O QUE PROVIDENCIAR PARA DESDOBRAR UM TERRENO PARTICULAR


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A principal exigência é que o(s) proprietário(s) tenham a escritura pública do terreno em seu nome registrado na matricula imobiliária isto é, tenham oficialmente o domínio do bem, a sua propriedade na forma exigida pela lei. Quem detém a posse ou somente um contrato particular de compra e venda primeiramente deverá regularizar a situação fazendo a escritura pública ou buscar o reconhecimento do direito de propriedade por usucapião. Somente depois de regularizado, o desdobro poderá ser providenciado.

A perfeita descrição do imóvel na matricula imobiliária também é obrigatório para que o desdobro seja solicitado ao cartório de imóveis. Alguns terrenos são anteriores a lei que instituiu a matricula imobiliária e naquela época as descrições eram precárias, faltavam dados, informações eram confusas ou incompletas. 

Com a matricula em vigor é preciso que os dados do terreno estejam corretos e completos conforme a planta descritiva do imóvel. Se o terreno tem informações desencontradas providencie para que sejam corrigidas, pois vai trancar o desdobro até que sejam regularizadas as informações.

O desdobro é a divisão de um terreno em um ou mais lotes. Sua autorização é buscada sempre junto a prefeitura da cidade e após concedida, toda a documentação deverá ser entregue ao cartório de imóveis que providenciará a perfeita divisão. O cartório tem por obrigação cumprir a lei de registros públicos 6.015/73 e poderá além dos documentos listados abaixo solicitar outros que achar necessários e correção de dados que não conferem. Portanto os documentos listados são apenas uma base do que é necessário para desdobrar um terreno. Seguindo também legislação municipal, cada prefeitura pode acrescentar a apresentação de um documento que outra não julgue necessário.

Para solicitar a autorização de desdobro um profissional CREA deverá se contratado para elaborar toda a documentação necessária e as plantas de origem dos novos lotes, além de assinar e dar entrada no projeto junto à prefeitura. Será do profissional o dever de verificar se toda a documentação esta correta e se a perfeita descrição do imóvel esta de acordo com o cadastro municipal e a matricula imobiliária. Após receber toda a documentação aprovada juntamente com a autorização para o desdobro o cartório é o caminho final para dividir o imóvel.

Documentos a serem apresentados ao cartório de imóveis

1) requerimento assinado por todos os proprietários e seus cônjuges solicitando a averbação(anotação) da solicitação de desdobro( modelo fornecido pelo cartório). A firma de todos deve ser reconhecida (obrigatório);

2) autorização municipal permitindo que o imóvel seja desdobrado no número de lotes solicitado pelos proprietários;

3) memorial descritivo informando a situação atual do terreno que será dividido e também de como ficará a situação de cada lote proveniente do desdobro. Muito cuidado com o memorial da situação atual do terreno que deverá estar igual a matricula ou então solicitar a correção da mesma.

4) planta do terreno e todas as suas construções completa e de todos os lotes originários do desdobro com suas construções, metragem, área total e localização exata.

5) se o terreno pertencer a mais de um proprietário todos serão proprietários de cada lote proveniente do desdobro. Assim, se um terreno for originar 04 lotes e este terreno tiver dois proprietários, os 4 lotes terão dois proprietários, cada um com 50% do lote ou a divisão que constar na escritura do terreno que originou os lotes. 
Exemplo: Maria e Paulo são donos do terreno na proporção de 50% para cada. Em cada um dos lotes Mario terá 50% e Paulo terá 50%. Se Mario tiver 80% e Paulo 20% do terreno principal, segue o mesmo critério em cada um dos 04 lotes.

Se os proprietários desejarem cada um ser dono sozinho de um lote então assim que a prefeitura aprovar o desdobro deve fazer uma escritura pública de divisão amigável onde ficará informado quem será o dono de cada lote. 
Exemplo: um terreno com dois proprietários, Mario e Paulo, será dividido em 04 lotes. A escritura dirá que Mario ficará com o lote 1 e 2 e Paulo com o lote 3 e 4. A escritura da entrada junto com toda a documentação no cartório.

Após analise do cartório o desdobro é autorizado se não for exigido outros documentos e é aberta uma matricula para cada lote originário.


Obs: os critérios acima não incluem parcelamento de solo rural ou de grandes áreas que já tenham sido desdobradas ou foram unificadas. Referem-se a terreno urbano em que ode dobro não é regido por lei especial, não tem área preservada ou reserva legal que implicam em autorizações ambientais e outros documentos.


Comentários

  1. Aproveitando o contexto,quero adquirir meio lote que já houve o processo de desdobro e a escritura está independente. Na outra metade esquerda do lote (é o outro que recebeu o desdobro), há uma casa geminada. A frente do lote é de 06m.
    Posso também construir uma casa geminada do lado esquerdo e manter o espaçamento de 1,5m (exigido pela Prefeitura) para o lote ao lado direito (este não teve nada a ver com o desdobro)

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  2. Olá. Não tenho como te ajudar neste dúvida porque isso depende de legislação municipal. A casa pode ter sido construída a tempos e a lei ter sido modificada o que poderia te impedir de construir. Tens que procurar a prefeitura para saber a atual legislação antes de fechar o negócio. Tem sites de prefeituras de cidade grande que com os dados do terreno você tira um documento de informação imobiliária DIM mas não são todos.

    abraços

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  3. Quando por exemplo, um terreno que possui 3 lotes e um único numero de registro...quando alguem compra um dos lotes e faz o desdobro do lote que comprou, esse lote terá um novo numero de registro?

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  4. Um terreno com um único registro(matricula imobiliária) e em nome de uma só pessoa pode ser dividido em 3 lotes com autorização da prefeitura. Essa autorização se chama "desdobro" que significa separar o terreno único em três lotes cada um com seu registro único. Os 3 lotes separados sairão em nome do mesmo proprietário do terreno inteiro que foi dividido e depois por escritura de divisão amigável cada lote será colocado em nome de quem o comprou antes da divisão. Cada um ficará com sua matricula e seu dono.
    abraços

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  5. qual q metragem mínima de um lote de terreno em São Paulo, para que seja feito o desdobro?

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  6. Oi Fabio. Depende da zona e de alguns critérios específicos. O link abaixo poderá te ajudar.
    http://ww2.prefeitura.sp.gov.br//arquivos/secretarias/habitacao/publicacoes/manual_desdobro.pdf

    abraços

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  7. Bom dia, tenho uma dúvida o meu pai possui 1 casa com escritura 10x25 e deseja colocar um lote em nome de meu irmão e o outro lote em meu nome. Gostaria de saber, o que precisa ser feito para desmembrar e separar os lotes,mais ele quer colocar os lotes no nome de cada irmão separado e colocar como uso e frustos não podendo vender a casa, teria como colocar no nome de cada irmão separado e mais usos e frustos.

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    1. Olá. a área total do terreno esta dentro da lei federal que vai originar dois lotes de 125m². Falta saber na prefeitura qual a testada minima que eles exigem pois a frente do terreno em alguns municípios tem que ter no minimo 10 metros.

      Se for possível teu pai tem que chamar um engenheiro para fazer o projeto de desdobro e aprovar na prefeitura e depois fazer a doação para os dois reservando o usufruto em vida para ele. Perfeitamente possível.

      abraços

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  8. Este comentário foi removido pelo autor.

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  9. Oi Maria Angela, Tenho um terreno de 600 m2, no 2o. Distrito de Cabo Frio, Totalmente legalizado, com escritura, e IPTU. Tudo certo. Construí uma casa nesse terreno em 2005, e o construtor, levou as plantas e, disse ter dado entrada na Prefeitura para obter o OK para iniciar as obras. Na conclusão da obra, ele sumiu e até hoje, janeiro/2016, não consigo saber dele e o que foi feito com as plantas da casa e do processo junto a Prefeitura, com isso, não tirei o habite-se e nem Registrei a casa, por 2 motivos: Não sei o que fazer e não tinha mais dinheiro. Fiquei na esperança de reaver as plantas e de saber a quem procurar na prefeitura para dar prosseguimento ao meu processo. Essa é uma questão. Não sei o passo a passo e nem quanto custaria esse processo todo. Bem, a 2a. questão é que apareceu uma compradora e ela quer dar 40% do valor que eu pedi e parcelar os 60%, pagando 3.000 por mês. Tenho medo porque não tendo escritura da casa, como posso garantir o recebimento? Vc pode me orientar?

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    1. Procure o Crea para saber como localizar ele. Se ele deu entrada na prefeitura emiti a ART e o CREA deve ter o endereço atualizado. Se vender como esta então informe o problema, faça um desconto para ela regularizar tudo. Coloque no contrato. Abraços

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  10. Ola eu comprei um terreno inteiro mais na hora que fui la pagar a primeira parcela do terreno falei que queria que fosse dividido no meio uma parte pra mim e outro para minha irma agora depois de 2 anos pagando resolvir construir mais na hora de fazer pedido da agua nao conseguir porque minha irmã ja tinha pedido e o terreno ta como inteiro e ainda nao foi feito o desdobro
    Gostaria de saber como faço pra conseguir esse desdobro logo poqrue eu vou la no escritorip aonde comprei o terreno a moça so fica jogando de um mes pro outro resumindo so me enrolando ela diz que logo, logo meu desdobro vai sair porque ja esta em andamento mas ate agora nao saiu e minha casa ja esta quase toda pronta e ainda nao saiu esse desdobro

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    1. Olá. Verifique na prfeitura como ands este desdobro, é um direito teu.
      Abraços

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  11. Eu queria saber se está certo o desdobro que mandei fazer do terreno só tinha o papel de comprá e Venda .O IPTU já estáva separado agora saiu o desdobro só que saiu no nome de um proprietário só os papéis.sera que quando eu for no cartório para fazer a escritura aí que vai cada um ter o seu ou eu estou errado

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    1. O desdobro sai em nome de um só, paracada lote ficar em nome de cada um no cartorio ao pedir o desobro solicite uma escritura
      de divisão amigavel onde cada um fica com um lote. Abs

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  12. Tenho um Lote que contem uma residencia que ao dividi-lo ao meio, a linha imaginaria corta uma pequena parte da Edificação. Como posso proceder com o processo de desdobro do lota?

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    1. Olá, não há como. A benfeitoria tem que ficar apenas em um lote ou não poderá haver a separação.
      Abraços

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  13. Olá por gentileza preciso de uma orientação , tenho um sobrado em SP na qual é geminado com outro , eu e minha vizinha já temos matrículas independentes , mas o iptu ainda não está separado , como posso fazer essa regularização , é demorado? Quais são as custas desse processo?

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    1. Olá. Não tenho como informar custos porque não sou do estado de SP, mas na prefeitura levando a copia das matriculas você pdoem solicitar a separação do imposto.
      Abraços

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  14. Quanto tempo leva para sair um desdobro de lote?

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    1. Oi Vanessa, não tenho como te responder, isso depende da prefeitura e estou no RS. Pode levar de 3 meses para mais. Depende da documentação, se uma unica informação estiver errada começa o vai e vem de documentos e protela mais ainda.
      abraços

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  15. Boa noite. Sera que consegue matar uma curiosidade ou me dizer onde vou para saber.
    Temos 2 lotes de 6x25 , meu e do meu irmao.
    Podemos unir estes dois terrenos , e construir 3 andares , 1 garagem , 2 uma casa e 3 outra casa.
    E no.final de tudo desmembrar para que cada um tenha uma escritura de uma das casas separadamente . Para que se for o caso de aluguel ou venda , poder faze lo de forma independente. Os lotes sao em caieiras , sao paulo. Agradeço

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    1. Olá. Procure a prefeitura. Se os dois lotes estão em nome de vocês dois a unificação pdoe ser feita. Se cada lote está em nome de um aí complica porque pela lei a unificação só é possivel em terrenos de mesmo proprietário e em geral as cidades tem esta mesma regra municipal.Se puder unificar é preciso verificar se depois é permita a separação novamente pois para dividir cada lote terá que estar dentro da metragem que o plano diretor permite. Procure a prefeitura para obter estas informações.
      Abraços

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  16. Bom dia existe uma area que foi desdobrada faz mais de 20 anos, porem sobre esta area ja existia uma faixa de servidao de passsaegem de rede de eneregia eletrica (antiga CESP ) hj elektro - cujo processo de desapropriação está encerrando agora. No entanto esta area de servidao nao constou nas matriculas desmembradas . A quem pertence agora esta indenização ? ao antigo detentro da matricula antes do desdobro que foi o réu do processo de desapropriação? Como provar a titularidade ? MUITO OBRIGADA SE PUDER ME RESPONDER COM URGENCIA 1

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    1. Pertence a quem foi réu do processo se no desdobro desta área, esta servidão não entrou na divisão, se entrou então ambos tem direito a 50% cada da indenização mas acredito que pertença ao réu do processo.
      a matricula nova deve trazer informações da matricula de origem do desdobro.
      abraços

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  17. Comprei parte de um terreno e não transferi para meu nome. o proprietário faleceu. Eu estava pagando o iptu sobre a integralidade do terreno, pois não tinha sido feito o seu desmembramento. Neste caso, tenho a posse legítima (tenho comprovantes de compra e venda e declaração da cônjuge do de cujus). Eu teria legitimidade para requerer o desdobro ou desmembramento do terreno para adquirir a matricula apenas do meu imóvel e pagar o iptu somente deste? grato

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    1. Olá. È preciso que a viúva abra inventario do falecido para colocar o imóvel em teu nome e você e os herdeiros providenciarem o desdobro em dois lotes se estiverem dentro da legislação municipal e federal que permite o desdobro.Só com o que você possui de documentos não é possivel pois precisa da assinatura do titular que faleceu.
      Abraços
      Abraços

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  18. Tenho um terreno de 27168 m2 gostaria de fazer desdobro em alguns lotes menores provavelmente uns 6 lotes, como faço isso?

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    1. Tens que iniciar por procurar um engenheiro que possa avaliar se teu terreno se enquadra nos critérios de desdobro se for urbano ou desmembramento se for rural. Existe Lei Federal e Municipal com regras especificas dependendo de cada município. A principio é possível mas não tenho como te detalhar pois depende de lei municipal.
      Abraços

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  19. Boa tarde!!

    Meu pai tem um terreno, e ele quer dividir esse terreno em dois, metade vai ficar para mim e outro para minha irmã, mais ele quer que cada um tenha sua escritura como proceder neste caso?

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    1. Oi Joelma Simião

      Há duas formas a serem analisadas. Uma é dividir o terreno em dois lotes e cada lote ter sua matricula e escritura pública. a divisão é feita na prefeitura e depois no cartório de imóveis. As duas matriculas saem em nome de teu pai e aí ele doa por escritura um lote para cada uma. Para isso existem regras municipais pois cada lote não poderá ter menos de 125m² e algumas prefeituras exigem 350m² no minimo ou frente de 10 metros enfim, tem que verificar com o cartório.
      A outra forma é deixar como está e no cartório fazer um condomínio no local para que cada uma tenha sua escritura na mesma matricula. Tudo depende da legislação municipal e federal.
      Abraços

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    2. Obrigada por responder

      Nos queremos dividir o terreno em dois lotes e cada lote ter sua escritura. Será que fica muito caro?

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    3. Oi Joelma. Sim, este tipo de divisão tem custo considerado caro pois envolve prefeitura e cartório além de impostos e escritura de divisão amigável. Abraços

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  20. bom dia. uma duvida. depois de divididos em 2 ,os terrenos passam a ter cada um sua propria matricula. duvida: a escritura continua a ser a do terreno inteiro, não teremos uma escritura para cada terreno?

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    1. Oi Sidiney, depois de dividido cada lote criado tem sua matricula com os mesmos proprietários. Para que cada proprietário tenha a escritura do seu lote e apenas seu nome na matricula é preciso fazer uma escritura pública de divisão amigável. Se o terreno é de uma só pessoa não precisa fazer as escrituras pois os lotes criados continuam em nome do mesmo e vale como documento oficial as matriculas abertas onde será informado os dados da escritura do terreno que originou os lotes. Abraços

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  21. Olá. Pretendo comprar um um lote de imóvel que foi dividido em 4 lotes pelo proprietário, contudo o imóvel não foi desmembrado na prefeitura e nem no registro de imóveis. Como faço para legalizar o meu lote sem depender dos compradores dos demais lotes?

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    1. Oi Daniela Luiz

      Olá. Não tens como legalizar. Você vai comprar apenas uma fração ideal no terreno e o proprietário ou todos os compradores é que terão que desdobrar em 4 lotes e fazer escritura de divisão amigável. Se lei permitir.Abraços

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  22. Bom dia, comprei 50% de um terreno a mais de 25 anos e agora vou ter que pedir usucapíão para conseguir desmembrar pois o mesmo tem 6m de frente e a proprietária da outra metade tem a escritura da totalidade. Tenho que providenciar a planta e o memorial descritivo do mesmo. Como o terreno é padrão (12x30m) e é aprovado na prefeitura posso fazer uma planta simples mostrando somente a divisão? Ou a planta tem que conter dados topográficos do terreno, como coordenadas e etc?

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    1. Bom dia Jéssica.
      Te respondi via email.
      Abraços

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  23. Boa noite tenho 2 Terrenos que mede 6m cada um e em um deles construi uma casa devidamente regularizada e o outro está solto quero vender mais gostaria de desmembrar 50cm e adicionar ao da casa e vender somente os 5,50m têm como eu regularizar pela prefeitura e fazer uma nova escritura do outro terreno com os 5,50m?

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    1. A compra e venda pode ser feita mas tens que ir na prefeitura verificar a legislação. Abraços

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  24. Bom dia!
    Parabéns pelo excelente trabalho no blog!

    Tenho a seguinte dúvida:
    Em um terreno estão construidas 3 casas, todas devidamente registradas na prefeitura de SP, porém num único registro, ou seja, um único IPTU, um único imóvel.
    É possivel fazer a divisão e registrar 3 imóveis diferentes?
    Uma das casas tem entrada independendente e as outras duas tem o mesmo acesso à rua mas depois tem entradas separadas (como se fossem casas em vila).

    Agradeço desde já a atenção!

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    1. Olá, podes pedir apenas para que cada casa tenha seu IPTU ou analisar se é possivel dividir em 3 terrenos cada um com sua casa. Isso exige que cada lote tenha no minimo 125 a 300 m de área, depende da legislação municipal. o ideal é fazer um condomínio no local. Uma matricula, cada casa com sua escritura e IPTU.
      Abraços

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  25. Boa Tarde,
    Tem um terreno com 5 sobradinhos construídos aprovados pela prefeitura, estão com iptus separados e a construção de cada sobradinho foi registrada em cartório apenas com numeração do imovel, qual o proximo passo?
    Obrigada

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    Respostas
    1. Após concluir a construção e a prefeitura fizer a fiscalização da obra atestando que foi construída conforme o projeto autorizado, esta prefeitura emite o habite-se para ser averbado na matricula imobiliária do terreno e com esta averbação conclui-se o projeto. Daí para frente é só dar o destino que desejas a cada sobrado.
      Abraços

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