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O INCC E OS IMÓVEIS ADQUIRIDOS NA PLANTA

Imagem de im notebook aberto onde, na tela aparece o desenho de uma casa rústica na tela e um jardim com árvores onde fica o teclado.

O INCC E OS  IMÓVEIS ADQUIRIDOS NA PLANTA

Entenda como o INCC é aplicado aos imóveis na planta ou em construção, bem com os adquiridos com gestão da Caixa e sobre que valores o índice incide.

INCC - Índice nacional de custos da construção civil, publicado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Informa a evolução dos custos dos materiais de construção civil e mão de obra assalariada. Utilizado na correção de preços de imóveis na planta.

📉A UTILIZAÇÃO DO INCC EM IMÓVEIS

É utilizado na correção dos valores negociados nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta ou em construção, financiado direto com o construtor, até o momento em que o imóvel recebe o habite-se municipal, quando não pode mais ser utilizado, passando o contrato a ser corrigido por outro índice ( IGP-M ou INPC).

Também é utilizado nos contratos de compra e venda de imóvel na planta ou em construção pelo sistema de crédito associativo da CEF (Caixa Econômica Federal). Nesse sistema o INCC é a correção mensal dos valores que a CEF libera para o construtor dar andamento á obra.

📊O REAJUSTES DAS PARCELAS PELO INCC

O INCC é a forma de reajuste de todos os valores que serão pagos pelo comprador. É aplicado mensalmente sobre a parcela a ser paga, sobre o saldo devedor do contrato, sobre qualquer pagamento anual como parcelas intermediarias, balões, chaves e qualquer outro pagamento pactuado com o construtor.
É um indide que costuma subir consideravelmente, principalmente no mês em que ocorre o reajuste de salários da mão de obra da construção civil. Vale lembrar, que neste tipo de financiamento a aplicação do índice não é linear (simples), ocorrendo a aplicação da mesma forma que os juros composto. Significa que o INCC somado ao valor da primeira parcela paga, vai formar o valor da nova parcela a pagar no mês seguinte quando incidirá o novo INCC sobre esta parcela formada com o índice anterior.

📝CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM REAJUSTE PELO INCC

O contrato de promessa de compra e venda é a forma oficial de aquisição de imóveis na planta ou em construção com pagamento direto ao construtor até a entrega das chaves. É nesse documento que consta a forma de reajuste, o INCC como índice de reajuste e todos os pagamentos que serão reajustados. 
Apesar de o código do consumidor determinar letra tamanho 12 nos contratos, ainda temos a política de descumprir a Lei, então prestar atenção as informações com letra pequena é uma dica para não deixar passar despercebida uma informação importante como é a do reajuste dos valores a serem pagos.

🔑FORMA DE REAJUSTE DAS PARCELAS E SALDO DEVEDOR

👇Reajuste mensal das parcelas pelo INCC e saldo devedor

✅Utilizada em contratos com parcelas de 36 meses ou mais.
.
Nesta forma de reajuste o INCC incide mensalmente sobre a parcela e o saldo devedor total. O saldo devedor total é o preço do imóvel em sua totalidade e não o valor, financiado com o construtor. Como temos o mesmo sistema dos juros compostos, o valor do índice se incorpora a parcela. Desta forma, a parcela sofre reajuste mensalmente.

Exemplo: 
Um financiamento feito em janeiro de 2013 de um imóvel de 300 mil reais onde 100mil será financiado direto com o construtor em 40 parcelas de R$ 2.500,00 reajustadas MENSALMENTE pelo INCC com a primeira parcela paga em 30 dias.

Temos que: a primeira parcela a ser paga é de R$ 2.550,00 em fevereiro de 2013
👉Fev. 2013 – 1ª parcela R$  2.500,00 + 0,60% (INCC de fev 2013) = R$ 2.512,00
👉Mar. 2013 - 2ª parcela  R$  2.512,00 + 0,50% (INCC de março)    = R$ 2.524,56
👉Abr. 2013  – 3ª parcela R$  2.524,56 + 0,74% (INCC de abril)      = R$ 2.543,24

Deu para perceber que o índice de reajuste se incorpora ao valor da parcela ou seja, não é formada pelo saldo devedor, dividido pelo número de meses que falta para o financiamento acabar.

O saldo devedor do contrato também é reajustado mensalmente e assim o INCC mensal é lançado sobre o saldo devedor e depois se diminui do resultado o valor da parcela paga no mês para termos o valor do novo saldo devedor.

📢ATENÇÃO
 Na atualização do saldo devedor é utilizado o índice de dois meses anteriores.

Exemplo: no mesmo financiamento de um imóvel de 300 mil adquirido em janeiro de 2013, onde 100 mil será financiado direto ao construtor com reajuste mensal das parcelas e saldo devedor. O saldo devedor é 300 mil reais.

Janeiro de 2013: saldo devedor  de   R$ 300.000,00
Fevereiro de 2013: saldo devedor de R$ 300.000,00 + 0,16% (INCC dez. 2012) = R$ 300.480,00 saldo devedor.
Do novo saldo devedor diminui-se a parcela paga em fevereiro e assim: 
300.480,00 – 2.512,00 = R$ 297.968,00 é o saldo devedor em fevereiro de 2013

Obs. quanto maior o valor da parcela que você paga mensalmente, mais o saldo devedor vai diminuir. Quanto menor a parcela paga mensalmente, maior será teu saldo devedor e vai chegar ao final do contrato com resíduo.

👎RESÍDUO DO SALDO FINANCIADO COM O CONSTRUTOR

Saldo existente ao final do pagamento do valor financiado com o construtor proveniente do reajuste pelo INCC, por conta do pagamento de parcelas de baixo valor. Quanto menor a parcela menor a amortização do saldo devedor. Também conhecido como 37ª parcela nos contratos de 36 meses.

Exemplo: você compra um imóvel na planta por 300 mil, financia 100 mil com o construtor e 200 mil que quitará com financiamento bancário ao término da obra.
Ao terminar de pagar os 100 mil, teoricamente restaria um saldo devedor de 200 mil a quitar, porém, quando, ao ter prestações muito baixas, a variação do INCC faz com que os saldo devedor sofra reajuste que vão ultrapassar os 200 mil e assim o comprador terá que pagar este "resíduo" direto ao comprador em geral á vista. Veja a importância de acompanhar a evolução do teu saldo exigindo teus extratos mensais. Muitos pedem fiador se você parcelar.

Concluindo

Nada de pressa ao comprar um imóvel na planta. Estude, calcule, analise, solicite minuta do contrato e se alguém te pressionar a fechar negócio rapidamente dê um "stop"na compra.

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Comentários

  1. Como se comporta o INCC em credito associativo, que o financiamento com o banco é feito 3 meses depois da compra?

    O INCC ocorre também pelo valor financiado, ou apenas nos valores que pago a construtora?

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    1. No crédito associativo o INCC continua a ser cobrado e repassado ao construtor pelo banco até a conclusão da obra incidindo sobre todos os valores que são cobrados pois você passa a pagar tudo para o banco e estes valores ficam na tua conta e vão sendo liberado aos poucos conforme o cronograma da obra. O INCC vai remunerar o construtor mantendo o custo da obra atualizado.

      abraços

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  2. Excelente postagem!

    Eu também estou com a mesma dúvida do André Freitas.
    Fiz a assinatura com o banco em pouco mais de 2 meses após ter assinado o contrato de compra e venda. Até cheguei a pagar uma diferença que deu devido ao INCC que já havia atualizado o valor do imóvel.

    Necessito de saber se o saldo devedor que financiei com o banco o qual pagará à construtora será reajustado pelo INCC.

    Obrigado!

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    1. Te respondi via email, se for crédito associativo sim, do contrario não. abraços

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    2. Maria Angela poderia me auxiliar tambem, estou com a mesma duvida, compramos um ap e na compra foi informado que nao teria nenhum valor a mas, somente o valor da evolução de obra, mas depois de 3 meses descobrimos que vai ser cobrado o incc sobre o financiamento, os vendedores agiram de ma fé, pq temos umas 20 unidades com o mesmo problema, porem esta no contrato, mesmo eles falando que o contrato era padrao.erramos

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  3. Comprei um apartamento em novembro de 2011 pelo programa minha casa minha vida no valor de 116 mil, na ocasião o vendedor disse que o diferencial do empreendimento era que INCC era ficado em 2.500 reais na entrega das chaves, na ocasião o mesmo fez rascunhos, logo depois me enviou emails com a proposta do INCC a 2.500. Assinei o contrato da compra do apartamento e quando estava perto da entrega das chaves em novembro 2014, a construtora me chamou e disse que existia uma divida de 16,900 referente ao INCC da obra, questionei e disse que na hora da compra haviam me vendido com valor fixo. A construtora assumiu que houve um erro, que na hora da venda a incorporadora do empreendimento "ludibriou" os compradores, porem no contrato que assinamos constava que os valores eram reajustáveis de acordo com o índices do Sindicato da construção civil. O que eu faço agora, pois não tenho esse dinheiro que estão me cobrando, e também não acho justo pagar este valor, pois tenho e-mails e comprovantes enviados pelas construtora e pela incorporadora que o INCC seria de 2.500 na entrega da chave.

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    Respostas
    1. Oi Joyce Ungaro. Procure um advogado e entre com ação judicial contra a construtora. Se eles tinham ciência de que o Incorporador ludibriou os clientes tinham que ter chamado todos para explicar a situação e colocar em contrato. Isso não foi feito e portanto se há provas tens que judicialmente contestar. Podes procurar o Procon de sua cidade levando o teu contrato para analisarem a viabilidade de via Procon entrarem em acordo. abraços

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  4. Olá Maria Angela, Eu adquiri um imóvel na planta e a empresa vendedora está capitalizando juros de forma indevida. Só que não sei exatamente de que forma, pois não entendo esses cálculos. Vc. faz cálculos dessa natureza ou conhece alguém que eu possa contratar para fazer? Se vc. fizer, tem idéia de custo? Dei um sinal, ficou estiipulada 18 parcelas mensais com valor determinado e sem juros, depois 3 semestrais com valor determinado e sem juros e 36 mensais com valor determinado e juros de 1% pela tabela price e 6 semestrais c valor determinado e juros de 1$ pela tab. price. Diz o contrato que todas as parcelas no período da obra serão corrigidas mensalmente pelo INCC. Diz tb. o contrato que o comprador pode quitar a qualquer tempo o saldo devedor, pagando o valor da diferença do valor já pago e do restante devido, onde vai cessar a correção e o valor será trazido ao valor presente, os cessa os juros. Enfim, precisava de um cálculo que analise se o que já paguei e o que ainda devo está correto e se tudo que está sendo cobrado está de acordo com a legislação, bem como se eu quiser quitar, qual seria o meu real saldo devedor. No que vc. pode me ajudar?
    Obrigada e um abraço.
    Sandra

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  5. Só complementando meu email anterior, o imóvel estava com entrega prevista para março de 2014 e com os 180 daria outubro/14, salvo engano, mas até hj. não foi entregue. A nova entrega está prevista para julho/15 e vou acionar a empresa e cobrar lucros cessantes e quero tb. questionar essas cobranças indevidas. Sandra

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    Respostas
    1. Oi Sandra, não faço esses calculos revisionais mas posso te orientar .
      Me envie um email para mcamini150@gmail.com que é o email do meu blog
      Amanhã pela manhã te dou retorno.

      abraços

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    2. Olá Maria Angela, acho que eu precisaria te enviar o contrato e as parcelas que já paguei para vc. poder ver... o que vc. acha?

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    3. Olá Maria Angela, acho que eu precisaria te enviar o contrato e as parcelas que já paguei para vc. poder ver... o que vc. acha?

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  6. Oi Sandra. Se puderes e quiseres enviar em anexo ao email, não tem problema, fica mais fácil de te orientar.

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  7. Beleza, farei isso então. Obrigada! Abraços.

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  8. Olá Maria Angela, enviei o email ontem com os docs.. Se por um acaso vc. não recebeu, me avisa, por gentileza, que daí reenvio. Obrigada! Sandra

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    1. Oi Sandra, não chegou teu email. Envie novamente parar mcamini150@gmail.com
      aguardo

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  9. Tenho uma duvida. Comprei um imovel na planta pelo credito associativo e vao convocar os proprietarios do imovel daqui 6 meses para assinar o contrato com a cef, o valor a ser financiado pela cef tem correção via incc ou só da construtora. Se não como que é feito o valor da correção do valor pela cef no periodo antes de começar a pagar o valor bancario

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    1. Oi Andrea Saraiva. O contrato tem correção via INCC para as parcelas pagas direto ao construtor. Ao assinar com a CEF todos os valores passam a ser pagos diretamente para a CEF e pode ou não haver correção do saldo devedor na assinatura para ser pago ao construtor para a CEF não. É preciso ler o que diz o contrato assinado com o construtor.
      O INCC continuará a ser pago ao construtor após assinarem com a CEF. É preciso analisar o contrato para saber o que ele informa.

      abraços

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  10. Oi Maria Angela!
    Parabéns por esse post, ele é muito esclarecedor, me ajudou de mais!
    Deus lhe abençoe.

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    1. Olá Bruno. Obrigado e disponha do blog e do email sempre que precisar e estiver ao meu alcance auxiliar. abraços

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  11. Oi Maria!

    Primeiramente parabéns pelo blog, excelente!

    Tenho uma duvida.

    Meu credito é associativo, meu contrato já está assinado com a CEF.
    A construtora me informou que irá cobrar a correção do INCC em cima do valor que financiei com a CEF, está correto? Entendo que o INCC nesse caso só poderá ser aplicado as parcelas que estou pagando diretamente a construtora, e não sobre o saldo que eu financiei com a CEF.

    Por favor me ajude a entender se meu entendimento está correto.

    Muito obrigado!

    Abraços

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    Respostas
    1. Oi Fábio Duart.
      a cobrança é essa mesma.
      No imóvel na planta a remuneração do construtor é o INCC cobrado também sobre o saldo devedor se constar em contrato esta cobrança. Leve teu contrato ao Procon para darem uma olhada e ver se esta legalmente previsto.
      abraços

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  12. Oi meu nome é Bruno,estou querendo comprar um apartamento na planta,e a corretora disse que,como a obra é feita com recursos da CAIXA ECONOMICA o INCC não se aplicaria no saldo devedor,só nos 4 mil que parcelei em 24 vezes durante a obra e nos 5 mil que é o valor quando eu pegar as chaves,a pergunta é: nesse caso o INCC se aplica ao saldo devedor?

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    Respostas
    1. Oi Bruno. Tem os dois sistemas. No crédito associativo você assina o contrato com a CEF antes do imóvel ficar pronto e existe a cobrança do INCC no saldo devedor financiado. Na compra na planta sem o credito associativo temos ambos então se a corretora te disse que não tem INCC no saldo devedor ela deve te mostrar ou anúncios do imóvel onde consta esta informação ou um documento que conste esta informação. somente te disser isso não comprova a informação que ela te deu e depois não terás como provar. abraços

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    2. Obrigado pela dica,você me ajudou muito.

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  13. Oi Maria Angela, poderia tirar uma duvida? Fiz um contrato de aquisicao de imovel na planta, em apenas 17 meses, nesse caso nao seria illegal a cobranca de INCC? e se sim, aonde encontro essa lei?
    obrigada

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  14. Olá, poderia tirar uma dúvida, estou para dar inicio de compra em um imóvel na planta na modalidade de credito associativo.
    Porém tenho algumas duvidas.
    No contrato eles colocaram uma clausula de confissão de divida por mim em favor da vendedora e que teria que demonstrar duas pessoal qque tenha pratrimonio e com renda de no minimo 4x ao valor da presta.
    Duvida: Neste caso podemos chamar de FIador? qual é o motivo de incluir um Fiador?

    O imovel tem lançamento agora em 22/08, me disseram q o financiamento com a caixa deve ser pelo mês de novembro, minha dúvida é a CEF financiando o imóvel, o INCC será corrigido pelo saldo devedor do mês até a entrega da obra? Incluindo na parcela devida a construtura (PARCELA + INCC)?
    Outra duvida terá este INCC incidira também sobre o valor do Financiamento da CEF. EX:contrato de financiamento já assinado com a CEF, este valor será congelado ou também haverá incc? Caso sim esse ressiduo, deverá ser incluso no saldo devedor do financiamento já assinado, incluso nas parcelas do Finan...? ou terei que dar esse valor de ressiduo, a vista?


    Abçs

    wesley.cassigoli@gmail.com

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    Respostas
    1. Oi Weslley Estevão. É a primeira vez que vejo pedir fiador nesse tipo de contrato, nunca tinha ouvido falar e já fico desconfiada. Você vai pagar parcelas direto ao construtor até assinar com a CEF. Ao assinar com a CEF haverá INCC cobrado sobre o saldo devedor financiado a ser pago ao construtor, em geral a vista. Depois de assinado com a CEF todos os valores serão pagos para a CEF que repassa para o construtor. continuará pagando INCC sobre cada parcela liberada ao construtor e também uma taxa para a CEF, perfeitamente legal. A amortização do financiamento somente começa depois que a obra for entregue então até lá pagaste apenas juros a ambos. Recomendo que você não assine nada sem consultar um advogado porque o c´redito associativo pode setotrnar com o tempo muito caro face a inflação que vivemos no país. abraços

      Excluir
  15. Bom dia Maria Angela! Meu nome é Luiz e comprei um apartamento na planta. Quando assinei o contrato a imobiliária me informou que a CEF financiaria 90% do imóvel, e os 10% restantes eu pagaria diretamente à construtora, e que o saldo devedor seria pago na entrega das chaves. No entanto, o corretor entrou em contato comigo, após 9 meses da assinatura do contrato, informando que tendo em vista que meu modo de financiamento seria pelo SBPE, a CEF, nos dias de hoje financiaria 80% do apartamento, e que eu deveria, pagar os 20% restantes com recursos próprios e, ainda incorporar o saldo devedor atual nas parcelas pagas ao construtor. O que devo fazer? llaia@ig.com.br

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    Respostas
    1. Olá Luiz.
      Vale o que esta no contrato, o que não esta no contrato não és obrigado a pagar.
      ao assinar o contrato tinhas que ter verificado e o que te foi passado estava constando no mesmo. Se não tens condições de cumprir o contrato se estão te pedindo o que esta neste contrato, podes desistir pedindo a devolução de 90% do que foi pago por você até agora já que te disseram uma coisa e agora estão pedindo outra. abraços

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  16. Maria, assinei o contrato mês passado junto à construtora,e agora nesse mês de setembro a construtora veio me informar que como ainda não foi assinado o contrato junto ao banco teve uma atualização no valor do imóvel eu teria que pagar essa diferença de imediato, para poder ir ao banco assinar o financiamento.... Como devo proceder.

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    1. Oi Renato Keivison
      O contrato assinado deve ser cumprido.
      Se no contrato informa que até a assinatura do financiamento haverá atualização do preço do imóvel e a diferença deve ser paga então você deve cumprir o contrato.
      Se não consta no contrato esta obrigação não deves pagar. verifique o teu contrato e qualquer pressão leve-o até o Procon e peça orientação.
      Nenhuma cobrança impede que assines o financiamento
      abraços

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  17. Comprei um imóvel na planta onde parcelei 10 mil e financiei 100 mil, com entrega para o dia 20/12/2014 com o atraso nao recebi o imovel ainda , onde depois depois de ter pagos os 10 mil sem reajuste nenhum, estou sendo cobrada um valor de 6 mil de reajuste, tenho que pagar esse valor mesmo com a quebra do contrato no atraso da entrega da chave ?
    Obs: Eles tao segurando a documentação para nao registrar em cartorio, esperando minha proposta de como vou pagar o reajuste!

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    Respostas
    1. Oi Layse Neri

      Se este pagamento esta previsto no contrato assinado a cobrança é legal e deve ser paga. Em geral os contrato contém clausula de que o INCC será cobrado no saldo devedor ao assinar o financiamento. verifique o que diz teu contrato. Na dúvida procure o Procon.

      Quanto ao atraso a recomendação é que acionem a justiça com pedido de indenização.

      abraços

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  18. Óla, gostaria de saber como funciona e se é correto cobrarem o INCC quando existe uma demora na assinatura do banco, referente a demora da análise de crédito, pois não fui informada desse valor a ser cobrado, e em 3 meses desde a 1° parcela de pagamento para a construtora já estão me cobrando mais de 4.000,00.

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    1. Olá. O INCC é devido até o financiamento ser assinado e a demora na analise de crédito pelo banco não é responsabilidade do vendedor. Perfeitamente legal e deve constar esta informação em teu contrato. abraços

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  19. Olá, eu comprei um lote e o mesmo ainda está sendo preparado o arruamento( que acredito eu, que será a única obra a qual será levantada). Já que o lote não é uma construção, é um pedaço de terra. Eu gostaria de saber se a cobrança que estou recebendo de INCC é devida? E lembrando que o lote está sendo pago em promissórias(não foi financiamento por banco).

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    Respostas
    1. Oi Joe Oliveira.

      O INCC é utilizado como reajuste em imóveis na planta ou em construção. Na compra de lotes deve ser utilizado IGPM + 1% de juros ao mês, é o usual. Se mão haverá construção no lote pelo loteador não pode ser utilizado o INCC. abraços

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    2. Obrigado! Mas como eu não ainda não consegui entender esses cálculos... A taxa do INCC seria maior que a do IGPM?

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    3. A questão não se a taxa é maior ou não e sim que a lei proíbe o uso do INCC a não ser que se trate de uma incorporação imobiliária onde você compra o lote juntamente com o projeto construtivo da casa. No caso é só lote e o INCC não pode ser usado porque é um índice que mede a inflação dos materiais de construção e mão de obra.
      O IGPM acumulado do ano esta mais alto que o INCC.
      abraços

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  20. Olá Maria Ângela!

    Preciso de sua ajuda... em dezembro de 2012 assinei um contrato de compra do meu apartamento (apenas junto à construtora) e dei um pequeno sinal em dinheiro. Em outubro de 2014 assinei o contrato de financiamento junto à CEF e paguei a entrada em uma parcela única, sem atualização de valor (em nenhum momento a construtora me cobrou o INCC, sempre disse que seria no máximo R$ 10 mil, na entrega das chaves).
    Mês passado a construtora me contatou, perguntando se eu queria fazer um acerto de pagamento do INCC, pois o mesmo já está mais de R$ 23 mil e a entrega das chaves está prevista somente para abril/2016. Porém, no arquivo que enviaram, vi que o cálculo está sob o valor total do imóvel e não sobre o saldo devedor. Além disso, como paguei a entrada em uma parcela única, não tenho mais dívidas com a construtora e a mesma continua cobrando o INCC.
    Isso está correto?

    Obrigada desde já.

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    Respostas
    1. Oi Aline FV

      Veja o que diz teu contrato INCC sobre o saldo devedor ou sobre o valor do imóvel atualizado. Vale o que esta no contrato assinado. Quando assinaste o contrato tínhamos uma inflação sob controle hoje esta acima do esperado e o INCC esta se tornando muito alto por isso estão te chamando. Se tiver duvidas sob o que diz teu contrato procure o Procon para eles fazerem uma analise porque vale o que esta escrito.

      abraços

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    2. OK, vou verificar. Mas é correto continuar cobrando, mesmo eu tendo pago a entrada à vista na assinatura do contrato? Não seria certo eu pagar apenas o resíduo na entrega das chaves?

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    3. Maria Ângela,

      Verifiquei o contrato da construtora e não está mencionado se seria sobre o valor total ou saldo devedor. Diz apenas que o valor deverá ser pago na entrega das chaves ou incorporado ao financiamento bancário.
      Saberia dizer se é possível acrescentar esse saldo ao financiamento, caso ocorra de não ter o valor total em mãos na entrega das chaves? É um financiamento por crédito associativo com a CEF.

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    4. Oi Aline

      Crédito associativo o INCC incide sobre o saldo devedor ATUALIZADO no momento em que assinares com a CEF. Saldo devedor atualizado é aquele em que o saldo a financiar com o banco incide sobre o valor de mercado do imóvel no momento de fazer o financiamento e não o valor que fechaste negocio.

      Não vai entrar este saldo no valor financiado com a CEF você terá que financiar direto com o construtor em parcelas mensais corrigidas por índice de inflação o que pode onerar e muito teu contrato.

      A cobrança é legal, é os juros do construtor.

      abraços

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  21. Oi Maria Angela!

    Busquei em vários lugares uma reposta e não consegui.
    Após assinado contrato de financiamento associativo com a CEF existe a possibilidade de rescisão do mesmo?

    Obrigada!

    ResponderExcluir
  22. Bom dia,

    Se no meu contrato não consta nada de reajuste por nenhum tipo de índice eu tenho que pagar mesmo assim o valor reajustado pelo INCC?

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    Respostas
    1. Oi Rejane Ribicki

      Não, não és obrigado e portanto não pode ser cobrado.
      abraços

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    2. Nã Rejane, tem que estar no contrato. Abraços

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  23. BOM DIA!

    Estou prestes a fechar a compra de um imóvel na planta mas como gato tem medo de agua fria a gente tem que se informar:

    estou com uma proposta de
    1x 990,90
    36x 461,39
    total de 17.600,04
    a pergunta é como calcular o reajuste pelo incc dessa divida é pelo valor montante ou somente pelo total das 36 parcelas?

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    Respostas
    1. Olá. O INCC é um índice que mede a inflação da construção civil ou seja do custos dos materiais e mão de obra. Sendo assim não há como você ter uma planilha porque ele é divulgado mensalmente. O índice nos últimos 12 meses ficou em torno de quase 8%.

      Mensalmente tua parcela vai sofrer o reajuste pelo índice divulgado dois meses antes, perfeitamente legal. Como é um índice inflacionário se comporta conforme nossa economia.

      Como você fez em 36 vezes é sobre a parcela mas nada impede de haver INCC sobre o saldo devedor quando fores fazer o financiamento imobiliário. Verifique teu contrato. Tudo que te form prometido deve estar nele ou não terá validade.

      abraços

      Excluir
  24. Prezada Maria Angela,

    Estou avaliando a possibilidade de comprar um terreno em um condominio de casas que será entregue em Maio 2017. O corretor da imobiliaria me informou que o pagamento será em parcelas fixas a começar da primeira parcela mas que o saldo devido na última parcela será acrescido por INCC. O INCC se aplica também a terrenos comprados em condominio de casas? Não será possível tomar posse do terreno antes de Maio 2017 e também não terá construção antes desta data, a não ser, provavelmente, a área comum. Acredito ser injusto tentar cobrar o INCC sobre um terreno, já que o custo gerado para a imobiliaria não é comparável com o custo de construção. Também, pagando todas as parcelas antes da data da entrega do terreno em Maio 2017, porque deveria pagar INCC em cima da última parcela?

    Agradeço pela sua ajuda.

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    Respostas
    1. Olá. Quando você compra terreno em loteamento o índice usado é o IGPM + 1% ao mês quando compra desta forma que você descreveu trata-se de uma Incorporação e neste caso é usado o INCC, perfeitamente legal.

      Não ha como tomares posse antes de estar concluído o parcelamento do solo.
      O INCC é os juros pelo parcelamento da tua compra.
      Não vais pagar INCC em cada parcela porque tuas parcelas devem ser menores que 36 vezes e assim eles cobram ou anual ou todo o INCC acumulado do período no final sobre o saldo devedor ou valor do imóvel atualizado.Abraços

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  25. Olá comprei um apartamento em 2012 na planta. Formato da compra foi via credito associativo. O banco do financiamento foi a CEF, assinamos com o banco em Janeiro de 2015. Tivemos o financiamento aprovado e passamos a pagar as parcelas de evolução de obra, segundo o banco não tínhamos mais dividas com a construtora e agora devíamos apenas ao banco. Agora recebi um boleto da construtora com o valor de 6 mil referente ao INCC. Esta cobrança e devida? Uma vez que agora nossa divida se encontra com o banco.

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    1. Oi Soraia, a principio sim.o principal foi pago mas os juros do construtor continuam ou mensal, ou anual ou sobre o saldo financiado. Veja o que diz teu contrato.
      Abraços

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  26. Olá Maria Angela,

    comprei um apartamento, o qual está em fase de construção. Assinei com a CEF há um bom tempo, e ainda devo uma entrada para a construtora de aproximadamente 20 mil, a qual está sendo parcelada. O INCC incide somente sobre os 20 mil ou também a parte que está financiada com a caixa?

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  27. Oi Felipe. Teu contrato com a CEF deve ser credito associativo. O Incc incide sobre tudo wue for pago ao construtor menos sobre a taxa da obra que é os juros do teu financiamento pago para a CEF até a conclusão da obra. Abraços

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    1. Então no caso, o reajuste seria sobre o valor financiado e o valor de entrada, menos o subsidio? A cobrança de taxa de obra é legal? Visto que na teoria ela é uma taxa cobrada sobre a construtora para as obras sejam aceleradas?

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    2. Taxa de obras é os juros do financiamento com o banco que você paga durante a obra. Terminada a obra começa a amortização do financiamento. é diferente. você remunera o construtor e o banco que te financiou o saldo devedor. Tudo depende do que diz o contrato.
      abraços

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  28. Bom dia!

    Compramos um apartamento em fevereiro de 2015, foi um repasse, o Habite-se ainda não tinha saído, veio sair em junho/15, só que em fevereiro/15 fizemos um contrato, que informava que quando saísse o financiamento o saldo devedor seria corrigido pelo acúmulo do INCC desde a data do contrato fev/15.

    Para melhor entendimento da nossa negociação:

    Valor do Apt. = R$ 325.0000,00

    Entrada = R$ 114.418,29

    Combinamos parcelas mensais até a liberação do crédito pelo banco de R$ 2.500,00/mês = Hoje totalizam R$ 25.0000,00

    Saldo devedor = R$ 185.581,71

    Portanto como ficaria esse saldo devedor com a correção do acúmulo do INCC, à partir da data do contrato em 03/02/15?

    Gostaria de saber se é correto essa forma de negociação após sair o financiamento pelo Banco o saldo devedor ser corrigido pelo acúmulo do INCC?

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    1. Oi Nivea

      esta correto este acordo o INCC pode incidir sobre a parcela mensal ou anual ou sobre o saldo devedor porém este saldo é atualizado.
      quando você for fazer o financiamento bancário o saldo devedor do valor negociado com o construtora será outro pois o banco faz a avaliação do imóvel para decidir quanto te financia pelo valor de mercado do imóvel não pelo valor negociado entre as partes. sobre este saldo atualizado é que incidira o INCC acumulado do período que hoje esta em torno de 7%.

      abraços

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  29. Olá Maria Angela,

    recentemente te fiz algumas perguntas, mas ainda tenho algumas dúvidas e espero que você possa me esclarecer por favor.

    Em abril de 2015 comprei um apartamento na planta, através de crédito associativo com a CEF.

    O valor do imóvel era de 150 mil, em junho de 2015 (2 meses após a compra) assinei com a CEF, onde (se não me engano) foi financiado o valor de 100 mil e obtive um subsidio de aproximadamente 20 mil. Restaram 30 mil para entrada, paguei uma parte dela a vista, outra parte dividi em 24 x 569,70 e ficou 10 mil para serem pagos na entrega das chaves. O apartamento está previsto para ser entregue em janeiro de 2017. Segue minhas dúvidas:

    - Essas 24 parcelas, mais os 10 mil das chaves serão reajustados pelo INCC, correto? Caso eu quite esta divida o INCC ainda será cobrado?

    - Eu quitando essa entrada, o saldo devedor será reajustado pelo INCC e ao pegar as chaves terei que pagar mais esse valor?

    - No momento em que eu receber as chaves e começar a pagar de fato o financiamento, o valor será reajustado, ou será mantido o mesmo valor que foi assinado com a caixa? Ouvi dizer que após a entrega das chaves, as parcelas são reajustadas pelo IGPM, essas parcelas seriam esta entrada que pago parcelada, ou o financiamento?

    - O valor de subsídio entra no reajuste de INCC?

    - As minhas parcelas de entrada (direto com a construtora) são fixas, pretendo fazer um empréstimo para quita-las ou então, pedir para a construtora me enviar o reajuste mensalmente, pra que assim eu já possa ir pagando o valor do INCC, seria uma boa ideia?

    Estou desesperado para resolver essas questões, espero que você possa me ajudar. Desde já agradeço sua atenção.

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    1. Este comentário foi removido pelo autor.

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    2. Não sei se ficou muito clara a ultima pergunta, minha ideia seria pagar as parcelas reajustadas pelo INCC, para que ao final o montante não esteja tão alto

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  30. Oi Filipe, recebi teu Email, te respondo logo mais.
    abraços

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  31. A construtora pode corrigir o incc do valor total da dívida antes do banco aprovar o financiamento. Att:Ane Layne

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    1. Oi Ane Layne

      Sim, ele incide sobre o saldo devedor atualizado. O INCC incide sobre tudo que pagares ao construtor, parcela, intermediárias, balão, chaves e saldo devedor.
      abraços

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  32. Oi Maria Angela, muito bom seu site!!
    Estou passando por uma situação e gostaria de saber se a construtora está certa ou não.
    Em maio de 2013 celebrei promessa de compra e venda de um apartamento, na promessa o valor era de R$315.120,00 (paguei sinal de R$30.000; na assinatura do contrato paguei uma parcela de R$12.500 em 02/06/2013 e outra de R$12.500 em 02/07/13. Paguei 04 parcelas de intercalas, cada uma no valor de R$2387,00 (vencimentos em 02/11/13, 02/05/2014, 02/11/14 e 02/05/15. Paguei 30 parcelas mensais e sucessivas no valor de R$2.050,00, estas sempre atualizadas mensalmente pelo INCC, sendo a primeira em 02/06/13. No contrato diz que pagarei uma parcela única no valor de R$189.072,00 nas chaves em financiamento bancário.
    A previsão de entrega no contrato era em 30/09/2015, podendo se prorrogado em até 6 meses.
    O habite-se saiu em 25/08/2015, mas em 25/11/15 o imóvel ainda não tinha sido entregue.
    Em meados de novembro, esse apartamento foi avaliado em R$355.000. Em 23/12/15 assinei contrato com a caixa, onde se diz que o valor do negócio com a caixa é de R$366.911.17, o que paguei nesses anos com recursos próprios foi de R$209.124,32, e o financiamento na caixa foi de R$157.786,85. Em 25/01/2016 paguei a primeira parcela do financiamento. O imóvel já está registrado e todo escriturado, tudo pago. Em fevereiro ainda não recebi o apartamento, e em 12/12/16, quando fu pegar as chaves, a construtora me disse q para entregar tenho que pagar um saldo de R$5.848,65, referente a uma atualização do índice. Não sei do que se trata, e estou bastante confusa. Eles me entregaram uma planilha que informa que o documento foi feito no sistema em 28/12/15, com data de atualização em 10/01/16, pelo INCC. E de acordo com essa planilha, a caixa deveria ter repassado o valor de R$163.635,50, que seria o total, e não o valor financiado de R$157.786,85. Ou seja, eu ainda deveria a eles R$5.848.65. De onde vem isso? Isso está correto? O que faço? Desde já, obrigada. Georgia.

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    1. Oi Georgia, bom dia

      Este valor que esta sendo cobrado de você é o INCC sobre o valor atualizado do valor do imóvel que atualiza também o saldo devedor.
      quando você financia o saldo devedor o banco não inclui no financiamento valores contratados direito com a construtor que correspondam a índices que atualizam parcelas e saldo devedor. Na compra com o construtor o INCC é aplicado sobre tudo que você pagar, parcelas, intermediarias, chaves, balcões e o saldo devedor atualizado pois quando o imóvel fica pronto vale mais do que quando você o comprou. Deve estar no teu contrato que o índice incide sobre o saldo atualizado devedor ou o valor atualizado do imóvel na entrega das chaves. abraços
      abraços

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  33. Outra coisa, a origem dos recursos no contrato com a caixa foi SBPE, e eu não tenho FGTS.

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  34. Olá Maria Ângela! Excelente seu site, bastante esclarecedor.Parabens! E você é bem solicita com as pessoas.
    Se puder, gostaria que me ajudasse a esclarecer tal situação descrita abaixo:
    Financiamos um apt na modalidade crédito associativo em 2014.
    Desde então nunca foi cobrado o INCC.Não recebemos boleto de cobrança, email, ligações...Nenhum meio que nos informasse que o pagamento era para ser realizado com o valor devido.NADa.
    Isso aconteceu com outras pessoas também.
    Agora a construtora ligou informando que tinhamos um débito de 10 mil reais referente ao INCSS, e era para pagar o montante total.Como assim? Eu não paguei porqur não recebi cobrança e nem sabia qual valor devido por mês. Não temos condições de pagar esse montante total e nem da forma que eles querem , quabdo informamos que não tinhamos condições de pagar o montante, eles quiseram parcelar em 6x o valor.Não temos como assumir essa parcela, porque somando com a outra parcela que já pagamos referente ao financimento torna-se inviável.
    Como devemos proceder? Cabe acionar a justiça?
    Atenciosamente,
    Aline

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    1. Oi Aline.

      o INCC é cobrado de duas formas, mensalmente ou anualmente ou em uma unica parcela. Verifique o que informa no teu contrato. È quase impossivel o construtor vender na planta sem o INCC ainda mais no crédito associativo que ele recebe conforme vai construindo. analise o que diz teu contrato se ainda houver duvidas me envie um email com o contrato em anexo.Se nada diz de INCC não pode ser cobrado.
      abraços

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  35. Maria Angela,
    Parabenizo pelas respostas e creio que tenha ajudado a muita gente.
    Gostaria de tirar uma dúvida, no entanto para meu caso.
    No meu caso fiz uma compra de um imóvel em construção em ABR/2015, já estando em andamento a construção.
    O imóvel tinha previsão de entrega para Junho de 2016, porém ainda está em construção.
    A condição foi a seguinte: 17% de entrada
    e 20 parcelas direto com a construtora (mesmo restando, para o prazo sem atrasos, na epoca da construção apenas 14meses para entrega e aí acho que ele considerou o possivel atraso de 180dias em contrato).
    Essas parcelas vem sendo ajustadas pelo INCC e também todo saldo devedor.
    Como eu fiz em no máximo 20 parcelas, estaria fora da lei de contratos que rege prazo superior a 36 meses?
    É 36 meses do início da obra? ou 36 meses do momento que você compra?
    Isso não está claro.

    Muito Obrigado.

    Azevedo.

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    1. Olá Azevedo, bom dia

      É 36 meses do inicio do contrato assinado se já começou pagando antes de iniciar a obra. De qualquer forma mesmo no atraso pagas o INCC até o habite-se emitido. Terás que judicialmente buscar clausulas abusiva.
      Abraços

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  36. Ola, Estou com uma grande duvida, comprei um apartamento em Novembo de 2013 por 420,000 sendo que dei 100,000 de entrada e tenho pago 2.000 por mês com o indidice do incc todo mês, as chaves sai em novembro e meu e meu valor total agora esta em 460,000(valorização) e eu ainda devo 305,000 deste valor total, a impressão q da é q não paguei quase nada, vc acha q posso estar sendo enganada por ter assinado um novo contrato na troca da unidade, mesmo eles dizendo q continuaria o mesmo valor, obrigada

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    1. Oi Eliete.

      Acho que teu problema está no INCC, ele incide sobre tudo que você pagar ao construtor, entrada, intermediárias, parcelas, parcela das chaves e saldo devedor e em períodos de inflação alta o INCC sumiu bastante impactando todos os contratos.
      Teu contrato com certeza consta que o INCC incide sobre tudo que for pago.

      Em geral na troca o cosntrutor cobra apenas as tarifas de avaerbação do cotnrato ou comissão do corretor se houver a nãos er que a undiade custe mais caro o que obrigatoriamente consta no teu cotnrato. Só analisando o mesmo para saber mas tenho quase certeza que o teu problema é o INCC. Se pudesse fazer um financiamento bancário e quitar o saldo seria mais vantajoso porque depois da entrega das chaves s reajuste serão IGPM + juros de 1% ao mês pela tabela price o que vai encarecer ainda mais. O IGPM já está em quase 12%.

      Abraços

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    2. Boa tarde Maria Angela.

      Primeiro parabéns pelo site. Por gentileza, assinei um contrato de compra e venda, recheado de cláusulas abusivas, entretanto confiei na boa fé do gerente de vendas. Assinei o contrato no dia 10/08/2016, com a promessa de entrega dia 30/08/2016, fui informado que teria que pagar apenas o sinal para a construtora, parte do saldo devedor seria abatido no FGTS e restante financiado direto com a caixa. Para minha surpresa, quando fui assinar com o correspondente da caixa, me informaram que que teria que pagar o INCC. Estou me sentindo lesado, até o momento não assinei com a caixa, parece-me até que eles não enviaram o contrato para caixa, com intuito de ter que pagar juros. O gerente de vendas me informou que não teria que pagar nada, além do que eu ja havia pago, haja vista, que estava comprando um imóvel pronto e não na planta. Caso, realmente me cobrem o INCC estou pensando entrar na justiça para reaver o que for pago, será que consigo? Parece-me que estão agindo de má fé, só depois que assinei o contrato que fui informado do INCC. Desde já agradeço.

      Att,
      Paulo

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    3. Oi Paulo, boa tarde

      Acabei de te responder no Email que me enviaste. Abraços

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  37. Maria Angela, no credito associativo quando ocorre a assinatura do financiamento com a CEF pagamos dois boletos mensais, um do financiamento ( que sabemos que não amortiza) e outro de taxa de evolução de obra, esta taxa seria o INCC?
    E quando ocorre o financiamento é legal a construtora cobrar o INCC visto que não existe mais saldo devedor para com ela, somente com a CEF.

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    1. Oi Neila Dantas

      Paga somente a taxa de evolução da obra que são os juros do financiamento. A amortização começa mesmo após entregue a obra. O INCC cobrado pela construtora é perfeitamente legal para remunerar os valores que são liberados pelo banco aos poucos e assim não haver perda de receita.
      Abraços

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  38. Ricardo Rocha18/11/2016, 00:37

    Bom dia Maria Angela,

    Comprei um apto. na planta em 07/2014, dei o sinal e depois fui pagando as mensais até que em 08/2015 finalizei o chamado "período obra", restando então, apenas a única das "chaves".
    Bom, agora em 11/2016 fui chamado para em 12/2016 assinar com a CEF o Crédito Associativo, porém como até agora fui solicitando e acompanhando a planilha da "Minha Posição Atual" junto à construtora, sei que paguei minhas parcelas (sempre reajustadas mensalmente pelo INCC, inclusive as "chaves"), mas ainda assim me surgiram as seguintes dúvidas:

    - Diante disso, teria eu já adquirido alguma dívida (saldo residual) de INCC?

    - Mesmo sendo o Crédito Associativo, ainda terei que dar mais algum valor de "entrada" para a CEF? (Por se tratar de um Financiamento)


    Basicamente é isso Maria Angela. E desde já, agradeço pela sua atenção e esclarecimentos! E meus parabéns pelo Blog, pois é de suma importância para nós "marinheiros de primeira viagem" (Assim como eu, rsrs).

    Abraços

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    1. Oi Ricardo Rocha. Teu financiamento é credito assossiativo? Esse você assina com a CEF antes de construir e vai pagando tudo para a CEF que repassa ao construtor aos poucos. Dexqualquer forma se vai assinar com a CEF agora tem INCC sobre o sadl devedor quexserá financiado e para a CEF as taxas de contrato.
      Abraços

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    2. Ricardo Rocha19/11/2016, 01:57

      Sim Maria Angela, é associativo...

      Só fiquei na dúvida sobre a "entrada"... Pois no financiamento comum (individual no final da obra), há uma "Entrada" (alta) obrigatória para conseguir o crédito do banco, certo?
      Mas no meu caso, sendo o Crédito Associativo, há também essa exigência de algum valor de "Entrada" para o banco no ato da assinatura? Ou apenas o valor da escritura, e depois as seguintes parcelas do Fluxo de Obra? É isso?

      Mais uma vez, meu muito obrigado!

      Abraços

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    3. Oi Ricardo, no crédito associativo todos os valores que deverias pagar de recursos próprios depositas em uma conta vinculada e o financiamento também e o banco vai liberando. Se tens algum valor que vais usar de recursos próprios vais depositar nessa conta ao assinar com a CEF. Portanto pode haver algum valor a ser entregue depende do contrato.
      abraços

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    4. Ricardo Rocha21/11/2016, 21:38

      Obrigado!

      Abraços

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  39. Boa noite, meu questionamento era meio longo então enviei um email. Aguardo resposta.Obrigada!

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  40. Olá,Maria gostaria de saber quando faço o financiamento associativo mesmo assim eu tenho que pagar o INCC?.Lembrando que assinei o contrato já?

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    1. Olá, sim o INCC é legalmente cobrado para remunerar o construtor pelo recebimento em parcelas das fases da obra. Já a taxa de obra cobrada pelo banco pode judicialmente ser contestada pois estás pagando os juros do financiamento feito pelo construtor com o banco.
      Abraços

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  41. Olá Maria Angela.

    sei que ja deves estar farta de responder quase os mesmos questionamentos, mas nao consegui entender essa questao ainda, o que faz de mim mais um necessitado de suas explicações.

    pois bem:

    comprei um imove na planta pelo valor de 168 mil reais, 25 mil a vista na entrada, 14 mil com o FGTS e dissídio, consegui financiar R$ 126.000,00.

    ja assinei com a caixa em outubro/2016 (que na ocasiao o Aptp foi avaliado em 190.000,00, dai a incorporadora pos no contrato o valor da venda sendo 190.000,00 e jogaram a diferença como se eu tivesse dado 50 mil de entrada.) em resumo, questionei isso mas ficou claro c os vendedores que nao tenho parcelas a serem pagas.

    porem, estou recebendo boletos de reajuste do INCC cobrado pela construtora sobre o saldo devedor (acredito que com a caixa), e ainda a caixa esta cobrando a taxa de evolução de obras, descontando diretamente na consta por debito automatico.

    o incc deste vem subindo, e no ultimo mes -(março/2017) veio 720,00. absurdamente alto. nao contava com este valor pra pagar.

    está correto essa cobrança? pois todas explicações sobre incc falam que é aso ate a assinatura. e meu caso eu ja assinei e nao devo nada pra construtora..

    e, qual incc deve ser usado pra calcular.. INCC-DI (taxa mais alta) ou INCC - M (taxa mais baixa) - pergunto isso pq se fosse pelo INCC _M a prestação deste mes seria R$ 505,00..



    novamente desculpe o textão, e entendo se nao responder ou sequer ler rs.
    agradeço por mim e por todos que ja auxiliou acima.


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    1. Oi Reinaldo, sem problemas, os comentários estão disponíveis para ajudar.
      Quanto ao INCC é legal a cobrança porque a CEF vai liberando os recursos aos poucos para o construtor e estes não podem perder valor. Em geral o INCC cobrado é o DI dos últimos 2 meses.
      Quanto a taxa de evolução d a obra esta sim pode ser questionada judicialmente, depende de analise por um advogado do teu contrato. O Procon quando está de bom humor costuma analisar o teu contrato e orientar no que deve ser feito.
      ABRAÇOS

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  42. Bom dia, você poderia me ajudar no meu caso? Eu assinei o contrato de compra e venda em fevereiro/2015, dando uma entrada e dividindo o restante em parcelas (mensais, intermediárias, chaves e financiamento). A primeira parcela foi paga em março/2015. O INCC daquele mês foi de 0,62%. Contudo, pelas minhas contas, percebi que a construtora cobrou essa primeira parcela deu um valor acima desse percentual, próximo ao cobrado se considerado o INCC de fevereiro/2015 E março/2015. Ela pode corrigir a primeira parcela mensal, no mês seguinte ao da assinatura, considerando os índices do mês da assinatura cumulado ao vigente da cobrança? Pelo que eu percebi, todas as parcelas que paguei foram reajustadas considerando o mês da assinatura do contrato como referência, e não o mês seguinte. Está certo isso? Obrigado.

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    1. Oi Reynaldo Junior.

      Não é o mês seguinte ou anterior, é o índice de dois meses antes que é utilizado e em geral INCC DI. O índice corrige todas as parcelas, saldo devedor, chaves, intermediárias e balões já desde o primeiro mês.
      abraços

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  43. Após assinado contrato de financiamento associativo com a CEF existe a possibilidade de rescisão do mesmo?

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    1. Oi Glauco, infelizmente não porque você assinou uma compra e venda financiada com banco. Se fosse somente com o construtor poderia desistir.
      Abraços

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  44. Porque a cobrança do INCC é de 2 meses antes? No meu caso assinei 28/04/2017 com a construtora e dia 24/05/2017 foi o pagamento. Porque cobram a taxa referente a fevereiro? Existe uma lei pra isso? Nessa época não havia nenhuma relação de consumo. Segundo o vendedor a taxa seria somente da assinatura até o pagamento. Isso eu tenho registrado.

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    1. Oi Heliesio

      Não tem como se ter acesso ao índice que será divulgado no mês de assinatura do contrato e no anterior pois dependendo da data da assinatura do contrato e do vencimento das parcelas o mesmo pode não ter sido divulgado pela FGV. Por isso se utiliza o de 2 meses antes, sempre. Convenção contratual por força da data do pagamento. O INCC é calculado entre o 1 e 30 dias do mês vigente e divulgado em 10 dias do mês seguinte ao da coleta.Não há como prever um índice de reajuste se ele não foi divulgado.
      Verifique teu contrato pois em geral se usa o INCC DI em vez do INCC M.
      abraços
      Abraços

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    2. Até entendo se não tivesse sendo cobrado isso agora em JULHO.

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    3. Todos os meses sobre todos os pagamento efetuados haverá cobrança do INCC, então em julho também vais pagar. O INCC incide também sobre a entrada que tenhas pago ao construtor e se fores depois assinar com o banco financiamento incidirá sobre o saldo devedor atualizado.
      Se agora me julho te cobraram INCC de fevereiro ele incidiu sobre algum pagamento feito no mês da assinatura ou o seguinte. Nesse caso tens que verificar junto ao cosntrutor do que se trata.

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  45. Olá, gostaria de parabenizá-la pelo post como também pela dedicação em responder cada pergunta, as vezes até sendo até muito repetidas... muitas vezes a pessoa vem até o post entende e nem acaba agradecendo.

    Minha duvida foi respondida por diversas vezes... e melhor eu já me programando rs, pensava que o INCC era cobrado somente em cima do valor saldo da entrada que fiz com a construtora e não com o saldo que financiei com a CEF. tinha em mente que a partir do momento que assinava com a CEF o valor era congelado e eu só pagava o juros da taxa de obra...

    Mais uma vez muito obrigado por dedicar seu tempo em tirar as nossas duvidas.

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    1. Olá Ezequiel e incide também sobre tudo que pagares direto para a construtora incluindo a entrada, balões, intermediarias, parcela de chaves. È um índice que remunera todos os pagamentos feitos.
      Vou aproveitar seu comentário para atualizar esta postagem em relação ao formato em que se encontra.
      Abraços

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  46. olá!
    Pago a taxa de obra para a Caixa. E agora a construtora alterou o valor das parcelas da entrada, dizendo que é o reajuste do INCC, isso é certo?

    Desde já, agradeço.

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    1. Oi Franciane Orsi

      O INCC é o índice de reajuste utilizado no contrato.
      Contratos com parcelas acima de 36 vezes incide INCC mensal.
      Nas parcelas abaixo de 36 meses, INCC anual. Parcelas estas pagas direto ao construtor como entrada.
      No valor liberado pelo banco que se encontra na conta que a CEF administra incide INCC sobre a parte que a CEF os poucos vai liberando ao construtor para que o dinheiro não perca valor.
      Verifique teu contrato nele consta estas informações.
      Abraços

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  47. Oi. Boa tarde.
    Comprei um apartamento da planta e recebi a informação do corretor que a taxa de INCC era paga ate o momento do financiamento com a CEF. Fiz o financiamento em outubro/2016 e de lá pra cá foram geradas cobrancas de "INCC DE REPASSE".
    O problema que a construtora KALLAS não me informou dessa divida e só agora, dezembro/2017 fiquei sabendo que estou com essa divida e correndo juros e multa.
    O que eu faço?

    A divida é correta?

    camila16sp@hotmail.com

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    1. Oi Camila, está correto se compraste pelo programa MCMV, crédito associativo mas tem que ver o que diz o teu contrato. Para te cobrarem anual é porque pagaste parcelas direto ao construtor menores que 36 parcelas ou o tipo de compra foi de repasse do banco o construtor conforme cronograma de obras. Tem que ver teu contrato o que diz.
      Abraços

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  48. Boa noite! Estou analisando para a compra de um apartamento na planta, minha casa minha vida. A corretora me disse exatamente o que já questionaram aqui, que o INCC será cobrado apenas nos valores de entrada, só não é cobrado se a entrada for a vista. E que depois que eu assinasse com a Caixa, meu saldo devedor seria congelado e sobre as parcelas do financiamento não incidiria o INCC, pela modalidade de compra. Então isso pode não ser verdade? Pode ser que lá na frente ocorra essa cobrança? Obrigada

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    1. Oi Steh. Pode ser verdade e pode não ser depende do contrato. nos casos do MCMV da faixa 1 não tem cobrança de INCC mas se for nas outras faixas pode haver cobrança sobre todos os valores pagos menos o sinal. Se fica congelado deve estar claro no contrato que não incidirá INCC. Outro detalhe é que quando o imóvel que esta em construção fica pronto a CEF vai avaliar o imóvel e se o valor de avaliação for maior do que você pagou quando assinou o contrato pagará a diferença do saldo direto ao construtor. Se o imóvel comprado já esta pronto não há cobrança de INCC.

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  49. Olá Maria Angela
    No MCMV na faixa 1,5 tem cobrança de INCC ou não?

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  50. Olá, gostaria de informações,estou para adquirir um apartamento,estou com dúvidas sobre esse INCC,parcelei um pouco da entrada com a construtora,e não assinei com a caixa ainda?o INCC vai ser cobrado por quem caixa ou construtora ,o financiamento vai ser 360 meses

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    1. Olá. Depende do que diz teu contrato. O INCC incide sobre todos os valores efetuados por você mas tens que ver o que diz teu contrato. Abraços

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  51. Estou interessada em um lote de 100.000 vou parcelar entrada e financiamento direto com a construtora, vou questionar pois no contrato falam em INCC e vc explicou que não é válido para lote sem construção alguma, outra pergunta, vão entregar em 3 anos, meu medo é que como é parcelado em 240 meses , essas parcelas aumentarem absurdamente e eu não conseguir pagar. Pergunta: Tem um teto máximo? Como posso prever os valores até o final ? Como posso saber se de 100.000 não vão valorizar p 300.000 meu terreno, comprometendo as taxas que vou pagar sobre ele?

    Obrigada pelo blog

    CRISTIANY DAIBES

    Meu e-mail: cristianysds@yahoo.com.br

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    1. Oi Cristiany, se tem construtora tem construção das casa nos lotes, é diferente de loteamento onde você recebe o terreno cru e você constrói tua casa com teu profissional. No caso que explicas, será construídas as casas pelo construtor e nesse caso incide INCC legalmente. Trata-se de uma Incorporação onde é permitido o INCC e as casa dos projetos são padronizadas. Nesse caso tudo que pagares se incorpora ao preço de aquisição formando o preço final de compra quando terminares de pagar. Abraços

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  53. Olá.

    Preciso de uma ajuda.
    É normal ser cobrado o INCC encima do valor financiado com o Banco? Eu já pago para Caixa uma taxa de evolução de obra.
    No meu contrato está dizendo que será cobrando INCC sobre todo o valor do saldo devedor, porem uma vez que o saldo devedor é transferido para caixa, mesmo assim devo continuar pagando o INCC ?

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  54. Olá, sim é isso mesmo o INCC incide sobre todos os pagamentos efetuados inclusive se você baixar teu saldo do FGTS. Incide sobre parcela de chaves, parcelas mensais, saldo devedor, balões, etc.etc. A taxa de evolução da obra não abate o saldo devedor. esta taxa que estas pagando para a CEF é os juros.
    Abraços

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  55. Boa tarde
    Achei seu blog muito bom.
    Tenho um grande problema com uma construtora devido a cobrança do INCC e IGPM +1%.
    Comprei uma garagem com o financiamento diretamente com a construtora e desde 2011 venho pagando e o saldo devedor sempre alto, o valor toral foi de 14.400,00 com 120 parcelas de 120,00 e com muita insistência eles me mandam a ficha financeira a atualizada mas só as parcelas pagar e o saldo devedor não tem o índice. Eu já busquei um modelo de planilha que eu possa calcular mas não acho.
    Gostaria de saber se poderia me ajudar nesses cálculos. Já pensei ingressar na justiça
    mas gosto de ter toda documentação correta para não me sentir lesada. Obrigada.

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  56. o reajuste por INCC nos imóveis na planta usam o índice do INCC-DI de dois meses anteriores a parcela e incidem sobre todos os pagamentos e saldo devedor.
    IGPM + 1% só pode ser utilizado no imóvel que já estiver concluído com habite-se.
    Este 1% é tabela Price com certeza que podes judicialmente contestar.
    O INCC DI é legalmente permitido e não perca mais dinheiro contestando na justiça porque vais gastar com custas e advogado e vais perder a ação.
    Pela tua explicação estas na fase de construção pagando o INCC-DI, só depois de concluído vira IGPM + 1%.
    O construtor é obrigado a te enviar o histórico dos pagamentos, correção e saldo devedor de todos os teus pagamentos. Insista para que te enviem. Para este calculo precisas de um contador e só consigo te auxiliar em relação a legislação e o histórico de índice. Para fins de justiça a planilha de um contador é indispensável para não haver erro.
    Abraços

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  57. Bom dia,

    Tenho uma dúvida, e mesmo lendo todos os comentários não achei nenhuma que responderia ao meu questionamento.

    Fiz a aquisição de um Ap em SET/18 e já assinei o contrato de compra e venda com a construtora feito da seguinte forma:

    Uma intermediária 2.200,00
    24x de 600,00
    Uma parcela de chaves de 9.000,00
    A ser financiado 140.000,00

    ficando ciente que o INCC iria ser cobrado junto com as parcelas acima. Fora isso me foi informado que eu receberia dois boletos todo mês, 1 sobre meu parcelamento da entrada e outra sobre o Reajuste do INCC, sendo essa última com duração até a assinatura com a CEF.

    Antes mesmo de ser feita a assinatura de compra e venda, foi me passado que o Reajuste do INCC poderia ser pago somente quando fosse assinar com a caixa, onde eu poderia utilizar o meu FGTS e que essas faturas não poderiam restringir meu nome.

    Meu questionamento é se isso realmente procede, pois já me encaminharam 6 parcelas de INCC e não efetuei o pagamento de nenhuma.

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    1. Olá, o INCC incide sobre todos os pagamentos que fizeres "e" o saldo devedor final antes de assinar com o banco. Nos contratos em que pagas direto ao construtor as parcelas em 36 vezes ou mais o INCC é cobrado mensalmente, quando é determinado parcelas com prazo menor que 36 meses a cobrança é anual. O que te disseram não terá valor se não constar no teu contrato escrito. Portanto ele deve informar que podes usar o FGTS para quitar o saldo devedor corrigido.
      Estão te dando a opção de pagar mensalmente o que te possibilitaria usar teu FGTS para diminuir o saldo devedor quando fores financiar ou deixa-lo como reserva para amortizações futuras depois de assinado o financiamento.
      Abraços

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  58. Olá boa noite, adquiri um ap. Na planta, e paguei a taxa de evolução da caixa durante todo o período de obras, e agora estão me cobrando o INCC em um valor de quase 7000, os valores pagos a CEF como evolução de obras, não serviram de nada?para que serve está taxa da CEF? Obrigado

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  59. Olá, estou comprando um apartamento na planta através de uma cooperativa habitacional. O valor do imóvel a preço de custo é 159 mil, eles informaram que o INSS E IGPM + 1% serão reajustados todo ano até o final das 160 parcelas, cada parcela é 1.222,31.
    Gostaria de saber se é certo reajustar até o final dos 160 meses?
    E qual valor aproximado estarei pagando de parcela até a entrega do imóvel daqui 3 anos?

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    1. Olá, sim é legal a cobrança de INCC mensal até o imóvel ser concluído. Após a conclusão incidirá IGPM + 1% DE JUROS calculados pela Tabela Price que pode deixar tuas parcelas muito caras ou juros de 12% ao ano, tem que ver o que diz o contrato exatamente.
      Cuidado, estes índices medem a inflação é podem deixar as parcelas impagáveis dependendo da tua renda mensal.
      Abraços

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  60. Maria, com sua validação e licença, gostaria de passar a minha experiencia com o pessoal do blog:

    Comprei 1 apartamento há anos atrás e tinha também em mente que só pagaria a taxa de evolução de obra o a correção só começaria junto com o financiamento/entrega das chaves, pois bem, todos os meses eu paga a tx de evolução ao banco e a mensal da obra pra a construtora, mas o meu saldo devedor ao invés de diminuir só aumentava (prejuízo de 5k), foi então que insisti novamente com o despachante e então passaram a informação correta que eu poderia assinar com o banco o financiamento SFH, resumindo: tentem sempre assinar o financiamento antes da entrega da obra, pois aí será cobrado somente a taxa de evolução e o INCC sobre o saldo devedor (que é o mais pesado) ficará congelado, não sendo cobrado novamente (somente terá correção as parcelas mensais pagas durante a obra para a construtora). Sempre que forem assinar o contrato, tentem já agilizar com o despachante a assinatura do financiamento, assim o saldo devedor ficará congelado.

    Espero ter contribuído.

    Att,
    DANIEL SPELTZ BARROS

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    1. Oi Daniel, boa tarde

      Obrigado pelo contato e pela informação. Exemplos práticos são de grande auxilio. Tua situação se encaixa nos imóveis adquiridos pelo Minha Casa Minha Vida é Crédito Associativo descrito em outra postagem minha, onde se paga os juros até o imóvel ficar pronto e depois apenas vai amortizando o saldo devedor. apenas nesta forma de aquisição é possivel assinar com a CEF antes da obra ser concluída porque o próprio banco financia a obra.
      Nos casos de aquisição na planta de imóveis que não são construídos nesta modalidade infelizmente antes do habite-se não se pode assinar com o banco. Obrigado mais uma vez pelo seu relato.
      Abraços

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  61. Olá boa noite,

    Sei que é uma pergunta repetitiva ,mas é correto a construtora cobrar INCC em cima do repasse do banco referente ao financiamento, e se sim, isso tem que estar escrito no contrato ?

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    1. Oi Marcella Sampaio

      Sim, incide sobre todos os valores inclusive saldo devedor, teu saldo do FGTS e qualquer valor pago visto que fica em conta corrente onde o banco vai liberando os valores conforme o cronograma de obras. Por um lado é uma segurança pois o construtor é obrigado a cumprir o cronograma e se falir você não perde tudo que pagou. Por outro lado incide sobre tudo o INCC, se o construtor libera 10 mil, incide, se libera 100 mil também incide.
      Abraços

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  62. Boa tardes! Comprei um apartamento, paguei a entrada a vista e fiquei esperando assinar o contrato com a cx econômica, faltando um dia para assinar com o banco recebemos um e-mail que por causa do incc teremos que pagar mais 800 reais pra eles, minha dúvida é, o incc não é cobrado sobre as parcelas durante a obra?E assim mesmo! É meu primeiro imóvel e estou na dúvida ! Obrigada

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  63. Olá, boa tarde!

    É certo a ocorrência do reajuste pelo INCC mensal e ainda uma cobrança adicional também do INCC, mas trimestral?

    Entendo que nesse caso está sendo cobrado duas vezes. Correto?

    Obrigada!

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    1. Olá, depende. Essa cobrança trimestral é sobre o saldo devedor? Se sim é uma cobrança diferente da mensal. A mensal reajusta a parcela. O INCC trimestral sobre o saldo devedor evita o acumulo para pagamento de uma só vez quando for fazer o financiamento pois o índice vai incidir sobre este saldo. Verifique exatamente o que diz teu contrato e peça ao financeiro o histórico de pagamento e prestação de contas sobre esta cobrança.
      Abraços

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  64. Olá boa tarde

    Comprei um apartamento na planta dividi a entrada em 24 meses reajustados pelo INCC. Paguei uma parcela de R$ 1187,66 no dia 25/05 . Parcela de 25/06 veio no valor de R$ 1195,87 . Reajustaram 0,69% . Referente ao INCC de MARÇO 0,38 e ABRIL 0,31% alegando que é uma normativa da CAIXA. O correto não seria o INCC de MAIO 0,03%????

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    1. Olá, esta correto, sempre se usa o INCC-DI referente a dois meses anteriores em todos os contratos de imóveis na planta ou em construção. A explicação está na formação do índice quanto a coleta de dados dos índices que compõem o INCC feita em dias diferentes entre estes dois meses e que será aplicado a parcela somente no terceiro mês.
      Abraços

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  65. Muito obrigada pelas informações, li TODOS os comentários e suas respostas e tirei as dívidas que eu tinha sobre as taxas que incidem em um imóvel na planta. Até fiz o que vc sugeriu em uma resposta sobre cobrar por escrito algo da construtora em que constasse que não haveria a cobrança do INCC, pois foi o que a vendedora me disse na hora de vender e eles me enrolaram e não forneceram o que pedi. Acabei decidindo por guardar o dinheiro que seriam dessas parcelas e taxas, investir a curto prazo, e comprar daqui 36 meses que é quando a obra estará pronta. Assim só terei preocupação das taxas do financiamento mesmo.

    Grata!

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    1. Olá, em geral no contrato da construtora informa se o INCC incide ou se são parcelas fixas. Se não te dão as informações corretas ao ponto de perder o cliente, bem provável que houvesse o índice. Boa escolha. Abraços

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  66. Olá Sra. Maria, Comprei um apartamento na planta de 200.000,00 sendo que a entrada foi de 40.000,00 (recursos própios e parcelamento em 30 meses) e o restante 160.000,00 Foi financiado pela Caixa Econ logo apos a assinatura do contrato de compra e venda com a construtora.
    agora ao receber a chaves (sem atraso na obra) a construtora me informou que sou devedora de INCC sobre esse valor financiado no importe de R$ 7.000,00.
    realmente tenho que pagar esse valor a construtora ?

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    1. Oi Daniela, desculpe, deveria ter recebido no meu email a notificação de teu comentário. As vezes o blogger não entrega e o comentário passa sem eu saber. Se ainda ajuda, o que acredito que já tenha resolvido, teu contrato informa que o INCC será aplicado sobre todos os valores cobrados e sobre o saldo devedor e é perfeitamente legal.
      Abraços

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  67. Olá Maria , tudo bem

    Maria é correto a construtora cobrar juros de 12 % ao ano mais ipca, sobre o valor devedor, que será financiado.
    Levando em consideração o tempo de contrução que são 3 anos se for isto mesmo em uma conta simples vou pagar quase a metade de juros antes mesmo de entrar no financiamento , PF está correto, obrigado pela atenção .

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    1. Olá.Acho que tem algum erro de entendimento, se o imóvel está em obras ou na planta é o INCC que é cobrado sem os juros. Se estão te cobrando juros de 12% + IPCA tua parcela vai ficar muito cara. O IPCA seria aplicado depois quando financiares com a Caixa. Tem certeza que IPTU + juros é durante a obra?

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    2. Acredito que o IPCA + 12% ao ano seja aplicado quando o imóvel receber o habite-se até você fazer o financiamento e o INCC durante a obra até receber o habite-se.

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    3. Olá Maria , boa tarde.

      Desculpe não é ipca e sim incc.

      Vou explicar melhor:

      Comprei um apartamento faz cinco meses com um valor de 490 mil , sendo 190 mil durante as obras mais 300 mil que será o financiamento a última parcela.
      Entrega deste empreendimento está para 2022.
      Este valor de 300 mil no contrato consta que correrá juros de 12. % ao ano mais incc, acontece que com menos de 5 meses este valor já foi corrigido e hoje já está em torno de 310 mil , ligando na construtora a mesma disse que pode chegar até 400 mil mais os valores que vou ter que pagar durante as obras que serão corrigidos pelo incc.
      Fui até uma agência bancária para tentar fazer o financiamento para parar esses juros e o gerente informou que dá forma que está meu contrato não dá para financiar até que entregue as chaves.

      Isto e correto , este juros não e abusivo , é um juros que quase ninguém prática no mercado

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    4. Agora sim, o imóvel não é financiado pelo banco e portanto o financiamento bancário somente pode ser feito após o habite-se. Somente no crédito associativo e MCMV é que se financia durante a obra.
      No teu caso a cobrança do INCC é legal e ele incide sobre todos os valores pagos incluindo o saldo devedor atualizado quando ficar pronto o imóvel e pago em parcela única. Antigamente os juros eram proibidos durante a obra, somente o INCC era permitido, mas infelizmente hoje a justiça entende que os juros podem ser cobrados então temos decisões judiciais conflitosas. Há decisão judicial dando ganho de causa ao comprador considerando abusiva a cobrança de juros durante a obra exceto nos casos que citei acima ou nos casos em que o contrato não diz de forma clara que será INCC +juros. Há decisões judiciais que consideram que se consta no contrato e houve assinatura, está legalmente previsto e deve ser cumprido sem afastar o direito de você contestar abusividade se o contrato ficar muito caro.
      Há casos inclusive de juros pela tabela Price então te aconselho a consultar um advogado especialista neste tipo de contrato e avaliar contestar judicialmente a cobrança de juros que vai tornar teu contrato oneroso. Outra opção se existe o risco de não pagar é distratar antes de ficar inadimplente pois na ação judicial você deve manter em dia os pagamentos.
      Abraços

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  68. Muito obrigado pela atenção, o mundo deveria existir mais pessoas assim como vc .

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  69. Olá, Maria Ângela, se puder me ajudar: comprei um imovel na planta e, para obter um abatimento no valor de venda da unidade, ficou acertado que eu pagaria uma parcela unica de 200 mil em 19/11/2019, além das mensais. O saldo devedor, em novembro, corrigido pelo INCC DI, era de 500 mil, e, após o pagamento da parcela de 200 mil em 19/11/2019, a construtora abateu esse valor do saldo devedor de forma simples, ou seja, 500 mil - 200 mil (19/11/19) = 300 mil. Está correto ou após o pagamento dessa parcela no 19 dia do mes, o saldo, que foi corrigido pelo INCC, deveria ser recalculado, pro rata dia?
    Desde já, agradeço.

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    1. Olá, bom dia. Esta correto o calculo, no pagamento do valor o saldo simples é amortizado imediatamente, obtendo o novo saldo devedor. Lembrando que o índice aplicado não é do m^s vigente nem o anterior é o índice divulgado dois meses antes, consta nos contratos.
      Abraços

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    2. Muito obrigada, Maria Ângela!!!! Sim, foi aplicado o índice de dois meses antes.
      Agradeço demais pela resposta.

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    3. Disponha quando precisar tirar dúvidas e também serviços. Abracos

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  70. Maria Ângela, boa noite.
    Estou comprando um apartamento através do Minha Casa Minha Vida no valor de 180 mil, sendo que 160 mil está sendo financiado pela CEF. O contrato com a Caixa foi assinado em novembro, momento em que as obras foram encerradas.
    As chaves estão para serem entregues, e a construtora está cobrando 5 mil de INCC. Isto é legal? Meu contrato fala que o valor será corrigido mensalmente pelo INCC. Neste caso, a cobrança não deveria ser mensal também?
    Desde já agradeço sua atenção.
    Camilla

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    1. Oi Camila, o INCC incide sobre todos os pagamento e também sobre o saldo devedor. É bem provável que este valor seja referente ao saldo devedor ainda não liberado pelo banco. O índice é utilizado até o momento em que é emitido o habite-se municipal e individualização das unidades com abertura de matricula. Abraços

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  71. Olá Maria Ângela, comprei um ap na planta com entrega prevista para novembro/2019 e a construtora usou os 180 dias. O empreendimento era pela CEF mas abriram para outros bancos e estamos aguardando a matrícula e iptu para iniciar o financiamento. O habite-se saiu e alguns moradores já receberam suas chaves até. Pode ser cobrado ainda o incc? No meu contrato estava para realizar o financiamento até 27/03/2020, e estão cobrando juros e multa por não ter realizado o financiamento, mas como dependo da matrícula e iptu, não consigo dar sequência no financiamento, eles podem cobrar essa multa?
    Sobre o saldo devedor, como vou pagar parte da entrada com o FGTS e ainda está subindo o valor, a "valorização do imóvel" pode ser paga com o FGTS ou o valor corrigido tem que ser pago diretamente à construtora?

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    1. Oi Jessica,

      Se não saiu habite-se e abertura da matricula não existe multa a ser cobrada porque o atraso é do construtor e não seu. Enquanto não sair o habite-se segue incidindo o INCC e não receba as chaves porque do ponto de vista legal o teu imóvel estará pronto para uso quando a tua matricula estiver aberta. Procure um advogado porque você esta sendo prejudicada e o atraso pode valorizar o imóvel e te dar problema na hora de financiar. ainda é possível inclusive distratar o contrato e entrar contra o construtor com indenização. Busque imediatamente um advogado.
      Abraços

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  72. Boa tarde,
    Meu noe é Geraldo.Comprei um apartamento na planta e inanciei a entrada, paguei 03 parcelas e infelizmente não fui orientado sobre o INCC.
    Pois bem, consegui o dinheiro para quitar a entrada (são 77 parcelas), recebi uma planilha para com todas as 77 prestações com correção do INCC deste mês, me mostrando o valor final para pagamento total deste para pagamento.
    É correto eu pagar todas as parcelas a vista, mas com o INCC corrigindo todas estas parcelas ou o correto seria eu pagar todas as parcelas com o valor que está descrito no contrato sem a correção do INCC?
    Obrigado.

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    1. Oi Geraldo. Eu considero um absurdo essa situação de parcelar entrada. Entrada é sinal de inicio do negócio e na minha opinião uma vez paga parcelado nada mais é que pagamento de parte do preço parcelado, mas enfim, é válido então muitos fazem.
      Quanto a tua dúvida, entendo que o INCC não é devido porque estas antecipando o pagamento de todas as parcelas devidas e portanto o INCC não deve ser cobrado até porque é um índice mensal. Não há como prever índice futuro. Estranho estarem cobrando desta forma, não é comum. O INCC incide sobre todos os pagamentos que você efetua. Se estivessem cobrando o INCC sobre o total que irá antecipar esta correto.
      Abraços
      Abraços

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  73. Ola, Maria Angela! Td bem ?
    Minha dúvida é a seguinte: Após eu assinar com a Caixa, o meu financiamento sofrerá ajuste pelo INCC até o habite-se do imóvel? Uma vez assinado com o banco, entendo que o saldo do financiamento não deveria sofrer correções, é isso?
    A compra do apto é pelo MCMV e tem previsão de entrega para Set/2021.

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    1. Oi Murilo.
      Todos os valores pagos sofrerão correção se teu contrato for MCMV ou Crédito Associativo onde você assina com a Caixa antes da obra ter habite-se, inclusive o saldo devedor.
      Abraços

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  74. Olá, Maria Angela, tudo bem?
    Tenho algumas dúvidas...
    Meu contrato é de financiamento direto com a construtora.
    Até o habite-se, o valor do imóvel do imóvel era reajustado pelo INCC. Após, pelo IGPM mais 0,9488$ a.m., pelo sistema Price.
    Valor do imóvel = 172.000,00
    Entrada = 500,00
    Parte reajustável = 22.162,45 em 35 parcelas de valores fixos mensais e parcelas intermediárias anuais + 142.337,55 em financiamento + 7.000,00 na entrega das chaves.

    1ª dúvida: como é calculado o INCC sobre o valor das parcelas fixas mensais e das parcelas anuais.
    2ª dúvida: O valor do financiamento também será reajustado pelo INCC?
    Muito obrigado e parabéns pelo trabalho.
    Reginaldo

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    1. Olá. O INCC- DI irá ser aplicado a tudo que pagares entre a entrada e até o saldo devedor do financiamento.
      Ele incide sobre o saldo devedor mensal formando a nova parcela a pagar, ele incide sobre as intermediárias, sobre a parcela das chaves e sobre o saldo devedor atualizado que será quitado com o financiamento. Emitido o habite-se ele para de ser cobrado, havendo atraso de até 180 dias na obra e segue sendo cobrado. Esses 180 dias é permitido na Lei de Distrato.
      Lembrando que o INCC-Di utilizado é o índice de dois meses antes da assinatura do contrato e assim por diante.
      Verifique no teu contrato se a cobrança do INCC é mensal ou anual porque se for anual virá um boleto com todo o valor integral a ser pago de uma vez.
      Abraços

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    2. Maria Ângela, muito obrigado pela resposta e atenção!
      O INCC é mensal...
      As parcelas originais são fixas, as quais terão a aplicação o INCC e, após o habite-se, IGPM. Porém, não consigo entender como essa parcela é atualizada.
      Por exemplo:
      Valor: 2.000,00 - Venc.: 17/08/2020 - Valor Corrigido: 2.204,31(pelo IGPM).
      O índice do IGPM do mês de 06/2020 foi 1,56%. Mas 2.000,00 + 1,56% não dá 2.204,31. Por quê eles cobram este valor?
      Novamente, muito obrigado!
      Reginaldo

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    3. A parcela a pagar é formada pelo saldo devedor atualizado pelo índice. Pega o saldo devedor aplica o índice de 06/2020 e terás o novo saldo devedor atualizado.
      Divide o saldo devedor atualizado pelo numero de parcelas que falta serem pagas e terá o novo valor da parcela.
      O link abaixo vai te ajudar a entender, é uma site muito bom.

      https://clubedospoupadores.com/imoveis/simulador-prestacoes-incc.html

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    4. Entendi, Maria Ângela.
      Mas no meu caso, as parcelas não são em valores iguais. Por exemplo: 1ª e 2ª nos valores de R$ 500,00; 3ª parcela no valor de R$ 409,29; 4ª parcela no valor de R$ 1.702,45; 5ª e 6ª parcelas nos valores de R$ 409,29; 7ª parcela no valor de R$ 2.000,00; da 8ª até a 15ª parcela nos valores de 409,29, etc.
      Como calcular neste caso? No site indicado só demonstra o reajuste em cima de parcelas de valores fixos.
      Muito obrigado!

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    5. Nesse caso cada parcela vai sofrer a incidência do índice direto mas se é o INCC atualiza tudo saldo devedor também. Se for IGPM deve ter junto o juro pela tabela Price. Nesse mesmo site deve haver esta informação.
      Se o reajuste é sobre cada parcela, reajusta o saldo devedor e reajusta cada parcela pelo índice divulgado dois meses antes.
      O melhor é você pedir ao construtor a tabela de cálculo, é obrigação dele fornecer a você. Fica mais fácil de entenderes como funciona

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  75. Em um crédito associativo no momento da assinatura do contrato com a caixa não deve ser congelado o incc em cima do valor financiado e ser pago somente em cima do valores liberados mensalmente pelo banco ? Corre o risco de ao final das obras eu ter um residual a pagar referente a correção do financiamento?

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    1. Olá, o índice é aplicado sobre todos os pagamentos, não fica congelado e também sobre o saldo devedor. Quando chegar a conclusão da obra o INCC incidirá sobre o saldo que houver a ser liberado pelo banco. Digamos que você tem 350 mil na conta Caixa. Se ao concluir a obra ainda houver a ser liberado para o construtor 100 mil, sobre este valor incidirá o INCC. Em geral o cronograma de liberação é cumprido e quando chega na conclusão todo o valor foi liberado e você começa a amortizar o financiamento. O banco tem um cronograma de cumprimento da obra e liberação conforme for concluindo.
      Abraços
      Abraç

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  76. Bom dia, financiei um apartamento, não pelo MCMV, e a construtora falou que quando assinarmos com a caixa não ocorrerá mais reajuste pelo INCC, pois passará a ser reajustado pelo IGPM, já pagamos a entrada e chaves, eu tenho 3 dúvidas. A primeira, o valor do reajuste do INCC do saldo devedor eu vou pagar para a caixa ou para construtora? esse valor é parcelado ou a vista? A segunda, quando assinarmos com a caixa, mesmo pagando a evolução de obra o saldo devedor que temos não deveria ficar congelado e ser reajustado pelo IGPM só quando começarmos a pagar o nosso financiamento? E a terceira, se por algum motivo a caixa não liberar o financiamento para nós, perderemos todo o dinheiro que já pagamos para a construtora? Obrigada

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    1. Olá O que o construtor te informa tem que constar em contrato, se não consta em contrato não tem valor algum. INCC incide em todos os pagamentos feitos durante a obra e após IGPM + juros 1% tabela Price que encarece e muito o financiamento. Se não conseguirem financiar não vão receber de volta tudo que pagaram. Leve o contrato para um contador orientar vocês pois tudo depende de analise desse documento. Cuidado. Abraços

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  77. Boa tarde!!
    Comprei um apartamento na planta pelo crédito associativo, e pago 12 mil parcelado em 19x para construtora. A construtora está cobrando o incc em cima do valor que a CEF libera. Por exemplo, agora em maio a caixa liberou 10 mil e alguma. O incc acumulado estava em 9% (9 e alguma coisa). Ou seja, agora em maio pagarei 500 reaisda parcela mais 943 de incc. Isso é correto? Achei q o incc era calculado de acordo com o saldo devedor, mas a construtora me disse q pode ser calculado em cima do valor que a caixa libera. Isso está correto? Se puder me ajudar, agradeço muito!!!

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    1. Olá. Infelizmente está correto O INCC incide sobre todos os pagamentos realizados. Cada vez que a Caixa liberar um valor ao banco, incide o índice sobre o valor liberado. O dinheiro fica parado na conta sendo liberado quando o construtor cumpre o cronograma de obra e assim para não perder valor se permite que índice corrija o mesmo.
      O problema está na alta do índice por conta da crise. Abraços

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  78. Boa tarde. Fiz uma pergunta anteriormente, e agradeço imensamente sua disponibilidade em responder, mas ainda me restam dúvidas... Entendi que o índice incide sobre o valor liberado. Mas o índice usado pra fazer o cálculo é o mensal ou o acumulado?? Porque calculando pelo acumulado fica um valor absurdo! Comecei a pagar em julho/20, o incc foi de R$ 45,00. Hoje, em Jun/21, paguei 1644,00 só de INCC, fora os R$ 536,00 da parcela. Até 2023 estarei pagando uma fortuna só de incc. Outra dúvida: estou pagando a entrada parcelada para a construtora, e o incc incide sobre essas parcelas. Caso eu quite o que devo, e fique só com a dívida da Caixa, o incc deixa de ser cobrado?

    Segue abaixo os valores para cálculos do incc de junho:
    Mês liberação - Maio/2021
    Valor liberado CEF - R$ 13.736,03
    Índice mensal (INCC-M) - 0,95%
    INCC acumulado - 11,97%
    Valor correção - R$ 1644,77
    ( Multiplicaram os 13 mil repassados pela Caixa pelo índice acumulado de 11,97%)
    Ou seja, em junho pagarei R$ 1644,77 só de INCC, mais 536,00 da parcela mensal, mais 350,00 de evolução de obra...

    Desde já agradeço. Abraços.

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    1. Cada vez que o banco libera um valor ao construtor você paga o INCC acumulado do período para que o dinheiro parado não perca valor. Se o banco libera de 3 em três meses é o acumulado de 3 meses, se libera uma vez a ano é o deste período + a evolução da obra que são os juros. Quanto as parcelas direto ao construtor, você paga o INCC de dois meses anteriores ou seja pagou em junho, incidiu o índice de abril.
      Você está pagando estes valores, e todo mundo porque a inflação está disparada. Vale a pena verificar junta teu banco se um empréstimo para quitar as parcelas com o construtor não seria mais vantajoso.

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    2. Bom, eu entendo que todo mundo está pagando um valor absurdo. Mas na sua resposta vc diz: se o banco libera de três em três meses, pago o INCC acumulado de três meses. Se fosse assim, tudo bem. Mas o meu caso é o seguinte: o banco libera todo mês, eu pago acumulado de todos os meses. Exemplo: desde março/2020 a CEF libera valores todos os meses. Absolutamente todos. De março/20 até agora, somando os índices de todos os meses, dá 17%. Então, agora em setembro, pago o valor que a caixa liberou vezes esse 17%. Mês q vem a Caixa vai liberar mais uma quantia. Se o INCC for de 1,5%, loe exemplo, o valor utilizado no meu cálculo seria o de 18,5%. Essa que é a minha dúvida, se é correto pagar todos os meses o INCC acumulado. Se a liberação fosse uma vez ao ano, entendo que eu pagaria o INCC acumulado de 12 meses. Mas não. A liberação é mensal, e estou pagando o INCC acumulado de mais de 12 meses.

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    3. Oi Vanessa. A repostas nunca são definitivas e muitas vezes cito exemplos que não se aplicam a todos os casos. Toda vez que ocorrer uma liberação de valores aplica o INCC acumulado desde o inicio. Se os recursos começaram a ser liberados há 2 anos vai incidir o INCC desde o começo da liberação. É o seu caso. O dinheiro está parado desde o inicio da liberação do financiamento e o índice é a correção do dinheiro na forma mensal. Teu contrato deve ser Crédito Associativo ou CVA, MCMV. Mesmo que libera-se a cada 6 meses ou 1 anos seria corrigido todo o período. O pior é que não te dão acesso a planilha de liberação dos valores.
      Abraços

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    4. Muito obrigada pela sua disponibilidade em esclarecer as nossaa dúvidas!

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