O ANALFABETO NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


O analfabeto tem sua capacidade civil garantida pela Constituição Federal Brasileira, no entanto em face de possibilidade eminente de se prejudicado em determinados contratos a lei objetivou protegê-lo impondo determinadas formalidades para a validade negocial, deixando assim a liberdade de contratar desde que cumpridas determinadas regras.
Em relação à compra e venda de imóveis utiliza-se a legislação.

Artigo 215 do Código Civil Brasileiro:              
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
§ 1o Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:
I - data e local de sua realização;
II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos haja comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V - referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
VI - declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes,ou de que todos a leram;
VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.
§ 2o Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.


Todas as pessoas que tenham dificuldade ou impossibilidade de Ler e entender um contrato firmado devem seguir determinados procedimentos para que o contrato tenha valor.

No caso em questão tratamos dos procedimentos relativos ao analfabeto que deseja comprar ou vender um imóvel e precisa estar ciente de todas as cláusulas do contrato particular elaborado entre as partes.
A legislação não considera válido o contrato em que o analfabeto tenha colocado sua digital, pois não existe forma comprovada de que o que lhe foi lido tenha sido exatamente o que conste no contrato e nem pessoas de sua confiança atestando o fato.  Normalmente o analfabeto confia na outra parte e isso pode levar a situação de “dúvida”.

O Código Civil atual determina em seu artigo 595 que nos contratos de prestação de serviços que envolvam analfabetos, este seja obrigado a colocar sua digital na presença de pessoa de sua confiança que assinará a “rogo” e duas testemunhas identificadas confirmando, sem deixar dúvidas, de que ele assinou tendo conhecimento do conteúdo do contrato. Não confundam este artigo com compra e venda de imóveis que não é prestação de serviços. O mesmo NÃO VALE para o analfabeto em contratos particular de compra e venda de imóveis.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA
É obrigatório na assinatura de qualquer contrato particular de compra e venda de imóveis, que o analfabeto tenha um representante que seja seu procurador. Sendo assim é obrigado constituir procurador para que o contrato particular tenha valor.

O contrato deverá conter cláusula determinada que identifique e informe que um dos contratantes é analfabeto sem qualquer conhecimento de escrita e leitura que possibilite identificar o conteúdo do contrato. Esta mesma cláusula deverá identificar quem o representará no contrato e também a perfeita identificação das 02(duas) testemunhas.

No contrato particular de compra e venda a assinatura a “rogo” não tem valor, sempre se deve utilizar a procuração pública. Há casos em que a Escritura Pública é realizada tempos depois e o contrato se faz necessário.

É obrigatório o reconhecimento de firma de todos (assinatura em cartório) incluindo as 02 testemunhas. Exceção para o analfabeto que por não saber escrever não pode ter sua firma reconhecida, justamente por isso existe o procurador e as testemunhas.

O analfabeto não pode passar procuração particular na compra e venda a terceiros e assim sempre que tiver que passar procuração esta deverá obrigatoriamente ser pública, feita em cartório na presença do tabelião. A procuração é a forma de maior proteção na compra e venda de imóveis em que uma das partes é analfabeta.

ESCRITURA PÚBLICA
Na escritura pública não é preciso que o analfabeto constitua procurador. Basta comparecerem o analfabeto a outra parte, duas testemunhas que não estejam envolvidas com o contrato ou sejam parentes das partes e uma pessoa de confiança do analfabeto que assinará a “rogo’ a escritura pública de compra e venda. O Oficial do cartório será responsável por garantir a autenticidade dos atos praticados em nome do analfabeto.

Na escritura será colocada a digital, o representante é perfeitamente identificado na escritura e assina a rogo e as testemunhas também identificadas assinam. Da para perceber que por estarem diante de um Tabelião que tem fé Pública a procuração pode ser dispensada visto que as partes relatam ao oficial o acordado e quem os representa.

CONCLUSÃO
Não existem motivos para a pessoa que não sabe ler não possa levar uma vida norma e por isso a legislação não tratou o analfabeto como um portador de deficiência. Nem sempre não saber ler e escrever é sinônimo de não entender e por isso a possibilidade de contratar ficou preservada. Seja na prestação de serviços, na compra do dia a dia ou na compra de bens duráveis, o direito de aquisição de bens móveis e imóveis bem como de serviços pode ser contratada com segurança. Conclui-se que a Escritura Pública é a única forma valida de o analfabeto contratar. Em todas as outras situações o procurador será o representante legal do analfabeto.

Modelo de clausula para contratos particulares.

Clausula xx: FULANO DE TAL, neste ato denominado PROMITENTE COMPRADOR (promitente vendedor)declara-se ANALFABETO e para a validade desta contrato constituiu como seu PROCURADOR, SICRANO DE TAL, brasileiro, solteiro, aposentado, RG e CPF, residente e domiciliado (endereço completo) para representa-lo neste contrato através de Procuração Pública elaborada e registrada no Tabelionato de Notas da x zona na data de xx/xx/xxxxx(por extenso) com plenos poderes para assinar em nome do COMPRADOR.


Clausula xx: como testemunhas deste contrato particular de promessa de compra e venda que acompanharam a leitura do mesmo e  entendimento entre as partes, FULANA DE TAL,brasileira,  casada, assistente comercial, CPF e RG, residente e domiciliada á (endereço completo, cidade e estado e FULANA DE TAL, brasileira, solteira, do lar, RG e CPF, residente e domiciliada á (endereço completo), cidade e estado.


Comentários

Muito bom o post. Esclareceu-me algumas dúvidas sobre a legislação que trata da assinatura a "rogo"
Maria Angela disse…
Que bom que ajudou, é a funão deste blog, disponha.
Anônimo disse…
E se o outorgante não for analfabeto mas estiver impossibilitado de assinar por questões físicas, como por exemplo, alguma doença nos dedos? Aplica-se o mesmo raciocínio?
Maria Angela disse…
Olá. Não. Nesse caso faz-se a procuração e o oficial valida a mesma sem a assinatura da pessoa impossibilitada. È o mesmo que ocorre com pessoas por exemplo em coma irreversível em que a família precisa da procuração do doente e o cartório envia o oficial para constatar a impossibilidade e passar a procuração. Lembro que no teu caso citado ainda é possível colocar as digitais.
abraços
Anônimo disse…
Ok, muito obrigado! Sempre tive essa dúvida. Parabéns pelo blog!
Unknown disse…
ola, mas se o analfalbeto sabe assinar o proprio nome, precisa mesmo assim ter um representante para assinar seu contrato de compra e venda? nesse caso, uma procuração publica resolve?
Maria Angela disse…
ele assina o nome mas não sabe ler então ele pode assinar mas precisa de alguém de confiança que leia o contrato para ele. abraços
Anônimo disse…
como faço se o vendedor nao assina o proprio nome? E preciso autenticar a documentação?
Maria Angela disse…
Depende do motivo pelo qual ele não assina. Só autenticar não tem valor. Alguém tem que em cartório na presença dele assinar. Abç
Unknown disse…
Bom dia! Gostaria de saber qual a base legal para dizer que A ROGO não pode ser usado em contratos particulares. E gostaria de saber se isso se aplica a outros documentos particulares (declarações em geral, requerimentos e etc). Não encontrei alguma Lei ou normativo ou até jurisprudência que trata do assunto. Obrigado. demisley@hotmail.com
Mônica Silva disse…
Bom dia!Eu tenho uma parente que vai vender a casa e ela é analfabeta e eu queria saber na hora de assinar o contrato de compra e venda como faz. Obrigada, desde já!
Maria Angela disse…
Oi Mônica tem que seguir exatamente como está na postagem acima. Procurem o Tabelionato de notas onde será feita a escritura e informe que se trata de pessoa analfabeta. abraços
Anônimo disse…
Olá tenho dúvidas uma pessoa sabe escrever o nome porém não sabe ler,tem (6 filhos) está morando no local onde está aguardando sair a divisão Da herança se por acaso alguém quer comprar sua parte como se procede?
Maria Angela disse…
Olá, ela deve informar ao cartório de notas antes de fazer a escritura para que o tabelião leia a escritura na integra antes de assinar e faça constar esta informação e se possivel ela ser acompanhada de pessoa de confiança.
Abraços
Anônimo disse…
Boa noite.Meu pai está impossibilitado de assinar por não estar enxergando. Como proceder em caso de assinatura de recibo de sinal e compromisso de venda de um imóvel no qual ele é herdeiro. Neste caso pode ser a rogo?
Maria Angela disse…
ele não é analfabeto apenas não pode assinar, deve passar procuração publica a você para que você assinem por ele. no cartório de notas fazem a procuração e o oficial constata a impossibilidade colocando digital. Podem exigir outra situação dependendo do caso.
abraços
Anônimo disse…
Parabéns pela iniciativa.
Anônimo disse…
No caso de contrato de aluguem em que o proprietário é analfabeto, como proceder?
Anônimo disse…
Boa tarde. Qual a fundamentação legal para a exigência de procurador do analfabeto no contratos particulares de compra e venda de imóveis? Obrigada.
Maria Angela disse…
Olá , o mesmo procedimento, um preposto, digital e duas testemunhas identificadas, todos assinam com firma reconhecida inclusive as testemunhas. Pode-se pedir que o lcoatário faça procuração publica ao preposto pra este agir em seu nome. O ideal é ter outro locatário junto, alguém maior de 18 anos que vá residir no imóvel também pois fica complicado ele entender e fazer as devidas notificações sendo analfabeto. Tem que se ter um cuidado maior e no contrato autorizar alguém a fazer as comunicações em nome dele. tem notificações na lei que obrigatoriamente devem ser escritas. Sua pergunta veio em boa hora, não tenho postagem sobre este assunto, vou providenciar.
Atenção. Analfabeto não pode prestar fiança particular, é nula se o fizer. Valida se por instrumento público, apenas para constar.
Abraços
Maria Angela disse…
Olá, obrigação recomendada pelo IRB para os cartórios baseado em agravo de instrumento do TJSP nº 990.10.453486-0. Neste tipo de negocio qualquer dúvida barra registro em cartório. essa postagem é de 2013 precisa ser atualizada. Vou pesquisar este ultimo ano e atualizar mas acredito que não tenha modificação. Abraços
Robson Othero disse…
Olá. Parabéns pela iniciativa. E qual a particularidade necessária ao contrato de locação em que haja apenas um locatário e que seja analfabeto?

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