USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS SERÁ PERMITIDO A PARTIR DE 2016

A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS

Conceito

A usucapião extrajudicial de imóveis não era possível até ser aprovado o Novo Código de Processo Civil (NCPC), salvo na usucapião instituída pela lei 11.977/09 para fins de regularização fundiária. Com a aprovação, no ano de 2016 entra em vigor a nova legislação que possibilitará a solução dos problemas envolvendo a posse de imóveis urbanos abandonados e usucapiendo.

A usucapião é o processo pelo qual a pessoa que detém a posse de um imóvel busca judicialmente requerer a propriedade de direito deste imóvel. Com a nova legislação o que antes era possível somente pela via judicial, agora passa a ser permitida com solicitação aos Tabelionatos(cartórios) de Notas de todo o Brasil para legalizem a posse em propriedade de direito.

Sendo a usucapião uma forma de aquisição originária, isto é, não existe nenhuma pessoa ou empresa transmitindo a propriedade por escritura pública, antes só era possível por sentença judicial onde a matricula do imóvel era encerrada e uma nova matricula, aberta em nome do beneficiário da sentença. A situação se mantém com a usucapião extrajudicial de imóveis.

Legislação e requisitos para a usucapião extrajudicial de imóveis

Lei nº 13.105, de 16.3.2015 – artigo 1.071

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

 I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

 II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

 III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

 § 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

 § 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

Vigência

A partir de 16.03.2016

Objetivo

Desjudicializar os processos da usucapião de imóveis permitindo que os cartórios possam realizar este procedimento quando a posse não envolva situações de disputa do imóvel entre proprietários de direito, herdeiros e sucessores e quem estiver na posse do imóvel.

A posse

Adquire a posse do imóvel aquele que, em imóvel abandonado pelo seu proprietário ou adquirido por contrato particular de compra e venda ou cessão de direitos, faz deste imóvel sua moradia, porém nem todos tem direito a usucapião.

Para deixar claro, não basta penas uma pessoa invadir um imóvel e achar que ele já lhe pertence. O direito de propriedade é garantido a toda pessoa que tiver um imóvel, pagar seus impostos e taxas e dele cuidar.

Custos

Ao contrário das ações judiciais de usucapião gratuitas, a extrajudicial tem custos com advogados e despesas com o Tabelionato de Notas e Cartório de Registro de Imóveis, que a meu ver, não serão acessíveis a todos. Assim sendo, utilizará o cartório aqueles que em geral tem melhor condições financeiras e adquirem a posse por contrato particular de compra e venda ou cessão de direitos de quem não consta como proprietário na matricula.

Prazos

Acredita-se que sendo muito mais rápido todo o processo extrajudicial que o judicial que pode levar mais de ano, deve ficar entre 90 e 120 dias até a conclusão(duvido). Acredito em prazos bem maiores por conta da obrigatoriedade de publicação de editais em jornais de grande circulação.

Vantagens e desvantagens

Vantagens: maior rapidez do reconhecimento da propriedade.

Desvantagens: os custos, ainda não definido.

Abrangência

Posse por contrato de compra e venda particular

Posse por cessão de direitos sobre imóvel

Posse sobre imóvel abandonado

Não abrangência

Usucapião em litigio (discussão judicial em andamento)

Usucapião de imóveis em área verde ou publica pertencente aos poderes municipal, estadual e federal

 Vamos aguardar para ver como transcorre a partir de 2016 a usucapião extrajudicial de imóveis e sua adequação nos cartórios