SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL CONCEITOS E TIPOS


SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL CONCEITOS E TIPOS

SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL CONCEITOS E TIPOS

Se tem um problema na locação de imóvel residencial que sempre ocorreu foi a sublocação. Seja por desconhecimento, má fé ou punica opção, transferir o imóvel locado para terceiros sem que o locador saiba, implica em infração. Conhecer seu conceito é fundamental.

🔑Conceito de Sublocação de imóvel residencial

É a transferência pelo locatário de um imóvel locado em seu nome para uma terceira pessoa que não faz parte deste contrato de locação. Essa pessoa estranha ao contrato assume o uso, responsabilizando-se perante este locatário pelo pagamento das despesas de aluguel  e taxas, como se locatário fosse. Também pode ser a locação de um ou mais quartos dentro do imóvel locado onde o lcoatário pode ou não residir.

👉É a locação do imóvel já locado em todo ou em parte onde o locatário figura como locador sendo chamado no contrato de sublocador.

💥Legislação vigente da sublocação residencial

 Lei 8.245/91, artigos 13º, 14º, 15º e 16º da  Lei do Inquilinato.

      Art. 13º. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
        § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
        § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

O artigo acima determina a obrigação do locatário em não entregar a pessoas que não participam do seu contrato de locação e não vivem sob sua responsabilidade, o imóvel alugado. Esta situação não se aplica ao cônjuge e aos que vivem sob a responsabilidade do locatário. Sempre que o mesmo não residir mais no imóvel alugado, deverá comunicar o locador quem permanecerá, sua relação pessoas e buscar que este autorize por escrito(forma inequívoca.

O lcoatário deverá aguardar a resposta do locador que na maioria das vezes irá consultar um advogado ou profissional do mercado de locações em relação as alterações contratuais, riscos, novo contrato e que mais for necessário a segurança em relação a que permanecerá no imóvel. Considerando o prazo de 30 dias para a resposta, uma demora maior pode implicar em consentimento tácito do locador por ausência de manifestação dentro do prazo determinado. Posteriormente não poderá alegar desconhecimento.

💧Quando o locador descobre que o locatário não reside no imóvel.

É muito comum a locação de imóvel em que, de repente, o locador descobre que o locatário determinado no contrato nunca residiu no imóvel, se retirou do mesmo deixando parentes, sublocou para terceiros e foi residir em outro lugar, trouxe amigos para morar dividindo a despesa ou simplesmente o contrato tem vários locatários e somente um reside. Em algumas situações das acima citadas, a sublocação não consentida estará caracterizada.

✅Falecimento do locatário: a locação continua com o cônjuge ou companheiro automaticamente, respondendo pelo contrato. Deverá ser comunicado o locador do falecimento se o cônjuge não fizer parte do contrato como locatário. Não havendo cônjuge ou companheiro, somente filhos que vivam na sua dependência, deverá ser notificado o locador, fiador e a continuidade do contrato.

✅ Parentes que não vivem na dependência do locatário e decidem por residir no imóvel obrigatoriamente devem contatar o locador sob pena de liminar de despejo em 15 dias prevista no artigo 59 -IV. Temos um caso de pessoas não autorizada.

✅ Locatário reside no imóvel com terceiros formam sua família e não participam do contrato de locação. Não pode o locador determinar que é a família do lcoatário. Desde que o mesmo resida no imóvel sendo responsável pelo contrato, não caracteriza-se sublocação.

✅ Locatários e muda, não comunica o locador e deixa amigos residindo no imóvel e pagando os encargos. Sublocação não consentida, infração legal, locatário continua responsável por todo o contrato e pode se penalizado.

✅ Locatário reside no imóvel e aluga quartos sem o conhecimento do locador. Sublocação não consentida, infração. Se pedir autorização e obtiver estará legalmente autorizado.

✅ Locatário coloca amigos para morar e dividir as despesas. Difícil conseguir comprovar esse tipo de sublocação porque na prática o locatário continua a residir, responde integralmente pelo contrato e nãos e consegue provar que os amigos dividem a despesa. É sublocação não consentida que o locador deverá fazer provas.

👎Caso especial de sublocação que não é considerada infração

A segurança jurídica e o rigor nos contratos de locação residencial justificam-se pela demora do judiciário em autorizar o despejo do inquilino quando necessário. No mínimo 06 meses e em muitos casos em torno de 12 meses. O mercado determina as regras e  a principal é a renda do lcoatário de no mínimo 03 vezes o valor mensal total da locação, aluguel mais taxas. A maioria do trabalhador não tem esta renda e uma grande parcela tem, mas não comprovada. O mercado então, passou a oferecer a opção de o pretendente a locação oferecer até 04 pessoas para compor renda. A renda de todos somada deverá atingir até 04 alugueis mais as taxas. Desta forma se esta colocando a pessoa como locatária e solidária ao contrato. Teremos até 04 pessoas garantindo a locação, respondendo por ela, mas não residente no imóvel. Se uma desta pessoas vier a morar não haverá problema, se não vier a morar e o lcoatário residente ficar inadimplente, todos respondem. O locador poderá escolher o que tiver melhor renda para cobrar. Além dos componente que entram com a renda o locador pede um tipo de garantia. Mas como assim? Eles não garantem o contrato compondo a renda? Não. Eles respondem pelo contrato como solidários ao lcoatário. A garantia contratual é outra. Há ilegalidade no ato? Eu considero que seja dupla garantia, mas é minha opinião particular e até hoje ninguém contestou na justiça. O entendimento é que sem segurança ao locador, este não investe no mercado, o produto diminui e a função social de moradia fica prejudicada. 

Tipos de sublocação residencial

👉Total do imóvel: o imóvel é sublocado em sua totalidade com a saída do locatário do mesmo.
👉Parcial: o imóvel é locado em partes permanecendo o locatário no imóvel.
👉Multifamiliar: o locatário loca o imóvel para moradia de famílias. É o caso de prédios alugados para uma pessoa que alugará quartos para famílias residirem. Também chamados de “cortiço” ou “pensão”.

Aluguel da sublocação
Alguns locatários abusam na locação de quartos cobrando aluguel acima do permitido. A legislação é clara quanto ao limite de cobrança. O aluguel da sublocação não poderá ser superior ao da locação.
No caso de sublocação multifamiliar o total de todos os aluguéis cobrados dos sublocatários não poderá exceder o dobro do aluguel da locação do prédio.

Exemplos de sublocação autorizada pelo locador

1)  André loca um apartamento para moradia e precisando residir por 06  meses no exterior solicita consentimento do locador para alugar o imóvel para Felipe que vem fazer um curso por este período.  Ao retornar, André encerra a sublocação. Nesta situação, Felipe assume todas as despesas de André, isto é, aluguel mais as taxas, não podendo André cobrar nada a mais. Felipe estará sujeito aos mesmos deveres e direitos que André em relação ao contrato de locação.

2) André loca um imóvel de 03 dormitórios para sua residência e de sua família.  A família retorna para o interior e André solicita ao locador autorização para locar 02 quartos. A locação de cada quarto não pode ser superior ao valor do aluguel. Se o aluguel da locação for R$ 500,00, cada sublocação será de valor no máximo de R$ 250,00. Nota-se que a sublocação residencial não visa lucro do sublocador ou do locador do imóvel evitando assim a exploração comercial do imóvel. Na prática sabemos que é bem diferente.

3) André aluga um imóvel com 20 quartos pelo valor de R$ 4.000,00. Cada quarto comporta uma família de 03 pessoas, cozinha e banheiro coletivos, um por andar. André poderá cobrar de cada família R$ 400,00 de aluguel totalizando R$ 8.000,00. Portanto não excedendo o dobro do valor da locação.

Término do contrato de sublocação
Uma vez que o contrato de locação termine também estará encerrado o da sublocação. O sublocador deve ter o cuidado de não fazer contratos superiores ao da locação e deixar claro os termos da lei.

Concluindo, seguir a lei e consulta-la junto com um profissional sempre que necessário é a melhor forma de evitar transtornos. Na locação residencial de imóveis o "achismo" custa caro. É uma lei pouco modificada, que estão tentando destruir com os novos modelos de locações, mas ainda temos na Lei do Inquilinato, uma lei completa. Basta segui-la.

✅  Leia também


Fonte: Locação e Despejo – Comentários a Lei 8.245/91 – 5ª edição
 - Autor: Gildo dos Santos – ed. Revista
          

Comentários

  1. Querida Maria Angela,

    Tenho uma dúvida um pouco complexa (para mim) e não estou conseguindo esclarecer com base na legislação disponível.

    Se me pudesse ajudar ficar-lhe-ia bastante grata.

    Passa-se o seguinte, junto com duas conhecidas, alugamos um apartamento, em que um dos quartos era o dobro dos demais e a menina que achou o apartamento (utilizando-se dessa vantagem) rápidamente se apoderou do quarto se justificando com "eu vou assinar o contrato, eu vou ter as responsabilidades, é justo". Muito bem, sem grande margem a negociação e estavamos as três prestes a ficar sem teto, tivemos de ceder sem comentar. O contrato está em nome dela contendo uma clausula que diz "O imóvel destina-se à utilização de X e das amigas" não referenciando os nossos nomes. Eu assinei como testemunha, a minha outra amiga nem isso.

    Acontece que aproximando-se da Copa do Mundo, ela esta-nos a por numa posição de fragilidade já nos tendo praticamente convidado a sair (que seria a maior vantagem para ela lucrar dada a época do ano em questão). Esta dando a casa como só e apenas dela, esquecendo que todo o conteudo é das três, a negociação fui eu que fiz, assim como o contrato e tudo o mais.

    A minha pergunta é, que direitos tenho eu e a minha colega?
    É considerado contrato verbal, a não existencia de referencias nossas no contrato à exceção do "as amigas" ?
    Devo exigir um contrato de sublocação ?
    Devo exigir um aditamento ao contrato para me precaver ?

    Ou estou mais protegida detendo um "contrato verbal" em que ela não me pode por para fora de casa assim, sem mais nem senão ?

    Se me puder ajudar agradeço muito! Muito obrigado!

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  2. Olá. É uma questão mais para um advogado te responder e recomendo caso complique, que procure um e não desocupe o imóvel porque se ela entrar com ação judicial contra vocês duas dificilmente terá sucesso.
    A responsabilidade da locação é dela que assinou o contrato porém este mesmo contrato deixa claro que mais pessoas residem com ela com o consentimento do locador visto que o contrato diz que é para a moradia dela e das amigas. Sendo assim existe uma relação entre as três pois todas arcam com os custos do imóvel dividindo as despesas e desta forma ela não pode simplesmente alegando ser a responsável pelo contrato, despejar vocês.
    Pelo que informas ela deseja locar para terceiros por conta da Copa do mundo e isso precisa obrigatoriamente de autorização do proprietário do imóvel por escrito, do contrario é infração legal e contratual.
    O contrato diz que vocês residem junto e assim se a locação continua e vocês são as ocupantes, devem permanecer onde estão. Não ha o que fazer a não ser não desocupar. vocês não são sublocatárias pois estão autorizadas em contrato a residir com ela. Se ela insistir procurem um advogado para responsabiliza-la pelos prejuizos que causar a você duas. é o máximo que consigo te dizer a respeito do assunto. abraços

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  3. Boa tarde, pago aluguel de uma loja sublocada, mas a dona do imovel vai fazer outro contrato separado so no meu nome,me avisou na hora do almoço,agora a pessoa que sublocou veio me pedir o ponto, como devo agir, pois a dona vai fazer contrato?

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    Respostas
    1. Olá, a pessoa que te locou tem a locação integral do imóvel e portanto você somente pode locar direto com a proprietária se esta pedir o imóvel para a tua sublocadora. se ela está te pedindo o ponto tens que entregar pois o ponto é dela. converse com a locadora para saber qual a real situação e não assine nada nem entregue o pinto até saber quem está com a razão.
      abraços

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