USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS SERÁ PERMITIDO A PARTIR DE 2016
A
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS
Conceito
A usucapião extrajudicial de
imóveis não era possível até ser aprovado o Novo Código de Processo Civil
(NCPC), salvo na usucapião instituída pela lei 11.977/09 para fins de
regularização fundiária. Com a aprovação, no ano de 2016 entra em vigor a nova
legislação que possibilitará a solução dos problemas envolvendo a posse de
imóveis urbanos abandonados e usucapiendo.
A usucapião é o processo
pelo qual a pessoa que detém a posse de um imóvel busca judicialmente requerer
a propriedade de direito deste imóvel. Com a nova legislação o que antes era
possível somente pela via judicial, agora passa a ser permitida com solicitação
aos Tabelionatos(cartórios) de Notas de todo o Brasil para legalizem a posse em
propriedade de direito.
Sendo a usucapião uma forma
de aquisição originária, isto é, não existe nenhuma pessoa ou empresa
transmitindo a propriedade por escritura pública, antes só era possível por
sentença judicial onde a matricula do imóvel era encerrada e uma nova matricula,
aberta em nome do beneficiário da sentença. A situação se mantém com a
usucapião extrajudicial de imóveis.
Legislação
e requisitos para a usucapião extrajudicial de imóveis
Lei nº 13.105, de 16.3.2015
– artigo 1.071
Art. 1.071. O Capítulo III
do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros
Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da
via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de
imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento
do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião,
atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e
suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade
técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares
de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do
imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores
da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou
quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza
e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que
incidirem sobre o imóvel.
§ 1º O pedido será autuado pelo registrador,
prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2º Se a planta não
contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de
outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e
na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador
competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para
manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu
silêncio como discordância.
§ 3º O oficial de registro
de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município,
pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou
pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze)
dias, sobre o pedido.
§ 4º O oficial de registro
de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação,
onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que
poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5º Para a elucidação de
qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências
pelo oficial de registro de imóveis.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º
deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e
achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos
titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na
matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o
oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as
descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o
caso.
§ 7º Em qualquer caso, é
lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
§ 8º Ao final das
diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de
imóveis rejeitará o pedido.
§ 9º A rejeição do pedido
extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10. Em caso de impugnação
do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por
qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis
confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o
oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca
da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para
adequá-la ao procedimento comum.”
Vigência
A partir de 16.03.2016
Objetivo
Desjudicializar os processos
da usucapião de imóveis permitindo que os cartórios possam realizar este
procedimento quando a posse não envolva situações de disputa do imóvel entre
proprietários de direito, herdeiros e sucessores e quem estiver na posse do
imóvel.
A
posse
Adquire a posse do imóvel
aquele que, em imóvel abandonado pelo seu proprietário ou adquirido por contrato
particular de compra e venda ou cessão de direitos, faz deste imóvel sua
moradia, porém nem todos tem direito a usucapião.
Para deixar claro, não basta
penas uma pessoa invadir um imóvel e achar que ele já lhe pertence. O direito
de propriedade é garantido a toda pessoa que tiver um imóvel, pagar seus
impostos e taxas e dele cuidar.
Custos
Ao contrário das ações
judiciais de usucapião gratuitas, a extrajudicial tem custos com advogados e
despesas com o Tabelionato de Notas e Cartório de Registro de Imóveis, que a
meu ver, não serão acessíveis a todos. Assim sendo, utilizará o cartório aqueles
que em geral tem melhor condições financeiras e adquirem a posse por contrato
particular de compra e venda ou cessão de direitos de quem não consta como
proprietário na matricula.
Prazos
Acredita-se que sendo muito
mais rápido todo o processo extrajudicial que o judicial que pode levar mais de
ano, deve ficar entre 90 e 120 dias até a conclusão(duvido). Acredito em prazos
bem maiores por conta da obrigatoriedade de publicação de editais em jornais de
grande circulação.
Vantagens
e desvantagens
Vantagens: maior rapidez do
reconhecimento da propriedade.
Desvantagens: os custos, ainda
não definido.
Abrangência
Posse por contrato de compra
e venda particular
Posse por cessão de direitos
sobre imóvel
Posse sobre imóvel
abandonado
Não
abrangência
Usucapião em litigio
(discussão judicial em andamento)
Usucapião de imóveis em área verde ou publica pertencente aos poderes municipal, estadual e federal
Vamos aguardar para ver como transcorre a partir de 2016 a usucapião extrajudicial de imóveis e sua adequação nos cartórios
Excelente o seu artigo, Maria Ângela.
ResponderExcluirO novo código vem trazendo muitas novidades positivas que, com certeza, vão facilitar a realização da justiça e, assim, diminuir a morosidade. A justiça vagarosa é injusta.
Como você disse, vamos aguardar...
Olá direitobr.com. Vamos aguardar sim e torcer que venha para facilitar a regularização. quando se fala em usucapião as pessoas imediatamente associam a invasão de terras e não sabem que são inúmeras as situações em que este recuso tem que ser utilizado. virá para melhor, assim esperamos. abraço
ExcluirMuito bom,vai facilitar muita a vida das pessoas que embora adquiriram um imóvel pagando por ele ,ainda não tem o seu registro!!
ResponderExcluirAssim esperamos, vamos aguardar. São muitos imóveis abandonados por seus proprietários que durantes decadas são utilizados por outras pessoas e que agora de forma mais rápida poderá ser regularizado. abraços
Excluircomo faço para pegar a referenciabibliografica do artigo?
ResponderExcluirOi Aron. a fonte de minhas informações está no Novo CPC
ResponderExcluirhttp://www.oabrs.org.br/novocpcanotado/novo_cpc_anotado_2015.pdf
abraços
Serve apenas para o RS ?
ResponderExcluirJá esta em vigor para todo o país. Abraços
ExcluirBOA NOITE! MORO EM UMA CASA HÁ 10 ANOS EM QUE ESTÁ NUM TERRENO COM MAIS DUAS CASAS EM NOME DE MEUS AVÓS JÁ FALECIDOS. ESTES DEIXARAM FILHOS E NETOS... MEUS PAIS JÁ FALECERAM TAMBÉM. QUERIA FAZER O DOCUMENTO DE MINHA CASA, QUAL O MELHOR PROCEDIMENTO? USUCAPIÃO/INVENTARIO EXTRAJUDICIAL?
ResponderExcluirOi Marcio Junior
ExcluirTens que procurar um advogado para fazer em conjunto o inventario de todos os falecidos até chegar aos herdeiros atuais e poder colocar a casa no teu nome. Tanto o terreno quanto as construções tem que ser legalizados.Abraços
Moro num imóvel com 360m2 a 10 anos, que comprei de uma amigo com contrato de gaveta. Pelo tamanho do ímovel é possível pedir o usucapião extrajudicial? O imóvel é em área urbana e a rua asfaltada.
ResponderExcluirOi Marcelo, te respondi via Email que me enviaste, abraços
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