A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEIS
A usucapião extrajudicial de
imóveis não era possível até ser aprovado o Novo Código de Processo Civil
(NCPC), salvo na usucapião instituída pela lei 11.977/09 para fins de
regularização fundiária. Com a aprovação, no ano de 2016 entra em vigor a nova
legislação que possibilitará a solução dos problemas envolvendo a posse de
imóveis urbanos abandonados e usucapiendo.
A usucapião é o processo
pelo qual a pessoa que detém a posse de um imóvel busca judicialmente requerer
a propriedade de direito deste imóvel. Com a nova legislação o que antes era
possível somente pela via judicial, agora passa a ser permitida com solicitação
aos Tabelionatos(cartórios) de Notas de todo o Brasil para legalizem a posse em
propriedade de direito.
Sendo a usucapião uma forma
de aquisição originária, isto é, não existe nenhuma pessoa ou empresa
transmitindo a propriedade por escritura pública, antes só era possível por
sentença judicial onde a matricula do imóvel era encerrada e uma nova matricula,
aberta em nome do beneficiário da sentença. A situação se mantém com a
usucapião extrajudicial de imóveis.
🔑Legislação
e requisitos para a usucapião extrajudicial de imóveis
Lei nº 13.105, de 16.3.2015
– artigo 1.071
Art. 1.071. O Capítulo III
do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros
Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da
via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de
imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento
do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião,
atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e
suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por
profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade
técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares
de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do
imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores
da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou
quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza
e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que
incidirem sobre o imóvel.
§ 1º O pedido será autuado pelo registrador,
prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
§ 2º Se a planta não
contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de
outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e
na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador
competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para
manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu
silêncio como discordância.
§ 3º O oficial de registro
de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município,
pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou
pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze)
dias, sobre o pedido.
§ 4º O oficial de registro
de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação,
onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que
poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
§ 5º Para a elucidação de
qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências
pelo oficial de registro de imóveis.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º
deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e
achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos
titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na
matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o
oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as
descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o
caso.
§ 7º Em qualquer caso, é
lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
§ 8º Ao final das
diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de
imóveis rejeitará o pedido.
§ 9º A rejeição do pedido
extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.
§ 10. Em caso de impugnação
do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por
qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis
confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o
oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca
da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para
adequá-la ao procedimento comum.”
👊Vigência
A partir de 16.03.2016
✋Objetivo
Desjudicializar os processos
da usucapião de imóveis permitindo que os cartórios possam realizar este
procedimento quando a posse não envolva situações de disputa do imóvel entre
proprietários de direito, herdeiros e sucessores e quem estiver na posse do
imóvel.
👍A
posse
Adquire a posse do imóvel
aquele que, em imóvel abandonado pelo seu proprietário ou adquirido por contrato
particular de compra e venda ou cessão de direitos, faz deste imóvel sua
moradia, porém nem todos tem direito a usucapião.
Para deixar claro, não basta
penas uma pessoa invadir um imóvel e achar que ele já lhe pertence. O direito
de propriedade é garantido a toda pessoa que tiver um imóvel, pagar seus
impostos e taxas e dele cuidar.
👉Custos
Ao contrário das ações
judiciais de usucapião gratuitas, a extrajudicial tem custos com advogados e
despesas com o Tabelionato de Notas e Cartório de Registro de Imóveis, que a
meu ver, não serão acessíveis a todos. Assim sendo, utilizará o cartório aqueles
que em geral tem melhor condições financeiras e adquirem a posse por contrato
particular de compra e venda ou cessão de direitos de quem não consta como
proprietário na matricula.
💨Prazos
Acredita-se que sendo muito
mais rápido todo o processo extrajudicial que o judicial que pode levar mais de
ano, deve ficar entre 90 e 120 dias até a conclusão. Acredito em prazos
bem maiores por conta da obrigatoriedade de publicação de editais em jornais de
grande circulação.
💧Vantagens
e desvantagens
Vantagens: maior rapidez do
reconhecimento da propriedade.
Desvantagens: os custos.
💥Abrangência
Posse por contrato de compra
e venda particular
Posse por cessão de direitos
sobre imóvel
Posse sobre imóvel
abandonado
💢Não
abrangência
Usucapião em litigio
(discussão judicial em andamento)
Usucapião de imóveis em área verde ou publica pertencente aos poderes municipal, estadual e federal.
Excelente o seu artigo, Maria Ângela.
ResponderExcluirO novo código vem trazendo muitas novidades positivas que, com certeza, vão facilitar a realização da justiça e, assim, diminuir a morosidade. A justiça vagarosa é injusta.
Como você disse, vamos aguardar...
Olá direitobr.com. Vamos aguardar sim e torcer que venha para facilitar a regularização. quando se fala em usucapião as pessoas imediatamente associam a invasão de terras e não sabem que são inúmeras as situações em que este recuso tem que ser utilizado. virá para melhor, assim esperamos. abraço
ExcluirMuito bom,vai facilitar muita a vida das pessoas que embora adquiriram um imóvel pagando por ele ,ainda não tem o seu registro!!
ResponderExcluirAssim esperamos, vamos aguardar. São muitos imóveis abandonados por seus proprietários que durantes decadas são utilizados por outras pessoas e que agora de forma mais rápida poderá ser regularizado. abraços
Excluircomo faço para pegar a referenciabibliografica do artigo?
ResponderExcluirOi Aron. a fonte de minhas informações está no Novo CPC
ResponderExcluirhttp://www.oabrs.org.br/novocpcanotado/novo_cpc_anotado_2015.pdf
abraços
Serve apenas para o RS ?
ResponderExcluirJá esta em vigor para todo o país. Abraços
ExcluirBOA NOITE! MORO EM UMA CASA HÁ 10 ANOS EM QUE ESTÁ NUM TERRENO COM MAIS DUAS CASAS EM NOME DE MEUS AVÓS JÁ FALECIDOS. ESTES DEIXARAM FILHOS E NETOS... MEUS PAIS JÁ FALECERAM TAMBÉM. QUERIA FAZER O DOCUMENTO DE MINHA CASA, QUAL O MELHOR PROCEDIMENTO? USUCAPIÃO/INVENTARIO EXTRAJUDICIAL?
ResponderExcluirOi Marcio Junior
ExcluirTens que procurar um advogado para fazer em conjunto o inventario de todos os falecidos até chegar aos herdeiros atuais e poder colocar a casa no teu nome. Tanto o terreno quanto as construções tem que ser legalizados.Abraços
Moro num imóvel com 360m2 a 10 anos, que comprei de uma amigo com contrato de gaveta. Pelo tamanho do ímovel é possível pedir o usucapião extrajudicial? O imóvel é em área urbana e a rua asfaltada.
ResponderExcluirOi Marcelo, te respondi via Email que me enviaste, abraços
ExcluirBom dia, comprei um terreno de 10x80 por meio de contrato de gaveta. O terreno fica dentro área muito maior no qual o desdobro dos lotes ainda não foi realizado oficialmente. Fui à prefeitura e fui informada que colocaram câmera de vigilância no local exatamente para impedir que sejam realizadas construções sem a devida regularização. Na cidade, as empresas de fornecimento de água e luz exigem o comprovante dessa regularização. Ou seja, não há como construir minha casa. O dono da área maior sugeriu que a construção da casa no meu terreno seja realizada por meio de autorização dele, mas o terreno continua em seu nome. É possível fazer isso sem perder o direito à casa construída? A prefeitura pode autorizar esse tipo de construção? Qual o prazo para usucapião no caso de deixar o terreno sem a construção da minha casa? Já li que é preciso morar no local ou realizar investimento de interesse econômico ou social. O que quer dizer isso? Desde já, agradeço!!
ResponderExcluirOlá, a prefeitura já identificou que há uma tentativa de loteamento irregular no terreno e o provável é que não ocorra autorização municipal para a construção mesmos endo no terreno dele. o proprietário vendeu fração ideal do terreno para quando terminado todos as frações ele empurre para quem comprou todo o processo de regularização. Portanto prepare-se porque é provável que não consiga construir mesmo sendo solicitado por ele e se conseguir, depois todos os custos para regularizar serão pagos por vocês. Acionando a justiça são longos anos de discussão. O ideal seria você consultar um advogado porque o que explico aqui é geral, mas cada caso é um caso e depende da lei estadual e municipal.
ExcluirAbraços
Boa tarde, Maria Angela. Agradeço o esclarecimento. Sabe me informar sobre a usucapião?
Excluir"Qual o prazo para usucapião no caso de deixar o terreno sem a construção da minha casa? Já li que é preciso morar no local ou realizar investimento de interesse econômico ou social. O que quer dizer isso?"
Ou você reside ou planta alguma coisa, uma orta, arvores frutíferas isto é, você tem que usar o terreno, não abasta cercar, pagar impostos atrasados e deixar atirado. Você não pode ter outro imóvel em teu nome, o terreno não pode ter mais de 250 m², não pode ter ninguém contestando tua posse para depois de 15 anos poder resolver a propriedade por usucapião.
ExcluirAbraços