PROPRIEDADE APARENTE – POSSE IMOBILIÁRIA

Propriedade aparente é toda a situação em que uma pessoa ocupa um imóvel como se seu proprietário fosse. Acompanhe a explicação e entenda como funciona. 

O posseiro aparenta ser o dono de direito mas não o é, sendo apenas dono de fato porque age como dono e demonstra a terceiros ser o dono do imóvel, acreditando que realmente o seja. Adquiriu este imóvel de quem não detinha  a plena propriedade mesmo acreditando tê-la. Ocorre de fato o uso do imóvel, porém a pessoa juridicamente não detém o documento oficial que comprova que seja por direito o dono do imóvel. Para que exista a propriedade aparente  deve existir um titulo oneroso e o sujeito de boa-fé.

💢Detém a propriedade de direito(domínio) todo aquele que tiver um titulo juridicamente aceito como titulo de propriedade imobiliária, são eles:

👉Escritura Pública de compra e venda, cessão de direitos, permuta, promessa de compra e venda ou doação;

👉Matricula imobiliária do imóvel em seu nome;

👉Sentença judicial confirmando a propriedade do imóvel        

👉Carta de adjudicação do imóvel;

👉Carta de arrematação do imóvel em leilão;

👉Formal de partilha, procuração em causa própria; testamento homologado;

Necessário informar que os títulos acima devem obrigatoriamente estar registrados na matrícula imobiliária do imóvel. Só é dono de direito quem registra.

Os que não possuem os títulos acima descritos consideram-se como detentores da propriedade aparente, pois de fato, se considera o dono do imóvel, o utiliza como sua propriedade sem contestação. Diz-se que possui a posse mansa e pacifica.

Esta propriedade aparente caracteriza-se por duas situações essenciais: 

📢A boa fé e o principio do erro comum. A pessoa que age como proprietário acredita fielmente ser o proprietário do imóvel. 

📢O erro comum é aquele em que outras pessoas acreditam que a propriedade seja válida. Isso gera outro erro, o da pessoa que acredita que quem esta lhe vendendo é o proprietário de direito e assim compra de boa fé a propriedade aparente.

💦Detém a propriedade aparente todo aquele que tiver:

👍um contrato particular de compra e venda de imóvel em que a venda foi realizada por  pessoa que não conste como proprietário por direito na matricula imobiliária do imóvel;

·       👍aquele que compra o imóvel apenas por recibo;

·       👍o(s) herdeiro(s) que não providenciaram o inventario do imóvel;

·       👍quem possui contrato de gaveta ( não levado a registro na matricula imobiliária)

·      👍quem mediante titulo falso conseguiu registrar a propriedade em seu nome na matricula imobiliária, fato que judicialmente tornaria a propriedade nula.

Sendo assim, toda a pessoa que tem a posse de um imóvel sem ter seu nome na matrícula imobiliária deste imóvel, tem de fato um direito pessoal, que futuramente poderá ou não se converter em direito real obtendo a propriedade do imóvel mediante ação judicial cabível. Até então terá apenas a posse plena do imóvel que de boa fé adquiriu de terceiros que não eram os proprietários de direito ou eram proprietários, mas estavam impedidos de transferir oficialmente o imóvel.

A ação judicial é o meio legal de reconhecimento da propriedade aparente mediante critérios determinados, seja por reconhecimento do documento que comprove o negocio ou usucapião. Para quem detém a posse mas não os direitos convém fazer uma Declaração oficial de posse e registrá-la. Hoje em dia em 2021 a declaração foi substituída pela Ata Notarial.

📍Importante 📍

Não é considerada propriedade aparente o imóvel invadido por terceiros que tem consciência de que o imóvel não lhe pertence, invade e dele faz sua moradia.

🔑Fato concreto, exemplo:

Uma placa em frente a um imóvel anuncia que a propriedade esta a venda.

O senhor que reside neste imóvel apresenta-se como dono do mesmo.

O interessado em comprar tem o valor exato para a aquisição.

O vendedor concorda em vender pelo preço acertado e ambos fazem um contrato particular de compra e venda de imóveis que assinam reconhecendo firma. Na data acertada no contrato o vendedor entrega as chaves e recebe o pagamento do comprador.

O comprador de posse do contrato pede ligação da luz e água em seu nome, muda-se para o imóvel com sua família, providencia o cadastro municipal em seu nome apresentado o contrato e recibo de pagamento. Passa a viver neste imóvel e a relacionar-se com os vizinhos como novo proprietário. Todos acreditam que ele o seja, não há porque duvidar.

Temos na situação acima uma “propriedade aparente”.

O comprador adquiriu o imóvel acreditando que o vendedor realmente era o proprietário, por desconhecimento não pediu o titulo de propriedade imobiliária que comprava que ele seria o dono, não providenciou, também por desconhecimento, escritura pública e registro desta em seu nome e assim age como se proprietário fosse sem saber que detém apenas a propriedade aparente. Futuramente poderá judicialmente reconhecer o contrato assinado e requerer a propriedade de direito, ou seja, seu nome na matricula imobiliária do imóvel.

O vendedor por sua vez, também acreditava ser o proprietário por direito do imóvel e agiu de boa fé.

⛔Fato concreto 2: quando não existe a propriedade aparente

Da não existência de propriedade aparente.

Uma pessoa passa diariamente em frente a um imóvel vazio  em estado de abandono.

Passado alguns meses o imóvel continua em estado de abandono.

A pessoa resolve entrar no imóvel, limpa-lo, fazer dele sua moradia e agir como se dono fosse.

A pessoa não tem qualquer documento que comprove haver um negocio. Trata-se de uma invasão.

Nesta situação não existe a figura da propriedade aparente por não haver um documento que comprove a transferência da posse. Somente após 05 anos de posse e uso poderá ter o direito de adquiri a propriedade por usucapião.

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