CLAUSULA ASSECURATÓRIA NA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL PESSOA FÍSICA


CLAUSULA ASSECURATÓRIA NA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL  PESSOA FÍSICA

A cláusula assecuratória na locação não residencial pessoa física é item importante do contrato locatício e tem como função deixar assegurado entre as partes que uma vez constituída a empresa, a clausula identificando o locatário pessoa física será substituída trocando-se o locatário para PJ.

Contrato não residencial

Uma empresa para existir precisa seguir algumas regras como, elaborar seu contrato social e registra-lo nas Juntas Comerciais dos estados, fazer o CNPJ, alvará de localização, etc e para o contrato social dar entrada na Junta Comercial é preciso um endereço. 
Se o imóvel a ser ocupado pela sede da empresa será alugado não há como fazê-lo em nome de uma empresa que ainda não existe e assim é elaborado em nome de um dos sócios até que a mesma esteja devidamente constituída e se possa substituir o locatário.

Clausula assecuratória

Deverá informar que a empresa ainda não esta constituída e por força do impedimento o contrato é elaborado em nome de um dos sócios devido a obrigatoriedade do contrato social empresarial constar um endereço para a sede da empresa.
Visando proteger as partes de problemas com a Receita Federal esta cláusula deverá assegurar que após constituída a empresa uma aditivo contratual seja feito.
O prazo ideal é de 30 dias mas nada impede uma prazo maior sendo que 30 dias pode ser insuficiente para que o contrato social esteja registrado e o CNPJ ativo( ̶o̶r̶e̶m̶o̶s̶).

Adendo contratual de substituição do locatário PF para PJ

Informará que a cláusula de identificação do locatário pessoa física perde valor sendo substituída pela cláusula do locatário pessoa jurídica e após insere-se a nova clausula que passa a valer.
Atenção a possíveis alterações em outras cláusulas como a do aluguel pois uma vez que passe a ser pessoa jurídica haverá retenção do imposto de renda na fonte que na locação de pessoa física para pessoa física não ocorre.
Também é necessário em cláusula própria constar a identificação do sócio que fica responsável pela empresa e contrato de locação.
Todos assinam o adendo incluindo o fiador e duas testemunhas identificadas com nome e CPF. Reconhecer firma de todos.

Modelo de clausula assecuratória

CLAUSULA XX: ASSECURATÓRIA – o LOCATÁRIO compromete-se na melhor forma de direito, juntamente com o LOCADOR e FIADORES a alterar a cláusula xx deste contrato, que identifica o LOCATÁRIO, quando a empresa Pessoa Jurídica estiver constituída, estabelecendo as partes um prazo mínimo de 30 dias e máximo de 90 dias se algum problema houver que atrase a finalização desde que comprovado perante o LOCADOR.

Parágrafo primeiro: o LOCATÁRIO apresentará a documentação completa da empresa ao LOCADOR e a que comprove ser o sócio que responde pela mesma, legalmente apto a assinar contratos e responder pela empresa.

Parágrafo segundo: o descumprimento desta cláusula implica em MULTA contratual prevista na clausulas xx e infração contratual podendo a parte prejudicada buscar judicialmente que se cumpra.

Parágrafo terceiro: a não possibilidade de constituição da empresa implica em desocupação imediata do imóvel com pagamento de multa contratual e restituição do imóvel nas mesmas condições recebidas. Fica a multa isenta se a desocupação ocorrer antes de completo 30 dias da assinatura do contrato inicial.

Outras locações não residenciais

Esta situação é voltada unicamente para locações de sede de empresa ainda não constituída. Não se aplica a locação de salas para profissionais liberais e autônomos e também não se aplica a empresas constituídas que mudam de endereço.

Conclusão
Deixar o contrato em nome de pessoa física pode gerar problemas com a Receita Federal principalmente quando o aluguel atingir um valor em que o locatário PJ deva reter o imposto de renda na fonte(IRRF). Se está locado para pessoa física o locador tem  dever de recolher o imposto. Enquanto isento, problema não há porém, recomenda-se que não se deixe de fazer a substituição.

Comentários

  1. Oi! Sou a locadora de um imóvel comercial e vou alugá-lo para um MEI que já tem a empresa constituída em outro endereço (a forma de atuação do locatário MEI é internet/televenda, e o endereço da empresa é na residência do MEI, sendo que agora ele abrirá a loja física). Há alguma cláusula a ser inserida no contrato nesse caso?
    Obg!

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  2. olá, a locação não se confunde com o MEI, é um contrato como outro não residencial. Como é somente ele podes fazer em nome e CPF da pessoa física ou em Nome do MEI com o CNPJ mas sempre locação NÃO RESIDENCIA.
    Abraços

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  3. Boa noite, tenho um imóvel locado para fins comerciais mas em nome de pessoa física. Esse contrato é de 30 meses c uma cláusula de que após 12 meses qq uma das partes pode rescindir sem multa desde que avisado previamente por 30 dias. Um. Ano já se passou e quero rescindir o imóvel. Eu posso apenas notificá-lo e pedir p que ele saia em após 30 dias ou essa cláusula é nula? E se ele não sair, o que faço?

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    1. Olá, essa clausula de acordo só tem efeito para o inquilino, você locador não tem direito de retomar o imóvel antes do fim do prazo. Somente por acordo entre as partes podes desocupar.
      Abraços

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  4. Bom dia! uma duvida, uma pessoa física pode alugar um imóvel não residencial? isso nao pode gerar problemas futuros? obrigada!.

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    1. Olá, sim pode. Se for empresario individual, autônomo, Mei, ou nos casos de empresas que estão sendo formadas. quando você resolve montar uma empresa é preciso ter um endereço desta empresa para fazer o contrato social, dar entrada na junta comercial entre outros procedimentos. Como a empresa ainda não existe não há como alugar o imóvel para a sede com CNPJ em nome da pessoa jurídica. Faz-se o contrato em nome da pessoa física com clausulas de aditivo modificando o locatário assim que a mesma estiver com tudo OK. Na PJ há retenção de imposto na fonte pelo locatário PJ, na PF o locador recolhe o imposto se houver.
      Abraços

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  5. Maria Angela uma consulta, tenho um contrato de locação não residencial realizado inicialmente com pessoa física. No mesmo constava a cláusula assecuratoria é foi realizado aditamento transferindo a responsabilidade do contrato de locação para a pessoa jurídico. Agora, 2 anos após a vigencia do contrato (ainda faltam 24 meses de vigência) o locatário (sócio da pessoa jurídica) solicitou a mudança do contrato para a pessoa física do sócio, segundo ele para compor seu livro caixa. Isso é legal? Quais são os riscos para o locador caso concorde com a mudança de qualificação do locatário?

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    1. Olá, para fins de imposto de renda a locação não residencial retém imposto na fonte que deve ser retido e pago pela empresa locatária e esta fornecer a você anualmente o informe de rendimentos para lançar no teu IR. Mudar para pessoa física implica em você receber os alugueis e você recolher carnê leão mensalmente pois este irá se somar a tua renda mensal. Se a locação é para empresa o contrato deve permanecer em nome da pessoa jurídica.
      Se a empresa hoje é uma firma individual a alteração para pessoa física deve ser feita, é unica situação prevista e nesse caso se deve fazer novo contrato.Procure um contador para te auxiliar. Abraços

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  6. Bom dia, tenho um imóvel residencial (aptº) e estou alugando para uma empresa, PORÉM, é para residir um dos sócios e NÃO a empresa, ela esta instalada em outro endereço. Pergunto: é possível fazer o contrato de aluguel em nome da PJ muito embora a empresa não esteja instalada no local?

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    1. Olá. Sim pode ser feito locação residencial em nome da pessoa jurídica para uso residencial de funcionários e sócios. Abraços.

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  7. Boa noite. Preciso de ajuda. Sala comercial alugada para sócio pessoa física, porem a atividade é de pessoa jurídica. Deixou o imóvel sem pagar os alugueis. Contratei advogado que conseguiu a reintegração de posse da sala e sentença favorável para o pagamento das dividas. A sócia foi quem alugou a sala comercial. Não esta conseguindo o pagamento do débito ela não tem imóvel em seu nome. A sócia locatária saiu da empresa que mantinha atividade. A Advogada falou que vai pedir a desconsideração inversa da pessoa jurídica, acho que é assim que escreve. Essa locação não é considerada comercial? Pq não posso incluir a empresa na ação?

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    1. Olá, são pessoas distintas com patrimônios separados. Mesmo a empresa estando instalada no imóvel locado, o locatário é a PF que responde com seus bens particulares. Nessa parte processual confie em seu advogado porque não tenho como opinar. Do ponto de vista da locação quem fez a locação e contrato não teve o cuidado de averiguar os bens do sócio que iria alugar o imóvel e não havendo bens exigir uma garantia contratual adequada, bem como fazer constar clausulas que garantiriam a substituição das partes de PF por PJ após constituída a empresa ou por outro sócio em caso de deixar a sociedade.
      Abraços

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