar na Ação de Execução?

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    1. Oi Ana Cris

      Se a PF não fez a troca da clausula para PJ, a física responde pelo contrato. Não existe e, ou, responde quem consta como locatário, sempre.
      Abraços

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  8. Boa Tarde,
    Trabalho numa imobiliária, e um inquilino quer alterar o nome do contrato, uma vez que ele fez o contrato de locação no nome de uma amiga, e esta agora quer que seja retirado do nome dela, o contrato tem 30 meses e se encerra 06-09-2019. Como se dá essa troca? Um novo contrato, ou poderá ser feita essa alteração. O uso do calção, é uma parcela de aluguel adiantada ou 03 parcelas? Desde já grata pela atenção!

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    1. Ola. Fazer o contrato no nome de uma amiga sem informar o locador é fraude. Se ele informou tudo bem. Como ele não era locatário no contrato tem que ser feito novo contrato em nome dele com analise de crédito, nova garantia e tudo mais. Até podes mantes este contrato e vistoria existente e substituir o locatário mas tem que ter o cuidado de saber antes se ele tem renda suficiente para assumir. Trocar por trocar não pode. Se foi feito no nome dela é porque ele não podia. Isso se caracteriza como sublocação se não teve o consentimento do locador. A caução é de 3 meses mas sinceramente esse tipo de garantia é uma droga. O judiciário leva 6 meses em uma ação de despejo.
      Abraços

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  9. Boa tarde, aluguei uma sala comercial no nome da minha mãe pois não tinha renda para apresentar, porém depois de 2 meses minha empresa cresceu e quero passar o contrato para PJ, mas minha mãe não faz parte da empresa, posso fazer solicitar a imobiliária essa transferência ?

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    1. Olá, sim, deves solicitar para a imobiliária um aditivo contratual passando a locação para pessoa jurídica até porque se o locador é pessoa física pode haver imposto a reter na fonte pagadora do aluguel e manter em nome da pessoa física pode no futuro dar problema com a Receita Federal. Só não é feita a mudança se é empresario individual.
      Abraços

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  10. Bom dia, gostaria de incluir no contrato original uma clausula onde locatário poderá fazer a substituição de pessoa física para jurídica assim que a empresa dele for formalizada, de forma à assegurar o locatário de tal compromisso de minha parte. Existe algum nome especifico para esta clausula, ou modelo?

    sds,

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    1. Olá. Se a locação é para pessoa jurídica e o imóvel esta sendo locado para PF até que a empresa seja constituída, é importante constar esta obrigação de aditivo em clausulas com prazo de 30 dias após a constituição da empresa e toda documentação pronta. Não há um modelo, apenas coloque que em no máximo 30 dias após tudo pronto o aditivo deve ser feito pelas partes sob pena de infração contratual para quem descumprir. Lembro que locação de pessoa física para jurídica incide retenção na fonte do aluguel acima de R$ 1903,00. Abraços

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  11. Aluguei uma sala comercial em meu nome pessoa física, por conta de que a empresa ainda não estava aberta. Contrato com duração de 5 anos e já se passaram 2 anos. Acontece que eu saí da empresa e de sua razão social. Gostaria de saber, se tem algo que eu possa fazer para alterar o locatário e tirar meu nome de lá. No contrato não tem cláusula sobre fazer um termo aditivo. Consigo mesmo assim fazer a substituição de locatário PF para PJ, ou que seja para outra PF que está no contrato social da empresa?

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  12. Oi Marcos

    Sim podes pedir que seja transferido o contrato para pessoa jurídica pois saíste da sociedade.
    se não houver acordo entre todos terá que resolver pela via judicial.
    abraços

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  13. Boa noite. Fizemos um contrato de locação de imóvel comercial para uma pessoa física e não foi conversado (menos ainda registrado em cláusula) a obrigação de futura revisão do contrato para mudança do locatário PJ. Como posso fazer para corrigir esse problema, pois da maneira que está o IR fica sob minha responsabilidade, correto?

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  14. Oi Mara.

    Da maneira que está o aluguel que recebes integral se soma a teus rendimentos devendo recolher carnê-leão mensal. Na mudança para pessoa jurídica também vais recolher carnê leão sobre o valor recebido a diferença é que o imposto é retido na fonte pelo locatário e este recolhe com o CNPJ da empresa. Se você tem renda mensal e recebe mais o aluguel ambas se somam e por isso recolhe o IR mensal sobre teus rendimentos tributados. Passando para PJ o aluguel recebido será um pouco menor mas vai continuar sendo tributado junto com tua renda mensal. Procure um contador para verificar o que é mais vantajoso. A locatária tem que concordar com a modificação pois não constou em contrato.
    abraços

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  15. Aluguei uma sala comercial para uma empresa e o dono do comercio junto com a esposa assinaram de avalista. Hoje fui informado que essa empresa foi vendida para um terceiro.
    Minhas dúvidas são:
    Sou obrigado a fazer um aditivo contratual informando a mudança da razão social e quadro societário?
    Os avalistas teriam que assinar esse aditivo também?

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  16. Olá, sim, deve ser feito aditivo e com nova fiança porque os fiadores atuais não tem mais obrigação contratual uma vez que a empresa foi vendida.
    Abraços

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  17. Oi, é obrigatório que o locatário do imóvel não residencial seja pessoa jurídica ou pode ser pessoa física?

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  18. Olá, pode ser pessoa física porque se a empresa está sendo constituída é obrigatório um endereço físico para constar no contrato social que será aprovado na Junta Comercial. Recomento que após a constituição seja substituída pela pessoa jurídica que para fins de imposto de renda o aluguel para pessoa física se soma aos teus rendimentos mensais podendo aumentar o imposto a pagar. Na PJ esta retem o imposto na fonte e paga e o locador apenas informa para a Receita. consulte um contabilista.
    Abraços

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  19. Bom dia.

    Quando a empresa filial é a locatária, o correto é constar o CNPJ da matriz ou da filial no contrato?
    E se o marido é o único responsável pela empresa, a esposa precisa assinar o contrato também (como testemunha, por exemplo)?

    Grato.

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    1. Olá, usasse o CNPJ da PJ que aluga o imóvel e assina pela empresa quem consta como representante com poderes para assinar pela empresa no Contrato social.
      Abraços

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  20. Bom dia

    Posso fazer um aditivo para troca de locatario de um apto.

    Moram 2 pessoas que fazem faculdade em Sã Paulo, uma é minha filha, mas o contrato esta em nome da outra pessoa e nos somos os Fiadores.

    Pode substituir a Locataria para minha filha e nos continuamos como Fiadores?

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    1. Olá, respondi via E-mail que me enviaste. É possível desde que o locador concorde. Abraços

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  21. Boa tarde Maria Angela!
    Por gentileza, você teria um modelo do termo de substituição de locatário , estou com um caso semelhante onde haverá a substituição de locatários e os fiadores se manterão em contrato. O proprietário está de acordo.
    No aguardo de seu retorno

    Giovana

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    1. O modelo acima pode ser usado e os fiadores assinam anuíndo a fiança.
      Abraços

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  22. Olá, Maria Ângela, tudo bem?

    Estou com uma situação parecida. O Locatário atual era uma matriz e abriu um CNPJ para filial. Este novo CNPJ é o que ocupará o imóvel. Tem algum modelo neste sentido?

    Desde já, muito obrigado. Excelente sua coluna. Parabéns.

    Guilherme.

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    1. Oi Guilherme, não tenho modelo comercial mas o residencial disponível no site pode ser adaptado pois mudará a cláusula que identifica a PJ e só.
      Abraços.

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  23. Boa tarde, Maria Ângela!
    Caso: um contrato de locação com locador PF e locatário PJ, intermediado por imobiliária, e ocorre dessa empresa ser vendida, entrando novos sócios e saindo os antigos, não constando no contrato de locação, a previsão de informar ao locador (imobiliária) a alteração do quadro social. Pergunta-se:
    O contrato de locação permanece válido ou é necessário (obrigatório) um aditivo para em que tenha que assinar os novos responsáveis?
    O fiador, sendo filho do ex-sócio que detinha a maioria do capital social, pode pedir exoneração da fiança, tendo em vista a saída de seu pai do quadro social? Verifiquei que o STJ decretou que é “cabível a exoneração da garantia fidejussória prestada à sociedade após a retirada da sócia-fiadora, em face da quebra da affectio societatis”. No entanto, como acha que ficaria se o fiador é apenas filho do ex-sócio majoritária da empresa locatária.

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  24. Olá. A fiança é pessoal e portanto se o sócio que era pessoa de confiança dos fiadores deixa a sociedade então o fiador pode se exonerar e após o envio da notificação ao fiador este deve exigir nova fiança para transferir o contrato para os novos sócios que compraram a empresa.

    Quanto a venda da empresa, o locatário deve comunicar a imobiliária para que seja feito o aditivo de modificação com novos fiadores e como fica a pintura do imóvel que em geral os sócios que venderam devem indenizar o locador.
    Se o locatário e fiadores não comunicaram a venda da empresa, permanecem responsáveis pelo contrato. A imobiliária deve chamar todos ou então você entra com despejo por infração. É preciso resolver logo com um advogado orientando. Abraços

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    1. Obrigado pela informação!

      Só para finalizar: quando as quotas da empresa LOCATÁRIA foram transferidas para outros sócios, os antigos sócios comunicaram a imobiliária, entregando o aditivo do contrato social. O fiador, após 60 dias pediu sua exoneração, tendo em vista que seu pai já não era mais sócio. Enfim, passou-se mais de um ano e sabe-se que a empresa locatária continua pagando os alugueis em dia, porém os sócios não foram à imobiliária para assinar aditivos do contrato de aluguel.
      O contrato de aluguel é por prazo determinado até 2023, assinado por ex-sócios representantes da Pessoa Jurídica Locatária.
      Os novos sócios (há mais de um ano) não compareceram à imobiliária para assinarem um aditivo contratual como novos representantes da PJ.
      A imobiliária e o locador também permanecem inertes ao assunto, tendo em vista que a locatária continua pagando os aluguéis em dias, não tendo, portanto, interesse em rescisão contratual por descumprimento de não assinarem os noves representantes legais.
      Por fim, o filho do ex-sócio e sua esposa continuam como fiadores do contrato há mais de uma ano, sem q ninguém tenha interesse de alterar a situação. Ressalte-se que o fiador pediu sua exoneração alegando a mudança do quadro social, há mais de um ano e a imobiliária diz que até agora os novos responsáveis legais não apresentaram novo fiador.
      Sabendo-se que nem locador, nem representantes da PJ locatária tem interesse em mudar essa panorama, qual tipo de medida judicial caberia ao fiador para forçar a sua saída do contrato?

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    2. Esta obrigação de transferir o contrato deve sempre constar em clausula contratual quando colocamos que a venda do ponto obriga a comunicação pelos locatários e apresentação da documentação dos sócios e nova fiança para alteração contratual em no máximo 60 dias após a venda do ponto permanecendo os sócios da PJ responsáveis pelo contrato até a efetivação da transferência. Isso é que evita aborrecimentos.
      O fiador comunicou a exoneração e portanto devido ao tempo transcorrido o contrato está sem garantias porque perante a lei uma vez notificada a exoneração oficialmente, transcorrido o prazo legal a fiança estará extinta. A fiança não existe mais. Os fiadores não precisam da autorização do locador para se desligar. A fiança é pessoal e não havendo mais o sócio que era de confiança dos fiadores, estes podem se exonerar bastando notificar oficialmente o locador e isso foi feito.
      Como nada mudou e a locatária é a Pessoa Jurídica os novos sócios responde por esta locação com o mesmo contrato e a fiança foi extinta. Importante ressaltar que notificação de exoneração deve ter sido escrita com aviso de recebimento. Se assim não foi feito, o fiador deve pela via judicial solicitar esta extinção.
      Abraços

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  25. Obrigado demais Maria Ângela!!

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