SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL CONCEITOS E TIPOS

Se tem um problema na locação de imóvel residencial que sempre ocorreu foi a sublocação. Seja por desconhecimento, má fé ou punica opção, transferir o imóvel locado para terceiros sem que o locador saiba, implica em infração. Conhecer seu conceito é fundamental.

🔑Conceito de Sublocação de imóvel residencial

É a transferência pelo locatário de um imóvel locado em seu nome para uma terceira pessoa que não faz parte deste contrato de locação. Essa pessoa estranha ao contrato assume o uso, responsabilizando-se perante este locatário pelo pagamento das despesas de aluguel  e taxas, como se locatário fosse. Também pode ser a locação de um ou mais quartos dentro do imóvel locado onde o lcoatário pode ou não residir.

👉É a locação do imóvel já locado em todo ou em parte onde o locatário figura como locador sendo chamado no contrato de sublocador.

💥Legislação vigente da sublocação residencial

 Lei 8.245/91, artigos 13º, 14º, 15º e 16º da  Lei do Inquilinato.

      Art. 13º. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

        § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

        § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

O artigo acima determina a obrigação do locatário em não entregar a pessoas que não participam do seu contrato de locação e não vivem sob sua responsabilidade, o imóvel alugado. Esta situação não se aplica ao cônjuge e aos que vivem sob a responsabilidade do locatário. Sempre que o mesmo não residir mais no imóvel alugado, deverá comunicar o locador quem permanecerá, sua relação pessoas e buscar que este autorize por escrito(forma inequívoca.

O lcoatário deverá aguardar a resposta do locador que na maioria das vezes irá consultar um advogado ou profissional do mercado de locações em relação as alterações contratuais, riscos, novo contrato e que mais for necessário a segurança em relação a que permanecerá no imóvel. Considerando o prazo de 30 dias para a resposta, uma demora maior pode implicar em consentimento tácito do locador por ausência de manifestação dentro do prazo determinado. Posteriormente não poderá alegar desconhecimento.

💧Quando o locador descobre que o locatário não reside no imóvel.

É muito comum a locação de imóvel em que, de repente, o locador descobre que o locatário determinado no contrato nunca residiu no imóvel, se retirou do mesmo deixando parentes, sublocou para terceiros e foi residir em outro lugar, trouxe amigos para morar dividindo a despesa ou simplesmente o contrato tem vários locatários e somente um reside. Em algumas situações das acima citadas, a sublocação não consentida estará caracterizada.

✅Falecimento do locatário: a locação continua com o cônjuge ou companheiro automaticamente, respondendo pelo contrato. Deverá ser comunicado o locador do falecimento se o cônjuge não fizer parte do contrato como locatário. Não havendo cônjuge ou companheiro, somente filhos que vivam na sua dependência, deverá ser notificado o locador, fiador e a continuidade do contrato.

✅ Parentes que não vivem na dependência do locatário e decidem por residir no imóvel obrigatoriamente devem contatar o locador sob pena de liminar de despejo em 15 dias prevista no artigo 59 -IV. Temos um caso de pessoas não autorizada.

✅ Locatário reside no imóvel com terceiros formam sua família e não participam do contrato de locação. Não pode o locador determinar que é a família do lcoatário. Desde que o mesmo resida no imóvel sendo responsável pelo contrato, não caracteriza-se sublocação.

✅ Locatários e muda, não comunica o locador e deixa amigos residindo no imóvel e pagando os encargos. Sublocação não consentida, infração legal, locatário continua responsável por todo o contrato e pode se penalizado.

✅ Locatário reside no imóvel e aluga quartos sem o conhecimento do locador. Sublocação não consentida, infração. Se pedir autorização e obtiver estará legalmente autorizado.

✅ Locatário coloca amigos para morar e dividir as despesas. Difícil conseguir comprovar esse tipo de sublocação porque na prática o locatário continua a residir, responde integralmente pelo contrato e nãos e consegue provar que os amigos dividem a despesa. É sublocação não consentida que o locador deverá fazer provas.

👎Caso especial de sublocação que não é considerada infração

A segurança jurídica e o rigor nos contratos de locação residencial justificam-se pela demora do judiciário em autorizar o despejo do inquilino quando necessário. No mínimo 06 meses e em muitos casos em torno de 12 meses. O mercado determina as regras e  a principal é a renda do lcoatário de no mínimo 03 vezes o valor mensal total da locação, aluguel mais taxas. A maioria do trabalhador não tem esta renda e uma grande parcela tem, mas não comprovada. O mercado então, passou a oferecer a opção de o pretendente a locação oferecer até 04 pessoas para compor renda. A renda de todos somada deverá atingir até 04 alugueis mais as taxas. Desta forma se esta colocando a pessoa como locatária e solidária ao contrato. Teremos até 04 pessoas garantindo a locação, respondendo por ela, mas não residente no imóvel. Se uma desta pessoas vier a morar não haverá problema, se não vier a morar e o lcoatário residente ficar inadimplente, todos respondem. O locador poderá escolher o que tiver melhor renda para cobrar. Além dos componente que entram com a renda o locador pede um tipo de garantia. Mas como assim? Eles não garantem o contrato compondo a renda? Não. Eles respondem pelo contrato como solidários ao lcoatário. A garantia contratual é outra. Há ilegalidade no ato? Eu considero que seja dupla garantia, mas é minha opinião particular e até hoje ninguém contestou na justiça. O entendimento é que sem segurança ao locador, este não investe no mercado, o produto diminui e a função social de moradia fica prejudicada. 

✔Tipos de sublocação residencial

👉Total do imóvel: o imóvel é sublocado em sua totalidade com a saída do locatário do mesmo.

👉Parcial: o imóvel é locado em partes permanecendo o locatário no imóvel.

👉Multifamiliar: o locatário loca o imóvel para moradia de famílias. É o caso de prédios alugados para uma pessoa que alugará quartos para famílias residirem. Também chamados de “cortiço” ou “pensão”.

✔Aluguel da sublocação

Alguns locatários abusam na locação de quartos cobrando aluguel acima do permitido. A legislação é clara quanto ao limite de cobrança. O aluguel da sublocação não poderá ser superior ao da locação.

No caso de sublocação multifamiliar o total de todos os aluguéis cobrados dos sublocatários não poderá exceder o dobro do aluguel da locação do prédio.

Exemplos de sublocação autorizada pelo locador

1)  André loca um apartamento para moradia e precisando residir por 06  meses no exterior solicita consentimento do locador para alugar o imóvel para Felipe que vem fazer um curso por este período.  Ao retornar, André encerra a sublocação. Nesta situação, Felipe assume todas as despesas de André, isto é, aluguel mais as taxas, não podendo André cobrar nada a mais. Felipe estará sujeito aos mesmos deveres e direitos que André em relação ao contrato de locação.

2) André loca um imóvel de 03 dormitórios para sua residência e de sua família.  A família retorna para o interior e André solicita ao locador autorização para locar 02 quartos. A locação de cada quarto não pode ser superior ao valor do aluguel. Se o aluguel da locação for R$ 500,00, cada sublocação será de valor no máximo de R$ 250,00. Nota-se que a sublocação residencial não visa lucro do sublocador ou do locador do imóvel evitando assim a exploração comercial do imóvel. Na prática sabemos que é bem diferente.

3) André aluga um imóvel com 20 quartos pelo valor de R$ 4.000,00. Cada quarto comporta uma família de 03 pessoas, cozinha e banheiro coletivos, um por andar. André poderá cobrar de cada família R$ 400,00 de aluguel totalizando R$ 8.000,00. Portanto não excedendo o dobro do valor da locação.

Término do contrato de sublocação

Uma vez que o contrato de locação termine também estará encerrado o da sublocação. O sublocador deve ter o cuidado de não fazer contratos superiores ao da locação e deixar claro os termos da lei.

Concluindo, seguir a lei e consulta-la junto com um profissional sempre que necessário é a melhor forma de evitar transtornos. Na locação residencial de imóveis o "achismo" custa caro. É uma lei pouco modificada, que estão tentando destruir com os novos modelos de locações, mas ainda temos na Lei do Inquilinato, uma lei completa. Basta segui-la.

✅  Leia também

👉Não incidência da sublocação

👉Sublocação e preferência na compra

Fonte: Locação e Despejo – Comentários a Lei 8.245/91 – 5ª edição

 - Autor: Gildo dos Santos – ed. Revista