SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA POR PESSOA JURÍDICA
MODELO DE SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA POR PESSOA JURÍDICA
Na locação não residencial
onde a empresa ainda não existe, o imóvel pode ser alugado em nome de pessoa
física, um dos sócios da empresa, para que assim, passe a ter um endereço obrigatório
no contrato social.
Após constituída em todas as
esferas, é necessário que as partes do contrato de locação promovam a
substituição do locatário pessoa física por pessoa jurídica, apresentando o sócio
que responde pela mesma e a cópia de toda a documentação atualizada. Assim, se faz necessário acordar no contrato, que um aditivo seja feito e que, altere o locatário conforme modelo abaixo que deve ser adaptado a cada situação.
O modelo abaixo não deve ser utilizado como passível de copia e colar em um documento. Serve apenas de amostra dos termos prinicipais. Cada contrato é único e elaborado por profissional qualificado.
Modelo
ADITIVO CONTRATUAL DE
SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA PARA PESSOA JURÍDICA
LOCADOR: FULANO DE TAL , CPF
LOCATÁRIO PF : FULANO DE TAL,
CPF
LOCATÁRIO PJ: NOME DA EMPRESA
FIADORES: NOME E CPF/CNPJ
OBJETO: ENDEREÇO DO IMÓVEL
As partes acima descritas,
conforme obrigação acordada na CLAUSULA XX – ASSECURATÓRIA, do contrato de locação não residencial, iniciado na data
de xx/xx/xxxx com prazo de xx meses e término previsto para xx/xx/xxxx acordam alterar o LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA
PELO LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA, uma vez que, já se encontra constituída a
empresa responsável pela locação do imóvel objeto deste aditivo. Na melhor
forma de direito alteram o que segue.
Substituem no contrato de
locação não residencial, o LOCATÁRIO PF
atual que retira-se do contrato, passando a responder
pela locação desde o seu início, o LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA abaixo identificado.
LOCATÁRIO: MORA E MORE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA, CNPJ XXX.XXX.XXX.XXX/XX, Inscrição Estadual xxxxxxxxxx, com sede no
imóvel objeto deste contrato e como sócios Fulano de tal, RG e CPF e sicrano de
tal, RG e CPF, na proporção de xx% para o primeiro e xx% para o segundo, respondendo
pela empresa o sócio FULANO DE TAL. O sócio
responsável pela empresa entrega ao locador cópia da documentação atualizada de constituição da empresa locatária e de autorização para responder pelo contrato. Ratificam-se as demais cláusulas.
E por estarem justos e
contratados assina o presente em xx vias de igual teor.
Data completa
_______________________
LOCADOR
_______________________
LOCATÁRIO PF
_______________________
LOCATÁRIO PJ
_______________________
FIADOR
Assinatura e CPF testemunha 1 _______________________
Assinatura e CPF testemunha 2 _______________________
Reconhecer firma de todos,
menos testemunhas.
Todos rubricam as páginas que se for mais de uma devem ser numeradas.
Obs: depedendo do teor das demais cláusulas contratuais, deve haver uma revisão para dequa-las ao locatário pessoa jurídica. Como exemplo, a situação em que o aluguel pago por pessoa jurídica, retém imposto da fonte pagadora. A cláusula da garantia, se fiador, que deve assinar o aditivo e ser revisada.
Leia também: CLAUSULA ASSECURATÓRIA
Boa noite! E se o locatário continuar ao renovar o contrato continuar como pessoa física (sócio) mas exercer atividade comercial e vier a atrasar os aluguéis. O locador poderá cobrar tanto do locatário quanto da pessoa jurídica? E judicialmente, os dois respondem ou a pessoa jurídica não pode ser acionada de jeito nenhum? Obrigada.
ResponderExcluirOlá. A cobrança de qualquer valor não pago é para quem consta como locatário do imóvel e portanto a pessoa física. Da mesma forma os recibos são emitidos em nome da pessoa física até que se altere e não em nome da pessoa jurídica.
ExcluirO locatário responde pela pessoa jurídica,
abraços
Muito obrigada, Maria Angela! Estou com uma situação assim como relatei, o locatário está devendo há meses, mas o imóvel está locado pra pessoa física embora funcione um comércio no local.
ExcluirOi, Sra. Maria Ângela, em um contrato de locação comercial pode-se colocar o sócio da pessoa jurídica e a pessoa jurídica como locatários do mesmo imóvel ao mesmo tempo? Ou seja, dois locatários em um mesmo imóvel a fim de futuramente acionar os dois na justiça caso haja algum problema? Obrigado
ResponderExcluirOla. Não pode. O locatario é a pessoa juridica e responde por esta o sócio que responde pela empresa, identificado no contrato.
ExcluirAbraços
Bom dia!
ResponderExcluirEstou com um problema e gostaria de sua ajuda, se possível.
Minha esposa é fiadora do meu sócio na locação de um imóvel comercial - contrato feito na PF do meu sócio, embora imóvel comercial (loja).
Acontece que sai do quadro social da empresa e queria tirar minha esposa como fiadora uma vez que não tenho mais nenhum vinculo com o sócio locatário.
O contrato tem duração de três anos e já comuniquei a imobiliária de minha intensão, mas essa respondeu que tenho que aguardar o término do contrato!
Há uma saída?
Obrigado e parabéns pelo blog.
Olá Acsar.
ExcluirExatamente, uma vez assinado o contrato de fiança tem que aguardar o termino do contrato se esta fiança é válida porque se o regime de bens do casal não for a separação de bens esta fiança é nula se você não é fiador junto com tua esposa nesse contrato pois é obrigatório que ambos participem como fiadores(casal).
abraços
boa tarde,
ResponderExcluirMeu nome é Danilo. gostaria de tirar umas dúvidas, fiz um contrato como locatário por 12 meses (feito diretamente com o proprietário, assinado, mas não resgistrado em cartório), o qual venceu no começo de janeiro. E não foi feito renovação ou termo aditivo, assim desejo sair essa semana. Há a necessidade perante a lei de eu avisar com 30 dias de antecedência?? Tenho que pagar algum tipo de multa pra deixar o imóvel??
desde já, grato pela atenção, Maria Angela!
Oi Danilo,
ExcluirNão há multa a ser paga porque o contratos e renovou por rpazo indeterminado o qual extingue a multa mas existe no prazo indeterminado a obrigação de avisar por escrito 30 dias antes o locador. Se não der este aviso o locador poderá te cobrar um aluguel e taxas pela falta do mesmo. Assim ao entregar as chaves pagaria aluguel e taxas finais se houver + um aluguel e taxas da falta do aviso.
abraços
Muito obrigado pelas informações.
ResponderExcluirAbraços
Bom dia , gostaria que me ajudasse com uma dúvida . Eu trabalho em consultório dentário , em que a sala é alugada no nome do ex marido da ou outra dentista . Sendo que como ela se separou pediu para transferir o contrato assim como fiador para o meu nome . Seria um novo contrato ? Pode ser feita a transferência , sendo que o contrato vence em jan/2018 sem multa ? No caso de não haver multa , onde está escrito na lei ? Obrigada
ResponderExcluirOi Flavia. É preciso fazer um novo contrato, se fosse alugado em nome do marido desta dentista seria um aditivo mas como está em nome de um terceiro o locador pode e deve exigir novo contrato solicitando o encerramento deste. Ele pode até aceitar o aditivo transferindo locatário e fiador desde que você arque com os custos de entrega do imóvel mas isso é o locador quem decide.
ExcluirAbraços
Boa Noite.
ResponderExcluirUm imóvel dentro de Shopping foi alugado em nome de pessoa fisica, que veio a constituir a empresa que lá se estabeleceu. Mencionando o Contrato que o inqulino é a pessoa física ou a pessoa jurídica que vier a constituir. A pessoa fisica constituiu a empresa em 30 dias após o Contrato. A pessoa física terá que assumir os débitos feitos? é parte legítima para figurar na Ação de Execução?
Oi Ana Cris
ExcluirSe a PF não fez a troca da clausula para PJ, a física responde pelo contrato. Não existe e, ou, responde quem consta como locatário, sempre.
Abraços
Boa Tarde,
ResponderExcluirTrabalho numa imobiliária, e um inquilino quer alterar o nome do contrato, uma vez que ele fez o contrato de locação no nome de uma amiga, e esta agora quer que seja retirado do nome dela, o contrato tem 30 meses e se encerra 06-09-2019. Como se dá essa troca? Um novo contrato, ou poderá ser feita essa alteração. O uso do calção, é uma parcela de aluguel adiantada ou 03 parcelas? Desde já grata pela atenção!
Ola. Fazer o contrato no nome de uma amiga sem informar o locador é fraude. Se ele informou tudo bem. Como ele não era locatário no contrato tem que ser feito novo contrato em nome dele com analise de crédito, nova garantia e tudo mais. Até podes mantes este contrato e vistoria existente e substituir o locatário mas tem que ter o cuidado de saber antes se ele tem renda suficiente para assumir. Trocar por trocar não pode. Se foi feito no nome dela é porque ele não podia. Isso se caracteriza como sublocação se não teve o consentimento do locador. A caução é de 3 meses mas sinceramente esse tipo de garantia é uma droga. O judiciário leva 6 meses em uma ação de despejo.
ExcluirAbraços
Boa tarde, aluguei uma sala comercial no nome da minha mãe pois não tinha renda para apresentar, porém depois de 2 meses minha empresa cresceu e quero passar o contrato para PJ, mas minha mãe não faz parte da empresa, posso fazer solicitar a imobiliária essa transferência ?
ResponderExcluirOlá, sim, deves solicitar para a imobiliária um aditivo contratual passando a locação para pessoa jurídica até porque se o locador é pessoa física pode haver imposto a reter na fonte pagadora do aluguel e manter em nome da pessoa física pode no futuro dar problema com a Receita Federal. Só não é feita a mudança se é empresario individual.
ExcluirAbraços
Bom dia, gostaria de incluir no contrato original uma clausula onde locatário poderá fazer a substituição de pessoa física para jurídica assim que a empresa dele for formalizada, de forma à assegurar o locatário de tal compromisso de minha parte. Existe algum nome especifico para esta clausula, ou modelo?
ResponderExcluirsds,
Olá. Se a locação é para pessoa jurídica e o imóvel esta sendo locado para PF até que a empresa seja constituída, é importante constar esta obrigação de aditivo em clausulas com prazo de 30 dias após a constituição da empresa e toda documentação pronta. Não há um modelo, apenas coloque que em no máximo 30 dias após tudo pronto o aditivo deve ser feito pelas partes sob pena de infração contratual para quem descumprir. Lembro que locação de pessoa física para jurídica incide retenção na fonte do aluguel acima de R$ 1903,00. Abraços
ExcluirAluguei uma sala comercial em meu nome pessoa física, por conta de que a empresa ainda não estava aberta. Contrato com duração de 5 anos e já se passaram 2 anos. Acontece que eu saí da empresa e de sua razão social. Gostaria de saber, se tem algo que eu possa fazer para alterar o locatário e tirar meu nome de lá. No contrato não tem cláusula sobre fazer um termo aditivo. Consigo mesmo assim fazer a substituição de locatário PF para PJ, ou que seja para outra PF que está no contrato social da empresa?
ResponderExcluirOi Marcos
ResponderExcluirSim podes pedir que seja transferido o contrato para pessoa jurídica pois saíste da sociedade.
se não houver acordo entre todos terá que resolver pela via judicial.
abraços
Boa noite. Fizemos um contrato de locação de imóvel comercial para uma pessoa física e não foi conversado (menos ainda registrado em cláusula) a obrigação de futura revisão do contrato para mudança do locatário PJ. Como posso fazer para corrigir esse problema, pois da maneira que está o IR fica sob minha responsabilidade, correto?
ResponderExcluirOi Mara.
ResponderExcluirDa maneira que está o aluguel que recebes integral se soma a teus rendimentos devendo recolher carnê-leão mensal. Na mudança para pessoa jurídica também vais recolher carnê leão sobre o valor recebido a diferença é que o imposto é retido na fonte pelo locatário e este recolhe com o CNPJ da empresa. Se você tem renda mensal e recebe mais o aluguel ambas se somam e por isso recolhe o IR mensal sobre teus rendimentos tributados. Passando para PJ o aluguel recebido será um pouco menor mas vai continuar sendo tributado junto com tua renda mensal. Procure um contador para verificar o que é mais vantajoso. A locatária tem que concordar com a modificação pois não constou em contrato.
abraços
Aluguei uma sala comercial para uma empresa e o dono do comercio junto com a esposa assinaram de avalista. Hoje fui informado que essa empresa foi vendida para um terceiro.
ResponderExcluirMinhas dúvidas são:
Sou obrigado a fazer um aditivo contratual informando a mudança da razão social e quadro societário?
Os avalistas teriam que assinar esse aditivo também?
Olá, sim, deve ser feito aditivo e com nova fiança porque os fiadores atuais não tem mais obrigação contratual uma vez que a empresa foi vendida.
ResponderExcluirAbraços
Oi, é obrigatório que o locatário do imóvel não residencial seja pessoa jurídica ou pode ser pessoa física?
ResponderExcluirOlá, pode ser pessoa física porque se a empresa está sendo constituída é obrigatório um endereço físico para constar no contrato social que será aprovado na Junta Comercial. Recomento que após a constituição seja substituída pela pessoa jurídica que para fins de imposto de renda o aluguel para pessoa física se soma aos teus rendimentos mensais podendo aumentar o imposto a pagar. Na PJ esta retem o imposto na fonte e paga e o locador apenas informa para a Receita. consulte um contabilista.
ResponderExcluirAbraços
Bom dia.
ResponderExcluirQuando a empresa filial é a locatária, o correto é constar o CNPJ da matriz ou da filial no contrato?
E se o marido é o único responsável pela empresa, a esposa precisa assinar o contrato também (como testemunha, por exemplo)?
Grato.
Olá, usasse o CNPJ da PJ que aluga o imóvel e assina pela empresa quem consta como representante com poderes para assinar pela empresa no Contrato social.
ExcluirAbraços
Bom dia
ResponderExcluirPosso fazer um aditivo para troca de locatario de um apto.
Moram 2 pessoas que fazem faculdade em Sã Paulo, uma é minha filha, mas o contrato esta em nome da outra pessoa e nos somos os Fiadores.
Pode substituir a Locataria para minha filha e nos continuamos como Fiadores?
Olá, respondi via E-mail que me enviaste. É possível desde que o locador concorde. Abraços
ExcluirBoa tarde Maria Angela!
ResponderExcluirPor gentileza, você teria um modelo do termo de substituição de locatário , estou com um caso semelhante onde haverá a substituição de locatários e os fiadores se manterão em contrato. O proprietário está de acordo.
No aguardo de seu retorno
Giovana
O modelo acima pode ser usado e os fiadores assinam anuíndo a fiança.
ExcluirAbraços
Olá, Maria Ângela, tudo bem?
ResponderExcluirEstou com uma situação parecida. O Locatário atual era uma matriz e abriu um CNPJ para filial. Este novo CNPJ é o que ocupará o imóvel. Tem algum modelo neste sentido?
Desde já, muito obrigado. Excelente sua coluna. Parabéns.
Guilherme.
Oi Guilherme, não tenho modelo comercial mas o residencial disponível no site pode ser adaptado pois mudará a cláusula que identifica a PJ e só.
ExcluirAbraços.
Boa tarde, Maria Ângela!
ResponderExcluirCaso: um contrato de locação com locador PF e locatário PJ, intermediado por imobiliária, e ocorre dessa empresa ser vendida, entrando novos sócios e saindo os antigos, não constando no contrato de locação, a previsão de informar ao locador (imobiliária) a alteração do quadro social. Pergunta-se:
O contrato de locação permanece válido ou é necessário (obrigatório) um aditivo para em que tenha que assinar os novos responsáveis?
O fiador, sendo filho do ex-sócio que detinha a maioria do capital social, pode pedir exoneração da fiança, tendo em vista a saída de seu pai do quadro social? Verifiquei que o STJ decretou que é “cabível a exoneração da garantia fidejussória prestada à sociedade após a retirada da sócia-fiadora, em face da quebra da affectio societatis”. No entanto, como acha que ficaria se o fiador é apenas filho do ex-sócio majoritária da empresa locatária.
Olá. A fiança é pessoal e portanto se o sócio que era pessoa de confiança dos fiadores deixa a sociedade então o fiador pode se exonerar e após o envio da notificação ao fiador este deve exigir nova fiança para transferir o contrato para os novos sócios que compraram a empresa.
ResponderExcluirQuanto a venda da empresa, o locatário deve comunicar a imobiliária para que seja feito o aditivo de modificação com novos fiadores e como fica a pintura do imóvel que em geral os sócios que venderam devem indenizar o locador.
Se o locatário e fiadores não comunicaram a venda da empresa, permanecem responsáveis pelo contrato. A imobiliária deve chamar todos ou então você entra com despejo por infração. É preciso resolver logo com um advogado orientando. Abraços
Obrigado pela informação!
ExcluirSó para finalizar: quando as quotas da empresa LOCATÁRIA foram transferidas para outros sócios, os antigos sócios comunicaram a imobiliária, entregando o aditivo do contrato social. O fiador, após 60 dias pediu sua exoneração, tendo em vista que seu pai já não era mais sócio. Enfim, passou-se mais de um ano e sabe-se que a empresa locatária continua pagando os alugueis em dia, porém os sócios não foram à imobiliária para assinar aditivos do contrato de aluguel.
O contrato de aluguel é por prazo determinado até 2023, assinado por ex-sócios representantes da Pessoa Jurídica Locatária.
Os novos sócios (há mais de um ano) não compareceram à imobiliária para assinarem um aditivo contratual como novos representantes da PJ.
A imobiliária e o locador também permanecem inertes ao assunto, tendo em vista que a locatária continua pagando os aluguéis em dias, não tendo, portanto, interesse em rescisão contratual por descumprimento de não assinarem os noves representantes legais.
Por fim, o filho do ex-sócio e sua esposa continuam como fiadores do contrato há mais de uma ano, sem q ninguém tenha interesse de alterar a situação. Ressalte-se que o fiador pediu sua exoneração alegando a mudança do quadro social, há mais de um ano e a imobiliária diz que até agora os novos responsáveis legais não apresentaram novo fiador.
Sabendo-se que nem locador, nem representantes da PJ locatária tem interesse em mudar essa panorama, qual tipo de medida judicial caberia ao fiador para forçar a sua saída do contrato?
Esta obrigação de transferir o contrato deve sempre constar em clausula contratual quando colocamos que a venda do ponto obriga a comunicação pelos locatários e apresentação da documentação dos sócios e nova fiança para alteração contratual em no máximo 60 dias após a venda do ponto permanecendo os sócios da PJ responsáveis pelo contrato até a efetivação da transferência. Isso é que evita aborrecimentos.
ExcluirO fiador comunicou a exoneração e portanto devido ao tempo transcorrido o contrato está sem garantias porque perante a lei uma vez notificada a exoneração oficialmente, transcorrido o prazo legal a fiança estará extinta. A fiança não existe mais. Os fiadores não precisam da autorização do locador para se desligar. A fiança é pessoal e não havendo mais o sócio que era de confiança dos fiadores, estes podem se exonerar bastando notificar oficialmente o locador e isso foi feito.
Como nada mudou e a locatária é a Pessoa Jurídica os novos sócios responde por esta locação com o mesmo contrato e a fiança foi extinta. Importante ressaltar que notificação de exoneração deve ter sido escrita com aviso de recebimento. Se assim não foi feito, o fiador deve pela via judicial solicitar esta extinção.
Abraços
Obrigado demais Maria Ângela!!
ResponderExcluirBoa tarde Maria Ângela. Sou proprietária de um imóvel residencial que alugo para fins comerciais. O contrato de locação foi feito em nome de um dos sócios da empresa, pessoa física, através da imobiliária, tendo como fiadores 2 dos demais sócios. Acontece que, há 4 anos, o locatário não possui mais nenhum vínculo com a empresa que exerce as atividades no imóvel, permanecendo na empresa somente um dos sócios que consta como fiador no contrato. Nós, eu e a imobiliária, já tentamos de tudo para que o locatário ex sócio e o fiador que está no imóvel apresentem nova documentação de novo locatário e fiadores para fazermos um novo contrato e regularizar a situação mas nada nos foi apresentado até agora. O locatário ex sócio já nos explicou que tentou contato com o fiador que atualmente está no imóvel mas que não conseguem resolver a questão, acredito que devido algum desentendimento anterior e assim ele está em atritos com a imobiliária por não concordar estar recebendo as cobranças dos alugueis por não ter mais vínculos com a empresa e não ter "culpa" de não conseguir a nova documentação de locatário com o fiador. Além disso, desde o ano passado não estão pagando os alugueis em dia, tendo débitos em aberto, razão pela qual estou tomando providências para ingressar com uma ação de despejo e cobrança. Minha dúvida é: como o ex sócio ainda consta como locatário, mesmo não tendo mais vínculo com a empresa há anos, entro com a ação de despejo e cobrança contra ele e os fiadores, que no caso somente um deles permanece na empresa/no imóvel? Muito obrigada pela atenção e pelo excelente trabalho!
ResponderExcluirOi Ana, desculpe não poder te ajudar. É questão para advogado e sou Corretora de imóveis. Acredito que aciona ambos com despejo ou a pessoa jurídica mas não tenho certeza.
ExcluirAbraços
Pois então, também estou pensando dessa forma... Verei com o advogado sim. De qualquer modo, muito obrigada pela atenção. Boa noite!
ExcluirOi bom dia, gostaria de saber.... eu aluguei um apartamento com mais uma pessoa, por 30 meses. Porém com uma clausula de após doze meses as multas contratuais não aconteceriam, ele quer continuar com o apartamento e eu não. Você acha que um termo de aditamento resolve? Tirando o meu nome do contrato e de quais quer relação com a o apartamento?
ResponderExcluiroi
ExcluirOlá, para que você não seja responsável a partir da desocupação é obrigatório a alteração contratual. Ocorre que se a renda mensal de ambos foi levada em conta para aprovar o contrato de locação o locador somente irá aceitar o aditivo se quem ficar no imóvel tiver condições de arcar sozinho com o aluguel e se o contrato tiver fiador este obrigatoriamente deverá assinar o aditivo concordando em seguir com a fiança. Qualquer outra situação o locador poderá não concordar com o aditivo e nesse caso somente a desocupação te desvincula do contrato.
ExcluirAbraços
Boa tarde Maria Ângela!
ResponderExcluirAo fazer um contrato com locatário pessoa jurídica tem alguma cláusula que eu possa colocar no contrato para me resgardar do fato de que se houver troca de sócios da pesdoa jurídica o locatário anteriormente responsável pela pessoa jurídica apresente um novo fiador com capacidade financeira para a obrigação. Ou então posso colocar alguma cláusula impedindo a troca de sócios da empresa sem a anuência dos locadores? O que eu busco é garantir a fiança em caso de troca de sócios da empresa.
Olá, sim é preciso constar cláusula que na saída de um dos sócios ou substituição os fiadores deverão obrigatoriamente ratificar a fiança por escrito e não o fazendo os sócios que ficam terão 30 dias para apresentar novos fiadores que deverão ser aprovados pelo locador. CONSULTE um advogado.
ExcluirAbraços
Primeiro, parabéns pela sua gentileza com o proximo e por compartilhar todo seu conhecimento e experiência Maria Ângela, isso é algo motivador e que merece todo reconhecimento!!! Bem, gostaria de saber na sua opinião, qual seria a garantia mais segura para o locador:
ResponderExcluir1) Caução - depósito de 3 meses do valor do aluguel (mas como bem ressaltou, dificilmente uma ação de despejo, será tão rápida;
2) Caução de imóvel (depende da averbação na matricula) - sei que muitos confundem com fiança
3)Fiador -
4)Título de capitalização - vejo que atualmente esta opção, o Locador muitas vezes pede muito mais do que 3x o valor do aluguel
5)Seguro Fiança -
Anteciparei a minha opinão, mas gostaria da sua ...
Em sendo possível para o Locatário pagar, sem dúvida o seguro fiança, seguido do Título de Capitalização, em seguida, depósito caução. Fiador e Caução imobiliária, particularmente não recomendo a ninguém usar. Creio que seja uma falsa sensação de estar garantido.
O que acha?
Abs,
Ana Beatriz
Oi Ana Beatriz.
ExcluirSeguro Fiança é o mais rápido. A seguradora te indeniza rapidamente e vai cobrar do locatário. Aqui o ideal é seguro completo, aluguel,taxas,multa, reforma, sinistro, enfim completo.
Título de capitalização é caro. No mínimo 12 a 15 alugueis e taxas para não ter prejuízo com demora no despejo.
Caução dinheiro e imóvel, uma não cobre nada e a outra demora para vender o bem.
Fiador é bom se no contrato ele for o principal pagador e a renda mensal for de no mínimo 5 x aluguel mais taxas mensal. Ele paga no lugar do inquilino. Ou seja, a renda deve ser excelente.
Uma nova opção é cartão de crédito. Aluguel pago no cartão, caução bloqueada no cartão.
Na minha opinião o que garante mesmo é vigilância. Atrasou..chama pra conversar. Vistoria anual no imóvel exigindo os consertos necessários e ao menor sinal de inadimplência entrar logo com despejo judicial. Aliás isto a cláusulas que diminuem o tempo do despejo e se consegue diminuir riscos. Eu continuo achando o seguro fiança excelente, mas muito caro. Na alta renda deixar sem fiador e instituir arbitragem em vez de justiça comum favorece porque o despejo é mais rápido. O problema é que é muito caro.
Abraços
Olá! Você também tem o modelo de contrato de aluguel não residencial?
ResponderExcluirObrigada!!!
Boa tarde Maria Ângela! tenho imóvel locado para fins comercial, o sócio (locário) quer alterar para fins residencial. Como devo proceder? Faço novo contrato ou Termo aditivo?
ResponderExcluirDesde já obrigada!
Olá. Novo contrato de locação residencial. Mudou a destinação do imóvel.
ExcluirAbraços
Olá, Maria Ângela. Inicialmente, obrigado pela ajuda por todos estes anos. O material que a Sra disponibilizou é de grande valia.
ResponderExcluirUma dúvida. Possuo um contrato de locação não residencial (entre pessoas jurídicas) e o locatário quer ser substituído por outro locatário.
É possível uma pessoa jurídica substituir a outra como locatário através de termo aditivo? E ainda, essa alteração da parte traria algum prejuízo para o que prevê o art. 51 da Lei 8245?
Muito obrigado.
Olá, nesse caso é encerrar o contrato atual e fazer novo contrato com a pessoa jurídica que assume até porque tem a questão do Contrato Social de duas Pj no mesmo endereço do imóvel. Recomendo que seja consultado um Contador e seja feito novo contrato.
ExcluirAbraços
Oi Ângela...minha dúvida seguinte: sou locador de imóvel PF. Todavia constituímos empresa e não mudamos para PJ. Agora uma outra empresa quer entrar no imóvel e continuar minha locação, o que seria interessante pra mim. Pode substituir locatário PF para PJ nessa circunstância?
ExcluirOlá. Não, empresa constituída, novo contrato. converse com o locador. Abraços
ExcluirOlá, Maria Ângela! Tenho um imóvel com Locatário em contrato residencial, entretanto, o Locatário se formalizou em MEI(categoria IGREJA não CATÓLICA) e está solicitando a alteração do contrato para não residencial. Faço um novo contrato ou aditivo alterando a utilização do imóvel de residencial para não residencial com PJ constituída?
ResponderExcluirOi Helena, é obrigatório um novo contrato não residencial em nome da pessoa jurídica porque modificam todas as regras da locação. É preciso definir em contrato se você irá autorizar a moradia no imóvel por ele ser não residencial, se for o caso autorize como permissão de uso para moradia do titular da pessoa jurídica. Em clausula especial. Abraços
ExcluirOla, Maria Angela! Eu era locatária de um imóvel, no entanto sai do imóvel e meu irmão continuou residindo nele, ocorre que meu irmão começou a ficar inadimplente com os alugueis, porém se recusa a sair do imóvel. Tentei pedir o encerramento do Contrato junto ao Locador, porém este me informou que só poderia faze-lo se o imóvel estivesse desocupado.
ResponderExcluirPosso mover uma ação para tirar meu irmão do imóvel? como devo proceder?
Oi Alberto, sim pode e deve e recomendo que faça isso logo porque você deixou o imóvel e isso caracteriza sublocação sem autorização do locador. Além de você ser responsável pela divida e desocupação do imóvel, ainda pode sofrer um processo pelo locador, por sublocação não consentida. Recomendo que você pague a divida de seu irmão e mantenha os alugueis em dia até despeja-lo para diminuir o risco de problemas porque seu nome vai para no Cartório de Protesto.
ExcluirAbraços
Boa Tarde!
ResponderExcluirPrezada Maria Ângela.
Num contrato de locação comercial, quando a empresa locatária está realizando uma migração de detentora do contrato de locação entre empresas do mesmo grupo é possível realizar apenas um aditivo ou é necessário realizar um novo contrato de locação?
Obrigada!
Olá, Mesmo CPF, aditivo, CPF diferente, novo contrato é a regra geral. Melhor consultar o jurídico da empresa pois contratos não residências tem muitas regras acordadas e regidas dependendo de cada empresa, mesmo que de mesmo grupo. Abraços
Excluirboa tarde, estou com um contrato vigente em nome de uma PF gostaria de saber oq seria necessário caso queira efetuar a mudança para pessoa PJ que esta em meu nome e sou administrador no contrato, tem alguma possibilidade de o locador recursa essa mudança?
ResponderExcluirOlá. É preciso que o locador concorde com a alteração. Para ele pode ser mais vantajoso em termos de imposto de renda, mas é obrigatório que ele concorde em mudar o contrato.
ExcluirAbraços.
Boa Tarde, estou com uma dúvida, tenho uma sala comercial alugada para PF, mas agora a imobiliaria entrou em contato para fazer alteração para PJ, mas a imobiliaria quer invalidar o contrato vigente e fazer um novo. Mas no novo a desocupação do imovel volta a ser somente apos 1 ano. Isso esta correto?
ResponderExcluirOlá, na locação não residencial o prazo e livre. A locatária já deve estar com a empresa constituída e nada impede de fazer a alteração para locatário PJ. Talvez esteja precisando para certas documentações da empresa. Podes condicionar o novo contrato ao tempo que desejar. Abraços
Excluir