SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL E DIREITO DE PREFERÊNCIA


Preferência do sublocatário na venda do imóvel locado

O sublocatário que legalmente ocupa o imóvel locado também tem direito a preferência na aquisição do imóvel e abaixo discorro sobre as regras conforme a Lei 8.245/91 em seu artigo 4 e artigo 30.

sublocação e direito de preferência na compra do imóvel locado

Determina a Lei do Inquilinato que a preferência na aquisição do imóvel locado é direito do locatário que legalmente o ocupa. Se for do interesse saber mais clique no artigo entre parenteses ( artigo 27 ). Ocorre que nos casos em que o imóvel estiver sublocado o sublocatário terá o mesmo direito que o sublocador.
Nos casos em que o imóvel é sublocado com o consentimento escrito do locador temos a figura do “sublocatário” pessoa legalmente habilitada pelo locatário a utilizar o imóvel locado parcialmente ou em seu todo. Assim a preferência vai depender da forma como foi instituída a sublocação.

Entendendo quem é locador, sublocador e sublocatário no contrato de locação

Silvia é proprietária de uma loja e a aluga para André com autorização em contrato de este poder sublocar parte ou todo o imóvel. André subloca todo o imóvel para Luis após alguns anos.

👉Silvia é a locadora em relação a André que é o locatário de Silvia
👉André é o sublocador em relação a Luis
👉Luis é sublocatário de André
👉Luis não tem relação com Silvia mas se subroga nos direitos e deveres em relação a lei e o contrato.


O artigo 30 não deixa margem a interpretação diferente da que ele determina. Se o locatário se retirar do imóvel locado e alugar para outra pessoa, esta que vier a ocupar o imóvel como sublocatário terá a preferência sobre o locatário na aquisição do bem se ocupar todo o imóvel. O locador deverá primeiro oferecer ao sublocatário e não havendo interesse oferecerá posteriormente ao locatário/sublocador. A lei visa proteger quem efetivamente ocupa o imóvel, fosse diferente seria injusto. 

A quem dar o direito de preferência quando a locação do imóvel é parcial

Aqui temos a situação de que o locatário continua no imóvel e apenas subloca parte dele. É o caso por exemplo, de alugar uma loja grande com salas e sublocar as salas que não serão usadas pelo locatário. O locatário então terá a preferência na aquisição. Não havendo interesse do locatário sublocador estará o locador autorizado a oferecer a terceiros por omissão da lei em relação ao sublocatário que ocupa a sala. A lei não concede a preferência quando a sublocação é parcial, mas mesmo que a lei não obrigue na prática é dada a preferência.

Mais de um sublocatário
Nos casos em que o imóvel tiver vários sublocatário todos tem o mesmo direito de preferência. Se todos desejarem exercer este direito o sublocatário mais antigo exercerá o direito. Se todos tiverem a mesma data de contrato, neste caso a preferência será do locatário mais idoso.

Não incidência da preferência
Da mesma forma que o locatário o sublocatário não terá a preferência na aquisição quando se tratar de venda entre cônjuges na separação, venda entre condôminos, perda da propriedade por desapropriação, perda da propriedade por venda judicial, permuta, doação, adiantamento da legitima(herança).

A renuncia a preferência 
Da mesma forma que o locatário, todos os sublocatários podem por escrito renunciar ( modelo de renúncia ) ao direito no ato da notificação ou dentro do prazo de 30 dias seguintes a notificação por determinar o artigo 4 que aos sublocatários aplicam-se os mesmos direitos e deveres impostos ao locatário. Lembrando que na sublocação parcial do imóvel a renúncia dos sublocatários não será necessária, somente a do locatário.


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