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O ANALFABETO NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


O analfabeto tem sua capacidade civil garantida pela Constituição Federal Brasileira, no entanto em face de possibilidade eminente de se prejudicado em determinados contratos a lei objetivou protegê-lo impondo determinadas formalidades para a validade negocial, deixando assim a liberdade de contratar desde que cumpridas determinadas regras.
Em relação à compra e venda de imóveis utiliza-se a legislação.

Artigo 215 do Código Civil Brasileiro:              
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
§ 1o Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:
I - data e local de sua realização;
II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos haja comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V - referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
VI - declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes,ou de que todos a leram;
VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.
§ 2o Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.


Todas as pessoas que tenham dificuldade ou impossibilidade de Ler e entender um contrato firmado devem seguir determinados procedimentos para que o contrato tenha valor.

No caso em questão tratamos dos procedimentos relativos ao analfabeto que deseja comprar ou vender um imóvel e precisa estar ciente de todas as cláusulas do contrato particular elaborado entre as partes.
A legislação não considera válido o contrato em que o analfabeto tenha colocado sua digital, pois não existe forma comprovada de que o que lhe foi lido tenha sido exatamente o que conste no contrato e nem pessoas de sua confiança atestando o fato.  Normalmente o analfabeto confia na outra parte e isso pode levar a situação de “dúvida”.

O Código Civil atual determina em seu artigo 595 que nos contratos de prestação de serviços que envolvam analfabetos, este seja obrigado a colocar sua digital na presença de pessoa de sua confiança que assinará a “rogo” e duas testemunhas identificadas confirmando, sem deixar dúvidas, de que ele assinou tendo conhecimento do conteúdo do contrato. Não confundam este artigo com compra e venda de imóveis que não é prestação de serviços. O mesmo NÃO VALE para o analfabeto em contratos particular de compra e venda de imóveis.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA
É obrigatório na assinatura de qualquer contrato particular de compra e venda de imóveis, que o analfabeto tenha um representante que seja seu procurador. Sendo assim é obrigado constituir procurador para que o contrato particular tenha valor.

O contrato deverá conter cláusula determinada que identifique e informe que um dos contratantes é analfabeto sem qualquer conhecimento de escrita e leitura que possibilite identificar o conteúdo do contrato. Esta mesma cláusula deverá identificar quem o representará no contrato e também a perfeita identificação das 02(duas) testemunhas.

No contrato particular de compra e venda a assinatura a “rogo” não tem valor, sempre se deve utilizar a procuração pública. Há casos em que a Escritura Pública é realizada tempos depois e o contrato se faz necessário.

É obrigatório o reconhecimento de firma de todos (assinatura em cartório) incluindo as 02 testemunhas. Exceção para o analfabeto que por não saber escrever não pode ter sua firma reconhecida, justamente por isso existe o procurador e as testemunhas.

O analfabeto não pode passar procuração particular na compra e venda a terceiros e assim sempre que tiver que passar procuração esta deverá obrigatoriamente ser pública, feita em cartório na presença do tabelião. A procuração é a forma de maior proteção na compra e venda de imóveis em que uma das partes é analfabeta.

ESCRITURA PÚBLICA
Na escritura pública não é preciso que o analfabeto constitua procurador. Basta comparecerem o analfabeto a outra parte, duas testemunhas que não estejam envolvidas com o contrato ou sejam parentes das partes e uma pessoa de confiança do analfabeto que assinará a “rogo’ a escritura pública de compra e venda. O Oficial do cartório será responsável por garantir a autenticidade dos atos praticados em nome do analfabeto.

Na escritura será colocada a digital, o representante é perfeitamente identificado na escritura e assina a rogo e as testemunhas também identificadas assinam. Da para perceber que por estarem diante de um Tabelião que tem fé Pública a procuração pode ser dispensada visto que as partes relatam ao oficial o acordado e quem os representa.

CONCLUSÃO
Não existem motivos para a pessoa que não sabe ler não possa levar uma vida norma e por isso a legislação não tratou o analfabeto como um portador de deficiência. Nem sempre não saber ler e escrever é sinônimo de não entender e por isso a possibilidade de contratar ficou preservada. Seja na prestação de serviços, na compra do dia a dia ou na compra de bens duráveis, o direito de aquisição de bens móveis e imóveis bem como de serviços pode ser contratada com segurança. Conclui-se que a Escritura Pública é a única forma valida de o analfabeto contratar. Em todas as outras situações o procurador será o representante legal do analfabeto.

Modelo de clausula para contratos particulares.

Clausula xx: FULANO DE TAL, neste ato denominado PROMITENTE COMPRADOR (promitente vendedor)declara-se ANALFABETO e para a validade desta contrato constituiu como seu PROCURADOR, SICRANO DE TAL, brasileiro, solteiro, aposentado, RG e CPF, residente e domiciliado (endereço completo) para representa-lo neste contrato através de Procuração Pública elaborada e registrada no Tabelionato de Notas da x zona na data de xx/xx/xxxxx(por extenso) com plenos poderes para assinar em nome do COMPRADOR.


Clausula xx: como testemunhas deste contrato particular de promessa de compra e venda que acompanharam a leitura do mesmo e  entendimento entre as partes, FULANA DE TAL,brasileira,  casada, assistente comercial, CPF e RG, residente e domiciliada á (endereço completo, cidade e estado e FULANA DE TAL, brasileira, solteira, do lar, RG e CPF, residente e domiciliada á (endereço completo), cidade e estado.


Comentários

  1. Muito bom o post. Esclareceu-me algumas dúvidas sobre a legislação que trata da assinatura a "rogo"

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  2. E se o outorgante não for analfabeto mas estiver impossibilitado de assinar por questões físicas, como por exemplo, alguma doença nos dedos? Aplica-se o mesmo raciocínio?

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    1. Olá. Não. Nesse caso faz-se a procuração e o oficial valida a mesma sem a assinatura da pessoa impossibilitada. È o mesmo que ocorre com pessoas por exemplo em coma irreversível em que a família precisa da procuração do doente e o cartório envia o oficial para constatar a impossibilidade e passar a procuração. Lembro que no teu caso citado ainda é possível colocar as digitais.
      abraços

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    2. Ok, muito obrigado! Sempre tive essa dúvida. Parabéns pelo blog!

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    3. Amei não sabia mais o que fazer, obrigada meu Deus

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  3. ola, mas se o analfalbeto sabe assinar o proprio nome, precisa mesmo assim ter um representante para assinar seu contrato de compra e venda? nesse caso, uma procuração publica resolve?

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    1. ele assina o nome mas não sabe ler então ele pode assinar mas precisa de alguém de confiança que leia o contrato para ele. abraços

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  4. como faço se o vendedor nao assina o proprio nome? E preciso autenticar a documentação?

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    1. Depende do motivo pelo qual ele não assina. Só autenticar não tem valor. Alguém tem que em cartório na presença dele assinar. Abç

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  5. Bom dia! Gostaria de saber qual a base legal para dizer que A ROGO não pode ser usado em contratos particulares. E gostaria de saber se isso se aplica a outros documentos particulares (declarações em geral, requerimentos e etc). Não encontrei alguma Lei ou normativo ou até jurisprudência que trata do assunto. Obrigado. demisley@hotmail.com

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  6. Oi Mônica tem que seguir exatamente como está na postagem acima. Procurem o Tabelionato de notas onde será feita a escritura e informe que se trata de pessoa analfabeta. abraços

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  7. Olá tenho dúvidas uma pessoa sabe escrever o nome porém não sabe ler,tem (6 filhos) está morando no local onde está aguardando sair a divisão Da herança se por acaso alguém quer comprar sua parte como se procede?

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    1. Olá, ela deve informar ao cartório de notas antes de fazer a escritura para que o tabelião leia a escritura na integra antes de assinar e faça constar esta informação e se possivel ela ser acompanhada de pessoa de confiança.
      Abraços

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  8. Boa noite.Meu pai está impossibilitado de assinar por não estar enxergando. Como proceder em caso de assinatura de recibo de sinal e compromisso de venda de um imóvel no qual ele é herdeiro. Neste caso pode ser a rogo?

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    1. ele não é analfabeto apenas não pode assinar, deve passar procuração publica a você para que você assinem por ele. no cartório de notas fazem a procuração e o oficial constata a impossibilidade colocando digital. Podem exigir outra situação dependendo do caso.
      abraços

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  9. Parabéns pela iniciativa.

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  10. No caso de contrato de aluguem em que o proprietário é analfabeto, como proceder?

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    1. Olá , o mesmo procedimento, um preposto, digital e duas testemunhas identificadas, todos assinam com firma reconhecida inclusive as testemunhas. Pode-se pedir que o lcoatário faça procuração publica ao preposto pra este agir em seu nome. O ideal é ter outro locatário junto, alguém maior de 18 anos que vá residir no imóvel também pois fica complicado ele entender e fazer as devidas notificações sendo analfabeto. Tem que se ter um cuidado maior e no contrato autorizar alguém a fazer as comunicações em nome dele. tem notificações na lei que obrigatoriamente devem ser escritas. Sua pergunta veio em boa hora, não tenho postagem sobre este assunto, vou providenciar.
      Atenção. Analfabeto não pode prestar fiança particular, é nula se o fizer. Valida se por instrumento público, apenas para constar.
      Abraços

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  11. Boa tarde. Qual a fundamentação legal para a exigência de procurador do analfabeto no contratos particulares de compra e venda de imóveis? Obrigada.

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    1. Olá, obrigação recomendada pelo IRB para os cartórios baseado em agravo de instrumento do TJSP nº 990.10.453486-0. Neste tipo de negocio qualquer dúvida barra registro em cartório. essa postagem é de 2013 precisa ser atualizada. Vou pesquisar este ultimo ano e atualizar mas acredito que não tenha modificação. Abraços

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  12. Olá. Parabéns pela iniciativa. E qual a particularidade necessária ao contrato de locação em que haja apenas um locatário e que seja analfabeto?

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  13. Boa tarde, e se os filhos do analfabeto não sabem da venda do imóvel e a oessoa de confiança apresentada é filha da pessoa que vai comprar? É válido? Não estaria parecendo que o analfabeto foi coagido?

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    1. Oi Fulan, me parece haver um vicio nesse consentimento já que o preposto seria parente de quem está adquirindo. Nesse caso uma contestação judicial pode anular a aquisição se comprovado prejuizo ao vendedor. Sugiro que consultem um advogado porque o cartório de notas toma todos os cuidados na verificam das partes envolvidas.
      Abraços

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  14. Eu estou com dificuldade para fazer a assinatura, e preciso assinar o DUT o que eu faço?

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    1. Olá Deverias estar com um procurador te auxiliando. Como se trata de transferência de automóveis não tenho conhecimento para te orientar. Precisas verificar junto ao órgão o que eles exigem.
      Abraços

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  15. Olá boa noite ! Mru pai estava acabando e impossibilitado de assinar o contrato da locação do imóvel que é de propriedade dele (em.nome dele ) aí a minha madrasta alugou os imóveis do meu pai sem a assinatura do mesmo ... só ela assinou e sem procuração ela tem união estável ...o imóvel foi adquirido muito antes da união com ela ....agora com o falecimento do meu pai ela recebe da imobiliária o valor do aluguel Total ...haa eles não tiveram filhos juntos

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    1. Olá, estes alugueis pertencem ao espólio do falecido e é preciso abrir inventario. Procure um advogado pois você e ela são herdeiras do falecido.
      Abraços

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  16. Boa tarde,
    nesse caso qualquer contrato particular (compra e venda, comodato, parceria agricola), que envolva de pessoa analfabeta e dependa de uma assinatura a rogo, é necessário fazer procuração?

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  17. Olá, sim, recomenda-se por ser contratos regidos por lei especial de forma a tornar segura a transação. Abraços

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  18. No caso de um contrato seguro assistência funeral ela é analfabeta posso assinar por ela como sobrinha e reconhecer firma?

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    1. Não é minha área, mas se a seguradora exige reconhecimento de firma, entendo que você precisa ser procuradora da pessoa que somente pode opor a digital no contrato de seguro. Verifique o que a empresa exige.

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  19. Boa noite...gostaria de tirar umas dividas,Meu pai é analfabeto e fez um financiamento com a caixa na compra de um imóvel,porém á imobiliária que ele fez a compra não exigiu testemunhas apenas fez todos os documentos e pediu pra ele assinar,e alterou toda as profissões dele,e colocou uma renda acima do que ele ganha agora ele está com dificuldade pra pagar..oq devemos fazer?obg!

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    1. Olá, tem alguma coisa errada nas informações. Em relação ao financiamento feito com banco é "obrigatório" a apresentação de comprovantes de rendimento, não é apenas preencher uma ficha declarando a renda. Se foi colocada uma renda acima do que ele ganhava que documentos comprovaram esta renda porque a CEF não aceita apenas a informação, a documentação para apresentar comprovando a renda é a oficial. Nãos e consegue financiamento somente com uma declaração. Outro fator é que se ele é analfabeto como ele assinou reconhecendo firma no cartório de notas??? O financiamento CEF só pode ser feito assinando a escritura em cartório reconhecendo firma, analfabeto não reconhece firma porque não sabe assinar e o cartório ira exigir o "preposto" junto a ele. Diante de tudo isso só posso te dizer que procure um advogado para analisar toda a documentação, teu pai deve ser semi analfabeto porque se ele sabe assinar e tem esta assinatura na carteira de identidade é uma situação para advogado pois pode ter havida uma grande fraude contra o sistema financeiro imobiliário.

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  20. FUI ESSA SEMANA Recolhecer firma . Meu Sogro sabe assinar o nome dele .só não sabe lê. A moca do cartório falou q bloquearao a assinatura dele. Q Ele teria q pagar 230 reais para passar a a procuração para alguém . assinar para ele. Só assim ele poderia passar a venda do carro. Achei isso uma forma deles galhar Dinheiro . Pois assinar ele sabe. Só q Escrever interesso e outras coisas não. Olha q a filha dele ESTAVA presente.

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    1. Olá, o cartório está correto. em muitos caso é preciso a procuração e a compra e venda é um deles. Pelo visto segue o mesmo critério da venda de imóveis. O fato de a filha estar presente não é uma segurança jurídica, pais e filha poderiam de comum acordo estar tentando passar outros herdeiros para trás, é só um exemplo. abraços

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  21. ola, desejo comprar um imóvel. a situação é . a proprietária é viúva e tem 7 filhos. vamos elaborar um contrato particular de compra e venda. todos os filhos estão de acordo com a venda e vão assinar o referido documento . mas a viúva é analfabeta. pergunto: pode um dos filhos ser o procurador para assinar pela mãe neste caso. visto não ser possível a assinatura a rogo.

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    1. Olá, é obrigatório que a viúva seja representada por procuração no contrato particular de promessa de compra e venda e as regras acima deve ser seguidas. A procuração tem que ser feita no Tabelionato de notas ou seja é obrigatório que seja pública, o contrato deve ter clausula informando que a viúva é analfabeta e esta representada por procuração publica pelo filho. Também é obrigatório duas testemunhas que não sejam parentes dela assinando o contrato e todos inclusive as testemunhas são obrigados a reconhecer firma, menos ela por motivos óbvios. Sigam as recomendações do cartório.
      Abraços

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  22. ola, a qui na minha cidade o cartório é de "único oficio". Eu fui lá e me pareceu que eles não sabem muito bem dessas regras. estão acostumados a fazer assinaturas a rogo pra tudo em caso de pessoas que não assinam. o que faço?

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    1. Para sua segurança exija a procuração pública. O cartório tem fé publica e uma vez lavrada a procuração para um dos filhos, terás a garantia de que não haverá contestação posterior.

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  23. ola, você pode me indicar um modelo de contrato particular de compra e venda de imóvel , onde tenha a clausula que o analfabeto não assina. E modelo como se faz para todos os herdeiros possam assinar?

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    1. A cláusula está na postagem deste comentário, é só copiar. Todos os herdeiros são identificados no contrato com vendedores se tiverem parte no imóvel ou como anuentes se concordam com a venda.
      Abraços

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    2. Os que forem casados ou vivem em união estável o cônjuge também assina.

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  24. um filho pode tanto assinar como procurador e como herdeiro no mesmo documento?

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    1. Sim, qualquer pessoa de confiança do mandante da procuração. Há casos em que se deve evitar se a pessoa for o próprio beneficiário da procuração como no caso de venda do imóvel da mãe para um dos filhos, por isso se pede que todos assinem anuindo a venda.
      Abraços

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  25. Olá, meu tio comprou um carro e é analfabeto, então ele preencheu a CRV (DUT) e só colocou o polegar, porém fomos informados que não será valido. Essa informação procede?

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    1. Olá, desculpe mas não tenho conhecimento sobre compra de bens móveis, mas acredito que a regra seja a mesma e ele tenha que ter um preposto.

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  26. Se um analfabeto quiser alugar um imóvel com a segurança de um contrato e não tiver ninguém de sua confiança que possa substituí-lo no mesmo como LOCADOR, como deve ser o procedimento? Ou nesse caso o dono do imóvel não poderia alugá-lo legalmente de forma alguma mesmo estando claro o seu desejo de fazê-lo?
    Existe uma solução para esse caso? Qual seria?

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    1. Olá, a solução neste caso é fazer a locação via Tabelionato de Notas e deixar a administração a cargo de uma imobiliária devido a complexidade da locação de imóveis, sua lei e prática. O contrato e administração pode ser feito pela imobiliária e tudo lido e assinado em Tabelionato de notas pois o oficial tem fé pública e dará a segurança necessária na leitura e entendimento do contrato. A imobiliária inclusive terá uma procuração deste locador para administrar e tudo tem que ser feito via Tabelionato.
      braços

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  27. Boa tarde! Estou negociando a compra de um imóvel, mas a proprietária tem 96 anos e é analfabeta. ela tem 6 filhos, mas uma das filhas tem a procuração, isso pode me trazer problemas? O imóvel esta sendo negociado dentro do valor de mercado, mas não quero ter nenhum problema jurídico, pois uma parte será financiado pelo banco. A idosa é lucida, mas quero fazer algo concreta, porque só converso com uma das filhas que tem a procuração.

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    1. Olá, é preciso saber se a procuração é pública e específica e se tem valor. Além disso solicitar todas as certidões negativas. Análise da documentação é fundamental.
      Abraços

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  28. Olá, moro maritalmente com um senhor há 33 anos e agora ele quer comprar um imovel mas é analfabeto e não sabe fazer nem o nome.tenho que ser procuradora dele ? Ou só a digital dele resolve ?

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    1. Olá, sim ele deve ter um procurador e como se trata de aquisição imobiliária e você como companheira tem direito a este imóvel o mesmo deve ser comprado em nome do casal e de preferência outra pessoa seja procurador. O Tabelionato de Notas te passará exatamente como fazer.
      Abraços

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  29. Boa noite
    Meu pai não sabia ler e assinava o nome daí ele vendeu uma terra e nenhum dos filhos tava junto p ler p ele
    Daí ele sempre falou p nós um valor é tamanho e agora ele faleceu e o comprador mostrou um contrato com outro valor

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    1. Olá , questão para a advogado pois está somente em contrato particular sem cartório de notas e pode ser questionado o negocio e passível de ser anulado pois teu pai não sabia ler. Resolve-se na justiça.

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  30. Meu vô é analfabeto, não sabe escrever nome, ele quer comprar um carro financiado tem como???

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    1. Oi Lucas, sim ele pode comprar inclusive com financiamento bancário que deverá ser formalizado por escritura pública pra ser válido. Se a compra for por contrato particular seu avô deve passar procuração publica, feita em tabelionato de notas para que o Procurador legalmente constituído assine por ele. Abraços

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  31. Boa noite. Muito providencial o seu texto! Por gentileza, trabalho com servidão administrativa em Linha de Transmissão. Não é compra e venda, mas sim ônus! Os nossos contratos, em caso de outorgante analfabeto, estão sendo feitos com a inserção dos dados do(a) rogado(a) e a justificativa da sua inserção no contrato. No local da assinatura, colhemos a digital do(a) outorgante e o(a) rogado(a) assina. Estamos fazendo assim, sem a presença de uma procuração. Pode haver recusa de algum cartório na hora que levarmos tais contratos para registro às margens da matrícula? Grato desde já!

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    1. Olá. Sim pode haver recusa por envolver servidão que e um ônus na matrícula. Isso vai depender da análise do contrato pelo oficial do cartório. Na dúvida ele poderá devolver com exigência. Abraços.

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