IMÓVEL NA PLANTA – DOC EM NOME DE TERCEIROS
Quem compra imóvel na planta ou
em construção já deve ter reparado em uma cláusula determinada que parece ser
um “bicho de sete cabeças” e
ninguém consegue explicar o que a mesma significa. O comprador acaba assinando
o contrato sem a devida explicação até mesmo por este tipo de contrato não ser
negociável e depois procura na internet entender do que se trata e não
entendendo é comum em fóruns sobre ramo imobiliário a pergunta:
“Por que o meu DOC de pagamento da prestação do imóvel
comprado na planta esta vindo em nome de uma empresa diferente da que me
vendeu!!!!!!!”.
A resposta para esta pergunta
esta na clausula contratual que diz mais ou menos assim:
“É facultado à Alienante ceder, total ou parcialmente, os créditos
objeto do presente contrato mediante emissão e negociação de Cédula de Crédito
Imobiliário (CCI), ou por qualquer outro meio admitido pela legislação
pertinente para circulação dos referidos créditos no mercado de capitais,
independentemente de qualquer prévia autorização do Adquirente”.
“Em ocorrendo a emissão, o Adquirente declara ter ciência de que este
Instrumento constitui o lastro para emissão de CCI, que será emitida pela
Alienante ou seu cessionário, nos termos da Lei 10.931/04, que passará a ser
parte integrante e indissociável do presente Instrumento”.
Mas afinal de contas o que significa tudo
isso!!
Significa que o construtor
negocia a tua divida assumida para que assim receba a vista ou em partes o
valor que você assumiu pagar parceladamente. O alienante (ou vendedor) vende a
divida que você assumiu com ele para terceiros e desta forma obtém rapidamente
recursos para tocar a construção do prédio sem precisar esperar mensalmente o
recolhimento de todas as prestações para obter estes recursos.
Na cláusula em questão você
autoriza o construtor a negociar sua divida e obter os recursos sem que seja
necessário ele te procurar posteriormente para solicitar esta autorização.
Simples assim. Você compra o imóvel sem entrada em 40 meses, pagando
mensalmente uma parcela de R$ 1.200,00. Em vez de o construtor esperar todo o
mês o pagamento da tua parcela para aplicar o valor na construção ele negocia o
valor inteiro e obtém todo o valor d e uma só vez. Para isso tem que seguir
determinadas regras previstas em lei.
Assim sendo, quando você se deparar
em seu contrato com termos estranhos como “securitização”, securitizadora,
recebíveis Imobiliários, cédula de créditos imobiliários (CCI),créditos
recebíveis imobiliários(CRI) saiba que se refere a autorização para que tua
divida seja vendida para terceiros. O que para você é uma divida assumida para
o alienante (vendedor) é um credito a receber e ele pode então negociar esta
crédito
No momento em que o construtor
que no contrato é o “alienante” ou “promitente vendedor” negocia com terceiros
e estes adquirem tua divida, o Doc de pagamento passa a ser emitido em nome da
empresa que a comprou. Para você comprador (no contrato adquirente) nada muda.
Como a negociação esta vinculada ao contrato e a cessão dos créditos é
autorizada e nada há de ilegal.
Outra cláusula diretamente ligada
ao assunto diz mais ou menos assim:
“O Adquirente concorda e está ciente que o crédito da Alienante poderá
ser cedido ou transferido, no todo ou em parte, hipótese em que a propriedade fiduciária do
imóvel objeto da garantia será transmitida ao novo credor, ficando este
sub-rogado em todos os direitos, inclusive os seguros e taxas decorrentes do
presente contrato”.
Sempre que se compra imóvel
financiado via banco ou direto com o construtor, a garantia de pagamento
oferecida pelo comprador é o próprio imóvel que esta sendo negociado. “Assim é
de praxe no mercado o uso da Alienação Fiduciária” em garantia de pagamento do negócio.
Você transfere ao alienante os direitos sobre o imóvel até quitar o
financiamento.
Se o alienante (construtor ou
incorporador) esta autorizado a negociar tua divida o contrato também deve
autorizar que a garantia seja transferida para quem comprou os direitos de
receber teus pagamentos. Sendo assim a cláusula cima autoriza que a garantia
seja transferida juntamente com os créditos que foram vendidos e o mesmo corre
com os seguros da obra e de vida onde o beneficiário era o alienante (construtor)
e passa a ser quem comprou os créditos.
Para não confundir e se
acostumar:
1) alienante ou promitente
vendedor ou somente vendedor: é o construtor ou incorporador ou a empresa construtora que irá erguer o
prédio e o esta vendendo para você. É o vendedor do imóvel.
2) Adquirente ou promitente
comprador: é você que esta comprando o imóvel.
3) Cessionário: é quem entra no
lugar do alienante(vendedor) para receber tuas parcelas no lugar dele.
4)Créditos: são os valores totais
que você pagará parceladamente e mensalmente ao alienante e que este tem o
direito de receber. O que para você é uma divida a ser paga para o vendedor é
um crédito a ser recebido.
5) divida: é o valor que você
assumiu pagar no contrato, parcelado e será negociado pelo alienante(vendedor).
6) corretor de imóveis: é o
profissional que o alienante(vendedor) contratou para te atender e formalizar o
negócio. Não é com o corretor que você assina o contrato, ele apenas estará
disponível para te mostrar o produto, sanar dúvidas e analisar com você a
melhor forma de fechar negócio que se encaixe dentro do que você deseja.
7) Doc: documento oficial de
operação de crédito que te permite pagar via banco o valor expresso no
documento. Poderá vir em nome do alienante ou de terceiros.
Portanto quando você se deparar
com cláusulas que não estão de forma fácil de ser entendida procure explicações
antes de assinar. Nestas situações se o corretor de imóveis não puder te ajudar
por já estares negociando diretamente com a empresa construtora e esta não te
der as informações precisas o Procon de sua cidade, é o órgão que poderá te dar os devidos
esclarecimentos.
Leitura recomendada:
http://www.saberimobiliario.blogspot.com.br/2013/10/certificado-de-recebiveis-imobiliario.html
Comentários
Postar um comentário
Meu Blog é democrático e criticas só virão a aperfeiçoar seu conteúdo. Por outro lado elogios só vem a incentivar sua criadora. Criticas ofensivas serão apagadas, criticas construtivas serão mantidas. Se seu comentário não for respondido em 48 horas, envie um Email pois posso não ter recebido a notificação de que foi postado. Os assuntos aqui postados são amplos e podem sofrer alterações de acordo com cada caso. Não os utilize como definitivo, como uma consulta ou solução, o ramo imobiliário é amplo e com várias situações para um mesmo tema. Procure sempre um profissional da área, seu entendimento na maioria das vezes pode não estar correto.
DÊ PREFERÊNCIA EM ENVIAR UM EMAIL
PARA: mcamini150@gmail.com