👉 AJUDE A MANTER O SITE

✔ PIX - E-mail: mcamini150@gmail.com ✔ Banco Inter - Qualquer valor

ARTIGO 27º, 28º E 29º DO DIREITO DE PREFERÊNCIA - LEI 8.245

direito de preferência na compra do imóvel locado

ARTIGO 27 º, 28 º E 29 º 

DO DIREITO DE PREFERÊNCIA 

 LEI 8.245

Nesta publicação você encontra de forma clara o que determina a legislação em relação ao direito que o locatário tem de adquirir o imóvel em que reside quando o proprietário pretender vender. Direito este que atinge todos os locatários que assinam o contrato podendo todos ou somente um adquiri integralmente o imóvel. Começamos pelos artigo 27, 28 e 29 da Lei 8.245/91.


Vender o imóvel locado a qualquer tempo é um direito que o locador tem e não lhe pode ser negado. Portanto nada impede que ao locar o imóvel logo em seguida ele receba uma proposta de compra. A partir de então a Lei do Inquilinato impõe algumas normas que não existiriam se o imóvel estivesse vazio e o proprietário que, na maioria das vezes é o locador, não poderá deixar de cumprir. 

Conforme o artigo 27 (imagem acima) caso seja do interesse a venda do imóvel locado o locatário deverá ser notificado pelo proprietário/locador para que exerça o direito de comprar o imóvel. Nos seguintes casos a preferência é obrigatória.
  • quando decide vender ou recebe proposta de um terceiro;
  • promessa de venda, pretende prometer vender no futuro a um terceiro;
  • cessão ou promessa de cessão de direitos sobre o imóvel locado a terceiros;
  • dação em pagamento quando o proprietário/locador na aquisição de outro imóvel decidir dar o imóvel como parte de pagamento.
Em algumas situações o direito de preferência não existe.
  • quando o imóvel tem mais de um proprietário e o coproprietário deseja adquirir a parte do que quer vender;
  • quando o imóvel for levado a leilão garantindo o direito do locatário de arrematá-lo, mas sem a preferência no arremate;
  • nas transferências não onerosas como doação;
  • quando o bem será permutado, incorporado, integralizado ao capital da empresa.
Em relação a igualdade de condições com terceiros, buscou o legislador proteger a preferência garantindo que a proposta recebida de terceiros fosse igual a oferecida ao locatário. Desta forma se o locador receber proposta de 1 milhão, parcelado em 10 anos com 500 mil de entrada deverá levar ao locatário a mesma proposta que deverá responder se aceita ou não. o direito do locatário é de aceitar ou negar. O locador não terá obrigação de aceitar contra proposta diferente da que foi oferecida.

Quando for decidida a venda do imóvel, o locador deverá comunicar por escrito o locatário de forma inequívoca, ou seja, não vale telefonema ou outra forma que não possa ser provada documentalmente. Para evitar problemas o ideal é que seja uma notificação de venda escrita enviada em mãos ou via cartório.

A comunicação deverá ser de forma a não deixar dúvidas (inequívoca)  de que o locador o notificou. Pode ser:
  • pessoalmente em duas vias onde o locatário assina e data a segunda via que fica com o locador;
  • via cartório de títulos e documentos com um custo maior porém eficiente porque se o locatário  se recusar a receber o cartório emite certidão de que o locador comunicou.
  • via Email somente se constar expressamente que o locatário deverá retornar o mesmo  informando a data e hora que leu o email, o assunto do título e quando dará a resposta;
  • via Watts App na mesma situação do Email, com resposta de forma inequívoca, impressão da conversa.
  • via correio com aviso de recebimento o que não recomendo porque não há como comprovar o assunto e qualquer pessoa pode receber mesmo que identificada.
  • notificação judicial.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. No caso de qualquer problema com o imóvel é recomendado que conste a informação.
É importante que o proprietário coloque as informações completas conforme a lei não deixando dúvidas quanto o valor do imóvel, as formas de pagamento aceitas, se aceita proposta diferente da oferecida, onde pode ser encontrado e como está toda a documentação do imóvel.  Nos dias atuais a matrícula imobiliária pode ser enviada via email ou Watts bem como outros documentos para análise.

Se o locatário fizer contra proposta por valor inferior ao da notificação e não for aceito pelo proprietário dando andamento a proposta com terceiros, não poderá o locador modificar o valor sem dar novamente a preferência. Da mesma forma contra proposta do locatário não interrompe o tempo transcorrido dos 30 dias. A preferencia na aquisição exige resposta sim ou não. Uma contra proposta é considerada como não aceita a a aquisição e o locador poderá oferecer a terceiros.


A lei determina prazo para o locatário responder ao locador que é de 30 dias, "por escrito". Após este prazo se o locatário não se manifestar formalmente, caduca seu direito de preferência na compra. O prazo começa a contar a partir da data da notificação ou recebimento. 
É comum acontecer de haver uma resposta afirmativa porém propondo valor ou prazo diferente. Neste caso o locador não esta obrigado a negociar e nem responder se aceita ou não. O direito do locatário é o de aceite ou não do que lhe foi oferecido. Se a contra proposta for escrita poderá o locador desconsiderar e oferecer a terceiros. Se for "de boca' pode silenciar e guardar os 30 dias ou negociar com o locatário se for de sua vontade. 

Artigo 29 do direito de preferência na compra do imóvel locado

Uma vez aceita a proposta, o negócio passa a valer e o locador não poderá desfaze-lo sob pena de ter que indenizar o locatário. Se vier a desistir sem justa causa arcará com:
➤ perdas e danos, danos emergentes( no caso de venda de algum bem para pagamento)
➤ lucros cessantes ( perda do direito de comprar e o lucro que teria com a aquisição como por exemplo, sublocação do imóvel)

O locatário com certeza terá despesas como pleitear financiamento imobiliário, poderá vender bens móveis para fechar o preço, solicitar baixa do saldo do FGTS que implica em pagamento de tarifas e a desistência pelo locador implicaria em prejuízo.
Apesar do silêncio da lei em relação ao locatário entende-se que as penalidades serão as mesmas se este vier a desistir do negócio. 
Não há que se falar em indenização quando o negócio não puder ser concluído sem culpa das partes como nos casos de força maior, sinistro.

Ilegalidade da renúncia ao direito de preferência na aquisição do imóvel locado

Não havendo interesse na aquisição poderá o locatário abrir mão do direito respondendo ao locador por escrito que independente de modificações no negócio não deseja adquiri o imóvel. A renúncia deve ser exercida no momento da intenção de venda ficando reservado o direito de livre manifestação dentro do prazo do recebimento da notificação podendo renunciar no ato do recebimento se não houver interesse, dentro dos 30 dias de direito de resposta ou simplesmente não renunciar.

👉É ilegal 
a renúncia antecipada em cláusula contratual


O direito de preferência abrange vários artigo da Lei 8.245/91 em relação a preferência do sublocatário ao locatário, pluralidade de pretendentes, venda do prédio inteiro, adjudicação do locatário preterido no negócio entre muitas situações que podem ocorrer. em novas postagens darei seguimento ao assunto. O importante é entender o locador que não deve abrir mão de notificar e o interessado na aquisição que não deve abrir mão de exigir do proprietário a notificação assinada pelo locatário. É a segurança de um negócio tranquilo.


Atualizado em 2021

Comentários

  1. NESTE CASO, A IMOBILIARIA QUE ADMINISTRA A LOCAÇÃO, TEM DIREITO A CORRETAGEM PELA COMPRA E VENDA, PELO SIMPLES DIREITO A PREFÊNCIA?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Por favor, o locatário tem o direito de preferência e quando o corretor da imobiliária ofereceu a venda ele não quis comprar . Isso foi em janeiro de 2.019. Agora em agosto o proprietário foi a casa e conversaram, abaixou o valor é entraram em um acordo. Nesse caso o corretor da imobiliária tem direito a comissão?

      Excluir
  2. Oi,
    quem tem direito a corretagem é a imobiliária ou corretor que efetivar a venda do imóvel. A imobiliária que administra a locação só terá direito a comissão se ela vender o imóvel porém o proprietário pode optar por outra imobiliária, por um corretor autônomo ou vender ele mesmo.
    Geralmente o proprietário por confiança que deposita na administradora da locação também entrega a ela a venda do imóvel, é comum.
    Se uma outra imobiliária tiver um cliente para este imóvel e a imobiliária da locação estiver vendendo com exclusividade dada pelo proprietário então podem chegar a um acordo pois um tem o produto(imóvel) e o outro o cliente(comprador). Fecham o negócio e dividem a comissão paga pelo proprietário.

    abraços e por favor quando usar os comentários fazendo perguntas coloque um nome ou apelido para identifica-lo, fica mais fácil.

    abraços

    ResponderExcluir
  3. bom dia a todos tenho uma duvida e to pasando por esta situação e a sim proprietário é obrigado a oferece-lo por escrito a vc e vc tem 30 dias para se m,anifestar a respeito. e se o inqueleno apos os trinta dias de ter assinado o documento e não ter repondido no periodo dos 30 dias e ele resolver compra o imovel tem como ele reclama direitos ja que ele ta dentro do imovel.

    ResponderExcluir
  4. Olá. O proprietério é obrigado a dar a preferência ao inquilino na compra e enviar a notificação por escrito se o imóvel não tiver mais um proprietário. Quer dizer que se ele for o único dono tem que oferecer ao inquilino. Se ele e mais uma pessoa forem os donos então esta pessoa terá a preferência sob o inquilino.
    È obrigado oferecer por escrito e aguardar a resposta em no máximo 30 dias. Passados 30 dias, se o inquilino não respondeu por escrito, perde o direito de preferência na compra e não poderá mais reclamar estando o proprietário livre para vender para terceiros.
    Somente se o proprietário viesse a modificar preço e prazo oferecido a você é que poderia haver reclamação mas para isso seria preciso a via judicial e ter o contrato registrado na matricula do imóvel 30 dias antes d ter sido vendido a um terceiro por preço menor que o oferecido ao inquilino. Mas se não houve resposta no prazo é considerado desinteresse.
    abraços

    ResponderExcluir
  5. Primeireamente parabéns pelo blog e pela fácilidadeque oferece para lhe consultar.
    A minha dúvida se refere ao seguinte: e se o inquilino não manifesta o interesse nestes primeiros trinta dias que correm a partir da notificação, o imóvel ficará livre para venda por tempo indeterminado, ou seja, até que a venda ocorra?
    Grata, Rita

    ResponderExcluir
  6. Estou muito grata em relação à atenção que este blog dá aos seus leitores e espero não estar sendo inconveniente ao fazer uma nova pergunta: tenho inquilinos advogados numa sala comercial que firmaram um contrato de um ano e há um mês do término da locação avisei por escrito que estaria aumentando o valor da locação devido ao fato de ter fechado aquela locação de um ano naquele valor porque eles se comprometeram em trocar o piso de carpete por cerâmico. Os inquilinos já responderam que o único aumento que acietam é o permitido pela lei, e calculado pelo IGP-M. Caso eu prefira continuar com eles como inquilinos posso colocar no novo contrato que o próximo reajuste será semestral? E por quanto tempo eles teriam direito de ir renovando o contrato?
    E como tb estou pensando em vender esta sala, tenho como informá-los já neste novo contrato?
    Grata,
    Rita

    ResponderExcluir
  7. Oi Rita, boa tarde. Exatamente isso. você o notificação e a partir da notificação começa a contar o prazo de 30 dias para que ele responda. Após 30 dias o silêncio dele é interpretado pela lei como desinteresse e sendo assim você fica liberada para a venda até que ela ocorra. Somente se houver modificação no valor ou prazo é que você novamente terá que consulta-lo pois as vezes o locador pede um valor bem alto porque já tem comprador e para evitar fraude se ha mudança deve ser feita nova notificação. Se ele não tiver interesse seja qual for o preço ele pode assinar o termo de renúncia ao direito de preferência que evita que você tenha que consulta-lo sempre que tiver uma proposta menor que a oferecida. Tem este modelo aqui no Blog.
    abraços

    ResponderExcluir
  8. Oi Rita, quanto ao contrato da sala, trata-se de locação não residencial e portanto ao término do contrato você pode retomar o imóvel,salvo se no contrato consta acordo de renovação por mais 12 meses fato em que você não poderia propor novo valor de aluguel e nem encerrar o contrato.
    quando o contrato terminar ele se renova automaticamente por prazo indeterminado e assim você pode propor novo contrato com novo valor de aluguel e você decide o valor que deseja receber. Ao inquilino cabe aceitar o que você deseja ou então desocupar o imóvel pois você pode encerrar o contrato.
    Isto quer dizer que o inquilino fica pressionado por você, ou aceita como você quer ou você pede a devolução do imóvel e encerra o contrato.
    O reajuste do aluguel somente pode ser anual, qualquer prazo diferente fere a lei e te pode te dar problema.
    Avalie se os inquilinos são bons, é muito melhor negociar e manter um inquilino que paga em dia do que correr o risco de colocar outro no imóvel que você não conheça e venha a não te pagar. Digo isso porque ação judicial de despejo leva meses.
    O IGPM acumulado foi de 12% em média então acorde com eles por escrito este aumento ou negocie até chegar a um acordo e determine novo prazo de 12 meses assim se o aluguel defasar muito você pode optar em desocupar.
    A decisão é sua

    abraços

    ResponderExcluir
  9. tenho uma dúvida...
    sou locatária de um imóvel desde 2007. O referido imóvel está sob inventário e possui 9 herdeiros.
    Ocorre que a inventariante informou que os herdeiros querem vender o imóvel em questão, e já esteve aqui em duas ocasiões diferentes (28/10 e 19/11) para fazer a avaliação do imóvel, porém no mesmo dia (19/11) a tarde recebemos a visita do advogado responsável pela locação que nos entregou uma notificação de despejo (com prazo de 30 dias). Tal procedimento é o correto???

    ResponderExcluir
  10. Oi Sabrina. O procedimento esta incorreto.
    Com o falecimento do locador os herdeiros assumem o contrato e tem que seguir a lei até o encerramento.
    Você tem preferência na compra do imóvel que loca e portanto antes do despejo os herdeiros são OBRIGADOS te enviar uma Notificação de preferência de compra do imóvel locado contento o valor do imóvel, o prazo de pagamento aceito e onde podem se reunir para você avaliar a documentação do mesmo se desejar compra-lo. A preferência é sua salvo se for vendido a outro herdeiro que tem preferência sobre você. Após recebida a notificação você tem 30 dias para dar uma resposta se quer comprar ou não. Antes de 30 dias ninguém pode se quer colocar placa de venda ou levar interessados. Passados os 30 dias se você não responde caduca o teu direito e então o inventariante pode mandar o advogado te entregar esta notificação de despejo te concedendo 30 dias para desocupar.
    Atenção: o direito de preferência e o despejo não podem estar na mesma notificação. Primeiro um e somente depois da tua resposta o despejo pode ser dado. Como é que alguém vai despejar o inquilino que tem preferência em comprar. Me admira um advogado não saber isso ou sabe e pensou que você não iria se informar.
    Entre em contato com o inventariante ou o advogado e informe o erro solicitando teu direito de preferência para que você possa juntamente com teu esposo analisar se vale a pena comprar. Note que aí você já ganha 30 dias para começar a procurar outro lugar e depois com o despejo mais 30 dias e se não for suficiente você pode descumprir o prazo e forçar o despejo judicial pedindo mais prazo ao juiz. Podes ganhar até 6 meses(artigo 61 lei 8.245/91).

    abraços

    ResponderExcluir
  11. Bom dia Maria Angela. Gostaria de ouvir a tua já consagrada opinião sobre direito de preferência do inquilino.
    Mandei carta com AR oferecendo o imóvel informando o valor sendo que as condições de pagamento seriam a combinar bem como de ônus real sobre o mesmo que seria abatido do valor.
    Ele me responndeu afirmando ser ineficaz o documento haja visto que não fui explícito com relação à forma de pagamento, correção e outras facilidades.
    Pergunto, estaria implicita nessa resposta a intenção de adquirir o imóvel?
    Caso eu entre em detalhes sobre pagamento, ficarei obrigado a vender, no minimo, dentro dessas condições?
    Trata-se de um negócio de certo volume e fica difícil prever o resultado de uma negociação.
    O que acha que devo responder?
    Grato de antemão.

    Antonio

    ResponderExcluir
  12. em tempo:
    Na resposta ele não afirma que vai adquirir ou não vai mas, se ele quer saber detalhes entendo que há interesse ou então ele pretende me prender a esses detalhaes para posteriormente, caso venda de outra forma, mesmo respeitando o valor, venha a me questionar juridicamente.
    Exemplo, se eu ofereço a ele parcelamento em 36 x com correção e vendo depois SEM correção.

    antonio

    ResponderExcluir
  13. Quando se especifica na notificação para o exercício de preferência do inquilino que o pagamento será a vista, está englobado o financiamento ou precisa ser explicito que será aceito financiamento?

    ResponderExcluir
  14. Olá. O financiamento bancário é considerado pagamento a vista porém como nem todos tem este conhecimento convenciona-se informar que será aceito pagamento á vista e financiamento imobiliário.
    abraços

    ResponderExcluir
  15. Olá Maria, boa tarde.

    Sou inquilina há 11 meses e meu contrato são de 30 meses.O locador colocou a venda, porém não tenho interesse na compra. Posso sair do imóvel antes desses 30 meses sem pagar multa?

    Desde já agradeço.

    ResponderExcluir
  16. Ah, ainda não apareceu uma pessoa interessada no imóvel.

    Grata,
    Tata

    ResponderExcluir
  17. Oi Tata. somente com a concordância do locador POR ESCRITO é que você pode desocupar antes de fechar 30 meses sem pagar a multa. Converse com o locador e diga que você não gostaria de ter que em 90 dias após a compra do imóvel sair procurando outro lugar, locando e mudando e que preferia sair agora. Proponha a ele se ele concorda em encerrar o contrato de comum acordo sem custos para as partes. Você desocupa para que ele venda mais rápido e ele te libera de multa, reforma de entrega do imóvel, pintura e assim ambos fechar acordo. Se ele topar faça tudo por escrito, assinado e com duas testemunhas.

    abraços

    ResponderExcluir
  18. Maria, o direito de preferência é amparado na averbação da locação na matrícula ou não é necessária a averbação para que o locatário usufrua deste direito.

    ResponderExcluir
  19. Oi Daniel. Para que você tenha preferência na compra sendo o locatário não precisa ter o contrato de locação averbado na matricula. O direito de preferência é previsto em lei e por isso não necessita averbar. O locador em qualquer situação de venda terá que oferecer a você salvo se for venda para condômínio do imóvel(no caso de mais de um dono, venda judicial por penhora.

    A averbação do contrato de locação somente será necessária se você fores preterido no teu direito de preferência. Isso ocorre quando você fica sabendo que o imóvel esta a venda mas não lhe foi dada a preferência. Somente neste caso você terá que ir ao cartório averbar o contrato para assim poder comunicar o locador de que deseja exercer a preferência de compra e assim ficar com o imóvel.

    abraços

    ResponderExcluir
  20. Boa noite,
    informei o locatário que estou querendo vender o imovel, atraves do cartorio(o oficial informou que ele não estava e que ninguem quiz receber por ele a notificação. Gostaria de saber se mesmo assim a notificação vale. Quero saber também qual ação tenho que propor para retirar o inquilino do imovel depois de seu prazo de resposta a preferencia e se ele não quiser sair e tbm não comprar?

    ResponderExcluir
  21. Olá. Que estranho!!! O cartório não podia te dar esta informação que deu. Ninguém pode receber esta notificação somente o locatário e portanto o oficial que foi entregar a notificação não a entregaria a outra pessoa. ele tinha que ter se informado o horário em que o locatário esta em casa e retornar para entregar a notificação. Se fosse ir uma única vez e nunca mais você mesmo ia entregar. Estranho isso.

    A notificação tem que ser entregue, sem a entrega você não pode vender o imóvel.

    Se realmente o oficial fez de tudo para entregar e não conseguir terás que procurar um advogado para buscar uma solução judicial pois pela via judicial se ele não receber aí sim você terá amparo legal para a venda.

    A notificação só tem valor se tiver o recebimento do locatário. Isso ocorre assinando o recebimento ou com certidão do oficial do cartório comunicando que verbalmente lhe deu ciência da notificação e ele se recusou a recebe-la. Da forma que foi feito o cartório não prestou os erviço pelo qual você pagou.

    abraços

    ResponderExcluir
  22. Desculpe me expressei errado, o oficial certificou que o locatário não assinou e que ninguem quis assinar a notificação depois das tres tentativas. Mas, que o oficial deixou um documento informando que tinha uma notificação para ele no cartório, mas este nunca foi buscar. Quero saber se esta certidão onde o oficial declara que ele não estava e que ninguem quis receber por ele vale para comprovar que ele recebeu? E se depois desse prazo ele não quiser sair qual ação tenho que propor para retira-lo? Seria ação de Despejo?

    ResponderExcluir
  23. Agora sim. Estava achando muito estranha a situação.
    A certidão que ele te forneceu relata os fatos ocorridos. 03 tentativas de entrega em horário diferente, tentativa de notificar terceiros que se recusaram a receber porque deveriam por obrigação informa-lo e por fim a entrega do documento que informa que ele deveria buscar a notificação o que não ocorreu.

    A certidão não prova que a notificação foi entregue porque ela não foi. A certidão atesta que você cumpri a lei notificando-o e que ele não a recebeu. Como o oficial do Cartório tem Fé Pública o que ele escreveu na certidão é o que vale e sendo assim se o locatário disser que não foi comunicado a certidão vai provar que você tentou e ele não quis receber. Portanto é uma certidão oficial que te protege.

    Agora é que vem outro problema.
    Como ele não quis receber a notificação se o prazo do contrato era de 30 meses ou mais e já encerrou você pode pedir o despejo extrajudicial. È uma outra notificação via cartório solicitando o termino do contrato e desocupação em 30 dias. È quase certo que ele novamente vai se esconder. Você é obrigado a enviar este notificação de despejo, se ele não receber de novo aí sim você terá outra certidão e poderá pela via judicial despeja-lo.
    Não sei qual o prazo do teu contrato e se já encerrou. Se ainda esta vigente não pode despejar, se era 30 meses e já encerrou tem que enviar a notificação premonitoria. se é prazo escrito menor que 30 meses também não pode despejar. Artigos 46 e 47 da lei 8.245/91. Veja qual é o teu caso.

    abraços

    ResponderExcluir
  24. O contrato tem prazo maior que 30 meses e esta longe do prazo de encerramento.
    Quero saber se mesmo se eu vender o imovel (por contrato de compra e venda sem passar para o nome do comprador enquanto não arrumar a documentação)se mesmo assim terei que dar mais 30 dias após a notificação de intenção de venda, ou já posso propor ação para que o inquilino saia, pois o imovel foi vendido? E neste caso qual ação propor?

    Desde já obrigado.

    ResponderExcluir
  25. Olá. Infelizmente você não pode despejar o locatário, a lei do inquilinato impede(Artigo 4 da lei 8.245/91). Como o contrato ainda esta com o prazo determinado vigente você terá que vender o imóvel com a locação em andamento. Terá que procurar o locatário e combinar com ele pelo menso dois dias de visitas e quem vai estar no imóvel para abrir a porta para o visitante que deve estar acompanhado de você ou corretor autorizado.
    Somente o comprador é que poderá encerrar o contrato depois de efetivada a compra assinando a promessa de compra e venda registrada no cartório de imóveis. Ao efetivar o negocio ele deverá informar o locatário e conceder 90 dias para ele desocupar(artigo 8.)

    Resumindo: quem despeja é o comprador que é isento ao contrato de locação e não você.

    abraços

    ResponderExcluir
  26. Bom dia,

    Estou numa situação um tanto confusa; Sou locatário de um andar de um prédio que o locador está vendendo. Nesta semana ele me pediu que assinasse uma carta de renúncia aos meus direitos sem que tivesse me informado qualquer condição da venda. Pergunta: Mesmo sendo locação parcial tenho preferência na compra? Como atribuir valor a parte do prédio que ocupo?

    ResponderExcluir
  27. Oi Airtonrb. O vendedor deseja vender todo o andar e não apenas uma parte deste andar e portanto você não pode obriga-lo a te vender somente a parte que ocupas, não é interesse dele e talvez a matricula imobiliária nem permita vender apenas uma parte do imóvel. Se você deseja comprar tem que ser o andar inteiro como o vendedor deseja.

    Quanto a renúncia ela é proposta quando o proprietários abe que o locatário não tem intenção de compra seja pelo preço que for.
    Se não quer comprar todo o andar assine a renuncia mas se tem interesse então solicite a notificação escrita com todos os dados do negócio e terás 30 dias para dar a resposta.

    abraços

    ResponderExcluir
  28. Boa tarde,
    Recebi uma proposta de uma imobiliária dizendo ter um cliente interessado na compra de meu imóvel, o que me interessou. Notifiquei meu inquilino para que querendo, exercesse seu direito de preferencia. Porém a oferta dele foi igual, descontado o valor que seria pago a titulo de comissão a imobiliária. Seria está proposta inferior a recebida pela imobiliária ou o inquilino está certo no valor ofertado descontando o valor da comissão?

    ResponderExcluir
  29. Olá anônimo
    O valor que você colocou como sendo o valor de venda é o que deve ser mantido e ele até pode fazer uma proposta no valor menor mas você vai informar que não aceita.

    O valor de venda que você informa na escritura é o valor total. Se vai vender por 300 mil, este é o valor que vai na escritura mesmo que destes 300 mil você pague 10 mil de comissão imobiliária..

    O que o inquilino esta querendo é que você retire a imobiliária do negócio e venda direto para ele. Esta é a intenção. Ele não esta correto em querer pagar o valor menos a comissão, você é o dono do imóvel e decide de onde sai o dinheiro do pagamento da comissão imobiliária e não ele.
    abraços

    ResponderExcluir
  30. OLA, SOU LOCATARIO E QUERO EXERCER MEU DIREITO DE PREFERENCIA QUE NA VERDADE FOI ENVIADO PELO CORREIO, ISSO COMEÇA A CONTAR O PZ?
    E QUERO PAGAR FINANCIADO OU CARTA DE CONSORCIO,MAS NAO QUEREM AVERBAR AS NOVAS CONSTRUCOES E REGULARIZAR,ASSIM N CONSIGO A LIBERAÇAO DO BANCO, ASSIM PERCO MEU DIREITO PELO PRAZO DA ENROLAÇAO?

    ResponderExcluir
  31. Olá.O proprietário tem problema com documentação e regularização do imóvel e não dispõe de recursos para regularizar o que significa que a condição de venda inclui que o comprador regularize o imóvel.

    Sendo assim se você exercer seu direito de preferência assinam um contrato particular de promessa de compra e venda onde o vendedor se obriga a esperar que você regularize tudo e faça o financiamento do imóvel.
    Você terá que primeiro ter recursos próprios para regularizar para somente depois pedir o financiamento.
    Sendo assim temos um negócio vinculado ao outro, a regularização por você e depois o financiamento e terás que ter certeza de que pode regularizar e financiar pois se depois o banco disser que não podes financiar vai complicar a conclusão da venda.

    Se você não dispõe de recursos para regularizar tudo ou pagar um sinal para que eles regularizem então não poderá exercer teu direito de preferência pois para isso tens que aceitar os termos do vendedor.

    notificação via correio vale a data do recebimento da AR e não o da notificação.

    abraços

    ResponderExcluir
  32. Olá, meu nome é Rosemeire, sou corretora de imóveis. Fiz uma venda de um imóvel que possuí duas casas. Em uma delas reside uma locatária e sua família, cujo contrato ainda está vigente e falta muito para vencer. Encaminhamos a notificação para que ela exercesse o direito de preferência, porém, não houve manifestação escrita, entretanto, quando as promitentes compradoras visitam a outra casa, a locatária deixa bem claro que não irá desocupar o imóvel, pois tem um contrato de locação que ainda está vigente e tem o direito de permanecer no imóvel. Questiono: As promitentes compradores podem ingressar com ação de despejo contra essa locatária, mesmo o contrato estando vigente? Qual o procedimento na prática. Desde já agradeço!

    ResponderExcluir
  33. Oi Rosimeire, te respondi via email.abraços

    ResponderExcluir
  34. Oi Rosimeire, te respondi via email.abraços

    ResponderExcluir
  35. Olá. O locatario tem que pagar da mesma forma que o terceiro interessado. Se o terceiro vai pagar financiado e o locatario foi preterido, pode haver esta situação. Abraços

    ResponderExcluir
  36. Estou com dúvida a cerca da propriedade de um imóvel...

    o negócio é o seguinte, um TERRENO de propriedade de um casal, a esposa falece em 1983, deixando o marido meeiro e 2 filhas comuns herdeiras, impuberes à época, houve inventário, então ficou 50% p/ o marido meeiro, 25% pra cada uma das filhas.

    05 anos depois o marido/pai resolve construir no terreno, as filhas ainda menores incapazes, ou seja, por óbvio não contribuiram para a construção, que foi toda custeada pelo pai, a edificação ficou composta de um apartamente em cima e mais 03 repartições em baixo alugadas individualmente, foi averbado a edificação e ficou constante na escritura (a meu ver erroneamente) que a construção é dos proprietários.

    Agora o problema:

    Uma das filhas hoje, maior e capaz, quer vender sua parte do imóvel (25%) muito abaixo do valor de mercado, os coproprietários não concorcam c/ a venda e não tem condições de comprar a cota parte, tem um advogado que aluga o imóvel que quer comprar (muito abaixo do valor) só a parte dela, não quer comprar o imóvel todo, notificou os outros coproprietários para resolver o problema de direito de preferencia, bem como que irá parar de pagar o aluguel, e que ficará recebendo o valor de um dos outros 3 alugueis e que ficará 2 para os demais coproprietários, ou seja ele está se considerando sócio "majoritário".

    Há algo que possa ser feito no sentido de não vender a ele?

    Resolveria provar que a filha apesar de constar como coproprietaria, o é, apenas em relação ao terreno???

    Tem alguma solução sem ser essa? se é que essa seria uma...

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Luiz Humberto
      As filhas eram menores e portanto o pai era o administrador dos bens destas menores. ele não poderia ter modificado os bens das menores sem alvará judicial autorizando se o fez as construções se incorporaram ao terreno e pertence as benfeitorias a todos os coproprietários.

      O advogado não tem razão. É um único terreno com construção e sem escritura de divisão amigável que diga qual casa pertence a qual proprietário e portanto ele não pode comprar a parte de um sem que todos os outros assinem concordando e também se deixar de pagar aluguel o pai deve imediatamente entrar com despejo por falta de pagamento.

      O terreno é único e exige por lei que todos assinem concordando com a venda. se não assinarem a filha tem que entrar na justiça extinguindo o condomínio e pedindo a venda inteira do terreno.

      Um detalhe. Se este era e sempre foi o único imóvel do casal, ninguém pode vender o terreno sem que o pai assine autorizando pois sendo único imóvel do casal na época o pai tem o usufruto legal de todo o imóvel em vida. Procurem um advogado.

      abraços

      Excluir
  37. Sou proprietário de um imóvel, cujo o Locatário esta adquirindo este imóvel perante a uma outra imobiliária por ser Correspondente CEF e não é a responsável contratual pela a Locação do mesmo. Gostaria de saber se a Imobiliária responsável contratual pela Locação tem direito a comissão na Venda? E qual seria este percentual de comissão sobre esta venda, caso tenha direito?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, em geral a imobiliaria da locação coloca clausula que você tem que vender através deles mas isso é para você, o inquilino contrata quem ele quiser para providenciar o financiamento dele, não é obrigado a usar os serviços da imobiliaria da locação. Você é quem paga a comissão então verifique teu contrato com a imobiliaria. Se tiver a clausula a comissão é devida por você. Abs

      Excluir
    2. Oi,conforme comentario (pergunta) acima, digo que no contrato que tenho com esta imobiliaria responsavel pela Locação não há clausula se referindo a comissao na venda , por isto minha duvida. Caso eu queira pagar esta comissao para evitar futuros problemas, qual o percentual que deve ser aplicado nesta venda?

      Excluir
    3. Ok, entendido. Se não existe a clausula de venda não tens obrigação de comissão por não haver exclusividade de venda com esta imobiliária. Tens quecomunicar aue está vendendo o quevai encerrar o contrato de locação e de administração da imobiliária e nesse caso deve haver multa pelas comissões da locação que vão perder com o fim do contrato. Fale com eles.
      Na venda a comissão é de 6% sobre o valor de venda, mas não é justo pagares isso a eles. Mais justo é pagares a multa e se não houver, as comissões mensais até o mês de encerramento da locação. Abs

      Excluir
  38. Boa noite meu nome é Antonio
    Gostaria de saber se tem validade um contrato feito pela mobilaria
    Estou comprando um imóvel e esta alugado, e o proprietário disse que não precisa mandar notificação, pois no contrato de locação consta que locatário desde ja renuncia expressamente o direito de preferencia na aquisição do imóvel objeto da presente locação, qualquer preço ou condição de venda que se possa propor.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Antônio, te respondi via Email, o contrato tem validade a clausula é nula. a renúncia no contrato antecipadamente é nula porque não há como comprovar não ter sido imposta pelo locador e portanto deves exigir a notificação enviada e devolvida ao inquilino onde aí sim ele renuncia ao direito. Aproveito para atualizar a postagem.
      Abraços

      Excluir
  39. A carta de interesse pela compra pode ser enviado pelo correio? Apenas uma via ou duas vias?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Fabio, sim correio registrado com aviso de recebimento. Em duas vias para que a segunda o inquilino devolva coma respostas. O comprovante do correio é tua comprovação.
      Abraços

      Excluir
  40. tenho um imovel que esta alugado e gostaria de vede-lo. Contratei a administradora do condominio para fazer todo o procedimento. A administradora enviou ao locatario uma notificação sobre o direito de preferencia da compra e o mesmo não quis comprá-lo. Com isso, a administradora enviou outra notificação ao locatario pedindo que ele desocupasse o imovel para venda.

    Pode a administrado fazer isso? eu so autorizei eles venderem o imovel.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, se o prazo do contrato já está indeterminado o contrato pode ser encerrado, se está vigente tem que ser vendido com a locação em andamento. A administradora segue as tuas determinações.
      Abraços

      Excluir
  41. Boa tarde! Duas questões: i. a venda do imóvel locado foi pactuada para finalizar-se com pagamento à vista, mas após 60 dias de análise de documentos. No direito de preferência do locatário, este tem o mesmo direito de ter 60 dias de análise de documentos? Por exemplo, se ele manifesta somente no 30.o dia o interesse de exercer o direito de preferência, ele teria mais 60 dias para efetivar a compra? ii. Ao final do prazo estipulado, o locatário analisou toda a documentação e se deu por satisfeito, entretanto, não exerceu o direito de preferência, desapareceu. Cabe perdas e danos, lucros cessantes ao vendedor? Pode forçar a venda? Se o vendedor não conseguir resgatar o primeiro comprador, fez-se um grande dano ao vendedor. O que acontece com o locatário?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. 30 dias é o direito de responder se quer ou não comprar o imóvel. Terminado os 30 dias se ele quiser comprar fazem um contrato particular onde ele terá o prazo que precisa para documentos e finalização do contrato. Abraços

      Excluir
  42. Assinei uma procuração a alguém que não é corretor para administrar o meu imóvel mas em seguida desisti, mandei um e mail cancelando mas ele não tinha me enviado copia do documento e agora assinei com uma imobiliária devidamente estabelecida mas estou apreensiva quanto ao anterior mover ação na justiça. Gostaria de uma opinião, abraços

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Se foi procuração pública tens que cancelar no cartório em que foi feita por você. Não existe cópia da procuração, o original fica com o procurador. Se foi particular peça o documento de volta e rasgue. Se ele se apresentou como corretor é tens prova de que ele não ė, denuncie ao CRECI. Abraços

      Excluir
  43. Olá, boa noite !
    Verifiquei as perguntas nenhuma se encaixa com a minha questão.
    Sou inquilina, o locatário vendeu o imóvel sem me consultar, o contrato seria de 30 meses, estou a 17 meses, vendida aos 15 meses. Fiquei sabendo da venda através da imobiliária anunciando que a casa foi vendida, nada mudaria, somente o boleto que será recebida de outra imobiliária.
    Achei um absurdo, pois por lei teria que me consultar se eu tinha interesse ou não na compra.
    Gostaria de saber quais são os meus direitos.
    Obrigada

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Procure um advogado e entre com perdas e danos contra o locador se terias condições de comprar o imóvel nos mesmos critérios de preço e pagamento do comprador, visto que fostes preterida nesse direito. Verifique antes se não foi vendido para coproprietario pois nesse caso a preferência é dele. Abraços

      Excluir
  44. Aluguei um imóvel em junho/2018 com contrato de 30 meses mas podendo sair com 18 meses.
    Os proprietários não arrumaram o imóvel para locação, estando o mesmo bastante "detonado".
    Como precisava de mudar com urgência,`entrei no apto do jeito que estava, pensando que uma boa "maquiagem" como pintura de portas de ferro, fogão enferrujados, adesivos decorativos, papel contact em armários e gavetas melhorariam a aparência do mesmo.
    Reclamei por escrito junto à imobiliária das condições do imóvel dizendo que em 34 anos pagando aluguel e sendo sempre ótima inquilina, nunca tinha entrado em imóvel tão mal conservado.
    Foi tb a ficha mais difícil para aprovação, mesmo com o locatário e fiadores com ótimos salários.
    Com uma semana já residindo, a proprietária esteve no imóvel para me ensinar como ligar o gás e me disse que tinha tentado vendê - lo mas sem conseguir, resolveu alugá-lo. Ingenuamente, disse "quem sabe um dia não o compraria?" Claro que, se estava alugando, é por que, no momento, não tinha dinheiro para comprar, né?
    O fato é que 3 meses depois, recebo a notificação de preferência para compra. Fiquei aborrecida pois só aí entendi sua má vontade em arrumar o imóvel.
    Na verdade, queria vendê-lo e como disse mais tarde, para o apto não ficar fechado, resolveu alugar. Com isso, além de deixar de pagar as contas correntes, condomínio, IPTU, etc, receberia também, um dinheiro do aluguel passando para mim o transtorno da venda do imóvel. Legal, né?
    Ora, se soubesse disso, não teria alugado, pois tinha outras opções de imóveis. Me senti enganada, disse a eles que agiram com má fé, etc.
    Então, um dia antes de findar o prazo de um mês que tinha para me manifestar sobre o meu interesse de compra, um corretor já ligou querendo agendar visitas, tirar fotos, o que interpretei como sendo total falta de ética e respeito por parte da empresa e proprietários, pois os mesmos sabiam que não tinha dinheiro para comprar.
    Entendi a atitude do corretor querendo tirar fotos como invasão de privacidade e ameacei fazer um B.O, caso insistisse.
    Escrevi uma carta aos responsáveis pela locação, mostrando toda a minha indignação com a atitude deles. Quem quer morar em um lugar, e mesmo com dia e hora agendados para visita, ser incomodado por corretores que a gente sabe não dão paz? E principalmente, por que não sabia que isso podia acontecer?
    Resolvi entrar na justiça em outubro de 2018, e como a audiência foi marcada para fevereiro, acabei ganhando 4 meses de relativa paz.
    A audiência ocorreu no dia 16/04/2018 e no nosso acordo, eles darão mais um prazo de 90 dias, e só então o apto será colocado à venda novamente.
    Naturalmente tive que ceder à questão do agendamento das visitas, no meu caso, toda quarta-feira, de 2 às 6 horas. Mas aí já terei cumprido praticamente o prazo que posso deixar o imóvel sem pagar multa.
    Apesar de perder para uma lei que considero ainda injusta, pois sabemos não existir respeito pelo locatário neste mundo vil das imobiliárias, me considerei também uma vencedora pelo que foi acordado.
    Entendi que, pelo fato de terem cedido, estava correta nas minhas reivindicações. Esse meu relato é mais um desabafo.Se mais inquilinos honestos, comprarem esse tipo de briga "saudável", talvez essa relação desrespeitosa mude com o tempo.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, bom dia.
      Tua situação tinha solução fácil que teria evitado tudo isso
      É direito do proprietário a venda do imóvel e este é um risco do negócio para você locatária e todo negócio tem riscos da mesma forma que para o proprietário é um risco a inadimplência que o obriga a permanecer com um inquilino que deixa de pagar aluguel e taxas até que a nossa demorada justiça o despeje. Tenho situações em que um inquilino está a mais de um ano morando de graça e o advogado dele protelando a ação judicial. O que quero dizer com isso é que não temos santos, os problemas ocorrem para os dois lados. Tiveste sorte de não ser multada porque impedir a venda e a visitação é infração legal. Que bom que o locador não pediu multa e no fim das contas vais ficar o tempo da desocupação sem multa. Portanto na minha opinião ninguém te incomodou o locador estava apenas exercendo um direito previsto em lei.

      Lá em cima citei que tinha solução e tinha. Visitaste o imóvel, viu o estado que se encontrava e portanto não há como alegar que foste enganada pois a visitação te mostra o estado do imóvel e acordos escritos são validos. Eu mesma tenho por gosto morar em imóveis antigos e já morei 18 anos em um imóvel na mesma situação deste que resides. Acordos são legais e assim podes acordar locar um imóvel em péssimo estado e reforma-lo as suas custas e nesse caso o que se faz????? Você primeiro coloca uma clausula informando o estado do imóvel, vinculando ao termo de vistoria e o acordo de você reforma-lo para uso detalhando na vistoria o que será feito. Depois você condiciona que o locador comprometa-se a não vender,ceder, negociar, transferir o imóvel durante o tempo do contrato sob pena de indenização pelos valores que gastaste corrigidos pelo INPC ou outro índice e por ultimo acordam se haverá desconto no aluguel para você reaver o que gastou e no fim do contrato o locador receber um imóvel melhor ou se não haverá desconto porque o locador ficará impedido de negociar o imóvel. Isso teria evitado todos estes problemas e para isso bastavas ter me achado antes. eu teria feitos as clausulas necessárias para não teres problemas que é o que se faz com imóveis muito velhos. Infelizmente ainda temos a politica de acharmos que a consulta a um profissional é desnecessária.

      A lei do inquilinato 8.245/91 é uma boa lei desde que as pessoas a apliquem e para isso um profissional deve ser consultado mas no Brasil o povo prefere mesmo resolver sozinho. quanto se gasta com justiça e advogado quando um contrato bem feito diminui a quase zero os riscos, sim porque não existe contrato de risco zero em lugar nenhum deste mundo.

      Por outro lado devo concordar contigo que o maior problema desse país ainda é a desonestidade para todos os lados. Não sabes quantas vezes recebo Email perguntando o que esta por trás deste blog, dando a entender que algo errado tem porque ninguém faz nada de graça. As pessoas não conseguem se quer entender que a ajuda que dou aqui se rever em serviços prestados. quantas pessoas vão ler esse comentário e me contratar quando forem locar um imóvel velho????? O bem sempre se reverte em bem.

      Por fim te entendo perfeitamente pois também resido de imóvel locado e morei 18 anos em um imóvel locado velho que eu sempre fiz as manutenções e uso delas. quando a proprietária quis vender já tinha usufruído das benfeitorias que fiz. Esperamos dias melhores(será?) mas deixo meu puxão de orelha, na próxima vez, ache este meu blog antes do problema, ele vai te mostrara que um profissional vale mil vezes mais que a solução de um problema.
      Abraços e disponha sempre que precisar.

      Excluir
    2. Olá, gostaria de parabenizar seu blog, o presente artigo e toda a sua gentileza em responder todas as perguntas. Não encontrei pergunta parecida nos comentários. Eu tenho algumas dúvidas um tanto bobas xD agradeço se puder saná-la. Suponha que um locador tenha vendido o imóvel sem notificar ao locatário pois sabia que este não teria as mínimas condições de fazer o pagamento à vista e que nenhum banco concederia o empréstimo ao mesmo, pois o inquilino no caso seria um "quebrado, mais duro de pedra", mesmo assim esse locatário poderia pleitear perdas e danos futuramente, mesmo sem ter provas de que ele poderia pagar pelo imóvel nas mesmas condições no qual foi vendido? Quem teria que fazer a produção de provas nesse caso? O simples fato de o locador ter preterido o locatário já geraria uma indenização por danos morais por exemplo? E também queria saber já abusando da sua boa vontade se depois de enviada a notificação com a proposta e o locatário dá uma resposta positiva dizendo que vai comprar ( somente para atrasar a vida do locador que quer vender, pois o locatário não tem nem um tostão no bolso) aí este tem quanto tempo para efetivar a compra? Tem prazo legal para isso também ou o locador na safadeza poderia ficar "cozinhando" o proprietário? Caso o proprietário quisesse que tudo fosse resolvido de forma muito rápida? Tipo ...alguns dias, 1 semana sei lá para que fosse feito o pagamento? O proprietário pode exigir dessa forma também? No caso do financiamento (que estava como meio de pagamento na notificação) que demora a ser aprovado (vou continuar com o exemplo do locatário "quebrado" e safado que sem ter o que fazer da vida resolve atrapalhar a vida do proprietário) e neste caso o locatário aceita a proposta e mesmo sabendo que não vai ter o empréstimo aprovado, inicia o procedimento mesmo assim e manda o locador esperar, e aí obviamente ele não consegue o financiamento e depois desse tempo todo o proprietário ficou lá com cara de otário xD, essa situação poderia acontecer? Outra coisa. quando na notificação o proprietário põe lá que o pagamento deve ser à vista, o financiamento não é considerado à vista né e se o proprietário aceitar financiamento, existe alguma maneira de ele se "proteger" caso o promitente, seja locatário ou terceiro, não tenha o empréstimo aprovado e aí o vendedor ficou lá cozinhando por meses aguardando sair o dinheiro do banco? Ps.: Vi seu comentário sobre o bem gerar o bem e que as pessoas poderia contratá-la só por ler os comentários. Concordo! Suas respostas acima já me convenceram de que é excelente para solucionar todos os tipos de "tretas" imobiliárias! Aqui no RJ, no interior é cheio de imóveis com problemas que parecem "irresolvíveis" hahaha. Quantos casos já vi ! Não conheço lá muitas pessoas, mas certamente recomendarei seu blog da próxima vez que ver alguém com dificuldade que precise dos seus serviços. Novamente, parabéns!

      Excluir
    3. Oi Luana.
      Resumindo. Se o inquilino não tem como comprar e como financiar o locador não vai oferecer a preferência a ele porque sabe que este inquilino não terá como prejudicar a venda para terceiros.
      Só cabe perdas e danos em ser preterido no direito se você tivesse condições de pagar o preço pedido e a prova se faria com a comprovação de que você tinha o valor em conta ou aplicação ou que tinha renda suficiente para financiar. o inquilino acusa e portanto faz prova.
      Se o inquilino tivesse o valor depositaria no cartório adjudicando o imóvel para si e ao comprador caberia perdas e danos contra o vendedor.
      No caso do financiamento, se o locador aceita tem que esperar salvo se demorar mais de 90 dias por culpa do locatário não providenciar a documentação solicitada pelo banco. A parte que desiste no negocio depois de proposto e aceito a compra, pagará perdas e danos a outra parte.
      Recomendo sempre colocar prazo para conclusão do negócio. Se a vista 30 dias, se a prazo 90 dias é mais que suficiente podendo o inquilino desistir sem ônus se não tiver o financiamento aprovado.
      O RJ realmente é complicado em muitas coisas, recebo muita solicitação de ajuda. Muitas situações na locação são tratadas por algumas imobiliárias em contrario a lei.
      Abraços

      Excluir
    4. Oba! Obrigada pela resposta. Eu sempre fico imaginando umas situações jurídicas muito loucas, eu sou meio paranoica. xD Clareou tudo agora! =^.^=

      Excluir
  45. Bom dia! Alugo um imóvel que já sabia que estava à venda por um valor X. Consegui o financiamento, e, após tudo certo, o locador aumentou o valor de 300 mil, para 340 mil (em 5 meses de nossa conversa). Pode isso??

    ResponderExcluir
  46. Oi Joelma.

    O locador te deu uma notificação de direito de preferência onde consta o valor de venda por 300 mil. Se ele deu o preço e aceitou que você comprasse financiado então não a que se falar em aumentar o preço, é ilegal. Por outro lado um financiamento não demora 05 meses para ser concluído. Se você demorou a entrar com o pedido de financiamento vai complicar. Procure um advogado para analisar a situação.
    Abraços

    ResponderExcluir
  47. Boa tarde. Faz 5 meses que aluguei um imóvel com a intenção de comprá-lo com o dinheiro que viria de um inventário, acontece que o inventário deve que acabar na justiça e por isso não compramos imediatamente. A proprietária estava por dentro de tudo e aceitou que durante este período nós locassemos o apartamento. O problema é que agora ela quer que assinemos um compromisso de compra ou oferecerá a outros. Temos talta interesse em comprar o apartamento mas não temos certeza de quando o inventário estará concluído. Ela pode nos tirar do apartamento assim, tão cedo, mesmo tento ciência e concordando com as condições? Eu assinando o compromisso, quanto tempo tenho para concretiza-lo? Obrigada

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, você se comprometeu em comprar e descumpriu o acordo porque o inventário acabou na justiça. Agora ela quer uma garantia e um prazo, é direito dela. Condicionem o compromisso ao pagamento do aluguel como parte do negócio. Terás que determinar um prazo mas é provável que ela imponha uma multa caso o descumpra.
      Abraços

      Excluir
    2. Acho que não ficou bem claro. Eu não descumpri o contrato. Nós estávamos negociando a compra, quando surgiu o imprevisto do inventário judicial, então esclareci o problema e fiz a proposta do aluguel e posterior a compra, no término do inventário. Ela aceitou. Estamos no apartamento há cinco meses e ela não quer mais esperar o tempo do inventário e decidiu que colocará novamente a venda. Vai me dar a carta de preferência. Nós querermos comprar e isso ficou claro desde sempre, mas agora ela simplesmente mudou de ideia. O processo de inventário está andando, mas ainda nem chegamos na primeira audiência, inclusive disponibilizei para ela o número do processo para que pudesse acompanhar. Eu assinando que tenho intenção de compra já vou me comprometer com quando efetivamente terei que entregar o dinheiro?

      Excluir
    3. Ok entendido. Nesse caso nada impede de fazer o Compromisso desde que conste que ela se compromete a aguardar o término do inventário para que a compra seja concluída com a escritura definitiva e a quitação do preço. Peça uma minuta do contrato para análise das cláusulas e negociação.
      Abraços

      Excluir
  48. Para oficializar a intenção de venda o Locador tem que esperar dar os 12 primeiros meses, para não correr o risco de sofrer as sanções de multa contratual, por estar dentro do prazo dos 12 primeiros meses?? Ou o Locador pode oficializar a intenção de venda mesmo dentro deste prazo??

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Não é preciso esperar até porque você não pode pedir a desocupação. Tens que vender com a locação em andamento se o inquilino não quiser comprar. Ao adquirente será dado o direito de encerrar o contrato concedendo 90 dias para desocupação.

      Excluir
  49. Muito bom o seu blog, parabéns! Bastante esclarecedor.

    ResponderExcluir
  50. Bom dia.

    Minha dúvida, é: no caso do inquilino já ter assinado o termo de renúncia pelo desinteresse na compra do imóvel, eu, enquanto corretor/imobiliária, terei ainda que aguardar o findar dos 30 dias de carência da preferência ao inquilino, ou já posso comercializa-lo, pois o mesmo se manifestou desinteressado?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, se ele assinou a renúncia não precisa esperar os 30 dias, ele assinou não haver qualquer interesse na compra. Pode anunciar.

      Excluir
  51. Olá, bom dia!
    Sou proprietária de um imóvel alugado e existe uma imobiliária administrando esta locação.
    Pretendo vender o imóvel e vou oferecê-lo ao inquilino.
    Meu contrato de administração com a imobiliária não contém aquela cláusula comum que diz que em caso de venda ao inquilino eu preciso pagar 6% de comissão.
    Com a ausência desta disposição, a comissão ainda é devida caso o imóvel seja vendido ao locatário?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, o contrato deve ser cumprido em sua integra. se não consta a disposição contratual a comissão não é devida salvo se a imobiliária atuar na venda. Ocorrendo o fim da locação será devida a multa contratual porque a locação se encerrará antecipadamente e existe um contrato com a imobiliária vinculado ao contrato de locação.
      Abraços

      Excluir
  52. Olá! O que fazer quando o inquilino comercial assina a renúncia de preferência de compra do imóvel e a assinatura não bate com o cartório para o reconhecimento e agora ele não é mais localizado? Pizzaria fechada há mais de 10 dias

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Não é obrigatório reconhecer firma da PJ no documento de renúncia da preferência. Senão consegue localizá-lo, guarde o documento e prossiga na venda.
      Abraços

      Excluir
  53. Ola boa tarde,

    Sou corretor e estou intermediando a venda de um galpão comercial que se encontra alugado.
    A proposta do interessado não é a vista e sim com pagamento em 3 parcelas, sendo (40%), (30%) e (30%) do valor total respectivamente, considerando o primeiro pagamento em Setembro, o segundo em Outubro e o terceiro em Dezembro.
    Como devo proceder com as datas de vencimento das parcelas na notificação de direito de preferência, visto que o interessado propôs pagamento do ato em Setembro e o inquilino tem o prazo de 30 dias para se manifestar.
    O proprietário combinou com o interessado que se o inquilino demore a se manifestar, o interessado efetue o pagamento de 2 parcelas em Outubro.
    Como posso redigir a notificação neste caso?

    ResponderExcluir
  54. Parabéns Pelo Blog. Tenho uma questão.
    Apos encaminhado a Carta para o inquilino de Preferencia de Compra com todas as informações como preço e condições para a compra . O inquilino se quer responde a carta e verbalmente diz que não tem interesse na compra. Tambem não encaminha nenhuma contra proposta. Acontecem varias visitas com pessoas interessadas no apartamento com o acompanhamento do inquilino . Em nenhum momento ele diz que tem intenção de compra ou questiona o preço a ser vendido ou contra proposta . Encontro um comprador e negocio o preço abaixo da proposta encaminhada anteriormente na carta de preferencia ao inquilino. Apos a venda acontecer aviso o inquilino e acordo com ele a data de saída . O mesmo me passa a data de saída sem nenhum questionamento.
    Ai vem as perguntas - O inquilino pode requerer algo apos tudo isso acontecer?
    Caso eu tenha vendido no valor abaixo do ofertado a ele , mesmo que ele nunca tenha me manisfestado interesse na compra ou passado algum valor abaixo, pode requerer algo?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, como já nos falamos, o correto seria enviar nova proposta escrita para ele , mas como tudo já foi feito e ele não averbou o contrato de locação na matricula, perdeu o direito de reaver para sí o imóvel depositando o preço. Ocorre que ele se quer deu resposta escrita da primeira notificação deixando caducar o direito de preferência e diante disso entendo que na situação de ele pedir indenização não encontre sucesso visto que se quer demonstrou interesse em responder e fazer uma contra proposta de menor valor. Cabeça de juiz ninguém conhece mas não acredito diante dos fatos e o que conversamos que ele irá te prejudicar no futuro. A venda já foi concluída então não há o que fazer a não ser acreditar que o mesmo foi honesto com você.

      Excluir
  55. e se o inquilino estiver com um mês de aluguel atrasado, mas revelar o interesse em exercer a preferência. Mesmo assim, o direito de preferência tem de ser respeitado?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, sim o atraso no pagamento não interfere no direito de preferência na compra do imóvel. Estar em atraso de pagamento do aluguel não significa que a pessoa não tenha crédito bancário para adquiri imóvel. O direito tem que ser respeitado e uma vez que ele responde que tem interesse se depois desistir você pode pedir indenização caso tenha perdido algum interessado na compra por esperar pelo inquilino. o aluguel deve ser pago até a assinatura do sinal em pagamento. Se ele quer comprar, façam uma reunião e assinem proposta de compra com data para ser efetivada e todas as regras de fim da locação e inicio da compra. Abraços

      Excluir
  56. BOa tarde
    MInha mãe tem uma área rural que está arrendada para uma usina, e queria vender , procurei um corretor e ele conseguiu um comprador . Mas nocontrato com a usina existe o direito de preferência de compra em igualdade de condições , e eles querem comprar .O corretor tem direito a comissão?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, não devias ter contratado o Corretor de Imóveis antes de oferecer a preferência na compra do imóvel ao locatário e inclusive o Corretor deveria ter se certificado de que tinhas concedido a preferência antes de anunciar a venda do imóvel. Se você não deu exclusividade ao Corretor na venda ele não tem direito a comissão pois não atuou porém ele pode na justiça buscar a comissão alegando que tinha um cliente que foi dispensado porque você não concedeu a preferência ao teu locatário, porém podes contestar alegando que ele como profissional deveria ter se certificado disso. A justiça irá decidir.
      Abraços

      Excluir
  57. Boa Tarde! Sou locatário e recebi recentemente a carta de prefererencia para compra do imovel informando o desejo de venda do locador. Não tenho interesse de compra-lo mas ainda nao respondi por escrito à imobiliaria, porem a imobiliaria me mandou mensagem via whatsapp querendo abrir ja visitação a terceiros no final de semnana mesmo antes da minha resposta e/ou do prazo de 30 dias para responde-la. Eles ja podem colocar a venda antes da minha resposta? Posso dizer que nao gostaria de receber visita de terceiros interessados na compra do imovel antes da minha resposta ou do prazo determinado de 30 dias? Obrigado

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Informe que estas analisando a proposta e quando tiver uma resposta você retorna o Watts e que antes disso não autoriza visitação de terceiros e anúncio do imóvel por estar exercendo teu direito previsto em lei.
      Só volte a manter contato quando vencer os 30 dias.
      Abraços

      Excluir
  58. Gostaria de saber se o direito de preferência está acima dos filhos, herdeiros do imóvel locado

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, sim, se há locação o locatário tem a preferência na aquisição exceto se houver copropriedade no imóvel caso em que o condômino terá esta preferência. É o caso em que dois irmãos são donos do mesmo imóvel e um quer comprar a parte do outro. Nessa situação a preferência do locatário não existe. Em relação a venda para filhos, irmãos etc essa preferência será do locatário. esta preferência não atinge doação o transmissão da herança.
      Abraços

      Excluir
  59. Meu Nome Rose Campos.
    Sou corretora autônoma, e administro um imóvel, na qual um outra imobiliária esta negociando para venda o apartamento que esta sobre a minha responsabilidade, gostaria de saber se a comissão dos 5% seria da imobiliária que esta vendendo ou ela teria que dividir a comissão 50% para cada. Não tenho exclusividade de venda e também já foi oferecido para o inquilino que na qual já respondeu que não tem interesse no imóvel.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Rose Campos, primeiro de tudo é obrigatório a carta de preferência ao inquilino sendo que o imóvel esta locado e este aviso de "boca" não é valido ele tem que estar na forma da lei. A outra imobiliária como profissional de vendas não deveria estar anunciando sem a preferência do inquilino. Você deve enviar a ele a carta e se ele não tem interesse na segunda via ele assina a renuncia ao direito de preferência.
      Quanto a comissão, deve constar no teu contrato com a proprietária que em caso de opção de venda você teria exclusividade na venda ou outro acordo entre vocês. A imobiliária não irá dividir com você.
      Abraços

      Excluir
  60. Este comentário foi removido pelo autor.

    ResponderExcluir
  61. QUANDO MANDO UMA CARTA DE PREFERÊNCIA DE COMPRA DE IMÓVEL AO LOCATÁRIO OFERECENDO O IMÓVEL QUE ESTÁ SENDO COLOCADO À VENDA, CASO O LOCATÁRIO QUIZER ASSINAR A CARTA NO MOMENTO DA ENTREGA DIZENDO QUE NÃO TEM INTERESSE EM COMPRAR O IMÓVEL , ELE PODE ESCREVER A RENUNCIA EM PRÓPRIO PUNHO DENTRO DA MESMA CARTA, OU TENHO QUE FAZER UMA OUTRA CARTA DE TERMO DE RENÚNCIA DE COMPRA ?
    EU FALO ISSO , PORQUE QUANDO FAZEMOS A CARTA DE PREFERÊNCIA , NÃO É COLOCADO TERMOS DE INTERESSE OU DE RENUNCIA DE COMPRA DE IMÓVEL. COMO PODEMOS RESOLVER ISSO SE CASO NO MOMENTO QUE ENTREGAMOS EM MÃOS A CARTA DE PREFERÊNCIA AO LOCATÁRIO, ELEQUIZER JÁ RENUNCIAR O DIREITO DE COMPRA DO IMÓVEL?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Waldir, sim ele pode na própria carta assinar dizendo que renuncia de próprio punho assinar e datar e se houver mais locatários todos fazem o mesmo. Desta forma liberas para vender por qualquer situação sem oferecer novamente.Abraços

      Excluir
  62. Boa tarde, Maria Ângela
    Me chamo Gustavo, sou locatário de um imóvel (apartamento).
    No dia 15/04/2020 recebi uma notificação da imobiliária informando que o apartamento tinha sido colocado à venda.
    No dia 11/05/2020 recebi um e-mail do proprietário contendo proposta de aquisição do imóvel por um terceiro.
    Minha dúvida é: o prazo de 30 dias para que eu exerça meu direito de preferência teria início no dia 15/04 ou no dia 11/05?
    Pergunto pois o proprietário está me cobrando um retorno até o próximo dia 14/05.
    Me ajude, por favor?
    obrigado!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Gustavo, lhe respondi pelo email recebido. Abraços

      Excluir
  63. Boa tarde Maria Ângela, me chamo Alexandre
    Poderia tirar um duvida? Agradeço a disposição desde já.
    Possui um imóvel alugado, intermediado por imobiliária.
    No meu contrato, diz que se o locatário decidir por adquirir o imóvel, eu devo pagar comissão de 2%.
    No entanto, quem me procurou para negociar o imóvel, foi o locatário, diretamente. Sem intermédico de corretor da imobiliária.
    Negociamos tudo certo, mas agora a imobiliária está exigindo os 2%.
    Esse valor é realmente devido, visto que a imobiliária não prestou nenhuma assessoria no processo de compra e venda?
    Desde já, agradeço a ajuda.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Sim este valor é legalmente devido. A imobiliária não prestou assessoria porque foi excluída da negociação. O locatário desconhece o contrato entre você e a imobiliária por isso te procurou diretamente, mas você deveria ter cumprido o contrato solicitando ao locatário que aguardasse que você contatasse a imobiliária.. Com a venda a imobiliária e você perdem alugueis, remunerações, comissões etc,etc por isso essa cláusula é colocada em contrato.
      Abraços

      Excluir
  64. Olá, Maria angela
    Parabéns pelo blog. Recebi uma proposta para compra do meu imóvel alugado. Notifiquei o locatário e ele fez uma contraproposta por email oferando um valor menor que a proposta de terceiro. Respondi por email que não aceitava e que ele me desse uma nova proposta até tal dia e ele não sr manifestou. Ele ficou ligando tentando negociar o valor e parcelar, mas até agora não ofereceu o valor igual ao de terceiro por escrito. Sendo assim, tendo a contraproposta no email com valor menor, e eu tendo respondido que não aceito, posso vender a terceiro ou espero os 30 dias acabar? Muito obrigada!!!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, o teu dever é dar a preferência ao inquilino e o dever dele é responder sim ou não. No momento em que ele te oferece uma contra proposta e você não aceita estas livre para negociar com terceiros pois entende-se que ele não aceitou os teus valores informados na Notificação. Atente que qualquer mudança com terceiros deverá novamente oferecer ao inquilino portanto tens que fechar pelo mesmo valor e pagamento oferecido a ele. Recomendo que comece as tratativas com terceiros mas somente efetive assinando o contrato quando completar os 30 dias para evitar que ele tente protelar na justiça alegando que foi ignorado.
      Abraços

      Excluir
    2. Muito obrigada pela resposta! Muito esclarecedora! Abraços

      Excluir
  65. Dra boa noite,

    fiz a proposta ao inquilino ha 40 dias e o inquilino se mostrou interessado,porem ate o momento não recebi informações, se houve ou não aprovação do financiamento.Qual prazo devo aguardar após notificação ,uma vez que pelo que vi ,ele não terá o aporte necessário para aquisição da casa e estou perdendo possíveis compradores

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Raphael, bom dia. Se ele já deu entrada na papelada tem que esperar a avaliação do banco pois é pela avaliação que ele saberá quanto o banco vai emprestar. Em torno de 10, 15 dias. Com a Pandemia tá tudo mais lento.
      Mantenha contato para saber como está o andamento e não dispense clientes. Informe que tem um cliente na frente pedindo crefito e depende dele para fechar negócio. Deixe em Off os interessados formando uma fila para contatar.
      Abraços

      Excluir
  66. Olá. Gostei do seu blog. Parabens.
    Sou corretor de imóveis e tenho uma dúvida: estou com um proprietário de uma casa, com inquilino, anunciada para venda por R$300 mil. O inquilino já manifestou o interesse na compra e fez uma proposta de R$280.000,00 financiados. Porém tenho um cliente que, após visita ao imóvel acompanhado por mim, formalizou uma proposta de R$300.000,00 a vista. Pergunto: meu cliente tem preferencia na compra? Se o inquilino igualar o valor de 300 mil, porem financiado, o proprietário pode escolher a quem vender, visto que meu cliente vai pagar à vista?
    Desde já agradeço pela atenção.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Ricardo, o direito de preferência ao inquilino é válido para a proposta que constar na notificação escrita enviada pelo locador. Ao inquilino é o dado o direito de aceitar ou não a preferência. Uma vez que ele faça contra proposta ESCRITA o locador não está obrigado a aceitar e pode dar seguimento ao interessado que aceitou pagar os 300 mil. O inquilino terá a preferência se pagar os 300 mil da proposta e neste caso você não pode prosseguir. Ocorre que se o inquilino por escrito fez a contraproposta de 270 mil o locador nem precisava responder, podia fechar com teu cliente.
      A questão é em que pé está esta situação. Foi tudo feito por escrito? Se o inquilino respondeu de boca e ainda está dentro dos 30 dias da notificação, ele ainda está com a preferência na aquisição e o locador terá que fechar com ele.
      Abraços

      Excluir
  67. Olá, Dra. Maria Ângela. Seu blog tem me ajudado muito. Gostaria ainda de tirar uma dúvida com a dra. O locatário aceitou a proposta do locador para compra do imóvel. Aceitou de forma escrita. No entanto, o locatário me parece meio enrolado. No começo disse que iria comprar o imóvel no nome da esposa, mas desistiu e pediu um prazo de 10 dias para tentar abrir uma empresa para comprar o imóvel no nome da empresa. Já se passaram os 10 dias e ele não deu sinal de vida. Estou com outro possível comprador, nas mesmas condições propostas ao locatário e tenho medo de perdê-lo por conta da demora. Sendo assim, a dra acha que posso já fechar o negócio com terceiro? O locador enviou um email para o locatário informando que se ele não formalizasse o negócio neste prazo, ele venderia a terceiro. Mas o locatário não responde aos emails, só fala por telefone. Imensamente grata pela dra compartilhar seu conhecimento.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Bianca, sem o Dra. por favor, não sou advogada. O direito de preferência é do locatário não de empresa criada por ele ou cônjuge salvo se o cônjuge consta no contrato como locatário. Fica claro que ele nao dispõe de recursos e encontra problemas para resolver. Notifique-o se necessário pessoalmente informando que o prazo transcorrido não resultou em início dos procedimentos e que ele responde pelo teu prejuízo se desistir do negócio e você perder clientes interessados. Ele tem a preferência, mas se desistir responde pelos teus danos. Faça provas dos interessados no imóvel. Voltei a telefonar e pressione porque a preferência é dele que tem que fechar negócio com você e não procurar alguém para comprar em nome dele.
      Abraços

      Excluir
    2. Muito obrigada, Maria Ângela! Sua ajuda foi valiosa! Abraços

      Excluir
    3. Disponha, mas não deixe de consultar um profissional. Na prática esse locatário não teria mais direito pois descaracterizou a Notificação. Qualquer risco coloque um advogado na negociação.
      Abraços

      Excluir
  68. Prezada Maria Ângela. Gostaria que me auxiliasse numa dúvida. O locatário aceitou minha proposta. Tenho tudo escrito. No entanto, faz .... dias desde o aceite que ele não me deu um retorno para finalizar a compra. Nesse lapso de tempo eu recebi uma nova proposta de terceiro. Este terceiro quer comprar por um valor maior que o locatário. Sendo assim, devo notificar novamente o locatário com o novo valor ou não posso fazer isto porque ele já tinha dado o aceite na antiga proposta?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Luciano Amorim. Não podes fazer isso. Ele já deu o aceite no valor solicitado por você e portanto já existe o vinculo entre vocês. Se desistires acarretará em perdas e danos pois uma vez aceita a proposta o imóvel nem deveria mais estar sendo anunciado. O processo de venda leva tempo para concluir e dependendo da forma de pagamento aceita por você pode levar mais de 30 dias como, por exemplo, no caso de pagamento em financiamento. Daqui para frente o que tens que fazer é manter contato e dar andamento pois o locatário não pode ficar eternamente resolvendo o fechamento do negócio. O que ficou acordado, a documentação do imóvel já foi analisada, como esta o andamento, por que não esta mantendo contato?
      Abraços

      Excluir
  69. Boa tarde, na verdade a situação é a seguinte:
    Recebi aceite do inquilino que tem preferência na compra do imóvel, todavia ele disse que iria abrir uma empresa para comprar o imóvel, neste meio tempo recebi uma proposta maior, penso que devo notificar ele novamente com o valor maior que me ofereçeram. Não assinei nenhum documento nem com ele nem com a empresa e nem enviei proposta com dados da empresa que ele abriu. Portanto posso notificar ? E caso ele não aceite pagar o valor, posso vender a o terceito?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Luciano. A preferência é para o locatário que consta no contrato. Não existe comprar o imóvel em nome de empresa, de filho ou qualquer outra pessoa. Ou ele compra em nome dele ou não. É essa a resposta que ele tem que te dar. Não tens que notificar novamente. Entre em contato e dia a ele que tens proposta de terceiros e ele deve se decidir. Sugiro que procure a um advogado porque vais ter problemas. Não devias ter aceito o que ele te respondeu. Ele tem a preferência não uma empresa que nem existe ainda.
      Abraços

      Excluir
  70. Olá, poderia me tirar uma dúvida por favor. Quando se trata de venda de imóvel locado para ponto comercial, se o locador vende a terceiro, depois de o locatário não exercer seu direito de preferência por não ter condições de comprar, o locatário terá direito a alguma indenização pelo fundo de comércio?? Obrigado!!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Se o locatário cumpre os requisitos da renovatório e o locador se recusa a concede-la poderá ter que indenizar este locatário. Contrato por escrito com prazo determinado, o prazo ou a soma destes atinjam 5 anos, 03 anos no mesmo ramo são os requisitos que dão ao locatário direito a renovatória. Ocorre que houve venda do imóvel e o contrato não tem cláusula de vigência que obrigaria o adquirente a respeitar os prazos e renovatória e sendo assim poderá despejar o locatário. Não instalando no local o mesmo tipo de comércio para se beneficiar do ponto, entendo não haver indenização. Recomendo que consultes um advogado porque quem vendeu o imóvel não pede o despejo. Este deve ser solicitado pelo comprador concedendo 90 dias para desocupação. Como cada caso é um caso e não sou especialista em locação não residencial, um advogados e faz necessário.
      Abraços

      Excluir
    2. Entendi! Obrigado! Abraços

      Excluir
  71. Olá Maria Angela, primeiramente obrigada por tanta informação no seu blog.
    Aluguei o apto há 8 meses, contrato de 30 meses. Aluguel pago em dia. A imobiliária do meu apto me enviou notificação de venda com valor absurdamente fora de mercado. Respondemos dentro dos 30 dias que temos interesse em comprar mas q o preço está muito acima. Fizemos correto?
    E qto à fotos para anúncio? Sou obrigada a deixar fotografar e vistoriar?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Maria Ta, o proprietário escolhe o preço, não você. Ao receber a notificação você tem que responder sim ou não. não existe a opção de proposta ou contestação da notificação de preferência. Com tua resposta o locador pode considerar como sem interesse na aquisição e já anunciar para terceiros. Se ele baixar o preço terá que oferecer novamente a você se não assinou renuncia na preferência. Se ele quiser negociar vai te responder, mas não tem esta obrigação.
      Quanto a fotos sim deves deixar fotografar sem mostrar teus bens pessoais e visitas deves marcar dois dias na semana e escolher o turno. O locador não pode te pedir a desocupação do imóvel no contrato com prazo vigente. Quem comprar é que terá 90 dias para decidir se assume tua locação ou pede a desocupação e se pedir a desocupação é obrigado a te dar 90 dias para sair(não é 30 é 90 dias). art. 8 lei 8.245/91

      Excluir
  72. Olá, tenho uma situação "sui generis", eu acho. O locador fez a notificação para venda do imóvel, o inquilino já recebeu a mesma e ainda nem respondeu, disse que assim que chegar de viagem resolve, pois junto com a notificação para preferência de compra do imóvel, consta uma notificação sobre atraso no aluguel (5 meses) e pedido de desocupação do imóvel pois o contrato vai vencer e o locador não quer renovar com inquilino inadimplente, E ocorre também que o locador não quer mais vender o imóvel. O que ele deve fazer, uma notificação informando que não vai mais vender ou tem que esperar os 30 dias? Lembrando que ainda não houve manifestação do inquilino. Desde já obrigada.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi Adriana. Existe meios legais de cobrar o lcoatário devedor desde o primeiro dia de atraso no aluguel e entendo como já estando o mesmo sendo cobrado via Cartório de Protesto e só exerça a preferência na compra do imóvel locado se for a vista e quitando o débito existente. Do contrario não faz sentido o locador dar-lhe a preferência. Portanto a Notificação de venda escrita e entregue ao locatário é válida por 30 dias corridos quando efetivamente caduca tendo ou não o lcoatário se manifestado. Após 30 dias o locador pode desistir se quiser e aí sim notificar oficialmente o despejo imediato por inadimplência e após se preciso acionar a justiça. O mais provável nestes casos é o lcoatário não responder para protelar a saída do imóvel ou fazer contra proposta. No caso de contra proposta o locador nem precisa responder pois é considerado como não aceita a aquisição. O direito de preferência obriga a uma resposta sim ou não, não há direito de negociar. Por isso a proposta deve conter preço, forma de pagamento aceita, prazo, local da documentação e demais requisitos legais.
      Abraços

      Excluir
  73. No caso do locatário não ter intenção de comprar o imóvel, eu posso pedir ele p assinar uma Declaração de Renúncia ao Direito de Preferência ao invés da Carta de preferência para compra de imóvel. Pois dessa maneira, não seria preciso esperar o prazo dos 30 dias.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, faz a carta e na carta de próprio punho ele informa a renuncia, assina e data. Abraços

      Excluir
  74. Olá bom dia ! Tenho um ap alugado e ele entrou com parte do pagamento na compra de um negócio
    Porem antes de passar para a pessoa a quem fiz negócio
    Fiz o que manda a lei
    Mandei o comunicado para a inquilina q me respondeu no prazo de 30 dias
    Porem já fazem uns 4 meses q a inquilina so da desculpas e até agora não fechou o negocio e também faz 5 meses q não paga o aluguel
    A duvida é ela já perdeu a sua preferência de compra ?
    Já posso passar o imóvel para a outra pessoa q já tá até querendo desfazer o negocio por conta da demora?
    Mandei todas as documentação do ap pra ela mesmo assim ela não concluiu a compra
    Desde já obrigado

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Ela deveria estar pagando o aluguel. Ele é devido até assinar o contrato particular com pagamento de sinal ou escritura publica com quitação. Não foi feito contrato particular? Notifique-a por escrito de que a preferencia na aquisição aceita por ela não foi concluída e que por força do tempo transcorrido sem que a mesma desse andamento e o concluísse ela arcará com perdas e danos caso você perca o cliente que dispensou porque ela aceitou a preferencia de compra e não concluiu passados 5 meses. O direito de preferência não foi exercido e portanto os alugueis são devidos.

      Excluir
  75. Na minha pergunta anterior eu esqueci de falar q o valor do ap é 170 mil e a inquilina mandou a proposto de fazer um depósito no valor de 100 mil e financiar os 70 mil porem após mais de 4 meses ela não fez o pagamento dos 100 mil e não resolve nada e não paga o aluguel a 5 meses
    Ela ainda tem a preferência de compra já q eu tenho um comprador certo q vai dar o mesmo valor

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Não, ela não deu andamento para concluir o negócio e portanto ela perdeu a preferencia e ainda responde com perdas e danos se você aciona-la na justiça. a resposta dela na verdade deveria ser sim ou não. A preferencia não permite contra proposta e se você tivesse ignorado estaria no teu direito porque a resposta é considerada como não quando fazem contra proposta. Faça a notificação e conclua o negocio com o terceiro.
      Abraços

      Excluir
  76. Maria Ângela, boa noite! Aluguei uma casa no dia 10/05 e no dia 20/06 recebi um WhatsApp do corretor dizendo que o proprietário gostaria de saber o horário que poderia agendar uma visita de um provável comprador. Não recebi carta nenhuma informando da venda. Disse que não receberia ninguém até que me enviassem a carta e que estava surpresa pois mal acabei de me mudar. No dia seguinte me ligou o dono da imobiliária dizendo que eu estava ciente de que a casa estava a venda pois o corretor havia lhe garantido que tinha me informado, pois esta era uma condição da locação. Só que ele nunca me falou, jamais teria aceitado. Me mudei com minha família, montei meu home office, e agora corro o risco de ter que me mudar em poucos meses. O corretor ou a imobiliária agiu de má fé escondendo esta informação. Não recebi carta notificando da venda para exercer meu direito de compra. A casa já está anunciada em várias imobiliárias inclusive uma delas mencionando que o imóvel está locado porém já possuem a carta de renúncia do locatário. Tenho interesse em comprá-la, mas somente após vender meu apartamento, que ainda não coloquei a venda em respeito a inquilina que acabou de entrar. Enfim, tenho como acionar a imobiliária por estarem agindo desta forma? Por terem anunciado o imóvel antes mesmo de eu ser comunicado da venda? Eles disseram que eu tenho o dever de deixá-los entrar para mostrar a casa. Já solicitei a carta e disse exercerei meu direito dos 30 dias.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. I
      Oi Fernanda, a venda é um direito do locador e não há como barrar. O que vale no teu caso é o documento escrito. Se o imóvel esta a venda no contrato de locação deve constar que você tem ciência de que o mesmo está sendo anunciado a venda e que o adquirente pode pedir a desocupação a qualquer tempo. Se não consta em contrato esta informação houve um erro da imobiliária em não informar no documento. Dê Print das telas de todos os anúncios do imóvel que apareçam a data do anuncio e a informação de que o lcoatário enunciou a preferencia. Quanto a renuncia, ela não pode ser feita em contrato de locação, somente quando você por escrito for notificado. Portanto devia se referir ao antigo locatário. É um problema porque procuraste anuncio para locação e achaste este imóvel que esta a venda e não tinha placa de venda e não te informaram. Não estas obrigada a permitir visitas se não fostes notificada do teu direito de preferência. Sugiro que busques um advogado e que faça uma notificação escrita ao locador sobre não ter sido informada no contrato escrito que estava a venda. Pode caber aí, uma perdas e danos porque era obrigado constar no contrato esta informação.
      Abraços

      Excluir
  77. Boa tarde! Meu avô obteve uma oferta de compra em seu imóvel, e notificou por escrito o inquilino. Este, por sua vez, aceitou a proposta, e irá exercer o direito de preferência. Meu avô comunicou o terceiro interessado, por agradecimento, informando que venderá ao locatário. O terceiro interessado acabou aumentando a oferta, pode isso? Meu avô tem que notificar novamente o inquilino? Ou se o inquilino aceitou as condições, já se considera negócio fechado?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, o inquilino tem a preferencia na compra. Uma vez notificado pelo locador e aceito, o locador não pdoe mudar o preço. Deve dar segmento ao negócio pelo valor da preferência. Se o inquilino vier a desistir da aquisição seu avô pode judicialmente pedir ressarcimento por ter dispensado o cliente interessado.
      Abraços

      Excluir
  78. Boa noite Maria Ângela , li quase todos os comentários , e realmente você exerce um papel importante para as pessoas, parabéns por doar seu tempo ajudando com as suas informações de profissional da área do direito imobiliário, Deus te abençoe.

    ResponderExcluir
  79. Esqueci de me apresentar , sou corretor de imóveis em Campo Largo -Pr.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Somos colegas. Criei o site quando inicia a TTI em 2004. Não sabia nem o que era uma matrícula. As dúvidas me fizeram estudar, pesquisar e o que era voltado para um público leigo, acabou atingindo a todos. Pena o tempo me impedir de aperfeiçoar os textos. Estudando sempre.

      Excluir
  80. Boa noite, sou locatário deviam casa e recebi uma notificação de intenção de venda. O contrato ainda faltam 6 mese para o término. O proprietário deve me pagar a multa contratual de 3 meses?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. É direito do locatário colocar seu imóvel a venda. Não é devida nenhuma multa a você porque ele não pode te pedir a desocupação. O imóvel deve ser anunciado e vendido com sua locação em andamento. O comprador é que poderá pedir o fim do contrato porém, deverá te dar 90 dias para desocupar. Também não te paga multa porque é pessoa estranha ao seu contrato de locação. Se você quiser desocupar imediatamente, combine por escrito com o locador, te isentar da multa para você sair antes do prazo. Abraços

      Excluir
  81. Tenho um contrato de locação comercial vigente com prazo de duração de 36 meses no qual consta em um cláusula que o contrato poderá ser renovado. Porém, o Locador apareceu com um novo contrato no qual consta que o o contrato não poderá ser renovado, que o prazo de vigência é peremptório. Minha dúvida é: a existência de cláusula que permite a locação, nesse caso, faz alguma diferença? Porque até onde sei não existe direito de preferência para nova locação e sim somente para o caso de alienação do imóvel.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá, direito de preferência existe na venda do imóvel. No seu caso seria Renovatória, isto é, direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo. O locador está querendo evitar essa Renovatória a que você terá direito se a soma dos prazos do contrato for 5 anos. Contrato por prazo indeterminado te prejudica. Não deixe de consultar um advogado se quer garantir o direito ao seu ponto. O ideal é novo prazo determinado. Abraços

      Excluir
  82. Olá ! Estou finalizando uma venda de um imóvel comercial com uma construtora. O pagamento será uma parte em dinheiro e outra em permuta.
    Atualmente tenho um inquilino e sei que ele tem preferência na compra.
    Minha dúvida: no caso de entrar uma parte permutada no negócio o inquilino tem preferência de compra?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Você está fazendo uma permuta por área construída e parte em torna. Nesse caso o locatário não tem preferência na aquisição. O construtor sim terá que com Eder os 90 dias para desocupação. Abraços

      Excluir
  83. Boa tarde
    Parabéns pelo blog. Inquilino notificado preferência em 10/11/23, responde dia 11/12/23, prazo final decadencial caindo no domingo, ele pode se manifestar na segunda feira, primeiro dia útil"? Obrigada

    ResponderExcluir

Postar um comentário

Os assuntos relativos ao Ramo Imobiliário envolvem legislação geral, legislação especial, prática no mercado, decisões judiciais, jurisprudência dos tribunais e análise especifica de cada situação que em cada estado do Brasil pode ser diferente e com o tempo vai se modificando e aqui não podem abranger 100% do que você precisa saber. NUNCA utilize o que for publicado como solução definitiva. Aqui você encontra um caminho para entender um pouco sobre imóveis. Não nos responsabilizamos pelo uso indevido das informações prestadas. Entenda seu problema e busque a solução junto a um profissional de sua confiança.
Este site pertence ao Google que pode coletar informações sobre quem o acessa como sua localização, tempo que ficou no site e em cada página visitada, o que pesquisou. Essas informações visam direcionar os assuntos para o que as pessoas mais procuram. Não deixe de visitar a página de privacidade e saber mais sobre como tratamos seus dados.

Comentários e dúvidas serão respondidas dentro de 48h e o email fica a disposição caso não houver retorno
Email: mcamini150@gmail.com

POLITICA DE COOKIES

Este site usa cookies e armazena dados como endereço do IP e localização para fins de melhorar o conteúdo específico e a visitação.Em respeito aos leitores não armazeno dados pessoais. PROSSIGA SOMENTE SE VOCÊ CONCORDAR.
Maiores informações acesse POLITICA DE PRIVACIDADE.