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DECLARAÇÃO DE POSSE


DECLARAÇÃO DE POSSE

DECLARAÇÃO DE POSSE

É um documento elaborado pelo detentor da posse de um imóvel em que este não tem o título de propriedade oficial (escritura pública e matrícula imobiliária em seu nome), que informa ser o detentor oficial desta posse mansa e pacifica do imóvel em que reside e que tenha como entendimento ser de sua propriedade.

Trata-se de uma Declaração que deverá ser levada a registro no Cartório de Títulos e Documentos juntamente com uma cópia do contrato particular de compra e venda ou recibo do negócio ou qualquer outro documento particular que comprove a posse. Atualmente somente para fins de via transferência do cadastro municipal, ligação de energia, água e telefonia.

A Declaração não exige que seja elaborada em um formato oficial dentro de regras pré-determinadas. Deve conter os elementos básicos de identificação de quem tem a posse e de identificação do imóvel. Assim, sempre deve constar o nome do posseiro e se casado for, de seu cônjuge, carteira de identidade e CPF, profissão, nacionalidade, data de nascimento, local de residencial e também toda a perfeita identificação do imóvel como localização, área total metragem, identificação dos vizinhos do terreno, as benfeitorias realizadas, se possivel um mapa de identificação do terreno.

Tem como objetivo tornar público perante todos, quem detém a posse do imóvel para poder o possuidor ter oficialmente um documento hábil que futuramente possa ajudar a regularizar a propriedade imobiliária, seja por usucapião ou outro documento que comprove este direito.

Atualmente em 2022 essa declaração não é mais utilizada para usucapião. Recomenda-se que o detentor da posse use da Ata Notarial elaborada por cartório com os fins de ser utilizada em todas as situações. É documento fundamental que faz provas do tempo de posse para fins de ação de usucapião. Mesmo sendo um documento de custo elevado, recomenda-se a quem puder arcar com os custos, que o faça. O Oficial de cartório tem Fé Pública e irá relatar em ata todos os atos relativos ao imóvel e sua posse.

Para quem não puder arcar com os custos de uma Ata notarial, provisoriamente a declaração auxilia em algumas situações como na transferência do cadastro municipal.

Abaixo um modelo e as observações necessárias.

MODELO DE DECLARAÇÃO DE POSSE

FULANO DE TAL, brasileiro, profissão, portador da carteira de identidade nº xxxxx expedida em (data completa) pela Secretaria de Segurança do estado de xx e CPF nº, nascido na data de xx/xx/xxxx, casado em regime de comunhão universal de bens com FULANA DE TAL, brasileira, do lar, portadora da RG nº xxxx, expedida pela SSP do estado de xx, nascida na data de xx/xx/xxxx, residentes e domiciliados a (endereço completo) cidade e estado. Declaram para os devidos fins conforme artigo ART. 1.196 do código civil de 2002 que:
Resido e mantenho a posse de boa fé, mansa e pacífica, sem qualquer contestação extrajudicial ou judicial até a presente data, do imóvel sito a (endereço completo) cidade e estado, de matrícula imobiliária nºxxxxxxx e cadastro municipal nº xxxxxx, posse esta adquirida na data de xx/xx/xxxxx (por extenso), com metragem de frente xxxx, fundos, xxxx, lateral direita xxx, lateral esquerda xxxx, com área total de xxxx m². Como vizinhos lindeiros, do lado esquerdo de quem olha da rua, Fulano de tal, RG e CPF e do lado esquerdo Sicrano de tal, RG e CPF e nos fundos, divisa com terreno de Fulano de tal, RG e CPF, todos como testemunha de que resido neste imóvel com minha família (se não residir retire esta última informação).
Na data da posse o imóvel era composto de (descrever o terreno e tudo que nele existia). Recebeu o imóvel as seguintes benfeitorias: descrever item por item todas as benfeitorias realizadas no terreno e as datas destas (se possível).
Declaro que mantenho em dia o pagamento dos impostos e taxas do imóvel em meu nome e o mesmo possui valor de mercado de R$ xxxx, xxx, xx(por extenso).
A presente declaração de posse encontra-se registrada no Cartório de Títulos e Documentos para os fins a que se destina e direitos adquiridos de quem a declara e seus herdeiros. Garante eficácia perante terceiros de todos os direitos adquiridos na forma da lei.

Data completa

______________________
Assinatura do declarante

Testemunha 1 : nome completo, assinatura, RG e CPF
Testemunha 2: nome completo, assinatura, RG e CPF


Talvez seja interessante a leitura do texto abaixo

PROPRIEDADE APARENTE - POSSE IMOBILIÁRIA

Observações:
1) as testemunhas não podem ser parentes. Dê preferência a quem reside próximo ou conheça e tenha conhecimento da situação da posse.

2) se existe qualquer documento de compra da posse inclua o original e uma cópia.

3) qualquer declaração de vizinhos antigos que tenham conhecimento sobre a aquisição da posse pode ser incluída e entregue também com original e um via. É de bom tom que se possível, os vizinhos lindeiros firmem uma declaração com firma reconhecida declarando que possuem conhecimento desta posse ou assinem a mesma anuindo as informações.

4) caso a posse seja proveniente de invasão de imóvel abandonado e não existam documentos comprobatórios da aquisição da posse, declarações de vizinhos são importantes de serem juntadas a esta declaração para fins futuros de usucapião.

Comentários

  1. No meu caso não tenho o numero da matricula imobiliária e numero do cadastro municipal como faço ?

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  2. Também tenho o mesmo problema
    Não existe um documento que comprove o desmembramento do imóvel já que se tratava de propriedade cedida pelo INCRA para fins se cooperativa e a área se tornou em loteento

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    1. Olá Baterfly
      Neste caso a declaração de posse deve descrever o lote minuciosamente para que se possa identifica-lo. abraços

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    2. Bom dia, Referente a Declaração de Posse, Como faço para averbar ou registrar a posse? já que a posse não tem acesso ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, porque é instituto estranho à sistemática do registro imobiliário brasileiro.
      Washington wlconte@gmail.com

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  3. Loteamento quis dizer

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  4. Um Sr, apresentou uma documentação de escritura e posse de imóvel rural, nesses não constam a área, apenas o valor de compra que foi de 8 mil cruzeiros, e valor de posse de 1 mil cruzeiros. ele disse que área dele é de 300 ha. Como é feita a conversão de Cr$ para hectare?

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    1. Olá. È preciso saber quanto vale atualmente o hectare para poder fazer a conversão para o Real e no Google vais achar sites que fazem este calculo para você. Cuidado ao comprar algo que não tem a metragem pode dar problemas. abraços

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    2. Muito Obrigado Maria Angela.

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  5. E se não tiver o numero da matricula imobiliária e numero do cadastro municipal como faz?

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    1. Oi Alexandre Riberio

      todo o imóvel de propriedade de um particular pessoa fisica ou juridica tem que ter matricula imobiliária arquivada no cartório de imóveis e inscrição municipa para fins de IPTU. Se não tiver então é área verde ou área publica do munícipio, estado ou União e nesse caso é um imóvel que se invadido você no futuro não pode regularizar porque não são sujeitos a aquisição por usucapião judicial.

      abraços

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  6. Boa tarde. Trata-se de obra nova, numa laje. Foi construído um sobrado.
    Por isso nao possui inscrição municipal e nem registro.
    O cliente gostaria de entrar com usucapiao. RJ.
    Obrigado pela resposta.
    Att
    Alexandre Ribeiro

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  7. Bom dia.
    Tô querendo comprar um terreno o o dono me disse assim: "não vejo obstáculo em transferir o direito e a posse para vc"
    O que eu devo fazer pra regularizá-lo??
    Desde já agradeço.

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    1. meu sogro fez o documento que se encontra na posse mansa a pacifica a mai de 20 vinte anos ininterruptos em 2013. foram construida mais 2(duas ) casas em cima da dele tornando uma casa de 3 andares. gostaria de saber como faço pra desmembrar as tres casa para que cada um tenha seu proprio documento regularizando relogio agua

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  8. Boa Tarde!

    Estou em uma propriedade rural que estava vazia a mais de três anos, segundos os vizinhos os últimos donos mataram a mina com criação de gados e antes de minha chegada estava tudo quebrado, e moradores usuários de drogas usavam o local.
    Estamos recuperando os olhos d'água, fizemos uma linda horta e agora os moradores já respeitam a propriedade.
    Gostaria de saber como fazer para verificar a regularidade do terreno.
    Observei na lei 6.969 de 10 de dezembro que imóvel localizado em zona rural abandonado por três anos passará a domínio do estado.

    Pode me ajudar?

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  9. Tenho um imóvel a muitos anos, separei do meu esposo e 15 anos depois tenho interesse de ter algum documento da posse.

    Eu preciso fazer essa declaração e gostaria de saber se posso juntar as contas de luz que tenho em meu nome desde muitos anos?

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    1. Sim pode ser feito sem problema. Nem cita o esposo pois é posse sem contestação. Abraços

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  10. Olá! Tenho interesse em comprar um terreno onde o proprietário diz ser de posse pública. O que isso quer dizer e quais são os cuidados que tenho que tomar para ter a certeza de que estou comprando o terreno do proprietário? Obg

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  11. ola boa tarde meu pai toma conta de um terreno a 35 anos ultilizado para plantaçoes como faço pra fazer uma escritura de posse?

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    1. Oi Lucas, me envie um email.

      Email: mcamini150@gmail.com

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  12. Invadi um terreno com casa, onde os viciados estavam até incomodando os vizinhos neste local, aí, este imóvel tem escritura, mas a empresa faliu, não tenho nenhum documento, apenas a cópia da escritura pública do imóvel, neste caso, o tabelionato pode fazer uma escritura de posse,baseado na escritura pública, sendo que não tenho recibo de compra e venda?? se eu levar um vizinho ou dois como testemunha que estou na posse mansa e pacífica?

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    1. Oi Conselheiro. Não vais conseguir fazer a escritura porque são bens de massa falida e se ficaram dividas de impostos ou trabalhistas não consegues usucapião deste imóvel. Abraços.

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  13. oi! no meu caso eu preciso fazer o documento da cassa que eu mesma construir com meu esposo no tereno da minha cunhada, como devo proceder?

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    1. Olá. Você tem que fazer um contrato de doação de parte de terreno para construção da moradia e depois relatar a moradia construída e todos assinam inclusive sua cunhada que é dona do terreno.
      abraços

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    2. Meu tio era proprietário de um grande loteamento...sobrou muitos lotes que não foi vendido...tudo registrado em cartório, muitos dos imóveis invadido. Sou inventariante do processo. É não Sri como agir pra retirar os invasores.

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  14. olá,comprei um imovel de hedeiros cujo os proprietarios já são falecidos,fomos ao cartório e lá os seis hedeiros assinaram um certidão,onde mim transferiam a posse os direitos e as ações do imovel. com a promessa de que em 6 meses prorrogado por mais 6 meses o advogado da familia cujo o mesmo é herdeiro iria trazer alguns documentos restantes para a abertura do inventario extra judicial. a pergunta é e se ele o advogado hedeiro não entregar o restante dos documentos para abertura do inventario o que posso fazer para força-lo a entegar a documentação necessária ? abraços !

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    1. Olá, se consta no documento assinado esta promessa de regularização, caso não seja cumprida com ação judicial você consegue que os herdeiros respondam por isso ou cumpram o combinado. abraços

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    2. olá,boa tarde ! te mandei por e-mail com uma imagem digitalizada da certidão. vc pode analizar para mim e em qual orgão posso entra com uma ação judicial contra eles. grato pela atenção.

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    3. Já te respondi em dois email.
      abraços

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  15. Boa tarde! Excelente seu blog!! Comprei um imovel em 2006 q tinha ao lado um terreno murado identico em tamanho e de acesso unico por esse mesmo imovel. Mas não esta na escritura. Vendi o imovel ano passado e construi outro imovel nesse terreno. Já fiz a ligação de luz e agora preciso dessa escritura declaratoria de posse para ligar a agua e dar entrada no usucapiao. Gostaria de saber quais são os documentos q comprovam a posse q posso levar ao cartório? A conta de luz? Eu possuo os iptus antigos e arual desse terreno q é isento, pela falta de área construída. Sabe quais documentos? Obrigado!

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    1. Oi Linha Alternativa

      A declaração que tenho acima não é uma escritura declaratória, são diferentes. essa é uma declaração para quem não pdoe pagar a escritura.
      Leve os carnês de IPTU que você paga e se tiver a matricula imobiliária pode levar também mas o IPTu serve pois vais apenas fazer a declaração de que estas na posse deste imóvel desde o ano xxxx. abraços

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    2. Os iptu q tenho são isentos por não ter área construída. Não tem um carnê. E não estão em meu nome. Mesmo assim servem ok?

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    3. Serve sim, provas que estas com a posse.
      abraços

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    4. Este comentário foi removido pelo autor.

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  16. Jeferson dos Passos19/01/2016, 18:56

    Parabens pelo Blog, tirei as minhas duvidas so obsevandos as respostas acima por vc ditas. Muito obrigado pela sua atençao a nos usuarios e mais uma vez Parabens.

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  17. que bom Jeferson dos Passos, qualquer duvida o email esta a disposição na parte superior a direita. abraços

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  18. olá.. minha mae tem um terreno q faz parte de uma invasão em 1986.. ela tem somente o comprovante de residência. o que ela pode fazer para adquirir a posse do terreno definitivamente?

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  19. muito bom eu também tenho um probleminha aqui. inquilino sem averbação no cartório. o locador não registrou a escritura e o vendedor vendeu pra outro e o outro quer o imóvel mas por enquanto esta tudo parado, moro a 3 anos pago tudo em dia o novo proprietário colocou a agua em seu nome e eu pago o iptu ele começou a pagar faz 1 ano e 10 meses por enquanto não me turbou ainda.

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  20. Olá, eu sou Corretor de Imóveis e em todas as Imobiliárias que trabalhei eles me aconselhavam a não se intrometer em negócios Imobiliários de caráter de posses Públicas. Hoje eu trabalho como Corretor de Mercado (Profissional Liberal) e vários pessoas tem me procurado para vender ou comprar Posses consolidadas em áreas públicas com residencias e em conjuntos habitacionais que foram deslocados de outra área pelo Governo. Gostaria de em saber da possibilidade desta negociação e a onde encontrar o Modelo de Declaração que passarei ao pretenso comprador na qual oriento a respeito da veracidade da Posse. Muito Obrigado...

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    1. Olá José da Paz Oliveira. Fostes bem orientado. Posse publica é uma posse ilegal, não existe a possibilidade de no futuro por usucapião ou qualquer outro documento regularizar esta posse em propriedade simplesmente porque área pública não pode ser usucapida. Axistem algumas decisões favoráveis na justiça mas são de posse com mais de 30 anos em que se acabou concedendo o direito adquirido por não ter o orgão público se manifestado antes. Sendo assim não há um documento que garanta esta posse como masa e pacifica.
      Já as posses que as pessoas tem em loteamento e conjuntos habitacionais, algumas permitem transferência via o órgão que a concedeu. Não sei como atuam e que documentos utilizam pois em geral são vendas ilegais. Esse tipo de modelo não tem pronto, é elaborado conforme cada condição até porque se é proibida a venda o documento não tem valor e quem compra perder o imóvel se for descoberto.

      abraços

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  21. OLÁ BOA NOITE ! posso registrar uma certidão de escritura de posse em cartório de registro de imóveis,para garantir que esse imóvel não seja de novo vendido a outro comprador.ou só será possível através da escritura defenitiva ?

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    1. Oi Fagner. Como se trata de posse é registrada no cartório de títulos e documentos porque no registro de imóveis não é possível. abraços

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  22. Bom dia! Minha mãe mora ha 20 anos numa casa que construiu em terreno de posse, que pertence há uma ferrovia. Neste terreno tem alguns comprovantes em seu nome, mais impostos apenas conta de luz. Ela quer regularizar a posse, pois deseja vender. Foi a prefeitura e orientaram a ela fazer uma certidão de ônus reais, e certidão de posse em cartório. Está correto isso? basta essas duas certidões?

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    Respostas
    1. Ola. É no cartorio que tens wue buscsr informaçõe e pefir acertidão deônus reais para de saber se esses lotes não fazem parte de massa falida dados em garantia na justiça trabalhista. Com base nessa certidão rla pode fazer a declaração de posse e buscar usucapião judicial. Abraços

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  23. Bom Dia Maria Angela, meu nome é Paulo Sérgio, primeiramente meus parabéns pelo seu blog, que ao meu ver é muito esclarecedor e construtivo, auxiliando a pessoas como eu, que pretendem de alguma forma fazer alguma transação imobiliária mas tem dúvidas e recorremos ao seu conhecimento e disposição em nos ajudar.
    Vamos lá; eu estou interessado em fazer uma transação em um terreno que vem sendo usado como uso capião há mais de 20 anos, na realidade eram seis terrenos unidos lado a lado, que aos poucos foram sendo vendidos pelo então empregado do antigo dono do terreno. Este senhor dizia ser seu por uso capião pois o proprietário simplesmente abandonou os terrenos sem nunca mais voltar. Dos seis terrenos, um ele doou ao seu filho, outro era o terreno onde existem duas casas, sendo que uma delas era a moradia do verdadeiro dono e a outra era a casa do caseiro e os outros terrenos foram todos vendidos, mas só fizeram uma procuração no cartório, enfim, eu quero comprar a casa do caseiro e deixar a casa maior com a viúva do caseiro que fica nos fundos do terreno, eu quero fazer o desmembramento desse terreno, é possível?

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    1. Oi Paulo Sérgio

      Não tenho como teu auxiliar pois é preciso saber se este terreno permite desdobro e também se ele tem mesmo o usucapião pois se tem esta registrado na matricula deste terreno visto que usucapião só se adquire pela via judicial. Se ele não entrou na justiça não tem o usucapião tem apenas a posse do imóvel.

      Descobro para ser feito é preciso que oi usucapião esteja concluído na justiça. Por enquanto entendo que apenas ele tem a posse e nesta caso não tem como te dizer os riscos que corres.

      abraços

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  24. boa noite
    comprei um terreno de 12mt por 33mt em uma área rua o dono do terreno o compro do proprietário que recebeu de herança uma grande área e fez loteamento ele disse que como é uma área pequena não tem como desmembra tenho o contrato de compra e venda o que devo fazer?
    obg

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    1. Olá. A propriedade nesse caso é por acordo entre todos, é dificil te orientar. Vais precisar ir na prefeitura para saber como podem tentar fazer no local um loteamento. Abç

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  25. Boa tarde, eu posso digitar a declaração e depois das assinaturas, registrar ou autenticar em cartório?
    Abraços

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    1. Oi Luciana, sim sem problemas

      abraços

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    2. PARABÉNS PELO BLOG,MUITO ÚTIL.SUA ORIENTAÇÃO AJUDA BASTANTE. PRECISO DE UMA ORIENTAÇÃO.MINHA MÃE MORA À 33 ANOS NUM TERRENO QUE TEM UMA CASA VELHA E NUNCA VIMOS IPTU.ELA PAGA CONTA DE LUZ DESDE QUE FOI PRA LÁ.JÁ ESTIVE NO CARTORIO DE REGISTRO IMOVEIS,TIREI ÔNUS REAIS E NÃO CONSTA REGISTRO DO IMÓVEL.UM CORRETOR COBROU 880,00 PARA FAZER UM REGISTRO NO CARTÓRIO DE TITULOS E SEGUNDO ELE APÓS ISSO SERÁ POSSÍVEL REGULARIZAR PERANTE A PREFEITURA. O QUE VOCÊ ACHA E QUAL SUA ORIENTAÇÃO?

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    3. Oi RSC, dificil achar tua dúvida, colocaste nos comentários de outra pessoa. Pediste ao correto o numero do CRECI dele e nome completo? não efetua nenhum pagamentos em ter estes dados para consultar via site se ele é mesmo corretor. Se ele constar como habilitado no site do CRECI do teu estado podes pagar e pagar recibo especificando que serviços ele fez e quanto foi o pagamento dele.

      Tua mãe tem que fazer usucapião do imóvel em que mora. No cartório de títulos e documentos ela tem que registrar somente a declaração de posse do imóvel e depois aí sim pode fazer usucapião. A declaração vai permitir que ela passe o IPTU para o nome dela e regularize tudo. Terá mais gastos depois disso.

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  26. Ola boa tarde, minha mãe comprou um terreno a 22 anos atrás e nesse terreno construímos nossa casa e algumas quitinetes para alugar, tendo como única renda esses alugueis, mais quando foi agora a pouco tempo ela resolveu colocar na Imobiliária que não nos agradou muito e estamos desfazendo o cobtrato, porém eles sabem que não tem documentação nenhuma e estamos com medo de tentarem algo. Oque poderiamos fazer para nos proteger quanto a isso?

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    1. Nada podem fazer pra prejudicar vocês. Tua mãe já tem direito garantido. Edta na hora de colocar tudo em nome dela com ação judicial de uducapião.abraços

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  27. boa noite! Estou querendo tomar posse de um terreno urbano abandonado, proximo da praia. Acho que pode ser área de marinha. Estou pensando em cercar e construir. Como devou proceder para evitar imprevistos. Na minha cidade para ligação de água preciso apresentar algum desse documentos: escritura do imóvel, declaração d posse, certidão d ocupacao.
    Como devo proceder,pois vou precisar ligar luz e agua para poder construir.
    Se possivel, me de um direcionamento por email clovistraining@yahoo.com.br
    Att. Clovis

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    1. Terreno em area de Marinha é problema. Recomendo que peça no cartório uma certidão de propriedade porque depois não vais regularizar. Abraços

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    2. Boa noite! No cartório de registro de imóve? Quais informações vão me pedir? Att. Clovis

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    3. Oi Clovis. O relato completo de quando ocorreu a posse, data, forma de aquisição da posse, por contrato, por invasão, por herança. Matricula imobiliária do imóvel se houver, IPTU já em teu nome ou de terceiros, qualquer documento que tenhas que comprove se foi por contrato.
      abraços

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  28. Coreollano

    Boa tarde!
    Ganhei um terreno em uma aposta, só que o possuidor disse que não tem documentação alguma, foi ao local e me deu a chave do portão, pois é todo murado. Perguntei a algumas pessoas (vizinhos)se o terreno era realmente dele, foi então que me responderam positivamente. Só que agora não estou conseguindo contato com a pessoa que me passou o terreno, como faço?

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  29. Oi Coreollano, precisa acha-lo. Ele tem que te passar um contrato de tranferência gratuita de posse. Se não acha-lo, deves verificar na pregeitura se tem divida, buscar uma matricula no cartorio de imóveis para saber como esta a situação do imóvel.
    Abraços

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  30. Olá tenho um terreno que eu me apossei onde construí a minha casa e onde resíduo a 25 anos,ná época paguei todos IPTU atrasados e passei o IPTU para meu nome só que agora quero vender e não tenho nenhum outro documento só o IPTU que está no meu nome e se eu for na justiça dar entrada no usucapião é um processo demorado e eu não quero esperar,quero vender logo qual documento,e como fazer? me ajude

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    1. Ola. Faça um Contrato particular de compra e venda de imóvel com transferência de posse onde vc transfere ao comprador a posse adquirida na data xx/xx/xxxx e todos os direitos sobre o imóvel. Isso vai garantir a este poder entrar com usucapião.

      abraços

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  31. Uma escritura declaratória de posse me ajudaria seria um documento a mais para mim vender a casa juntando com IPTU?quero colocar a casa a venda na imobiliária mais não tenho nenhum contrato de compra e venda pois foi posse que documento em cartório conseguiria eu tirar? sendo que só tenho de documento o IPTU que a 25 anos está no meu nome,não tenho contrato de compra e venda só o IPTU me ajude preciso resolver está documentação,como disse não quero esperar a escritura usucapião quero vender logo,como nunca vendi casa não sei como fazer me ajude

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    1. A imobiliária não vai aceitar imóvel sem matricula, tens que vender direto.
      abraços

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  32. Olá, Maria Angela. Antes de tudo, parabéns por esse blog que nos esclarece muitas dúvidas. Meu caso é o seguinte: Na rua dos meus pais tem um terreno abandonado cheio de mato que provavelmente serve de casa para ratos e mosquitos. Nunca vimos o dono desse terreno e o vizinho dele há uns anos cercou o mesmo com um muro. Tanto na frente quanto do lado, deixando só um buraco nesse muro para ele ter acesso da casa dele. Ele diz que o terreno é dele, entretanto, em minhas pesquisas, soube que o dono de direito é uma empresa que fechou em 1986 e deve, pelo terreno um IPTU de R$50000. Estou tentando encontrar o dono dessa empresa para negociar o terreno com ele, pagar o que deve a prefeitura, etc... entretanto é muito difícil, visto a antiguidade do encerramento das atividades da empresa. Minha questão é a seguinte: se eu não conseguir encontrar o dono, posso tomar a posse do terreno, fazendo um portão, limpando e construindo algo, pagar as dívidas por ele e elaborar uma declaração de posse? Se o vizinho alegar ser o dono porque o cercou, o que posso fazer? Ele tem algum direito sobre esse terreno, apenas por cercá-lo, apesar de deixar o mesmo às minguas por mais de 20 anos? Penso em procurar um advogado, mas antes disso estou procurando saber se é possível eu vir a tomar posse do mesmo. Meu email é adissonjose@gmail.com se preferir responder por lá. Muito grato desde já.

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    Respostas
    1. Oi Adissn Lira.

      Te respondi via email que me enviaste.
      abraços

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  33. Olá! Parabéns pelo blog e pelos esclarecimentos dados, são de muita valia!
    Gostaria de uma orientação. Minha mãe comprou uma casa apenas com contrato de compra e venda reconhecido firma em cartório, a casa nunca teve escritura.
    Minha mae tem vivido la por uns 10 anos e ela nunca transferiu o IPTU do nome do antigo dono pro nome dela (o antigo dono era isento de iptu).
    Vc saberia informar se a minha mae tem algum risco de perder a casa (já que ela nao tem escritura nem paga iptu)? Se minha mae tentar regularizar a documentacao qual seria o procedimento e mais ou menos quanto custaria e quanto tempo levaria?
    Desde já grato pela atenção
    Sydnei

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    Respostas
    1. Oi Sydnei o problema é ela não pagar o IPTU pois pode inclusive haver processo da prefeitura contra o antigo dono do imóvel já que a prefeitura não tem conhecimento de que tua mãe comprou por contrato. ela tem que ir na prefeitura e regularizar isso pagando o IPTU dos últimos 5 anos e procurar um advogado para entrar com usucapião judicial colocando o imóvel em nome dela.
      abraços

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    2. Vc saberia informar quais são os riscos que se corre quando se compra uma casa que nunca teve escritura, só contrato de compra e venda?
      Minha mãe também possui uma segunda casa que ela comprou por contrato de compra e venda (casa nao tem escritura) e ela aluga essa casa atraves de um contrato de locação assinado entre as partes e reconhecido firma no cartorio.
      Se numa hipótese o inquilino não pagasse mais o aluguel e resolvesse ficar na casa será que minha mãe poderia perder a casa já que ela nao tem a escritura da mesma?
      Obrigado

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  34. comprei um terreno em um invasao a 4 anos atras,agora fui atraz de regulamentar a situcao fui a prefeitura existe uma divida de 30 anos em impostos.O o terreno esta registrado em nome de uma pessoa falecida .Agora como devo proceder ??

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  35. olá, estou interessada em comprar um imovel cujo o dono diz só ter contrato de compra e venda. Como faço para saber se a situação do imóvel?? esse dono esta com o imóvel alugado através de um contrato, que ainda tem 9 meses p ser finalizado. Corro algum risco do inquilino não sair do imóvel sabendo q o mesmo não tem escritura??
    gostaria de saber como posso consultar os débitos de iptu e tx de incêndio, e da documentação desse imóvel. Obrigada!

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    1. Oi Agnes, corres inclusive risco de não usar o imóvel. Tens que pedir no cartorio de imóveis uma matricula atualizada. Abraços

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    2. Boa noite Maria,comprei um imóvel de posse em um loteamento, apenas por contrato de compra e venda. O contrato foi reconhecido em cartório por mim e pela dona e foi parcelado,o que inclusive está no contrato. Tem algum problema a questão desse parcelamento está no contrato? Obrigado!

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    3. Oi Leandro, problema nenhum, a forma de pagamento deve constar no contrato. Abraços

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  36. Este comentário foi removido pelo autor.

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  37. Olá Boa noite maria angela!!! Meu tio morreu e deixou uma casa,no nome da minha.uma declaração e o iptu,ela correr o risco de perde??? Me ajuda por favor????gostei muito do seu blog

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    1. Oi Eliz, risco sempre tem se teu tio temoutros herdeiros pois eles tem direitos ao bem. Abraços

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  38. Ola.. primeiramente parabéns pelo trabalho feito aqui.
    Gostaria de saber como se pode comprovar que mora em uma casa própria se nao se tem documento do terreno/imóvel, onde o antigo dono ja faleceu.

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    1. Tens somente a posse e se faz mais de 10 anos por procesdo judicial de usucapião. Abraços

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  39. Olá, Parabéns pelo seu trabalho e pela atenção que você dá aos seus leitores.
    Construí minha casa sobre a casa da minha mãe. Ela comprou o terreno do meu cunhado que tinha esse terreno há mais de trinta anos mas nunca regularizou a documentação. Gostaria de saber qual o procedimento devo seguir para conseguir regularizar individualmente nossas casas. Já estive no cartório e descobri que o terreno é da união. Chegamos a dar entrada no processo de usucapião mas por falta de tempo abandonamos o processo. Aguardo seu retorno. Obrigada.

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    1. Mary Oliveira
      Não há outra situação a fazer que não o usucapião a não ser que teu cunhado possa efetivamente passar a escritura para tua mãe e ela junto a União legalizar o imóvel. Para isso o teu cunhado dev ter a propriedade deste imóvel em nome dele e registrado junto a União pagando o laudêmio. Se é área invadida é outra situação e talvez nem seja possível o usucapião.
      Não há como legalizar sem acesso a justiça.abraços

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  40. Como transferir uma Escritura Declaratória de posse registrada no cartório de títulos e documentos para outra pessoa pois preciso tirar do meu nome.

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    1. Fazendo um contrato de transferência de posse e registrando no mesmo cartório. Abraços

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  41. Ola Angela! Parabens pelo blog e por sua disposicao em conceder informacoes.
    Tenho uma casa que tenho apenas contrato de compra e venda e agora quero aluga-la atraves de um contrato de locacao reconhecido firma em cartorio.
    Vc acha que existe algum risco do inquilino querer se apossar da casa?
    Obrigado

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    1. Oi Sydnei, sem riscos. Teu contrato te garante contra um usucapião. Pode alugar informando que tens a posse direta e propriedade por contrato particular.
      Abraços

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  42. ola,no meu caso o rapaz me vendeu o terreno,mas sem comprovante algum, porem sempre dava boletos para ele assinar. minha duvida é a seguinte : com apenas uma declaração posso alegar que o terreno é meu ate regularizar tudo ??
    desde ja agradeço

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  43. Oi Juliana. Poder alegar pode mas e se ele vendeu algo que não era dele? É um risco.

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  44. olá, o meu lote foi cedido pelo INCRA esse documento equivale a um titulo de posse?

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    1. Oi Enyyo. Se houve uma cessão de direito vale também como posse. A principio sim. Abraços

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  45. Olá, Maria Angela! Tenho o mesmo problema mencionado em um comentário anterior: compra de terreno de posse. Pagamos um despachante para nós auxiliar na regularização do terreno e o cara sumiu. Sabe se é possível conseguirmos tirar o documento de posse sozinhos? Poderia nos orientar? Desde já, agradeço.
    Viviane Menezes

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  46. Estou querendo comprar um terreno mas o vendedor possui apenas direito possessório através de documento público em cartório.

    Qual é o risco que corro comprando um imóvel nestas condições? Existiria algum problema para conseguir financiamento para construção? E como legalizar este terreno depois?

    Agradeço se puder me orientar.

    theomara2912@gmail.com

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  47. Boa Tarde,


    Queria saber como posso adquirir a frente do meu terreno que fica de esquina com uma estrada,pois essa frente seria usado para uma rua baixa,mas muitos construíram e ficando só alguns com essa frente e um funcionário da prefeitura informou que poderíamos usa-lo só para estacionamentos se viesse construir depois no seu terreno,então muitos tentaram se apossar para usá-lo como ponto de VAN e até para colocar um trailer de sandwiches e por isso coloquei cerca e desde 2001.
    Hoje têm um secretário do meio ambiente que está tentando invadir e o que posso fazer para requerer essa frente para mim e já que não vai ter mais a tal rua baixa?

    Grato,

    gcabral2003@hotmail.com

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    1. È difícil te orientar mas a principio se estás usando o terreno ninguém pode entrar pois você está na posse do imóvel e sugiro que faça um escritura de declaração de posse e registre no títulos e documentos.
      O melhor seria consultar um advogado para entrar com usucapião deste imóvel se for possível e já.
      abraços

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  48. Este comentário foi removido pelo autor.

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    1. Oi Clóvis, não sou advogada mas concordo com a tua advogada, melhor primeiro pegar as chaves e depois entrar na justiça porque do contrario não conseguirá nada e são ações judiciais demoradas. no mais não tenho como te ajudar por ser uma questão de direito mais complexa e cada caso é um caso.
      abraços

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  49. Bom dia. Comprei um apartamento e não consigo financiar. Parece que a construtora está falindo. Estou pensando em invadir. Como devo proceder?

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    1. Olá, desculpe mas não tenho como te ajudar, este empreendimento pode estar em garantia bancária de empréstimos para construção. O ideal é procurar um advogado e acionar a construtora.
      abraços

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  50. Boa tarde excelente blog! Maria Angela, estou querendo comprar uma casa de posse em que o vendedor falou que não paga IPTU e não tem escritura, a casa tem apenas um documento de compra e venda, o vendedor me falou que o que seria feito era, um documento no cartório de compra e venda. Você pode me informar se esse é o procedimento correto, coso não seja, como devo agir?
    Obrigada.

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    1. Oi Cassia dos Santos Ferreira. em geral se foi paga a divida e não houve discussão judicial sendo de pouco valor e o nome já está liberado no SPC, o banco aceita mas não posso te dar 100% de certeza. Banco como credor analisa tua renda, perfil de pagamento e o débito existente e quanto tempo levou para ser negociado e quitado e a partir disso decide sobre o financiamento. abraços
      abraços

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    2. Obrigada, seu blog é muito bom várias dúvidas que tinha foram esclarecidas. Parabéns

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  51. oi bom dia, meu pai comprou um terreno a mais de 30 anos atrás e nesse terreno construímos a casa de meus pais e a minha, mas ele não tem o documentos de compra, mas a gente paga o iptu todos os anos, agora ele veio a falecer. será que alguém pode fazer alguma coisa pra tomar o terreno da gente? teria alguma coisa a fazer para nos proteger de eventuais problemas devido não termos os documentos do terreno? Desde ja agradeço e parabenizo pelo blogg.

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    1. Oi Polik, Já possuem tempo suficiente para o usucapiaão e colocar o terreno em nome de teu pai. Procure um advogado pra entrar com ação judicial e regularizar a situação. Com todo este tempo e o IPTU pago o risco é quase zero de alguém aparecer querendo o terreno pois já possuem direito adquirido.
      abraços

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  52. Boa Tarde, meu pai comprou um terreno a mais de 40 anos, foi realizado o famoso contrato de gaveta e agora gostaríamos de regularizar, fazer a escritura, só que eu não sei onde estão os vendedores, qual procedimento a ser tomado neste caso. Agradeço desde já e parabenizo pelo Blog.

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    1. Oi Edna, os vendedores somente podem passar a escritura se a matricula do imóvel está em nome deles. Se não for possível localiza-los podes judicialmente solicitar a propriedade do imóvel apresentando este contrato como comprovação.
      abraços

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  53. Olá boa noite , construi uma casa em um terreno abandonado, cheio de mato etc. fiz diversas melhorias no terreno . Mesmo sem comprovante de compra ou de posse ,Como posso regularizar este terreno ? Desde já agradeço. Muito obrigada por prestar estes esclarecimentos .Deus lhe abençoe.

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    1. Oi Larissa, Tens que saber se este terreno é particular ou público e isso se faz no cartório. Se é de particular e foi abandonado deve haver cadastro na prefeitura e IPTU a ser pago que você precisará colocar em dia para no futuro regularizar a propriedade em teu nome. Se for área pública não consegues regularizar e é problema.
      Procure saber na prefeitura e no cartório de imóveis. Se o terreno tem endereço completo peça uma matricula imobiliária atualizada para saber quem é o dono

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  54. bom dia moro em um terreno de posse a mas de 15 anos e não tenho nem um papel de documento já murei fiz obras era um sitio e foi vendido por terenos posso legalizar fico grato pela informação

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    1. Oi Gilberto, se for terreno de particular, que compraste por contrato sim podes pedir na justiça a regularização, se for posse por abandono do terreno também tens prazo mas será preciso verificar ao rigem do terreno e se o IPTU esta paga.Consulte um advogado. abraços

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  55. Boa noite! Gostei muito do seu blog também, pois é muito esclarecedor.
    Meu sogro quer comprar um apartamento, sendo que esse apto foi um órgão público que construiu e vendeu pro seus funcionários.
    Sendo que ele iria comprar do 2 dono, sendo que o imóvel não tem escritura definitiva e seria feita uma escritura particular de cessão de direitos aquisitivo.
    A questão é se o imóvel não tiver quitado o meu sogro corre o risco? E se teria alguma forma de saber se esse imóvel foi quitado.
    rayanne_camargo@yahoo.com.br

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    1. Oi Rayanne, o vendedor tem que ter a quitação da escritura de aquisição ou não recomendo fazer o negócio. Se ele não tem o termo de quitação pelo menos apresente todos os recibos de pagamento que no contrato tem o numero de pagamentos a ser efetuado. Outro detalhe importante é saber se pode ser vendido/ cedido os direitos. O ideal é procurar o órgão público que fez a escritura de posse pois teu sogro depois arcará com os custos para colocar em nome dele. Cuidado.
      abraços

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  56. Boa noite! Gostei muito do seu blog também, pois é muito esclarecedor.
    Tenho uma casa em terreno de família,só que ninguém tem DOC do terreno, só o IPTU,estou vendendo esta casa, como devo proceder sera como posse, tem outras casas nos fundos.

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    1. Oi Rose. Contrato particular de compra e venda de posse. O ideal seria dar preferência na compra para os que moram no mesmo terreno e não havendo interesse podes vender para terceiros. abraços

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  57. boa tarde! comprei um terreno ano passado pelo contrato de compra e venda,tenho todos os contratos dos outros donos,iptu pago em dia,em nome de terceiros,tenho um registro de compra no nome do antigo propietario,titulos e documentos,tenho numero de inscrição do imovel,o que devo fazer para legalizar? essa escritura de posse seria viavél,desde já obrigado!

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    1. Olá. A forma de regularizar tudo é por usucapião pois temos sucessivos contratos de compra e venda de posse. O usucapião irá legalizar em teu nome o documento oficial do imóvel que é a matricula imobiliária. Procure o cartório de imóveis de sua região.
      abraços

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  58. oi bom dia ,eu tenho uma escritura declaratoria de posse de um terreno,gostaria de saber se o mesmo me da uma garantia de que o terreno e de fato meu?

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    1. Oi Daniela, garante a posse não a propriedade. Depende da analise de toda a posse deste imóvel e como foi feita. Abs

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  59. Boa tarde! Adquiri um apartamento em um predio com 9 unidades e 4 andares. o meu é de cobertura. na compra não sabia da existência de problemas relativos aos 2 terrenos laterais ao prédio. Foram projetados originalmente 29 unidades,mas apena 9 foram construídos. o prédio tem 50 anos e desde então os moradores esperam que as outras 20 unidades sejam construídas. Estão registrados no RGI as unidades a serem construídas com número dos apartamentos e nome dos proprietários. Só que esses proprietários faleceram e os herdeiros não tem interesse em dar continuidade ao projeto. devido ao não cumprimento do projeto original várias multas são emitidas em nome do antigo construtor. como podemos adquirir a posse dos terrenos laterais tendo em vista todos estes anos temos despesas, pois, muramos, mantemos limpo através de capinas contantes. podemos ter a posse com declaração de vizinhos que comprovam ser verdadeiros estas informações? Agradeço orientações.

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    1. Oi Julio César, bom dia. Desculpe mas nessa situação não posso te ajudar. Vocês precisam de advogado especializado para judicialmente resolver a questão. abraços

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  60. Boa tarde Maria Angela, meu marido recebeu de presente de 2 anos de idade ( hj ele tem 42) de sua avó paterna,(hj ja falecida a 35 anos) um terreno, o pai dele(unico herdeiro) não quer fazer inventário (pois este era o unico bem dela) e disse para meu marido que ele usufruisse e que ddepois ele(meu marido) fizesse usucapião. Gostaríamos de regularizar, estamos pensando em fazer primeiramente uso de posse pois já estamos fazendo benfeitoria no bem, o proboema é. Levar as 3 testemunhas ao messmo tempo ao cartório, (pode as testemunhas assinarem e eu levar o doc assinado) Se puder me orientar, agradeço sua atençao.

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    1. Oi Vanessa. Temos a questão de direito de herança que não pode ser deixada de lado. o inventário tem que ser feito. Teu sogro é herdeiro do dono do imóvel e teu esposo é herdeiro de teu sogro, não há como fazer usucapião deste imóvel se tem escritura registrada em nome da avó.
      No caso contrata-se advogado para via cartório abrir o inventario onde teu sogro irá ceder os direitos deste imóvel ao filho. paga-se as custas, imposto e tudo ficará em nome de teu esposo.

      Se vão deixar tudo como está e no futuro teu sogro tiver outros filhos e vier a falecer serão herdeiros e poderão contestar a posse. Se não existe essa possibilidade tudo bem até podem fazer um documento oficial mas não vai impedir no futuro de pagarem imposto do inventario que não foi feito. O ideal é fazer um contrato de cessão de direitos do terreno onde teu pai se declara herdeiro do bem e cede estes direitos ao filho em vida, com duas testemunhas. Cada uma leva no seu cartório onde tem firma aberta e assina, devolvendo até que todos tenham assinado.
      Abraços

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  61. Compra o um apartamento só com documento de posse. Qual os riscos e como fazer uma boa compra ?? Parabéns pelo site e trabalho!!

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    1. Oi Alexandre, muitos riscos e o primeiro e principal é o fato de que quem está vendendo pode estar vendendo algo que não seja dele ou que necessite de parentes para vender, não recomendo a compra. você pode estar comprando a posse de área invadida, imóvel da prefeitura que não pode ser vendido e será tomado de você, imóvel em disputa judicial ou penhorado, imóvel de herança que um dos herdeiros está vendendo sem consentimento do outro.

      Abraços

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  62. Olá estou te enviando um email, espero uma resposta ao meu questionamento.
    quero lhe parabeniza pelo que tive o prazer de ler, continue assim ajudando com seus conselhos, STELLA

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  63. Ola ! Comprei um lote com meu irmão, pagamos o imposto e as parcelas do terreno meio a meio , esse lote não pode desmembrar 27 comp 7 de frente , como comprovar que metade e meu regularizar obrigada !

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    1. Oi Ka. SE não está em nome de ambos teu irmão tem que ceder os direitos de 50% deste imóvel para você aí ambos ficam como proprietários. O procedimento é por escritura pública e registro desta na matricula.
      abraços

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  64. Boa tarde, gostei muito do seu Blog, Parabéns!
    Nós moramos num imóvel há mais de 35 anos. Ele começou com um contrato comum de locação mas na hora de devolver o imóvel o proprietário não apareceu e estamos lá até hoje. Ele tinha uma empresa que abriu falência e este imóvel ficou para pagar a dívida do INSS mas nunca saiu disso. Gostaríamos de regularizar e me informaram que agora é via cartório, isso procede? Temos como regularizar?
    Esqueci de mencionar que ele foi a leilão a 30 anos atrás mas não foi arrematado, isso altera alguma coisa?
    Muito agradecido
    Ricardo Lima
    ralc.2013@gmail.com

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    1. Olá Ricardo Antonio Lima Carvalho

      Estranho porque não havendo venda em leilão o credor acabou adjudicando o imóvel o que significa que passou a ser do INSS. Vale uma pesquisa no cartório de imóveis solicitando uma certidão vintenária deste imóvel que vai informar todos os procedimento em relação aos últimos 20 anos te possibilitando saber como agir.

      Hoje é possivel usucapião extrajudicial mas depende de cada situação a analise se é possivel ou não. Como houve penhora do imóvel em favor do INSS a unica forma de usucapião garantido é o judicial pois dividas de INSS, trabalhista e Receita Federal retomam o imóvel das mãos de quem o tiver mesmo que de boa fé pode ocorrer de perderem. Vale a pena sim consultar um advogado que seja especializado em usucapião.
      Abraços

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  65. Vaninhafarineli@yahoo.com26/08/2016, 00:55

    Boa noite meu nome é Vânia meu pai tem um terreno de posse desde 24 de outubro de 1998,mais ele faleceu como faço para legalizar e passar pro meu nome?

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    1. Oi Vaninha, é preciso procurar um advogado e entrar com usucapião deste imóvel para poder abrir o inventario e adjudicar em teu nome. Abraços

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  66. estou em um terreno que estava abandonado jah estou neste terreno a 3 anos sem o dono aparecer realizei algumas plantações no local(terreno rural)e cuido do terreno, coloquei poste de luz o que comprova o tempo em que estou lá, fui na prefeitura e estava com iptu atrasado então paguei apenas de quando entrei no terreno ou seja só um ano até pq o iptu não chega pra mim vai direto pro dono.
    enfim agora depois de 3 anos o dono apareceu que o terreno ta limpo e bem cuidado porém estavos tentando conversa amigavel e ele ainda não manifestou perante a justiça.
    tenho direito a posse ou usucapião?

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    1. Oi Armando Silva.

      Acredito que não tenha direito, muito pouco tempo de uso para usucapião especial. 5 anos é o prazo minimo pra requerer a trasnformação de posse em propriedade. ele vai entrar na justiça se não chegarem a um acordo.

      Lei
      http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6969.htm

      Abraços

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  67. Invadi uma residencia a 09 anos e tenho agua e luz no meu nome como faco pra regularizar o IPTU no meu nome já q o proprietário nunca apareceu..

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    1. Oi Welinton Ricardo.

      Esse imóvel pode estar nessa situação de abandono por diversos motivos. o proprietário pode te-lo abandonado, pode ser de dono que faleceu e os herdeiros não tem conhecimento de que o imóvel existe, pode ser imóvel penhorado por dividas do proprietário e que ainda está em discussão judicial. Enfim tens que saber a situação atual deste imóvel então com o endereço dele procure o cartório de imóveis da região e solicite uma matricula atualizada dele. Sabará se tem algum problema e quem consta como dono, se tem penhora etc,etc.
      Imóvel com penhora por divida trabalhista, INSS, receita Federal é difícil você conseguir regularizar e aí todo o seu investimento nele terá sido em vão.

      Podes fazer uma escritura declaratoria de posse no cartório de notas, se teus vizinhos puderem assinar confirmando o tempo de posse e investimentos feitos além de usar como tua moradia, melhor ainda. com ela poderá passar IPTU para teu nome e atente que atrasados é você quem paga. Dependendo do que estiver na matricula podes pedir o usucapião se não tiveres outro imóvel em teu nome. Se o IPTU está sendo pago em dia por terceiros cuidado, isso é sinal de que não é um imóvel abandonado.
      Abraços

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  68. Tenho um terreno á 12 anos.
    Mas não tenho documentos dele e o local é considerado ainda como área rural.
    Como posso fazer para regularizar?
    O antigo dono q nos se deu não tem nenhum documento

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    1. Olá. Usucapião especial, se não me engano. Procure um advogado pois será preciso recorrer á justiça para comprovar a posse e buscar a propriedade deste imóvel.
      Abraços

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  69. ola maria angela bom dia vi através de um anuncio um terreno no litoral de 10x45 acho eu que da 450 mts onde eu propus uma troca em meu carro o que foi aceito so que o terreno ela me disse ser de posse a 8 anos seria um bom ou mal negocio litoral de sao paulo ?

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    1. Olá Camm

      Não tenho como te dizer que é seguro, terreno de posse pode surgir o dono, pode ter penhora trabalhista etc. Solicite os 8 anos de IPTu quitados para quem esta vendendo e algum documento que comprove a posse dela que possa ser transferida para você. Tem que analisar a documentação do imóvel.Abs

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  70. Bom dia estou negociando um lote em que a inscritura esta no nome da mãe da pessoa e essa pessoa é a único(herdeiro), ele tem dois filhos tbm, corro algum risco de não conseguir passar a inscritura para meu nome, e quais os pontos que eu devo ser mais cauteloso?

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    1. Oi Wilker Frazão

      A única forma de passar a escritura para teu nome é se a mãe assinar a venda pois o documento oficial do imóvel está em nome dela. Como falas em herdeiro entendo que já seja falecida e nessa situação é obrigatório que exista inventario finalizado e registrado na matricula deste imóvel para que oficialmente o herdeiro te passe a escritura. Se nada disso foi feito está sim em risco porque não sabes se a falecida tinha dividas, se deixou o imóvel para mais alguém e muitas outras situações.
      Se esta tudo ok peça a ele uma escritura pública de cessão de direitos hereditarios aí sim depois poderá regularizar. Recomendo que consultes um advogado.
      Abraços

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  71. Olá Maria Angela meu Pai comprou um terreno a mais de 40 anos,hoje a filha do senhor que vendeu o terreno cobra uma parte que ficou fora escritura,onde o pai dela junto com a imobiliária fizeram a metragem errada ela pode fazer isso?

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  72. Olá Maria Angela meu Pai comprou um terreno a mais de 40 anos,hoje a filha do senhor que vendeu o terreno cobra uma parte que ficou fora escritura,onde o pai dela junto com a imobiliária fizeram a metragem errada ela pode fazer isso?

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    1. Oi Pedro. Se foi vendido o terreno inteiro acredito que pelo tempo transcorrido ela não consiga esta parte do terreno até porque daria a você o direito de cobra-la da parte do IPTU referente a área que não foi vendida. Mesmo havendo erro de metragem na escritura, se esta é clara quanto a vendo total do terreno não haverá problemas. Vai depender das provas e analise da documentação de compra e venda.
      Abraços

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  73. Olá tenho um imovel em um terreno de posse,sendo que para a prefeitura e o cartório não pode ser legalizado,pois la não consta nada do terreno por pertencer uma antiga fazenda q nunca foi legalizada por isso não tem registro algum, estou vendendo o meu imóvel e queria a sua ajuda para fazer im contrato particular de compra e venda do terreno com transferência de posse o pagamento da compra vai ter um sinal e o resto parcelado como eu nunca fiz isso estou perdida

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    1. Oi Camila Brito

      É complicado te ajudar pois não existe documentação alguma desse imóvel, nem IPTU,nem endereço, nem nada que comprove que o lote existe. vender parcelado é um alto risco para você porque se o comrpador parar de pagar as parcelas como contesta judicialmente sem documentação alguma do bem que vendeste. Estará vendendo a posse com risco. Por conta disso te recomendo que somente venda se o sinal for de 50% e o comprador assine o contrato reconhecendo firma em cartório inclusive com duas testemunhas e cada parcela uma nota promissória assinado pelo comprador que fica com você.
      Abraços

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  74. O imóvel tem endereço com numeração tudo certinho, so não tem com legaliza o loteamento por ser uma terra abandonada, e como seria esse contrato de venda ? vc tem algum modelo que possa me enviar por email ?camila2016brito@gmail.com

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    1. O Camila, não tenho este tipo de modelo Camila, cada situação é uma situação diferente tem que ser feito pelas partes contratantes. Me envia um Email para mcamini150@gmail.com com mais detalhes, se tem vizinhos que possam testemunhar,etc.
      abraços

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  75. Olá, minha mãe está em uma terra a 9 anos e fez várias plantações e cuida do terreno e preserva principalmente a área do igarape, como faz pra adquirir qualquer documento que prove isso?

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    1. Olá Telma Franco.

      Se ela está pagando os impostos, morando no local, cuidando e plantando já é uma comprovação de que tem a posse do mesmo e pode fazer uma escritura de declaração de posse no cartório de notas com os vizinhos lindeiros assinando esta escritura testemunhando o tempo de posse que ela possui. o ideal é ter o IPTU ou ITR do imóvel em nome dela, se não tem na prefeitura ela pode regularizar tudo dependendo de a quem pertencia antes este terreno, particular ou não.
      abraços

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  76. Minha amiga mora nesse terreno a aproximadamente 50 anos de forma pacifica, os donos nunca a procuraram. O terreno tem RGI em nome dos donos como fazer para minha amiga obter um documento de posse

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    1. Olá. Ela já tem direito a usucapião. Se tem condições financeiras contrate um advogado para no cartório de notas providenciar tudo porém o custo é alto. Se não tem condições usucapião judicial que é muito demorado mas gratuito e com certeza dará a ela o titulo de propriedade.
      Abs

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  77. A minha igreja está construída em 40 m2 dentro de um terreno que mede 10 metros de frente e de fundos e ambas as laterais 75 metros. (750 m2). Esse tem tem RGI, porém minha irmã já mora nele a 50 anos e os donos nunca procuram nem reclaram o terreno. Minha irmã tem uma Escritura Declaratória de Direitos de Posse que ela fez e registrou no cartório de titulo e documentos.

    A minha duvida é: nesse terreno foram construídas 9 casas nos fundo. Sendo que foi minha irmã fez um documento de Instrumento Particular de Cessão de Direitos Possessórios para igreja e cedeu 40 m2 que ficam na frente.

    A prefeitura (SMU) notificou a loja que funciona a igreja solicitando que fosse apresentado projeto. Já procuramos um engenheiro.

    A minha duvida é, esse documento de posse que possuo pode ser apresentado junto com a documentação que o engenheiro irá preparar. Porque a prefeitura pede um requerimento assinado pelo dono.

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    1. Olá, sim o documento de posse deve ser apresentado junto comprovando que deténs a posse direta do imóvel.
      Abraços

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  78. Boa tarde
    Meu terreno é de posse, e o único documento que tenho é o IPTU, consigo desmembrar o terreno? Quais são os procedimentos?

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    1. Não é possivel desdobro em terreno de posse. Abraços

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  79. Olá,meu pai toma conta de um terreno há muitos anos mas não tem nenhum documento,e nunca apareceu nenhum dono...como faço pra adquirir um documento?

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    1. Oi Danilo Silva

      Primeiro de tudo tem que verificar na prefeitura a questão relativa ao IPTU, se tem divida teu pai tem que negociar e pagar pois para usucapião é preciso impostos em dia. No cartório de notas ele pode fazer uma declaração de posse que nada mais é do que um relato do tempo e situação d aposse dele. Se tiver vizinhos que possam assinar concordando com a declaração melhor. a partir daí e com o imposto parcelado e sendo pago se pode pensar em usucapião.
      abraços

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  80. Olá muito bom seu Blog. Olha,estou comprando um terreno, a pessoa que vai me vender, tem um documento comprovando que ela comprou o terreno (recibo de compra e venda), quem assinou o recibo foi a filha do dono do terreno, pois o dono é analfabeto. A filha do dono mora em uma parte do terreno. O primeiro dono do terreno tem o documento de posse há 9 anos. Minha dúvida é: Eu posso comprar uma parte do terreno? Posso dá entrada no usocapião com o documento dele e com o meu? Como ele tem o documento antigo, se eu fizer um novo documento com uma parte do terreno, comprovando que ele me vendeu, ele vai poder fazer alguma coisa no futuro como pedir o terreno de volta ele possuindo o documento antigo? Obrigado.

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    1. Oi Marcos

      A filha não pode assinar pelo pai somente porque ele é analfabeto salvo se tiver procuração feita em cartório de notas para a venda da posse. Esse recibo não tem valor. Só recomendo essa se for por escritura pública declaratória de posse onde o pai compareça ao cartório para colocar a digital e quem tem a posse atual. Nessa escritura se relata todos os fatos desde o inicio da posse dele, a continuidade com quem a tem atualmente e assim poderá depois verificar se é possivel desdobrar em dois lotes.

      abraços

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  81. Olá;

    Sou bolsista em uma faculdade e eles estão exigindo essa declaração de posse de imóvel, eles disponibilizaram um modelo de declaração para ser seguido, mas esse modelo não cita nada sobre testemunhas. Então, eu posso apenas preencher o modelo que a faculdade disponibilizou e reconhecer a firma em cartório (sem as testemunhas)? E outra dúvida, eu preciso assinar a declaração no cartório ou já posso levá-la assinada?

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    1. Olá. Se não está pedindo pode assinar sem testemunhas. Assine no cartório onde tens a firma cadastrada(tua assinatura).
      Abraços

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  82. Meu avô tinha um terreno que está no nome dele. Porém ele já faleceu, então, minha mãe, com autorização dos outros irmãos decidiu construir uma casa no fundo desse terreno. A casa tem água, luz, telefone, etc. No nome da minha mãe e do meu pai.
    Eu precisava de uma declaração de cessão de imóvel, mas como meu avô já é falecido, ele não pode fazer. E Não temos condições financeiras para fazer o inventário e também nem daria tempo, pois preciso de uma declaração com urgência. Então, foi me recomendado, fazer uma declaração de posse do imóvel. Gostaria de saber se essa declaração pode ser feita no meu nome? E, além disso, as testemunhas e os documentos são requisitos obrigatórios para ser apresentados ao cartório? Ou é apenas para dar mais veracidade a declaração?

    Obrigado!

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    1. Olá. A posse está com tua ma~e e teu pai então como vais fazer a declaração em teu nome???? Não é possivel.
      Abraços

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  83. oi quanto custa para fazer uma?

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  84. oi quanto custa para fazer uma?

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    1. Oi Paulo, o valor varia dependendo da legislação local não tenho como te informar. abç

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  85. olá, boa noite, um amigo faz de uso as terras. em zona rural, para agricultura, e tem o memorial descritivo. sendo q o mesmo não serve para comprovar posse de terra. como faço e quais os procedimentos corretos pra registrar a área em nome dele?

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    1. Oi Walber Max.É preciso consultar um advogado pois seria usucapião rural que tem regras bem diferentes e depende de analise de profissional qualificado nessa área. Infelizmente não tenho como ajudar.
      Abraços

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  86. Olá boa tarde me chamo Alessandra. Comprei uma casa sendo sobrado. Aqui é posse. Só tenho um documento de comprar e venda. E fiz um documento particular. Gostaria de legalizar. Como devo proceder. Já que aqui é um terreno dividido em 3 partes. Morados e não sei como esta a situação daqui.

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    1. Oi Alessandra, se é um terreno com 3 posses todos tem que estar de acordo para legalizar através de usucapião se for área particular com IPTU. É preciso verificar se o terreno tem matricula imobiliária no cartório de imóveis e a situação do IPTu junto a prefeitura.
      Abraços

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  87. Olá Maria Angela ... enviei email pra ti ... abraço

    Att.,

    Leandro

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  88. Moro a mais de 15 anos em uma area publica é da prefeitura fui no cartório e não consta este lote não esta registrado sera que eu posso registrar em meu nome

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    1. Olá OM Serviços, não é possivel regularizar imóvel publico, nem existe matricula imobiliária deste tipo de imóvel por ser área publica/verde. A ação judicial de usucapião em quase 1005 dos casos não dá resultado favorável pois existe lei que determina que imóveis públicos não podem sofrer usucapião.
      abraços

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  89. é preciso reconhecer firma das testemunhas? ou somente a assinatura e numero de documento é o suficiente?

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    1. Oi Cris. não precisa reconhecer firma das testemunhas mas eu sempre aconselho como prova de que quem assinou é mesmo quem consta nos documentos.

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  90. Maria Angela, Boa tarde ! encaminhei via email meu caso , quando puder responder eu agradeço , fico no aguardo.

    Ozeias Silva .

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  91. boa noite
    eu moro em um terreno a mas de dez anos como posse e um dia o dono apareceu e viu tudo cuidado com a casa e as arvores frutiferas que prantei,e me deu a escritua do terreno e ele ja morreu mas ele nao me deu nenhum papel comprovando que o terreno agora e meu agora estou preucupado pois ele sumiu e nunca mas eu o vi ou deve ter morrido o que devo fazer

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    1. Oi Rogerio

      Já tens direito de usucapião mas o IPTU tem que estar em dia e se ele faleceu somente o usucapião te dará propriedade por sentença. Na escritura tem todos os dados que precisas para o advogado buscar certidão de óbito e saber se ele tinha herdeiros ou não.
      Se ele tivesse feito uma escritura em teu nome no cartório podias registrar na matricula direto mas como não foif eito precisa o usucapião.
      Abraços

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  92. boa noite eu queria saber se quando eu der entrada no usocapiao extrajudicial o dono do que e de registro ou os erdeiros vao ser entimados mas se por acaso eles nao forem encontrados para receber a intimaçao e se nunca forem encontrados pelo oficial ai o que acontece e como fica minha situaçao ?

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    1. Depende de cada caso,em geral é chamado por edital público ase manifestar mas se houver uma unica duvida o oficial envia para o juizado. Este tipo de usucapião ainda tem lacunas e portanto não tenho como te orientar adequadamente.

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  93. minha sogra mora em um terreno de posse e me deu a matade do terreno e fiz uma casa ele mora la a 15 anos eu moro 7 anos ela quer fazer a escritura declaratoria de posse e depois desmenbrar o terreno pra dar entrada no usocapiao essa maneira e correta ou o que pode ser feito nesse caso para minha casa ficar independente ja que moramos no mesmo terreno

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    1. Primeiro o usucapião e depois o desdobro do lote, antes do usucapião não é possível.

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  94. Este comentário foi removido pelo autor.

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    1. Ola, se já tens imóvel em teu nome não consegues usucapião apenas a posse e com a posse consegues passar o IPTU para o teu nome. depois com o passar dos anos talvez consigas juntar esta área ao terreno que tens.

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  95. Olá! No caso de uma Cessão de Direitos Possessórios, utilizando o exemplo que o Posseiro atual está há 20 anos no imóvel, sendo que o mesmo agora pretende negociar o imóvel ao qual possui posse a título de certo valor para outra pessoa ao qual não possui nenhum vínculo familiar. Esses 20 anos de posse serão somadas ao tempo que o novo possuidor ficará no imóvel, no caso, existirá continuidade?

    Estou procurando isso a tarde toda, mas só encontro casos Hereditários onde o tempo de posse é contínuo. Não encontrei nada relacionado a Negociação do Imóvel de Posse para terceiros.

    Desde já agradeço pela sua atenção!

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    1. Olá. Te respondi via email recebido de você. abraços

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  96. OI.MINHA TIA FALECEU E DEIXOU UM TERRENO COM UMA ÁREA DE 360M2 DANDO POSSE A MINHA IRMÃ,POIS MINHA TIA NÃO TEVE FILHOS.AGORA MINHA IRMA VENDEU 170M2. PODE SER DESMEMBRADO?

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    1. Olá, sim pode mas primeiro é preciso fazer o inventario e colocar o imóvel em nome de sua irmã.
      Abraços

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  97. Comprei uma casa que faz parte de um terreno invadido...o pessoal invadiu uma fazenda e depois de um tempo a prefeitura indenizou o dono e fez casas para as pessoas que invadiram..
    Depois de um tempo meu pai comprou uma dessas casas e agora comprei do meu pai com contrato de compra e venda...como faço para fazer uma escritura?

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  98. Boa noite. Por favor, Queria que me tirasse uma dúvida !

    Existe um lote no interior do Goiás de 1 halqueire registrado no cartório no nome do meu avô falecido.Depois que ele faleceu, meu pai, que tem mais 8 irmãos, comprou a parte de cada um deles no valor de R$ 4.000 reais cada um, sem fazer o inventário. Contudo, meu pai formalizou essas compras em um papel branco, sem data, e somente com as assinaturas deles. Ocorre que meu pai faleceu em 2016, ai eu queria ter a posse desse imovel. Ai que vem as perguntas. Será que posso fazer um declaração de posse no meu nome?? O que preciso? E se os irmãos do meu pai quiserem fazer o inventário do meu avô agora, caso eu faço a declaração de posse, será que perco ela?

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  99. Quero comprar uma casa porém quando perguntei p e lo documento vou dono diz pra eu não me preocupar porque a imobiliária faz tudo. devo deixar por conta da imobiliária ? outra coisa pagamento só mediante ao documento em mãos ?

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    1. Olá, a matricula imobiliária onde informa o nome do vendedor como proprietário deve ser mostrada a você. Em geral quando está com imobiliária é mais garantido porém tens que saber se esta tudo em ordem com a documentação do imóvel. converse com a imobiliária para saber se a matricula está em nome de quem vende que é o principal depois solicite minuta do contrato antecipado para ler com calma.
      abraços

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  100. Oi Maria
    Gostaria de saber se não vou ter problemas com uma compra de um terreno ..
    O vendedor disse que era uma chacara e foi dividida em vários terrenos, porém a matricula não foi desmembrada.
    Ele falou que isso não tem problema pois ele faz uma certidão de posse mansa e pacífica e um contrato de compra e venda .
    Você acha que possa ser fraude ?

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    1. Oi Luan Lima

      Sim podes ter problemas de não conseguir fazer a escritura em teu nome ficar apenas com contrato.Se ela tiver dividas os credores vãos aber como que foi tudo vendido se não pode ser registrado!!! Para depois regularizar vai sair muito caro e vocês compradores terão que arcar com tudo.
      Abraços

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  101. Tenho uma posse e quero vender o que fazer ?

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