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USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS EM CARTÓRIOS


A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS

A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS

A usucapião extrajudicial de imóveis não era possível até ser aprovado o Novo Código de Processo Civil (NCPC), salvo na usucapião instituída pela lei 11.977/09 para fins de regularização fundiária. Com a aprovação, no ano de 2016 entra em vigor a nova legislação que possibilitará a solução dos problemas envolvendo a posse de imóveis urbanos abandonados e usucapiendo.

A usucapião é o processo pelo qual a pessoa que detém a posse de um imóvel busca judicialmente requerer a propriedade de direito deste imóvel. Com a nova legislação o que antes era possível somente pela via judicial, agora passa a ser permitida com solicitação aos Tabelionatos(cartórios) de Notas de todo o Brasil para legalizem a posse em propriedade de direito.

Sendo a usucapião uma forma de aquisição originária, isto é, não existe nenhuma pessoa ou empresa transmitindo a propriedade por escritura pública, antes só era possível por sentença judicial onde a matricula do imóvel era encerrada e uma nova matricula, aberta em nome do beneficiário da sentença. A situação se mantém com a usucapião extrajudicial de imóveis.

🔑Legislação e requisitos para a usucapião extrajudicial de imóveis

Lei nº 13.105, de 16.3.2015 – artigo 1.071
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

 I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
 II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
 III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
 § 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.
 § 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.
§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

👊Vigência
A partir de 16.03.2016

Objetivo
Desjudicializar os processos da usucapião de imóveis permitindo que os cartórios possam realizar este procedimento quando a posse não envolva situações de disputa do imóvel entre proprietários de direito, herdeiros e sucessores e quem estiver na posse do imóvel.

👍A posse
Adquire a posse do imóvel aquele que, em imóvel abandonado pelo seu proprietário ou adquirido por contrato particular de compra e venda ou cessão de direitos, faz deste imóvel sua moradia, porém nem todos tem direito a usucapião.
Para deixar claro, não basta penas uma pessoa invadir um imóvel e achar que ele já lhe pertence. O direito de propriedade é garantido a toda pessoa que tiver um imóvel, pagar seus impostos e taxas e dele cuidar.

👉Custos
Ao contrário das ações judiciais de usucapião gratuitas, a extrajudicial tem custos com advogados e despesas com o Tabelionato de Notas e Cartório de Registro de Imóveis, que a meu ver, não serão acessíveis a todos. Assim sendo, utilizará o cartório aqueles que em geral tem melhor condições financeiras e adquirem a posse por contrato particular de compra e venda ou cessão de direitos de quem não consta como proprietário na matricula.

💨Prazos
Acredita-se que sendo muito mais rápido todo o processo extrajudicial que o judicial que pode levar mais de ano, deve ficar entre 90 e 120 dias até a conclusão. Acredito em prazos bem maiores por conta da obrigatoriedade de publicação de editais em jornais de grande circulação.

💧Vantagens e desvantagens
Vantagens: maior rapidez do reconhecimento da propriedade.
Desvantagens: os custos.

💥Abrangência
Posse por contrato de compra e venda particular
Posse por cessão de direitos sobre imóvel
Posse sobre imóvel abandonado

💢Não abrangência
Usucapião em litigio (discussão judicial em andamento)
Usucapião de imóveis em área verde ou publica pertencente aos poderes municipal, estadual e federal.


Comentários

  1. Excelente o seu artigo, Maria Ângela.
    O novo código vem trazendo muitas novidades positivas que, com certeza, vão facilitar a realização da justiça e, assim, diminuir a morosidade. A justiça vagarosa é injusta.
    Como você disse, vamos aguardar...

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    1. Olá direitobr.com. Vamos aguardar sim e torcer que venha para facilitar a regularização. quando se fala em usucapião as pessoas imediatamente associam a invasão de terras e não sabem que são inúmeras as situações em que este recuso tem que ser utilizado. virá para melhor, assim esperamos. abraço

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  2. Muito bom,vai facilitar muita a vida das pessoas que embora adquiriram um imóvel pagando por ele ,ainda não tem o seu registro!!

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    1. Assim esperamos, vamos aguardar. São muitos imóveis abandonados por seus proprietários que durantes decadas são utilizados por outras pessoas e que agora de forma mais rápida poderá ser regularizado. abraços

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  3. como faço para pegar a referenciabibliografica do artigo?

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  4. Oi Aron. a fonte de minhas informações está no Novo CPC
    http://www.oabrs.org.br/novocpcanotado/novo_cpc_anotado_2015.pdf

    abraços

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  5. BOA NOITE! MORO EM UMA CASA HÁ 10 ANOS EM QUE ESTÁ NUM TERRENO COM MAIS DUAS CASAS EM NOME DE MEUS AVÓS JÁ FALECIDOS. ESTES DEIXARAM FILHOS E NETOS... MEUS PAIS JÁ FALECERAM TAMBÉM. QUERIA FAZER O DOCUMENTO DE MINHA CASA, QUAL O MELHOR PROCEDIMENTO? USUCAPIÃO/INVENTARIO EXTRAJUDICIAL?

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    1. Oi Marcio Junior

      Tens que procurar um advogado para fazer em conjunto o inventario de todos os falecidos até chegar aos herdeiros atuais e poder colocar a casa no teu nome. Tanto o terreno quanto as construções tem que ser legalizados.Abraços

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  6. Moro num imóvel com 360m2 a 10 anos, que comprei de uma amigo com contrato de gaveta. Pelo tamanho do ímovel é possível pedir o usucapião extrajudicial? O imóvel é em área urbana e a rua asfaltada.

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    1. Oi Marcelo, te respondi via Email que me enviaste, abraços

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  7. Bom dia, comprei um terreno de 10x80 por meio de contrato de gaveta. O terreno fica dentro área muito maior no qual o desdobro dos lotes ainda não foi realizado oficialmente. Fui à prefeitura e fui informada que colocaram câmera de vigilância no local exatamente para impedir que sejam realizadas construções sem a devida regularização. Na cidade, as empresas de fornecimento de água e luz exigem o comprovante dessa regularização. Ou seja, não há como construir minha casa. O dono da área maior sugeriu que a construção da casa no meu terreno seja realizada por meio de autorização dele, mas o terreno continua em seu nome. É possível fazer isso sem perder o direito à casa construída? A prefeitura pode autorizar esse tipo de construção? Qual o prazo para usucapião no caso de deixar o terreno sem a construção da minha casa? Já li que é preciso morar no local ou realizar investimento de interesse econômico ou social. O que quer dizer isso? Desde já, agradeço!!

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    1. Olá, a prefeitura já identificou que há uma tentativa de loteamento irregular no terreno e o provável é que não ocorra autorização municipal para a construção mesmos endo no terreno dele. o proprietário vendeu fração ideal do terreno para quando terminado todos as frações ele empurre para quem comprou todo o processo de regularização. Portanto prepare-se porque é provável que não consiga construir mesmo sendo solicitado por ele e se conseguir, depois todos os custos para regularizar serão pagos por vocês. Acionando a justiça são longos anos de discussão. O ideal seria você consultar um advogado porque o que explico aqui é geral, mas cada caso é um caso e depende da lei estadual e municipal.
      Abraços

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    2. Boa tarde, Maria Angela. Agradeço o esclarecimento. Sabe me informar sobre a usucapião?
      "Qual o prazo para usucapião no caso de deixar o terreno sem a construção da minha casa? Já li que é preciso morar no local ou realizar investimento de interesse econômico ou social. O que quer dizer isso?"

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    3. Ou você reside ou planta alguma coisa, uma orta, arvores frutíferas isto é, você tem que usar o terreno, não abasta cercar, pagar impostos atrasados e deixar atirado. Você não pode ter outro imóvel em teu nome, o terreno não pode ter mais de 250 m², não pode ter ninguém contestando tua posse para depois de 15 anos poder resolver a propriedade por usucapião.
      Abraços

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