USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS EM CARTÓRIOS

A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS

A usucapião extrajudicial de imóveis não era possível até ser aprovado o Novo Código de Processo Civil (NCPC), salvo na usucapião instituída pela lei 11.977/09 para fins de regularização fundiária. Com a aprovação, no ano de 2016 entra em vigor a nova legislação que possibilitará a solução dos problemas envolvendo a posse de imóveis urbanos abandonados e usucapiendo.

A usucapião é o processo pelo qual a pessoa que detém a posse de um imóvel busca judicialmente requerer a propriedade de direito deste imóvel. Com a nova legislação o que antes era possível somente pela via judicial, agora passa a ser permitida com solicitação aos Tabelionatos(cartórios) de Notas de todo o Brasil para legalizem a posse em propriedade de direito.

Sendo a usucapião uma forma de aquisição originária, isto é, não existe nenhuma pessoa ou empresa transmitindo a propriedade por escritura pública, antes só era possível por sentença judicial onde a matricula do imóvel era encerrada e uma nova matricula, aberta em nome do beneficiário da sentença. A situação se mantém com a usucapião extrajudicial de imóveis.

🔑Legislação e requisitos para a usucapião extrajudicial de imóveis

Lei nº 13.105, de 16.3.2015 – artigo 1.071

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:

“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

 I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

 II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

 III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

 § 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

 § 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

👊Vigência

A partir de 16.03.2016

✋Objetivo

Desjudicializar os processos da usucapião de imóveis permitindo que os cartórios possam realizar este procedimento quando a posse não envolva situações de disputa do imóvel entre proprietários de direito, herdeiros e sucessores e quem estiver na posse do imóvel.

👍A posse

Adquire a posse do imóvel aquele que, em imóvel abandonado pelo seu proprietário ou adquirido por contrato particular de compra e venda ou cessão de direitos, faz deste imóvel sua moradia, porém nem todos tem direito a usucapião.

Para deixar claro, não basta penas uma pessoa invadir um imóvel e achar que ele já lhe pertence. O direito de propriedade é garantido a toda pessoa que tiver um imóvel, pagar seus impostos e taxas e dele cuidar.

👉Custos

Ao contrário das ações judiciais de usucapião gratuitas, a extrajudicial tem custos com advogados e despesas com o Tabelionato de Notas e Cartório de Registro de Imóveis, que a meu ver, não serão acessíveis a todos. Assim sendo, utilizará o cartório aqueles que em geral tem melhor condições financeiras e adquirem a posse por contrato particular de compra e venda ou cessão de direitos de quem não consta como proprietário na matricula.

💨Prazos

Acredita-se que sendo muito mais rápido todo o processo extrajudicial que o judicial que pode levar mais de ano, deve ficar entre 90 e 120 dias até a conclusão. Acredito em prazos bem maiores por conta da obrigatoriedade de publicação de editais em jornais de grande circulação.

💧Vantagens e desvantagens

Vantagens: maior rapidez do reconhecimento da propriedade.

Desvantagens: os custos.

💥Abrangência

Posse por contrato de compra e venda particular

Posse por cessão de direitos sobre imóvel

Posse sobre imóvel abandonado

💢Não abrangência

Usucapião em litigio (discussão judicial em andamento)

Usucapião de imóveis em área verde ou publica pertencente aos poderes municipal, estadual e federal.