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O QUE PROVIDENCIAR PARA DESDOBRAR UM TERRENO PARTICULAR


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Existem normas para que o dono de um terreno possa oficialmente dividi-lo em dois ou mais lotes urbanos com documentação individualizada e os atos passam pela prefeitura e cartório de imóveis. 
A principal exigência é que o(s) proprietário(s) tenham a escritura pública do terreno em seu nome registrado na matrícula imobiliária, isto é, tenham oficialmente o domínio do bem, a sua propriedade na forma exigida pela lei. Quem detém a posse ou somente um contrato particular de compra e venda primeiramente deverá regularizar a situação fazendo a escritura pública ou buscar o reconhecimento do direito de propriedade por sentença de usucapião. 

A perfeita descrição do imóvel na matrícula imobiliária também é obrigatório. Alguns terrenos são anteriores a lei de registros públicos que criou a matrícula. Naquela época as descrições eram precárias, faltavam dados, informações eram confusas ou incompletas. O Oficial do cartório nestes casos tem a função de inserir e corrigir informações atualizadas que visem a perfeita identificação do imóvel.

💢Cada imóvel tem uma única matricula e cada matrícula um único imóvel.💢

Com a matrícula em vigor é preciso que os dados do terreno estejam corretos e completos conforme a planta descritiva do imóvel. Se o terreno tem informações desencontradas providencie para que sejam corrigidas. Dados da prefeitura e cartório devem ser iguais.

O desdobro é a divisão de um terreno em um ou mais lotes. Sua autorização é buscada sempre junto a prefeitura da cidade e após concedida, toda a documentação deverá ser entregue ao cartório de imóveis que providenciará a perfeita divisão. O cartório tem por obrigação cumprir a lei de registros públicos 6.015/73 e poderá além dos documentos listados abaixo solicitar outros que achar necessários e correção de dados que não conferem. Portanto os documentos listados são apenas uma base do que é necessário para desdobrar um terreno. Seguindo também legislação municipal, cada prefeitura pode acrescentar a apresentação de um documento que outro não julgue necessário.

Para solicitar a autorização municipal um profissional CREA deverá se contratado para elaborar toda a documentação necessária e as plantas de origem dos novos lotes, além de assinar e dar entrada no projeto junto à prefeitura. Será do profissional o dever de verificar se toda a documentação esta correta e se a perfeita descrição do imóvel esta de acordo com o cadastro municipal e a matrícula imobiliária do terreno inteiro. Após receber toda a documentação aprovada juntamente com a autorização para o desdobro, o cartório é o caminho final para dividir o imóvel.

Documentos apresentados ao cartório de imóveis

1) requerimento assinado por todos os proprietários e seus cônjuges solicitando a averbação(anotação) da solicitação de desdobro( modelo fornecido pelo cartório). A firma de todos deve ser reconhecida (obrigatório);

2) autorização municipal permitindo que o imóvel seja desdobrado no número de lotes solicitado pelos proprietários;

3) memorial descritivo informando a situação atual do terreno que será dividido e também de como ficará a situação de cada lote proveniente do desdobro. Muito cuidado com o memorial da situação atual do terreno que deverá estar igual a matricula ou então solicitar a correção da mesma.

4) planta do terreno e todas as suas construções completa e de todos os lotes originários do desdobro com suas construções, metragem, área total e localização exata.

5) se o terreno pertencer a mais de um proprietário todos serão proprietários de cada lote proveniente do desdobro. Assim, se um terreno for originar 04 lotes e este terreno tiver dois proprietários, os 4 lotes terão dois proprietários, cada um com 50% do lote ou a divisão que constar na escritura do terreno que originou os lotes. 
Exemplo: Maria e Paulo são donos do terreno na proporção de 50% para cada. Em cada um dos lotes Mario terá 50% e Paulo terá 50%. Se Mario tiver 80% e Paulo 20% do terreno principal, segue o mesmo critério em cada um dos 04 lotes.

Se os proprietários desejarem cada um ser dono sozinho de um lote então assim que a prefeitura aprovar o desdobro deve fazer uma escritura pública de divisão amigável onde ficará informado quem será o dono de cada lote. 

Atenção: os critérios acima não incluem parcelamento de solo rural ou de grandes áreas que já tenham sido desdobradas ou foram unificadas. Referem-se a terreno urbano em que ode dobro não é regido por lei especial, não tem área preservada ou reserva legal que implicam em autorizações ambientais e outros documentos.


















Comentários

  1. Aproveitando o contexto,quero adquirir meio lote que já houve o processo de desdobro e a escritura está independente. Na outra metade esquerda do lote (é o outro que recebeu o desdobro), há uma casa geminada. A frente do lote é de 06m.
    Posso também construir uma casa geminada do lado esquerdo e manter o espaçamento de 1,5m (exigido pela Prefeitura) para o lote ao lado direito (este não teve nada a ver com o desdobro)

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  2. Olá. Não tenho como te ajudar neste dúvida porque isso depende de legislação municipal. A casa pode ter sido construída a tempos e a lei ter sido modificada o que poderia te impedir de construir. Tens que procurar a prefeitura para saber a atual legislação antes de fechar o negócio. Tem sites de prefeituras de cidade grande que com os dados do terreno você tira um documento de informação imobiliária DIM mas não são todos.

    abraços

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    1. Oi o meu caso é que temos 4 lotes e vamos remembrar ele para desdobrar e dividir em 7 lotes,mais estão em nome de uma outra pessoa como fazer para quando formos dividir os lotes ,registrar para cada um sendo que ainda não está em nosso nome

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  3. Quando por exemplo, um terreno que possui 3 lotes e um único numero de registro...quando alguem compra um dos lotes e faz o desdobro do lote que comprou, esse lote terá um novo numero de registro?

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  4. Um terreno com um único registro(matricula imobiliária) e em nome de uma só pessoa pode ser dividido em 3 lotes com autorização da prefeitura. Essa autorização se chama "desdobro" que significa separar o terreno único em três lotes cada um com seu registro único. Os 3 lotes separados sairão em nome do mesmo proprietário do terreno inteiro que foi dividido e depois por escritura de divisão amigável cada lote será colocado em nome de quem o comprou antes da divisão. Cada um ficará com sua matricula e seu dono.
    abraços

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    1. seguindo este exemplo quem solicita o desdobro e somente o proprietario? no caso de uma venda de um terreno 10x30, se faz primeiro o desdobro em 5x30 e depois lavra a escritura e registra ja separados os lotes?

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  5. qual q metragem mínima de um lote de terreno em São Paulo, para que seja feito o desdobro?

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  6. Oi Fabio. Depende da zona e de alguns critérios específicos. O link abaixo poderá te ajudar.
    http://ww2.prefeitura.sp.gov.br//arquivos/secretarias/habitacao/publicacoes/manual_desdobro.pdf

    abraços

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  7. Bom dia, tenho uma dúvida o meu pai possui 1 casa com escritura 10x25 e deseja colocar um lote em nome de meu irmão e o outro lote em meu nome. Gostaria de saber, o que precisa ser feito para desmembrar e separar os lotes,mais ele quer colocar os lotes no nome de cada irmão separado e colocar como uso e frustos não podendo vender a casa, teria como colocar no nome de cada irmão separado e mais usos e frustos.

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    1. Olá. a área total do terreno esta dentro da lei federal que vai originar dois lotes de 125m². Falta saber na prefeitura qual a testada minima que eles exigem pois a frente do terreno em alguns municípios tem que ter no minimo 10 metros.

      Se for possível teu pai tem que chamar um engenheiro para fazer o projeto de desdobro e aprovar na prefeitura e depois fazer a doação para os dois reservando o usufruto em vida para ele. Perfeitamente possível.

      abraços

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  8. Este comentário foi removido pelo autor.

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  9. Oi Maria Angela, Tenho um terreno de 600 m2, no 2o. Distrito de Cabo Frio, Totalmente legalizado, com escritura, e IPTU. Tudo certo. Construí uma casa nesse terreno em 2005, e o construtor, levou as plantas e, disse ter dado entrada na Prefeitura para obter o OK para iniciar as obras. Na conclusão da obra, ele sumiu e até hoje, janeiro/2016, não consigo saber dele e o que foi feito com as plantas da casa e do processo junto a Prefeitura, com isso, não tirei o habite-se e nem Registrei a casa, por 2 motivos: Não sei o que fazer e não tinha mais dinheiro. Fiquei na esperança de reaver as plantas e de saber a quem procurar na prefeitura para dar prosseguimento ao meu processo. Essa é uma questão. Não sei o passo a passo e nem quanto custaria esse processo todo. Bem, a 2a. questão é que apareceu uma compradora e ela quer dar 40% do valor que eu pedi e parcelar os 60%, pagando 3.000 por mês. Tenho medo porque não tendo escritura da casa, como posso garantir o recebimento? Vc pode me orientar?

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    1. Procure o Crea para saber como localizar ele. Se ele deu entrada na prefeitura emiti a ART e o CREA deve ter o endereço atualizado. Se vender como esta então informe o problema, faça um desconto para ela regularizar tudo. Coloque no contrato. Abraços

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  10. Ola eu comprei um terreno inteiro mais na hora que fui la pagar a primeira parcela do terreno falei que queria que fosse dividido no meio uma parte pra mim e outro para minha irma agora depois de 2 anos pagando resolvir construir mais na hora de fazer pedido da agua nao conseguir porque minha irmã ja tinha pedido e o terreno ta como inteiro e ainda nao foi feito o desdobro
    Gostaria de saber como faço pra conseguir esse desdobro logo poqrue eu vou la no escritorip aonde comprei o terreno a moça so fica jogando de um mes pro outro resumindo so me enrolando ela diz que logo, logo meu desdobro vai sair porque ja esta em andamento mas ate agora nao saiu e minha casa ja esta quase toda pronta e ainda nao saiu esse desdobro

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    1. Olá. Verifique na prfeitura como ands este desdobro, é um direito teu.
      Abraços

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  11. Eu queria saber se está certo o desdobro que mandei fazer do terreno só tinha o papel de comprá e Venda .O IPTU já estáva separado agora saiu o desdobro só que saiu no nome de um proprietário só os papéis.sera que quando eu for no cartório para fazer a escritura aí que vai cada um ter o seu ou eu estou errado

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    1. O desdobro sai em nome de um só, paracada lote ficar em nome de cada um no cartorio ao pedir o desobro solicite uma escritura
      de divisão amigavel onde cada um fica com um lote. Abs

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  12. Tenho um Lote que contem uma residencia que ao dividi-lo ao meio, a linha imaginaria corta uma pequena parte da Edificação. Como posso proceder com o processo de desdobro do lota?

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    1. Olá, não há como. A benfeitoria tem que ficar apenas em um lote ou não poderá haver a separação.
      Abraços

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  13. Olá por gentileza preciso de uma orientação , tenho um sobrado em SP na qual é geminado com outro , eu e minha vizinha já temos matrículas independentes , mas o iptu ainda não está separado , como posso fazer essa regularização , é demorado? Quais são as custas desse processo?

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    1. Olá. Não tenho como informar custos porque não sou do estado de SP, mas na prefeitura levando a copia das matriculas você pdoem solicitar a separação do imposto.
      Abraços

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  14. Quanto tempo leva para sair um desdobro de lote?

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    1. Oi Vanessa, não tenho como te responder, isso depende da prefeitura e estou no RS. Pode levar de 3 meses para mais. Depende da documentação, se uma unica informação estiver errada começa o vai e vem de documentos e protela mais ainda.
      abraços

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  15. Boa noite. Sera que consegue matar uma curiosidade ou me dizer onde vou para saber.
    Temos 2 lotes de 6x25 , meu e do meu irmao.
    Podemos unir estes dois terrenos , e construir 3 andares , 1 garagem , 2 uma casa e 3 outra casa.
    E no.final de tudo desmembrar para que cada um tenha uma escritura de uma das casas separadamente . Para que se for o caso de aluguel ou venda , poder faze lo de forma independente. Os lotes sao em caieiras , sao paulo. Agradeço

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    1. Olá. Procure a prefeitura. Se os dois lotes estão em nome de vocês dois a unificação pdoe ser feita. Se cada lote está em nome de um aí complica porque pela lei a unificação só é possivel em terrenos de mesmo proprietário e em geral as cidades tem esta mesma regra municipal.Se puder unificar é preciso verificar se depois é permita a separação novamente pois para dividir cada lote terá que estar dentro da metragem que o plano diretor permite. Procure a prefeitura para obter estas informações.
      Abraços

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  16. Bom dia existe uma area que foi desdobrada faz mais de 20 anos, porem sobre esta area ja existia uma faixa de servidao de passsaegem de rede de eneregia eletrica (antiga CESP ) hj elektro - cujo processo de desapropriação está encerrando agora. No entanto esta area de servidao nao constou nas matriculas desmembradas . A quem pertence agora esta indenização ? ao antigo detentro da matricula antes do desdobro que foi o réu do processo de desapropriação? Como provar a titularidade ? MUITO OBRIGADA SE PUDER ME RESPONDER COM URGENCIA 1

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    1. Pertence a quem foi réu do processo se no desdobro desta área, esta servidão não entrou na divisão, se entrou então ambos tem direito a 50% cada da indenização mas acredito que pertença ao réu do processo.
      a matricula nova deve trazer informações da matricula de origem do desdobro.
      abraços

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  17. Comprei parte de um terreno e não transferi para meu nome. o proprietário faleceu. Eu estava pagando o iptu sobre a integralidade do terreno, pois não tinha sido feito o seu desmembramento. Neste caso, tenho a posse legítima (tenho comprovantes de compra e venda e declaração da cônjuge do de cujus). Eu teria legitimidade para requerer o desdobro ou desmembramento do terreno para adquirir a matricula apenas do meu imóvel e pagar o iptu somente deste? grato

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    1. Olá. È preciso que a viúva abra inventario do falecido para colocar o imóvel em teu nome e você e os herdeiros providenciarem o desdobro em dois lotes se estiverem dentro da legislação municipal e federal que permite o desdobro.Só com o que você possui de documentos não é possivel pois precisa da assinatura do titular que faleceu.
      Abraços
      Abraços

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  18. Tenho um terreno de 27168 m2 gostaria de fazer desdobro em alguns lotes menores provavelmente uns 6 lotes, como faço isso?

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    1. Tens que iniciar por procurar um engenheiro que possa avaliar se teu terreno se enquadra nos critérios de desdobro se for urbano ou desmembramento se for rural. Existe Lei Federal e Municipal com regras especificas dependendo de cada município. A principio é possível mas não tenho como te detalhar pois depende de lei municipal.
      Abraços

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  19. Boa tarde!!

    Meu pai tem um terreno, e ele quer dividir esse terreno em dois, metade vai ficar para mim e outro para minha irmã, mais ele quer que cada um tenha sua escritura como proceder neste caso?

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    1. Oi Joelma Simião

      Há duas formas a serem analisadas. Uma é dividir o terreno em dois lotes e cada lote ter sua matricula e escritura pública. a divisão é feita na prefeitura e depois no cartório de imóveis. As duas matriculas saem em nome de teu pai e aí ele doa por escritura um lote para cada uma. Para isso existem regras municipais pois cada lote não poderá ter menos de 125m² e algumas prefeituras exigem 350m² no minimo ou frente de 10 metros enfim, tem que verificar com o cartório.
      A outra forma é deixar como está e no cartório fazer um condomínio no local para que cada uma tenha sua escritura na mesma matricula. Tudo depende da legislação municipal e federal.
      Abraços

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    2. Obrigada por responder

      Nos queremos dividir o terreno em dois lotes e cada lote ter sua escritura. Será que fica muito caro?

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    3. Oi Joelma. Sim, este tipo de divisão tem custo considerado caro pois envolve prefeitura e cartório além de impostos e escritura de divisão amigável. Abraços

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  20. bom dia. uma duvida. depois de divididos em 2 ,os terrenos passam a ter cada um sua propria matricula. duvida: a escritura continua a ser a do terreno inteiro, não teremos uma escritura para cada terreno?

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    1. Oi Sidiney, depois de dividido cada lote criado tem sua matricula com os mesmos proprietários. Para que cada proprietário tenha a escritura do seu lote e apenas seu nome na matricula é preciso fazer uma escritura pública de divisão amigável. Se o terreno é de uma só pessoa não precisa fazer as escrituras pois os lotes criados continuam em nome do mesmo e vale como documento oficial as matriculas abertas onde será informado os dados da escritura do terreno que originou os lotes. Abraços

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  21. Olá. Pretendo comprar um um lote de imóvel que foi dividido em 4 lotes pelo proprietário, contudo o imóvel não foi desmembrado na prefeitura e nem no registro de imóveis. Como faço para legalizar o meu lote sem depender dos compradores dos demais lotes?

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    1. Oi Daniela Luiz

      Olá. Não tens como legalizar. Você vai comprar apenas uma fração ideal no terreno e o proprietário ou todos os compradores é que terão que desdobrar em 4 lotes e fazer escritura de divisão amigável. Se lei permitir.Abraços

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  22. Bom dia, comprei 50% de um terreno a mais de 25 anos e agora vou ter que pedir usucapíão para conseguir desmembrar pois o mesmo tem 6m de frente e a proprietária da outra metade tem a escritura da totalidade. Tenho que providenciar a planta e o memorial descritivo do mesmo. Como o terreno é padrão (12x30m) e é aprovado na prefeitura posso fazer uma planta simples mostrando somente a divisão? Ou a planta tem que conter dados topográficos do terreno, como coordenadas e etc?

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  23. Boa noite tenho 2 Terrenos que mede 6m cada um e em um deles construi uma casa devidamente regularizada e o outro está solto quero vender mais gostaria de desmembrar 50cm e adicionar ao da casa e vender somente os 5,50m têm como eu regularizar pela prefeitura e fazer uma nova escritura do outro terreno com os 5,50m?

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    1. A compra e venda pode ser feita mas tens que ir na prefeitura verificar a legislação. Abraços

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  24. Bom dia!
    Parabéns pelo excelente trabalho no blog!

    Tenho a seguinte dúvida:
    Em um terreno estão construidas 3 casas, todas devidamente registradas na prefeitura de SP, porém num único registro, ou seja, um único IPTU, um único imóvel.
    É possivel fazer a divisão e registrar 3 imóveis diferentes?
    Uma das casas tem entrada independendente e as outras duas tem o mesmo acesso à rua mas depois tem entradas separadas (como se fossem casas em vila).

    Agradeço desde já a atenção!

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    1. Olá, podes pedir apenas para que cada casa tenha seu IPTU ou analisar se é possivel dividir em 3 terrenos cada um com sua casa. Isso exige que cada lote tenha no minimo 125 a 300 m de área, depende da legislação municipal. o ideal é fazer um condomínio no local. Uma matricula, cada casa com sua escritura e IPTU.
      Abraços

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  25. Boa Tarde,
    Tem um terreno com 5 sobradinhos construídos aprovados pela prefeitura, estão com iptus separados e a construção de cada sobradinho foi registrada em cartório apenas com numeração do imovel, qual o proximo passo?
    Obrigada

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    1. Após concluir a construção e a prefeitura fizer a fiscalização da obra atestando que foi construída conforme o projeto autorizado, esta prefeitura emite o habite-se para ser averbado na matricula imobiliária do terreno e com esta averbação conclui-se o projeto. Daí para frente é só dar o destino que desejas a cada sobrado.
      Abraços

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  26. Boa tarde Maria Angela,

    Duas casas, uma na frente e outra nos fundos (a dos fundos com entrada por uma porta lateral estreita) estão na mesma matrícula e são de propriedade de diversas pessoas, algumas já faleceram. Há tempo foi feito um contrato de compra e venda da frente e não foi averbado, um dos vendedores já faleceu, (A) teria como o inventariante requerer a averbação do contrato e a transmissão efetiva da propriedade? (B) para realizar o desdobro da matrícula, dividindo cada casa em uma matrícula é preciso acabar o inventario ou o inventariante pode pedir o desdobro como representante do espolio? (C) o usucapião seria uma alternativa? (D) qual o método mais rápido? (E) qual o método mais barato?
    Muito obrigada pelo auxílio, gosto muito de seu blog :)

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    1. Olá. Primeiro tem que acabar o inventário já que são vários donos. É difícil te orientar por desconhecer a legislação municipal. Para colocar em nome de quem comprou é preciso que os donos na matrícula transmitam a propriedade.
      Abraços

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  27. Meus sogro comprou um terreno no qual só tem contrato de compra e venda e a pouco tempo descobrimos que terá que fazer o desmembramento do mesmo pós o terreno do lado faz parte dele gostaria de saber se vai precisar do primeiro dono para poder desmembrar

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    1. Olá, sim, ambos devem providenciar o desdobro.
      Abraços

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  28. Há 27 anos minha mãe vendeu os fundos ( 11 x 9 ) do nosso quintal para um vizinho confrontante. Desde então essa parte faz parte do terreno deles. Ocorre que até hoje não houve a desdobra nem unificação desta parte de terreno e, até hoje pago o IPTU do terreno original (10 x 36). Em 2006 minha mãe faleceu, fiz então o inventário administrativo, pois sou a única herdeira, só que fiz o inventario com a Escritura original.
    Fomos ao Cartório e informaram que terei que: 1º fazer a escritura do imóvel, pois só tenho a escritura de inventario e adjudicação; 2º Requerer a desdobra da parte do terreno na Prefeitura; 3º Fazer um contrato de Compra e venda dessa parte que minha mãe vendeu (pagar ITBI); 4º O adquirente faz a unificação desta parte que foi vendida/vendida.
    Pois bem, minha dúvida é a seguinte: eu ficarei com a escritura do imóvel no tamanho original, mas na realidade parte desse imóvel foi unificado ao do vizinho. Há problemas eu ter a escritura do imóvel com as medidas originais, mas de fato parte do terreno estar unificado ao de outra pessoa? Terei que fazer alguma retificação nessa escritura ? Há uma solução menos onerosa ?

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    1. Olá, em relação o inventario não podia ter sido diferente porque não tendo sido feita a venda original da parte do terreno ao vizinho, o mesmo teve que ser inventariado por inteiro, e agora esta adjudicado em teu nome. A Lei de Registros Públicos tem seus princípios determinados e um deles é o da "continuidade" ou seja não se pode pular etapas. Portanto se tua mãe era dona do terreno mas não tinha o nome dela na matricula deste terreno, é preciso fazer esta escritura em nome dela, recolher o ITBI e averbar a tua adjudicação, desta forma o imóvel passa para o nome de tua mãe e teu por herança. Depois de resolvido isso é que se vai resolver a situação da parte destacada do terreno. Recomendo fazer logo o contrato de compra e venda da fração ideal deste lote que foi vendido ao vizinho pois ele terá que ser destacado do teu terreno e unificado ao dele, porque foi unificado"de boca" não na prefeitura e cartório. Depois de tudo resolvido você ficará com a metragem menor determinada na tua matricula imobiliária e a parte vendida ao vizinho passará a constar da matricula do terreno dele. Até que isso seja resolvido, fica como está mas te recomendo que seja providenciado logo.
      Abraços

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  29. Boa noite, por favor quais são os documentos pessoais que o cartório exige para fazer um desmembramento de área. Tem que ser todos com cópia autenticada ou pode ser apenas cópia. obrigada.

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    1. Olá, depende porque os cartórios tem que seguir a lei de Registros Públicos mas também a estadual e a municipal. Também tem diferença entre imóvel urbano e rural, portanto é preciso procurar o cartório de imóveis diretamente.
      O imóvel urbano exige autorização da prefeitura para o desdobro do terreno e x lotes com obrigação de uma metragem minima para cada lote. Já o imóvel rural é totalmente diferente passando por autorização do Incra.
      Abraços

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  30. Boa tarde , meu país (:falecidos ) deixaram um terreno de 738 metros quadrados para os 3 filhos mas não fizemos inventário pq uma das partes diz que não tem condições financeiras para faze-lo a mesma parte a 3 meses atrás fez uma divisão no terreno sem a ordem dos outros herdeiros , eu como uma das herdeiras pago o IPTU a muitos anos sozinha entrei em contato com a prefeitura e eles me orientaram a fazer o desdobro do IPTU e estou fazendo o certo?

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    1. Olá, enquanto não houver o inventario os herdeiros tem um percentual no todo e não podem dividir o imóvel. Se um dos herdeiros não tem como custear o inventario o outro custeia e depois se acertam. Não permita esta divisão, ela tem que ser com um esboço de planta e assinatura de todos ou depois vai dar problema. É possivel separar o IPTU oficialmente mas para isso o inventario tem que ser feito. Abraços

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  31. Olá , tenho uma are de 3 lotes , fiz projeto de desdobro que foi negado pelo engenheiro da prefeitura , ele quer projetos dos imóveis, habite-ce, alvará de construção , sendo que os imoveis tem mais de 25 anos que foram contruidos e o desdobro não divide os imóveis cada um fica num lote distinto, desde já obrigado

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    1. Olá, se há construção em cada lote oriundo do desdobro deverá haver a planta de cada um para que a prefeitura aprove porque o desdobro divide o lote e identifica cada casa em seu respectivo lote ou vai trancar no cartório na hora de abrir uma matricula para cada. Consulte um engenheiro porque deve ter legislação que obriga a estas exigências. Há casos em que é isento mas pelo menos a planta dos imóveis é preciso. Abraços

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  32. Boa noite. Meu pai já falecido comprou um terreno com outro proprietario. Duas familias vivem neste terreno. O outro proprietario da outra família também é falecido. O IPTU vem no nome dos dois. Nós davamos nossa parte do IPTU para outra família pagar, mas descobrimos que eles não estavam pagando e a dívida já está bem alta. Estamos pensando em fazer o desdobramento do IPTU, mas a outra família tem que quitar a sua parte antes disso... e eles não tem condiçoes no momento. O que fazer?

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    1. Olá. Procurem um advogado porque se a família não tem como pagar a dívida não.podera Sr feito.o desdobro. Precisavam ter tudo o cuidado de controlar os pagamentos. Abracos

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  33. Olá, comprei um terreno ha uns 10 anos de 8 mil M² por fração ideal, (30%) foi feita escritura e registrada na matricula. O outro proprietário, dono dos outros 70% também aparece certinho na matricula. O problema é que o ITPU é único, e ele não paga ha anos a parte dele, como a mensalidade é cara, não tenho como arcar e o imposta já esta com divida de 100 mil reais. Quero desdobrar o IPTU, o lote e pagar a minha parte da divida, porem o outro proprietário, não quer pagar a parte dele e nem assinar o projeto de desdobro. O que fazer?

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    1. Oi Paulo. Se não há acordo entre as partes a unica forma de resolver a questão é via judicial. Não devias ter deixado chegar a este ponto. Se ele não pagava a parte dele deveria na época ter resolvido a questão pela via judicial se na prefeitura não era possivel destacar o IPTU da tua fração. Pelo que informas a prefeitura não aceita destacar tua parte e negociar mesmo estando em escritura pública registrada que tens 30%, então a unica solução é resolver na justiça e aí somente um advogado pode analisar o que deve ser feito porque vão perder o imóvel.
      Abraços

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  34. O pagamento do desdobro é feito com quem

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  35. Olá, na prefeitura é pago as custas da aprovação do projeto e autorização de desdobro. No cartório é pago as custas do fechamento da matricula, abertura de novas matriculas e escritura e registro da divisão amigável se houver mais de um proprietário. quem faz o desdobro é o cartório, a prefeitura apenas autoriza com base na legislação vigente e providencia as alterações cadastrais para fins de imposto.
    Abraços

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  36. Olá, gostaria de saber se no caso de ter invadido uma parte do terreno do outro proprietário, em que parte de uma construção passa alguns centímetros para o outro lado, ao fazer o desdobramento é possível avaliar um valor para pagar ao novo proprietário da outra metaded do lote. Obrigado.

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    1. Olá. Sim, é possivel acordarem um ressarcimento porém cabe lembrar que se vão providenciar o desdobro as metragens da construção não vão bater, então atentem que é preciso medir novamente e por escritura de divisão amigável ceder onerosamente esta metragem invadida para você. Procurem um profissional qualificado para fazer as plantas com nova mediação.
      Abraços

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  37. Boa tarde
    Temos um terreno de herança do meu pai, que deve ser dividido em 3 partes.
    Como não conseguimos vender, quero pegar minha parte em desdobro, dando 5.34m de frente e 93.40 de fundo (500m2). A outra parte se manteria, portanto, com 10.68m de frente (mil m2).
    Primeira pergunta: posso fazer o desdobro nessas medidas: 1/3 do terreno viria para meu nome, e 2/3 ficam no nome de outros dois proprietários pois não querem desdobrar?
    Na parte maior de 10,68m fica uma casa, porém esta não está averbada na matrícula, nesta consta apenas o terreno.
    Pergunta 2: tenho que averbar a casa antes de pedir o desdobro mesmo que a casa não vá ficar na minha parte do terreno?
    Gratidão

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    1. Oi Gabrielle
      Estas informações que precisas dependem de legislação municipal.
      Tem município que exige metragem minima na testada e área minima para desdobrar. Será necessário que todos concordem com o desdobro.
      Abraços

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  38. Olá, tenho um terreno de 12x30, e quero dividir em 2, pois tenho dois filhos e eu já possuo um apartamento. Seria possível fazer o desdobro?

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    1. Olá, Olá, desculpe a demora, final de imposto de renda acumula tudo. Vai depender da lei municipal não fazer outras exigências. Tem município que exige uma metragem maior para divisão. Procure a prefeitura. Abraços

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  39. Olá, meu esposo e eu fizemos a aquisição de um terreno através de uma construtora no dia 04/02/2019, através do programa minha casa minha vida vai ser terreno e construção, a área total do terreno é de 852,00 metros quadrados, vai ser dividido em 5 lotes, o nosso terreno terá 6,00x 21,50m. Estamos aguardando o desdobro do terreno até hoje um ano e sete meses após assinarmos o contrato, a construtora contratada nos diz que depende somente da prefeitura, gostaria de saber se realmente demora tanto assim?

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    1. Olá. Sem conhecer o empreendimento não tenho como auxiliar. Depende do projeto aprovado na prefeitura. Recomendo que vocês procurem diretamente a prefeitura porque a área total de cada lote dentro deste terreno pode não ser a aprovada no projeto do loteamento ou sendo o terreno como um todo a legislação municipal exija área maior. Como envolve legislação Federal, estadual e municipal não tenho como te dar uma "luz". Na prefeitura vão te informar o andamento.
      Abraços

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  40. Oi comprei um terreno e irei desmembrar parra passar um uma parte pro meu irmão, minha dúvida é tenho que fazer novamente uma escritura para mim pq já está no me nome ou só o meu irmão que terá que fazer pra passar o pedaço pro nome dele. Acabei de gastar uma nota e estou com receio que despois que desmontam teria que fazer toda papelada de novo

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    1. Olá. O terreno está em teu nome e ao desdobrar em dois lotes ambos os lotes ficarão em teu nome porque você é a única proprietária. Concluído o processo de desdobro você terá que doar um dos lotes a teu irmão por escritura pública se o valor do lote for maior que 30 salários mínimos ou contrato particular se menor que 30 salários mínimos nacional. no desdobro você não precisa fazer nova escritura, mas ao doar um dos lotes a terceiros a escrituração, recolhimento de ITBI e registro são obrigatórios. Podes solicitar tudo junto ao cartório.
      Abraços

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  41. Estou com problemas,
    Meu sogro comprou um lote com 8x20 e dividiu de boca a minha esposa e o meu cunhado.
    Tenho apenas contrato de compra e venda da parte total em maos...porem no nome dele.
    O IPTU vem pra ser pago integralmente pois o terreno nao foi desmembrado, mas ja existe construcoes nas duas partes do terreno, construcoes distintas uma da outra.
    Meu cunhado se nega a pagar a parte que cabe a ele do IPTU.
    O que posso fazer?

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    1. Olá. Se as casas são averbadas na matrícula talvez seja possível pedir na prefeitura a separação por construção mesmo sem dividir o terreno. De qualquer forma a solução imediata seria acionar o juizado especial civil cobrando em juízo a metade que cabe a ele. Está mais que na hora de oficializar está doação com teu sogro para festa forma poder instituir um condomínio no local, se for possível e junto a prefeitura separar o imposto. Para fazer um condomínio é preciso que o terreno permuta área de uso comum, área de acesso as casas e área privativa que são as casas. Desta forma cada um teria uma escritura de doação e divisão amigável instituindo uma casa para cada, um percentual no terreno para cada, a parte de acesso a ambos e a de ido comum.
      Até lá, cobrar em juízo é o caminho pois boa estão na posse do imóvel e você paga integral.
      Abraços

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  42. Olá! Comprei há muitos anos atrás meio lote e construí minha casa. Possuo o contrato de compra e venda e o IPTU em meu nome. Atualmente, foi publicado lei de anistia para regularização habitacional, dessa forma poderia requerer o desdobro e registrar o imóvel em meu nome. Entretanto, meu vizinho (e dono da outra metade do lote) está se recusando a fazer o desdobro para regularizarmos os imóveis. Ele tem interesse em comprar meu imóvel (mas eu não tenho intenção de vendê-lo no momento) e por isso não acha necessário a regularização. Entretanto, tenho esse direito! Moro nesse imóvel há mais de 15 anos! Na prefeitura, informaram que o desdobro só pode se dar com a concordância dos dois proprietários. Gostaria de saber como posso proceder. É possível acionar o judiciário para a execução do desdobro e registro do imóvel no meu nome?

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    1. Olá, a prefeitura tem razão é preciso que ambos concordem. Na aquisição em contrato já deveria ter sido determinado a concordância com o desdobro e o outro proprietário anuindo no contrato. Os direito nesse caso é em conjunto pois são coproprietários no mesmo terreno. Vais ter que consultar um advogado para analisar toda a documentação e a possibilidade de ação judicial.
      Abraços

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  43. Olá, gostaria de saber se para realizar o desdobro as construções existentes precisam estar regulares ? (com alvará de construção e habite-se)

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    1. Olá, sim. Se houver construções é preciso que sejam regularizadas salvo se houver legislação municipal em contrario, mas mesmo assim pode trancar no Cartório de Imóveis e normalmente é o que ocorre.
      Abraços

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  44. Boa noite Maria Ângela. Em um terreno de 12m x 35m(420m2) que possui uma única matrícula, onde foram construídos dois sobrados por dois irmãos, cada um ficou com a sua casa. Um desses irmãos quer desdobrar a matrícula, e já está ciente que precisa fazer o desdobro de lote de 420m2 na prefeitura e que cada um dever ficar com um lote de 210m2. Acontece que o outro irmão está de mal e não conversa a anos com ele e diz que não vai assinar nada. Há alguma brecha na lei, ou possibilidade de desdobrar sem que um deles assine a planta e os documentos ? ?

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    1. Olá. Aqui no RS sobrado é uma casa sobre a outra o que impediria o desdobro do terreno em dois lotes. Independente da situação, se o outro não concorda a única solução é recorrer a justiça porque sendo os dois donos do terreno ambos precisam assinar qualquer modificação salvo se existir alguma legislação municipal ou estadual diferente.
      Abraços

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    2. Obrigado amiga

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    3. Ola fiz o desdobro de um lote de 250 metros eu consigo vendee sem fazer a escritura do 125 m2 e o comprador já fazer

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    4. Olá, o principio da continuidade no registro de imóveis impede de pular etapas. Ao dar entrada no desdobro será aberta uma matricula para cada lote em teu nome, não precisa escritura pública se todo o terreno era somente sua propriedade. Posteriormente você transfere por compra e venda para quem vender o lote. É do comprador os custos de escriturar a compra e venda e registra-la bem como recolher o ITBI municipal. O desdobro deve ser providenciado por você.
      Abraços

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  45. Boa noite
    Gostaria de tirar uma duvida.
    Tenho um visinho que diz estar fazendo desmembramento do terreno que ele mora, e quer o meu nome para colocar na documentação.
    Dizendo ser necessario o nome de visinhos do lado e de tras da casa dele.
    Isso é necessario mesmo?
    Obrigado.

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    1. Olá. Sim. Se vizinho está desdobrando o terreno dele em dois ou mais lotes. A legislação exige a identificação dos lindeiros que são os vizinhos dos fundos e dos lados. Essa norma é prevista para garantir direitos principalmente em relação a metragem, área total e divisa dos terrenos. Muitas vezes o proprietário que consta na matricula vendeu o lote por contrato e o vizinho é o posseiro que não regularizou seu lote. Há casos em que o vizinho é herdeiro, mas não fez inventario. Por isso o Cartório pede ao dono do terreno que solicite direto aos vizinhos onde a informação será precisa.
      Abraços

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  46. Comprei uma casa financiada pela caixa, ela é geminada. As duas casas possuem uma única matrícula a qual ficou no nome do Vizinho. Posso pedir o desdobro da minha casa? Dependo de alguma forma do vizinho? Tenho escritura do imóvel no meu nome.

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  47. Olá Dra. Maria Ângela, por favor me tire uma dúvida.
    Meu pai vendeu metade de um lote 10x50. Porém só após o falecimento do meu pai a 3 meses descobri que já foi feito o desdobro e o Alvará de liberação de desdobro está em posse do comprador, está correto isso? Ele deve ficar com esse documento? Devemos fazer uma nova escritura do terreno agora dividido? O que fazer? Desde já agradeço.

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    1. Olá, vamos deixar o doutora para os médicos e advogados por favor. Sou Técnica imobiliária. Sim, se o adquirente está com a autorização de desdobro, seu pai oficialmente autorizou ou existe legislação que autoriza ao adquirente providenciar. As partes deverão fazer a escritura pública de divisão amigável para que os dois lotes oriundos do desdobro tenham cada um sua matricula com seu proprietário correspondente. Se a escritura não é feita os dois lotes ficam em nome de ambos cada um com 50%. É necessário fazer a escritura pública para que a divisão fique conforme a venda, cada um com seu lote.
      Abraços

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  48. Olá TD bem ...Maria tenho um lote de 900 MT quadrados e dividi em 3 de 300 MT cada ...já fizemos o desdobro junto a prefeitura e estamos aguardando a finalização no cartório ...quando sai o desdobro na matrícula e as 3 escrituras eu tenho o que preciso fazer para conseguir vender financiado ...eu preciso registrar as 3 escrituras e pagar ITBI e tal

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  49. Bom dia. Parabéns pelo blog e também pela disposição em responder tantas dúvidas. Dei uma procurada mas não encontrei caso semelhante ao meu. Adquiri 50% de um lote na Praia Grande, temos escritura que diz que somos proprietários da metade do lote, etc. Ocorre que gostaria de vender esse "meio lote" mas a proprietária do outro lote tem paradeiro desconhecido e inclusive outras pessoas já construíram e habitam nesse outro "meio lote". Nesse caso, tendo que ter a assinatura de todos os proprietários, eu estaria impedida de iniciar o processo de desmembramento? Pra sempre? Dá pra entrar com uma ação judicial pra tentar encontrá-la, etc?

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    1. Olá, bom dia. Difícil orientar com precisão por desconhecer a documentação. As vezes as pessoas se referem a escritura e na verdade se trata de contrato de posse. Em relação a proprietária da outra metade para desdobro precisa a assinatura. Ação judicial pode resolver porém os custos serão mais altos. Recomendo procurar primeiro a prefeitura e cartório, se já não o fez. Abraços

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  50. Incrível como vc responde a todos e com uma generosidade absurda!! Parabéns!! Sendo assim, farei tbem minha pergunta…
    Meu sogro tem um terreno totalmente regularizado de 800m e que possui 2 casas (frente e fundo e com faixa de servidão). Os terrenos foram subdivididos com 400m. Na prática, vivemos em um condomínio, mas sem qualquer documento que registre isso. O que é mais fácil e menos honroso p/ garantir minha propriedade da minha casa: desdobro; doação de fração ideal p/ a minha esposa (filha dele); ou instituição de condomínio?
    Obrigado!!

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    1. Olá, a instituição de condomínio é menos onerosa. É preciso verificar junto ao cartório de imóveis se é possível instituir o condomínio onde terás uma única matrícula e cada casa sua escritura com fração no terreno. Se for possível o cartório vai pedir uma planta determinando as áreas privativas, de uso comum, de passagem e servidão.
      Se as casas não estão averbadas, será um custo extra para regularizar e nesse caso é melhor o desdobro em dois lotes, cada um com sua matrícula e dono. Como pode ter lei municipal com normas diferentes, convém consultar cartório e prefeitura e um profissional CREA.
      Abraços

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  51. Por gentileza, a minha casa fica em um terreno dividido em 3 familiares, cada um tem sua água/luz separada e foi feito contrato de compra e venda.
    É possível desmembrar e regularizar apenas a minha parte que seria 11x24 pois gostaria de vender. Os outros moradores não tem intenção de legalizar.
    Obrigada desde já.

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    1. Olá. A praxe é que todos legalizem porque é preciso divisão oficial dos lotes, escritura amigável entre outros critérios.Consulte a prefeitura para saber a legislação municipal.
      Abraços

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  52. Boa noite. Como proceder quando um imóvel que possui duas lojas comerciais foi desmembrado apenas na Prefeitura? Cada loja possui a sua própria inscrição imobiliária. Contudo, junto ao Cartório de Registro de Imóveis nada foi feito. Detalhe: O proprietário que consta na transcrição do imóvel junto ao Cartório de Registros de Imóveis competente já é falecido.

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    1. Olá. Como o procedimento não foi feito via cartório e preciso verificar legislação municipal e as normas do estado para saber o que fazer. Melhor consultar o cartório de imóveis. Vai depender da documentação da prefeitura. As vezes a prefeitura emite um IPTU para cada casa sem estar o terreno com autorização para desdobro junto ao cartório e nesse caso com o dono falecido é obrigatório o inventário.
      Abraços

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