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CONTRATO DE ADITAMENTO EM SUBSTITUIÇÃO AO LOCADOR

Atualizado em 2018

CONTRATO DE ADITAMENTO EM SUBSTITUIÇÃO AO LOCADOR

CONTRATO DE ADITAMENTO EM SUBSTITUIÇÃO AO LOCADOR

Modelo Adaptável

Por este instrumento particular as partes, Fulano de Tal denominado LOCADOR Sicrano de Tal, denominado LOCATÁRIO bem como Fulana de Tal e Sicrano de Tal, denominados FIADORESconcordam no aditamento deste contrato nas seguintes condições:

1 - O contrato de locação foi firmado entre as partes na data de xx/xx/xxxx (data por extenso) pelo prazo de xx meses, na condição de locação residencial do imóvel sito á (endereço completo, cidade e estado).

2 - Por solicitação do LOCADOR atual, por motivos explicados e aceito, as partes acordam  a sua substituição pelo senhor FULANO DE TAL, brasileiro, solteiro, professor, natural de (cidade que nasceu), RG xxxxxxxxx, CPF xxxxxxxxx, residente e domiciliado á (endereço completo) que passa na presente dada a responder pelo contrato de locação na qualidade de LOCADOR, devendo cumprir integralmente o contrato. As demais clausulas mantém-se inalteradas. 

3 - As partes elegem o Foro da comarca de (nome da cidade e estado) para solução de quaisquer divergência, abrindo mão de qualquer outro por mais privilegiado que seja.

4- Por estarem justos e contratados, assinam o presente aditamento em xx(extenso) vias de igual teor e forma na presença das testemunhas abaixo qualificadas.


cidade e data completa


               ______________________             
                               Locador atual                               

______________________
      Locador substituto 

               ______________________             
           Locatário         

 ______________________
         Fiador e cônjuge


________________________________
Testemunha 1  - Nome por extenso e CPF


________________________________
Testemunha 2 - Nome por extenso e CPF


obs. cada parte deverá visar todas as folhas de todas as vias do contrato. As testemunhas não precisam visar. As partes podem acordar reconhecer firma ou dispensar, não é obrigatório.


Comentários

  1. Olá parábens pelo blog muito informativo,particularmente gosto muito!
    Gostaria de saber sobre uma casa alugada ja com um contrato particular em vigor sendo eu o locador e dono do imóvel residencial cuidando do mesmo,posso colocar numa imobiliária para administrar o meu imóvel sem o inquilino saber ja que no contrato está eu(Dono) ou meu representante legal nos cuidados deste mesmo contrato,posso fazer isso? Sem mais delongas meu muito obrigado!


    PS. o contrato é de 36 meses que começou em 1/1/2012 até 31/12/2014.

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  2. Olá. O locador é livre para entregar o contrato para ser administrado por terceiros e o locatário não pode impedir. Por isso você pode contratar uma imobiliária para administrar a locação porém esta terá que comunicar o locatário, não há como esconder dele que esta sendo administrada por profissional até porque não faria sentido. a imobiliária vai passar a cuidar de todo o contrato para você e assim ter o relacionamento direto com o locatário. O locatário é obrigado a aceitar a administração. O locador continua sendo você e a imobiliária tua representante para administrara locação.

    abraços

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  3. Olá obrigado pela resposta acima e desculpe
    Por não ter assinado.


    Luciano.

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  4. Muito bom, esclarecendo várias dúvidas de muitos.

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  5. Na qualificação inicial das partes coloca-se o locador antigo ou já pode colocar o novo locador?

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  6. Olá Are You. coloca-se o locador e locatário e fiadores atuais pois são eles que estão modificando uma cláusula do contrato. No itém 2 é que o locador que assume o contrato é qualificado.
    abraços

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  7. Boa tarde, seu blog já me ajudou muito, porém tenho um caso onde não tenho fiador, e sim um caução de 3 meses de aluguel como garantia. Gostaria de saber se preciso citar esta informação no termo de aditamento e caso necessite como faria?
    Desde já agradeço. Gustavo.

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    1. Oi Gustavo Taino. Se o termo de aditamento é troca da fiança sim, repita a clausula que deixa de ter valor e é substituída pela nova. Se o aditamento é sobre outro assunto não precisa citar apenas termine o aditamento informando que as partes mantém as demais clausulas em vigor incluindo a da fiança caução em dinheiro. abraços

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  8. Olá, posso pedir meu imóvel de volta logo após termo de aditamento?

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    Respostas
    1. Se o contrato inicial era de 30 meses ou mais de prazo, sim pode, se foi com prazo menor que 30 meses, somente nos acasos do artigo 47 da lei 8.245/91 ou por acordo em que as partes aceitem encerrar.
      abraços

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    2. Obrigada, Maria Angela!

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  9. Gostaria de saber se quando da alteração de imobiliária/administração (do imóvel locado), o locatário ficará obrigado a aditar seu contrato ou não? Nessa situação a relação negocial estaria apenas e tão somente entre proprietário e administradora, certo? obrigado

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    1. O contrato de locação continua o mesmo, a troca é apenas de administradora e contrato entre locador e imobiliária.

      abraços

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  10. Bom dia, gostaria de obter um modelo de aditivo para contrato de aluguel, para substituir locador por motivo de venda do imóvel, será possível?

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    1. Oi Andrea Moraes.
      Me envie um Email para: mcamini150@gmail.com que te envio anexo o modelo que necessitas.
      abraços

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    2. Boa tarde, Maria Angela. Estou nessa mesma situação. Quero vender um imóvel alugado. Te mandei um e-mail. Obrigado desde já! Abs,

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  11. Olá boa tarde, aluguei um terreno para uma empresa que construiu um galpão com intensão de comprar tudo em 36 meses. A empresa quebrou e o dono da mesma tentou repassar o ponto sem sucesso para recuperar um pouco do investimento. Estou prestes a alugar novamente toda a estrutura para outra empresa e o atual inquilino quer eu coloque por escrito que a estrutura é dele. Voce acha que é melhor eu repassar o contrato para o proximo locatário e o contrato continua, e essa questão ficará para o final do contrato, onde ele tem a opção de comprar tudo, ou fazer um distrato e colocar que ele tem direito ao que foi investido caso compre tudo até o final do contrato?
    Grato,

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    1. Oi Eduardo.
      Desculpe mas não tenho conhecimento prático deste tipo de locação. Na prática ele fez um acordo escrito com você e não cumpriu. você só permitiu a construção porque ele se comprometeu a comprar o imóvel e assim sendo como ele não comprou você ficou no prejuizo. Não concordo que coloques que a estrutura é dele e sim que seja colocado no contrato com o novo inquilino que você tem uma promessa de compra e venda com ele e que a qualquer momento a venda para ele poderá ser concretizada. abraços

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    2. Ok. Obrigado. Apenas mais uma pergunta, como ele está atrasado ha 5 meses, o contrato preve que isso é um motivo para ser desfeito, eu preciso formalizar algo, tipo um distrato? caso afirmativo, e se ele nao quiser assinar?

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    3. sim, precisas fazer um distrato e neste colocar o que for acordado com você. ele tem que concordar e se não concordar você deverá entrar na justiça para despeja-lo do imóvel e cobrar tudo que for devido pro ele. Há casos em que o juiz irá verificar se a construção agregou valor ao teu imóvel e se tens que indeniza-lo ou o valor devido é descontado da construção. abraços

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  12. Bom dia Maria Angela!
    Gostaria de saber como faço para substituir, no contrato de aluguel, o nome do LOCADOR de PESSOA FÍSICA PARA PESSOA JURÍDICA.
    Faço através de CESSÃO DE DIREITOS ou através de CONTRATO PARTICULAR DE ADITAMENTO SUBSTITUIÇÃO DO LOCADOR?!

    Desde já agradeço!
    Atenciosamente,
    Ricardo Benício.

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    1. Ricardo Wagner,
      contrato de aditamento de substituição do locador. Informa os dados das partes e o endereço completo do imóvel e depois informar a troca do locatário PF para PJ informando os dados da empresa e quem responde pelo contrato. Não esqueça que toda a documentação da pessoa juridica deve ser entregue. abraços

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    2. aluguei uma sala para padaria, como é empresa nova, fiz o contrato no nome pessoa fisica, agora já tem cnpj e fiz o aditivo mas o inquilino esta me enrrolando a 5 meses e não assina o novo aditivo. Pergunto , posso pedir a extinção do contrato antigo em nome da pess.fisica, uma vez que agora existe cnpj e tem até outro nome., mas tem como sócia a mesma inquilina.

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    3. Olá Silvio Lopes Abella

      Deves notifica-lo por escrito via AR para que em 2 dias uteis o procure para que assine o aditivo ou então entrará com despejo por infração legal. Aguarde o prazo e coloque na notificação a forma de entrar em contato com você. O fiador assina o aditivo também.
      abraços

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  13. bom dia gostaria de saber se posso acresentar o nome de outro locatario ao contrato de locação nao residencial em vigor ,sem assinatura do fiador , caso o fiador não concorde o que fazer .

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  14. Olá. Só podes mudar o contrato com a concordância de todos e portanto se o fiador não concordar em adicionar outro locatário não podes modificar e quando acabar o contrato aí sim ou aceitam ou encerras a locação. abraços

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  15. olá .
    obrigado pela informação , o contrato atual deve ser cancelado e feito um novo com os locatários novos , mais novos fiadores , o locatário antigo tem mais 9 anos de contrato , já que cumpriu apenas um ,e as multas devem ser aplicadas na rescisão? mesmo que de comum acordo, já que o atual locatário vendeu parte do negocio e os novos donos querem o nome no contrato de aluguel , para sua garantia de negocio .e novos empréstimos como capital de giro grato

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    1. Se todos estão de comum acordo, não há problemas pode ser incluido e retirados qualquer das partes. O contrato comercial é mais flexível que o residencial.
      abraços

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  16. Boa noite, pode me auxiliar?
    Aluguei uma casa com meu ex-marido e não estamos mais juntos. O contrato está no nome dos dois, o fiador é dele e ele permanecerá no imóvel. A imobiliária se nega a retirar o nome de qualquer uma fas partes, diz que não é possível. Isso procede? Existe alguma legislação que obriga a retirada de qq locatário? Estou desesperada!

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    1. Fique tranuila. A lei determina wue a locação continua com o cônjuge que fica no imóvel automaticamente. Você apenas tem que notificar por escrito o locador de wue esta a partir da data xx sepsrada de fato e o imóvel ficou comteu ex continuando o contrato. Em duas vias.

      Meu email é mcamini150@gmail.com

      Abraços

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  17. Boa tarde Maria Angela, gostaria de saber se no caso de substituição de locatário PF, posso utilizar o mesmo modelo de aditivo e se a imobiliária pode cobrar do locatário para fazer esta alteração? Muito obrigada.

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    1. Oi Estela. Se você é quem vai fazer o aditivo usando este modelo não ha que se falar em cobrança e podes usa_lo adaptando para o locatario. Se a imobiliaria vai fazer, ela usará o modelo dela. O inquilino paga porque foi ele que solicitou a troca. Abraços

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  18. Boa noite. Meu nome é Rosangela. Preciso urgente de um socorro. Fiz uma troca do meu imóvel por outro de menor valor onde ficou acordado que a pessoa iria assumir a dívida mas a mesma não cumpriu com suas responsabilidades e imóvel vai a leilão. Com todo e se rolo fins verificar os contratos e meu filho como um dos proprietários não foi citado no contrato de compra e venda porém nao assinou, agora o advogado da pessoa questão quer anular o contrato. Tem como fazer um adito para incluir o nome do meu filho e ele assinar? Foi um erro da da imobiliária e nosso pois assinamos se e não nos atentamos a isso. Pela lei é legal e válido fazer isso? Obrigada e aguardo resposta. Email: passoni971@gmail.com

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    1. Oi Rosangela. Esse "erro" é grave. Se um dos proprietários não consta na troca dos imóveis o contrato é nulo, não tem valor e a pessoa que recebeu teu imóvel vai querer o imóvel dela que esta com você de volta. Ocorre que ela não tem como devolver o teu porque ela não pagou as parcelas e ele esta indo a leilão ou seja você teria que pagar a divida e reaver o imóvel em leilão em nome de outra pessoa. não tem como aditar o contrato e incluir teu filho, o contrato não tem valor.
      Procure um advogado urgente ou ficará sem nenhum dos dois imóveis.
      abraços

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  19. O proprietário informou a nois que não iremos pagar condominio mais no contrato da sendo cobrado condominio porém ainda não reconhecemos firma no cartório o que devo fazer antes de registrar o contrato no cartorio

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    1. solicite que seja alterada esta clausula ou ele pdoerá depois corbar de vocês, não assine.
      abraços

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  20. Loquei o imóvel para um casal, mediante caução. Agora a inquilina saiu, esta separada, não me informou, o ex-marido simplesmente não quer assinar o encerramento do contrato. Tenho que devolver a caução, ela que sempre me pagou, posso simplesmente devolver pra ela?

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    1. Se a esposa deixa o imóvel a locaçao segue com o cônjuge. A caução somente é devolvida a ela após o cônjuge aceitar fazer um aditivo e apresentar nova cauçao. Abraços

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  21. Tenho um contrato de aluguel que foi renovado a uns 2 meses atrás por mais 3 anos. Acontece que agora o proprietário quer que eu assine um adendo impondo muitas restrições ao uso do imóvel e modificando muitas cláusulas. Sou obrigada a assinar? Quais são meus direitos?

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  22. Desde já, MUITÍSSIMO obrigada. Mais uma perguntinha. Mas estou sendo muito pressionada. Existe alguma medida judicial que obrigue o proprietário a parar de me assediar, incomodar e pressionar?

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    1. Todo o abuso pode ser contido. Ameace ele com ação judicial por infração legal. Procure um advogado. Abraços

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  23. Ola boa noite!
    Para a troca de nome do locador a imobiliaria quer três alugueis por quebra de contrato isso e certo ou errado?
    Por favor me ajude
    Desde já agradeco

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    1. Não vejo onde haverá quebra, é só um aditamento porém para a imobiliaria tem custos como se fosse nova locação. Estão cobrando multa e isso é abuso. Não pague. Abs

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  24. Ola quero fazer uma correção no meu comentario
    Queria dizer trocar o nome de locatário e não locador como escrevi.
    Meu comentário e de 10/05/2016 as 00:56

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    1. Vale a mesma situação, multa não cabe, está deixando alguém no teu lugar não entregando o imóvel. Abs

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  25. Bom dia!
    Muito obrigado pela ajuda.
    Então VC pode me falar quais são os gastos da imobiliária e se sou eu quem tem q pagar.

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    1. elaboração do contrato feito por advogado da imobiliária, consulta do cadastro dos novos inquilinos e fiadores(SPC/SERASA), nova vistoria se for oc aso e remuneração da imobiliária pela prestação do serviço. o problema é que o locador não está obrigado a aceitar tua proposta pois é dele o dever de pagar custos da locação mas somente quando é inicial. quando temos acordo a outra parte somente aceita se quem pediu o acordo pagar as custas, por isso nada tem de ilegal e cada um coloca seu preço.
      abraços

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  26. Muito obrigado.

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  27. Bom dia, gostaria de obter um modelo de aditivo para contrato de aluguel, para substituir locador por motivo de venda do imóvel, será possível? obrigada

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    1. Olá. Não tenho este tipo de modelo pronto vou providenciar e disponibilizar no site.
      abs

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  28. Bom dia
    Quando é possível efetuar a troca de proprietário em um contrato de locação?

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    Respostas
    1. Oi Luciana, quando o mesmo vem a falecer e assume um herdeiro, quando o imóvel é vendido e o novo proprietário assume a locação vigente, quando o proprietário permite que outra pessoa de sua confiança administre o imóvel e receba os alugueis, sempre de comum acordo.
      abraços

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  29. Olá, eu aluguei um apartamento com uma pessoa. Mas arrumei emprego em outro lugar e preciso me mudar. Ela irá continuar no apartamento e tem uma pessoa para entrar no meu lugar. A imobiliaria está cobrando o valor de um aluguel para trocar o meu nome no contrato com a o da outra pessoa. Mais o valor da multa, segunda ela por quebra de contrato, como se tivessemos entregando o apartamento. Disseram tb que terei que arcar com a pintura, mesmo a pessoa continuando no imóvel. Isso é correto?

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  30. Rogério Pereira09/09/2016, 20:35

    Como proceder para aplicar as multas de condomínio por descumprimento do contrato

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    1. Oi Rogério Pereira. No boleto seguinte junto ao valor da multa e juros do condomínio ao valor da cota mensal.
      abraços

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  31. Olá gostaria de saber se o locador pode mudar cancelar um contrato e gerar um novo mediante o seguinte fato: A imobiliária contratada pelo mesmo está com problemas no pagamento e repasse dos aluguéis e embora eu pague em dia eles não estão repassando o aluguel e condomínio, sempre com atrasos, inclusive eu pago em dia mas o condomínio nunca está em dia. Nesse caso o locador quer trocar o contrato. Eu sou obrigado a assinar esse outro contrato? Penso em rescindir o contrato atual devido a esse problema, não tenho interesse em ficar no imóvel e muito menos assinar novamente esse contrato. POderia me ajudar?

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    1. Oi Black Algo Fx

      o mesmo contrato continua válido porque o locador é o mesmo, a imobiliária apenas representa o locador como manda´taria, ela não é a locadora. não é motivo para fazer novo contrato e nem para você desocupar sem pagar multa. quando o locador por escrito te comunicar do encerramento do contrato com a imobiliária você passa a apagar o aluguel onde ela determinar, até lá pague para esta imobiliária.

      abraços

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  32. Ola, sou fiador e o imóvel no caso foi vendido, e eu não fui informado e nem foi feito um aditamento, pergunto eu ainda continuo responsável pelo contrato?

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    1. Oi Edvaldo Trnidade, bom dia

      Sim você continua responsável pelo contrato porque o que mudou foi o proprietário/locador não o afiançado que é o locatário. Na venda do imóvel locado a locação se transfere automaticamente para o comprador que tem 90 dias para decidir se continua o contrato do jeito que se encontra até o término ou se pede a denuncia e fim do mesmo. Se o comprador assumir como locador tudo continua igual, somente se ele quiser modificar o contrato e o inquilino concordar é que você terá que ser chamado para aditar concordando com as modificações.
      Abraços

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  33. Olá,
    Tenho um imóvel locado para 3 pessoas, sendo que as 3 são locatarios de acordo com o contrato.um deles pediu a saída do contrato, pois irá sair do imóvel, mas os outros dois vão permanecer.

    Isso configura um novo contrato ou seria apenas alteração contratual? Pois a corretora quer me cobrar como se fosse nova locacao, sendo que os outros 2 não vão sair do imovel.

    Obrigado,
    Renato.

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    1. Oi Renato Wong

      Em geral alteração contratual com exclusão de um dos locatários é um aditivo(adendo) o que implica em cobrança mas não de nova taxa de intermediação, não é nova locação. Aqui no sul cobramos 50% de um aluguel pela alteração.
      Abraços

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  34. bom dia.
    Meu contrato de locação esta como LOCADOR Pessoa Jurídica ele quer trocar para pessoa física, não ha prejuizo então frente a lei de locação? Simples aditivo eu posso fazer este aditivo alterando as partes?

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    1. Olá, O aditivo é suficiente par modificar a clausula do locador porém todas as outras que façam referência a pessoa juridica terá que ser alterada. Se houver fiador este tem que assinar também.
      abraços

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  35. Olá, gostaria de saber se para alterar além do locador o fiador do contrato podemos usar o mesmo aditivo ou se tem que fazer 2? Obrigada

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  36. Olá, foi de grande valia o seu modelo. Mas estou com uma dúvida, quando a mudança do LOCADOR é por motivo de doação de propriedade deve-se mencionar isto no aditivo ao contrato de locação? Desde já agradeço a ajuda.

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    1. Oi Raquel, não é necessário o motivo da alienação. Abraços

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  37. Este comentário foi removido pelo autor.

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  38. Por gentileza, no caso do falecimento do proprietário de um imóvel em agosto de 2016, em que o termo aditivo do contrato consignando um novo locador só saiu em janeiro/2017, há alguma lei para que se efetue o pagamento retroativo ao novo locador? o termo aditivo tem efeito retroativo?

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    1. Oi Cilene, Ribeiro

      A aluguel é devido no momento em que o registro imobiliário saiu em nome do novo proprietário. Abraços

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  39. Boa noite Maria Angela, um contrato foi realizado com uma construtora e incorporadora dona do imovel com CNPJ e pelo socio X a representanto, e apos alguns anos o socio X não sabemos pq alterou o nome da empresa e trocou o CNPJ não sei se em razão de falencia ou desconstituição da empresa, o que ocorre que o sócio X, possui a empresa em outro colocal com o nome bem proximo do antigo mas com o CNPJ distinto, não foi notificados os contraentes das alteraçoes nem aos fiadores, tão pouco aditamento, isso enseja rescisão? futuramente em qq ação judicial discutir clausulas contratuais causaria nulidade absoluta ou relativa? obrigada

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    1. Oi Cleide Silva Calado

      Desculpe mas não tenho como te dar esta informação, é uma situação que envolve contrato social. Tem que verificar se o contrato social continua o mesmo e apenas a denominação foi alterada w não tenho conhecimento de assunto que é mais área contábil constituição e alterações de empresas. contratos de compra e venda costumam ter clausulas que protegem o comprador em relação a Incorporadora e a lei em relação a falências. Um advogado ou contador tem que analisar a situação que envolveu toda esta modificação. Tem vezes que a Incorporadora continua a mesma mas cria um empresa de proposito especifico para construir um empreendimento especifico que pode ser o caso.
      abraços

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  40. Olá! É possível fazer troca de modelo de garantia em um mesmo contrato ou precisa assinar outro? Meu contrato (sou locatária) está por tempo indeterminado e queria trocar Seguro para Caução. Muito obrigada.

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    1. Olá. Para trocar a garantia basta um aditivo contratual extinguindo a clausula atual e passando a vigorar a nova clausula que deve ser descrita mantendo valida as demais do contrato inicial. Todos assinam e passa a valer. Atente que a garantia também cobre reforma de entrega do imóvel então a nova garantia deve passar a se responsabilizar até o final do contrato incluindo os débitos referentes a devolução do imóvel conforme vistoria inicial e também fazer constar que até a data da substituição não existem débitos pendentes.
      abraços

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  41. Oi, sou locatária em um imóvel, que o locador (proprietário) veio a óbito. Fizemos o contrato com seguro fiança, mas por motivos bancários o seguro foi cancelado. Agora faltando 5 meses para terminar o contrato a nora do proprietário quer fazer um contrato de locação temporária, mudar a forma de pagamento e manter somente o prazo de termino do contrato. Sou obrigada a assinar o novo contrato?

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    1. Não. O contrato atual tem que ser cumprido até o fim.
      abraços

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  42. Bom dia, Maria Angela!
    Vivia em união estável e o aluguel da casa está no meu nome. Em agosto de 2013 me separei, comuniquei à imobiliária formalmente com uma carta, protocolei a minha via, solicitando que substituíssem o meu nome pelo da minha ex no contrato. Falaram que só fariam após a sentença do juiz. Nesse meio tempo a casa foi vendida, pediram para eu assinar um termo que não tinha interesse, assinei de boa fé e pedi para fazerem um novo contrato ou adendo, já que trocou o locador, alterando o locatário também. Falaram que iam fazer, mas só para eu assinar o termo, pois não fizeram. Quando saiu a sentença de dissolução da união estável protocolei nova carta na imobiliária com a cópia da sentença. Até hoje, 4 anos depois, o contrato continua no meu nome e me ligam cobrando o aluguel atrasado, sempre que a minha ex não paga em dia.
    Eles podem fazer um adendo de troca do locador sem a minha assinatura?
    A minha ex companheira, no seu relacionamento anterior, ficou no casa, que estava no nome de seu ex companheiro, deixando muitos alugueis sem pagar e sem pintar a casa. O dono foi atrás do ex dela e ele tem o nome sujo até hoje por isso. Caso ela faça o mesmo comigo, o que é bem provável, eu serei obrigado a pagar? Mesmo tendo comunicado a imobiliária 2 vezes?
    Existe algo que possa fazer para obrigar a imobiliária a tirar o meu nome do contrato e colocar o da minha ex que está na casa?
    Agradeço a atenção!
    Carvalho

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    1. Oi Osvaldo

      Não devias ter assinado nada. a partir do protocolo da carta em que você informa que sai de casa e a locação continua com tua esposa você deixa de ser responsável pelo contrato e ela assume sozinha. não existe isso de aguardar divórcio, sentença etc. Você assinando colocou em conflito e validade tua carta de saída do imóvel. a lei diz que quando um cônjuge sai de casa a locação continua com o outro automaticamente e você só precisa avisar por escrito. Teu nome continua no contrato porque tudo que for anterior a tua saída continuas responsável e após a saída é de tua ex. Procure um advogado porque sabe-se lá o que assinaste.
      Abraços

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  43. Vendi um imovel locado somente após a desistencia documentada e formal do inquilino pela compra do imóvel.
    O novo proprietário pretende manter valendo o contrato de locação até o seu final, assumindo as obrigações da locação.
    Em resumo NÃO FOI PEDIDO PARA O INQUILINO DESOCUPAR O IMOVEL, mas o inquilino quer continuar morando gratuitamente no imovel por mais 3 meses, descontando da multa contratual nos alugueres vincendos.
    Não nos interessa (vendedor e comprador) romper o contrato de locação. No meu entender nesse caso não houve quebra de contrato que o inquilino alega ter havido, pois desistiu da compra e o imovel não foi pedido para ser desocupado.
    Devo concordar ou posso manter o contrato até o final exigindo o pagamento normal dos alugueres vincendos?
    Não vi nenhum artigo na lei do inquilinato que preve essa situação


    AGRADEÇO A ATENÇÃO
    RICARDO

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  44. Obrigada por compartilhar conosco. Sua ajuda é de grande valia.

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  45. Boa noite
    Sou fiadora em um contrato de locação do ano de 2014, no entanto em 2015 locatário deixou o imóvel e em acordo com o locador passou o aluguel para uma terceira pessoa sem o meu consentimento e mantiveram o contrato em que eu sou fiadora, em 2017 o locatário voltou pro msm imóvel e mantiveram ainda o msm Contrato, porém o locatário entrou com uma ação judicial contra mim, fiadora. Gostaria de saber se esse contrato e válido?

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    1. Oi Amanda Fortes.

      O contrato continua em vigor até a entrega das chaves pelo locatário que consta neste contrato. No caso em questão o teu afiançado se ausentou do imóvel por determinado período deixando o imóvel sublocado com o consentimento do locador. tivesse durante este período havido inadimplência você não seria responsável pois o imóvel estava sublocado. Se tens como provar esta sublocação, tudo bem. Atualmente o locatário reside no imóvel e você continua como fiadora porque o contrato está vigente. Se este contrato já está em prazo indeterminado é possivel você se exonerar. Não entendi o motivo pelo qual ele te acionou judicialmente. De qualquer forma você precisa de consulta com um advogado pois nessa situação é o profissional qualificado a te orientar.
      Abraços

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    2. Boa tarde Maria Ângela! Obrigada pela resposta...
      Na verdade eles saíram de lá e voltaram em 2017, mas já não estão lá mais. Obrigada

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  46. Bom dia!
    O contrato de locação original do imóvel para uso comercial findou em 14 de agosto de 2017. A inquilina e eu (locador), concordamos em prorrogar por mais três anos e acertamos o novo valor, que começou a valer já no mês seguinte. No entanto, ainda não formalizamos o aditivo de prorrogação, mesmo eu tendo procurado ela algumas vezes para assinar o papel, sempre me dizendo que estava sem tempo para me receber. Gostaria de saber se posso colocar na cláusula que estipula a duração do aditivo, que o efeito é retroativo a 14 de agosto de 2015, para que esses meses entre agosto de 2017 e a data de assinatura do aditivo (maio de 2018) entrem na contagem dos 36 meses.
    Agradeço desde já a atenção.

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    1. Olá, já se passou quase um ano do acordo que não foi assinado e portanto não tem valor este acordo, não podes retroagir tanto tempo. Até o momento o contrato foi regido por prazo indeterminado e portanto vai valer o novo prazo a partir da data em que assinarem este aditivo. no caso se deseja prazo menor terá que modifica-lo. Acredito que ela queira deixar em prazo indeterminado, ninguém é tão ocupado assim que não possa assinar um documento que nem precisa de reconhecimento de firma por ser um aditivo ao contrato inicial já existente.
      abraços

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    2. Obrigado pela resposta tão rápida! Abraços e parabéns pelo trabalho.

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  47. Bom dia, tenho um imóvel e estou passando a administração para uma imobiliária, tenho que solicitar que o inquilino assine o aditivo ou posso simplesmente comunicar por escrito?

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    1. Olá. o contrato de locação não altera, apenas comunique o inquilino por escrito que colocaste o imóvel com uma imobiliária que será tua procuradora para administrar o contrato e que este deverá pagar os aluguéis e resolver tudo diretamente com a imobiliária e que a mesma efetuará a cobrança dos aluguéis. Nada muda no contrato de locação até que ele termine pois o mesmo não precisa constar a imobiliária pois o contrato é entre você e esta, o inquilino apenas suporta o ônus de se dirigir a esta para contatar você.
      Abraços

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  48. Oi. Aluguei um imóvel residencial para empresa. o sócio solicitou que fizesse em nome da empresa por motivos diversos, benefícios fiscais ... sendo o imóvel ocupado para moradia por ele pessoa física.
    Acabei descobrindo que o ele, pessoa física, foi despejado judicialmente pouco antes de formalizarmos o contrato em nome da empresa.
    Já atrasou o primeiro mês de aluguel. só enrola...
    Pergunto: em processo judicial de despejo posso citar o caso de despejo anterior e responsabiliza-lo também como pessoa fisica e isto agilizará o meu processo de retomada do imóvel...

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    1. Olá. A locação é pessoa jurídica e portanto apesar do caráter residencial, o imóvel é utilizado para moradia de funcionários, gerentes e sócios desta pessoa jurídica e portanto quem ser[a acionado é a empresa e não a pessoa física. Você vai acionar a empresa e esta é quem deverá pagar os valores devidos e se não pagar responde a fiança que garantiu o contrato(espero que tenha pedido a garantia). A PJ responde com seus bens pela divida da locação inclusive com penhora online. Procure um advogado para acionar logo a justiça quando o aluguel não pago encostar no seguinte. O sócio não se confunde com a PJ, o que é levado em questão na decisão judicial é a situação que se apresenta o passado não interfere. devias ter pedido a documentação da empresa e pelo contrato social ter pesquisado os sócios.
      Abraços

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  49. Boa noite, tenho uma dúvida...fiz a venda do meu ponto comercial em imóvel locado...(contrato de compra e venda em imóvel locado e contrato de transferência de locação, foram autenticados em cartório, porém a nova locatário não fez a entrega desse segundo contrato para a imobiliária, sendo assim também não pagou o calção...liguei para a Imobiliária e consta ainda meu nome como atual locatária...já solicitei para essa compradora que pague o calçao e entregue o contrato de locação o quanto antes, mas ela está me enrolando. Como procedo para fazer esse contrato sair do meu nome?obrigada, desde já .

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    1. Olá. Procure um advogado para pela via judicial fazer com que ela cumpra o acordado em contrato.
      Abraços

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  50. Boa Noite. Recentemente solicite aos meus colegas de escritório que iria sair e pedir que fosse alterado o titular do contrato de locação, ou seja, tirar do meu nome. a imobiliária cobrou pra realizar a alteração do contrato, até aí tudo bem. Só que o novo contrato foi redigido com a mesma data do contrato antigo. Isso está correto?

    Obrigado pela atenção.

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  51. Olá, não é um novo contrato, é um aditivo de comum acordo entre todos em que uma das partes deixa o contrato por sair da sociedade, o restante das clausulas continuam as mesmas e valendo.
    Abraços

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  52. Bom dia! tenho um imóvel em que verbalmente coloquei uma pessoa para ficar responsável pela locação. só que o contrato venceu em julho/2018 e ela não renovou e eu havia pedido para colocar a casa a venda, ela não fez. começou a atrasar os repasses de aluguel e não atendia as necessidades do locatário. Agora, enviei por email com uma notificação para a locadora de que eu estava destituindo a responsabilidade dela sobre a locação, haja vista que não correspondia com as obrigações. Fiz um adendo ao contrato substituindo o locador com assinatura do locador e locatário. A locadora veio com ameaças dizendo que o cliente é dela, foi ela que alugou a casa e que todo contato teria que ser com ela, e que iria notificar o locatário para desocupar o imóvel. Pergunto: qual o direito dela sobre o imóvel? como o contrato venceu e ela não tomou nenhuma providencia, eu não tenho o direito de assumir a locação? Qual a sanção para o locador, em relação ao CRECI, por não ter formalizado contrato de serviços comigo? Sem esse contrato de serviços não estou desonerada de obrigações com a locadora, podendo a qualquer tempo requerer que ela abandone a locação?
    POR HORA, OBRIGADA!
    NOEMI

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    1. Bom dia , tenho um contrato de aluguel junto com meu ex marido, já sai a quase um ano do imovél e gostaria de apenas retirar meu nome do contrato. Entrei em contato com a imobiliaria, eles disseram que tem que refazer o contrato e pagar uma taxa de 50 % do aluguel. Os fiadores são os pai sdele e ele reside no imovél ainda.É isso mesmo ?

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    2. Olá, não está correto, não precisa aditivo. Você é o cônjuge que por separação de corpos ou divorcio deixou o imóvel e a locação segue automaticamente com o cônjuge que ficou morando. É ele que precisa por escrito comunicar a imobiliária que houve a separação de vocês e que a locação continua automaticamente com ele. Não necessita aditivo porque os fiadores são de confiança dele. Uma vez comunicado, a partir da data da comunicação você esta excluída de possíveis cobranças. Solicite a ele que faça a comunicação. Se ele não quiser fazer deves fazer esta comunicação via cartório de títulos e documentos.
      Abraços

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  53. Bom dia, preciso de um esclarecimento, minha filha e locatária em um contrato de aluguel junto com outras 2 pessoas, eu sou uma das duas fiadoras nesse mesmo contrato de 24 meses, passados 9 meses desse contato minha filha saiu do imóvel e solicitou nossa saída do contrato no entanto os outros locatários se recusam a assinar o aditivo para essa mudança, o locador sugeriu q nós duas fizéssemos um documento avisando sobre a saída e registrassemos em cartorio, pagaremos a terça parte da multa rescisória, se possivel qual documento podemos fazer? Os outros locatários se recusam a conversar e chegar a um acordo. Grata desde já pela atenção.

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    1. Olá, esse documento sem assinatura deles não tem valor. Você como fiadora pode se exonerar pois afiançou por ser sua filha. Procure um advogado para que ele te oriente em como agir pois um erro que consta pode te prejudicar. Abraços

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  54. Olá, possuo contratos de aluguel com uma imobiliária. Sou proprietário de imóveis. Quero eu mesmo administrar a locação dos imóveis, mas a corretora me informou que somente posso fazer isso após o término dos contratos em andamento. Procede?

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    1. Olá, isso não existe, ninguém é obrigado a ficar eternamente com um prestador de serviços até porque a imobiliária/corretora já foi remunerada com o primeiro aluguel por ter prestado os serviços para anunciar e conseguir o locatário. Mensalmente ocorre a administração do contrato. deve haver no contrato multa e prazo por rescisão unilateral então procure um advogado pois as imobiliárias costumam colocar clausulas abusivas. Uma vez que você rompa, pague a multa e passe a administrar seus imóveis e dê quitação para a imobiliária está tudo certo.
      Uma conselho. Se não tens conhecimento de pratica e legislação, cuidado. Todo proprietário acha fácil administrar locações e os erros começas nos contratos feitos de forma totalmente errada. A lei do Inquilinato é rigorosa, um erro e você estará no prejuizo. Boa sorte.

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  55. Olá, boa noite.

    Um inquilino trocou de CNPJ. Preciso fazer um aditivo?
    Segue esse modelo, como faço?

    Muito obrigado e parabéns pelo espaço. É muito esclarecedor.

    Obg.

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    1. Olá, sim, precisa ser feito a alteração dos dados do locatário PJ para informar o novo CNPJ. Esse modelo pode ser adaptado para a questão.
      Abracos

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  56. Ola gostaria de saber se o locador pode, no meio do contrato entregar a administração da locação para uma empresa e se positivo se esta empresa pode querer mudar o contrato vigente. Qual a lei que rege esta situação?
    abraço

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    1. Olá Rogério, sim o locador pode a qualquer momento colocar o imóvel para administração de um corretor, imobiliária ou advogado e NÃO a empresa não pode modificar o contrato até que este tenha seu prazo de contratação encerrado. Se o contrato tem prazo de 30 meses ou mais, já encerrou e se encontra em prazo indeterminado porque as partes continuaram a locação sem fazer um novo ou aditivo com novo prazo, a empresa chama o locatário e faz novo contrato inclusive podendo negociar novo valor e novas regras. Aqui tome cuidado porque nova vistoria deve ser feita ou ratificada a primeira incluindo-a no novo contrato. Se o contrato esta com o prazo contratado em vigor como informas(em andamento) você não é obrigado a fazer novo contrato e a empresa tem que cumprir o contrato atual. alguns justificam que o mesmo tem que ser adaptado as regras da empresa e isso não é verdade. O mesmo é regido em lei e se o locador dispensou um profissional para faze-lo, é outra questão. Portanto se te chamarem, informe que o teu contrato esta em vigor e assim se manterá até o término do prazo contratado.Nada pode ser modificado, nem a data do vencimento.
      Abraços

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  57. Boa tarde, primeiramente quero parabenizar lo pelo site e por sua disposição em tirar dúvidas a respeito de imóveis em geral. Agora vem minha pergunta.
    Eu tenho um imóvel alugado para uma pessoa, onde ela tem um consultório odontológico, ela é tipo uma rede de consultórios. Um dos sócios adquiriu em negociação entre eles, a possibilidade de ficar com a unidade da rede odontológica que está localizado no meu imóvel. Me perguntou se o contrato podia ser em nome dele agora para ele terminar o tempo que resta do contrato ( mais de 3 anos) e para ele poder resolver toda documentação de funcionamento, burocrática do negócio pela mudança do nome do consultório. Gostaria de saber se caso eu realize um aditamento do locatário, colocando o nome dele agora, se caso vier a inadimplir alguma obrigação do contrato o antigo proprietário também responderá? ou esse aditamento é a substituição completa do locatário antigo pelo atual e com isso eximindo o antigo Locatário de qualquer obrigação futura?
    Existiria a possibilidade de incluir ele como locador sem tirar os antigos locadores e fiadores do contrato para se ter uma maior segurança?

    Agradeço a atenção

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    1. Oi Ricardo Junior. Uma vez que o consultório seja repassado deves encerrar o contrato atual e fazer um novo. Encerra o contrato atual e cobra do atual inquilino a pintura do imóvel que fica com você e a quitação do ultimo aluguel e taxas. Faz um novo contrato com quem comprou o consultório em nome da pessoa física com novo fiador e nesse contrato informa que ele recebe com pintura usada e faz nova vistoria e como deve ser devolvido o imóvel ou se a vistoria com o outro se transfere para ele cumprir. quando ele tiver montado a pessoa jurídica alteram o contrato.
      A fiança é pessoal, os atuais fiadores não tem obrigação contratual com pessoa estranha a eles.
      Abraços

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  58. Bom dia
    Estamos vendendo o imóvel comercial e temos dois inquilinos, os contratos de locação são recentes. Podemos apenas fazer a alteração de locador, ou seria melhor fazer uma contrato novo em nome do novo proprietário do imóvel?
    Abraços

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    1. Oi Silvana, por ser um imóvel não residencial deve ser feito um aditivo substituindo o locador. notifique oficialmente a venda do imóvel e os dados do novo locador que assume automaticamente o contrato a partir da data da venda e que será feito aditivo contratual.Abraços

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  59. Boa noite Maria Ângela!
    Gostaria de saber como faço para alterar, no contrato de aluguel, o nome do LOCADOR de Espólio para o novo proprietário(meeiro/herdeiro), devido ao inventário ter finalizado e o registro ter tb já ter sido registrado no RGI? Trata-se de uma locação não residencial, com prazo de 05 anos e o prazo já ter passado para locação por prazo indeterminado indeterminado, desde 2016. Esta locação foi efetuada com fiador. Muito obrigada por sua ajuda. Boas Festas. Abraços.

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    1. Olá. Podes chamar para fazer novo contrato com novas regras ou manter este em andamento e chamar locatário e fiadores para fazer um aditivo contratual substituindo o locador falecido pelo herdeiro(s). A cláusula atual deixa de ter valor e informa-se a nova cláusula que passa a valer, os fiadores assinam anuindo. Recomendo determinar novo prazo ou os fiadores poderão se exonerar por força do prazo indeterminado. Se não tens conhecimento para fazer a mudança procure um advogado de dia confiança.
      Abraços

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    2. Maria Ângela, bom dia!

      Obrigado pela atenção, já obtive resposta da pergunta que iria fazer.

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  60. Uma pergunta por favor. Meu contrato de locação foi assinado 14/11/2013 quando o locador era casado. Não houve renovação do mesmo, alugueis foram pagos via deposito bancário. O locador mora na Itália e pediu para que o deposito fosse feito na conta de sua esposa na época que se encontrava no Brasil, fiz depósitos como solicitado via conta bancaria, em 2017 separaram-se, o locador pediu que fossem feitos dois depósitos 50% para cada um, não houve aditivo ou mudança no contrato que continuou no nome do locador sem alteração, ambos assinaram um acordo entre eles para dividir o valor do aluguem com um acordo em um tabelião, mas não me foi apresentado, apenas informado do acordo. Sempre paguei como solicitado verbalmente pelo locador que se dizia meu amigo. Agora o Locador exigiu que o pagamento fosse feito integralmente na conta dele, ou melhor da nova esposa dele porque o mesmo não possui conta bancaria. São Casados legalmente na Itália. A ex esposa agora entrou com uma intimação via advogado contra mim para pagar metade do aluguel para ela ou vou sofrer consequências da lei. Pergunta. Pago o aluguel em dia para quem me alugou o imóvel, não tenho nada a ver com o problema deles. Meu contrato continua inalterado. Estou agindo corretamente? Muitíssimo grato.

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    1. Olá, mantenha os pagamentos como está, o contrato inicial ainda é valido e eles se separaram e fizeram acordo e na época que foi assinado eram casados. Se ele complicar busque um advogado e deposite os alugueis em juízo em nome de ambos. Existe uma situação de sonegação de impostos nessa situação pois ele reside no exterior e você deveria estar retendo imposto da parte dele no aluguel pois não residente no Brasil retem imposto na fonte de 15%. Teu contrato está em prazo indeterminado, ou eles se acertam ou procure outro imóvel.
      Abraços

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  61. Boa tarde Dra Maria Ângela!
    Por favor, em razão do término do inventário, é necessário fazer o aditamento do contrato de locação (não residencial), em virtude da substituição do locador. Além do Locador, do locatário e do fiador e esposa, é obrigatório a assinatura de 2 testemunhas? Mesmo tendo o reconhecimento das assinaturas das partes por autenticidade? Muito obrigada por sua ajuda!

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    1. Olá, sim o aditamento deve ser feito e com duas testemunhas.
      Abraços

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  62. Há necessidade de juntar ao Contrato uma Cessão de Direitos?

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    1. Oi Juliana, sim se diz respeito ao contrato é obrigatório.
      Abraços

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  63. Boa tarde Dra Maria Angela

    Tenho um imóvel alugado em uma imobiliária, o aluguel estava sendo pago com atraso todos os meses, quando solicitei cópia do contrato percebi que está com o prazo errado, colocaram vigência de 30 meses, mas na hora de especificar o prazo com data de início e término, o prazo somou 41 meses. Outro erro que percebi foi que a imobiliária pediu apenas um fiador e pelo que parece é parente do locador. Além disso o contrato não foi apresentado para a minha assinatura. Como devo proceder?

    Obrigada

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    1. Olá. Quando a erro na data do inicio e término não tem maiores problemas porque o que vale é o prazo em meses e sendo assim se consta 30 meses, este é o prazo do contrato. Data de inicio e fim vale para fins de contar o aluguel pró-rata. Pode deixar como está.

      Quanto ao fiador nenhum problema em ser parente, só não pode ser o locatário que nesse caso seria caucionista se tivesse um imóvel para dar em garantia. Se o fiador tem renda e bens a penhorar, é qualificado para prestar fiança. a fiança só não teria valor se o mesmo fosse casado e o cônjuge não aparece junto na fiança. Não se pede mais dois fiadores a não ser que se precise garantir uma locação de alto valor que um fiador somente não consiga garantir. Na locação residencial se usa um fiador. Na comercial é que ocorreu mudança em relação a impenhorabilidade de único imóvel e se passou a exigir um fiador com mais de um imóvel.

      Quanto ao contrato, se não foi apresentado para você assinar é porque a imobiliária tem procuração sua para assinar em teu nome e agir em teu nome. Verifique o contrato de administração que deve constar esta procuração em cláusula. Você somente assina o contrato quando todos os atos da imobiliária devem passar por sua autorização. Como o objetivo de colocar um imóvel com uma imobiliária é não ter que se incomodar com o contrato, o comum é o locador autorizar a mesma a agir em seu nome. Nestes caso não consta no contrato de locação teu endereço para que o inquilino se dirija a você através da imobiliária e esta somente entre em contato com você quando for algo que necessita teu aval.

      Quanto ao aluguel em atraso, ele é pago com multa e juros ou seja há remuneração porém não deve se tornar uma prática. Se se torna constante o atraso, o inquilino deve ser chamado a se explicar e se não voltara apagar no vencimento extrapolando a boa fé, cabe consulta a advogado para avaliar a possibilidade de ação judicial para obriga-lo a pagar em dia. Na ação o inquilino deverá pagar em juízo o valor devido atualizado, mas ele somente pode fazer isso duas vezes em um prazo de 24 meses. ele paga duas vezes e suspende o despejo, na terceira mesmo que ele pague você poderá dar sequencia a despeja-lo. O atraso no pagamento deve ser sempre pontual e não uma prática habitual.

      Não vejo ilegalidade em relação a imobiliária no teu relato, mas isso não quer dizer que não tenham que te prestar contas. Solicite um atendimento presencial para que lhe seja tirada todas as tuas dúvidas e buscada um solução para os atrasos. Ha casos em que o inquilino muda de emprego e muda a data do recebimento dos alugueis, há outros que não esta recebendo ou se desempregou, perdeu renda etc.
      Abraços

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  64. Boa Tarde!! Tenho um cliente que esta repassando sua escolinha (CEI) para outra pessoa e tenho que trocar o Inquilino e o fiador. Como devo proceder

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    1. Oi Roni Cuencas, boa tarde. Faça novo contrato, cobre do locatário que deixa o imóvel a reforma de entrega pois o que entra recebe o imóvel do jeito que está então ou deve o que sai pagar a reforma de entrega ou o que entra assinar que assume a vistoria inicial e se responsabiliza pela devolução ao fim do contrato nos mesmos termos. Se só vai mudar o inquilino, podes fazer um aditivo substituindo o locatário e o que entra assumindo toda a locação inclusive a reforma de entrega com pintura nova e conforme a vistoria inicial. Reconhece firma de todos e o fiador se for casado o cônjuge assina também como fiador.
      Abraços

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  65. Gratidão, Maria Ângela, pelas informações!!

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  66. Boa noite, quero saber se posso usar esse modelo de Aditamento, eu aluguei meu Apartamento para um casal, fiz o contrato no nome da esposa, eles se separaram e o marido vai ficar no apartamento e pediu que eu coloca se o contrato no nome dele. Posso usar esse modelo para troca de tirularidade?

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    1. Olá. O ideal seria fazer novo contrato. Tem a questão da vistoria inicial e a devolução do imóvel. Cuidado

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  67. Uma dúvida sobre contrato de locação: adquiri um imóvel residencial que está alugado desde 2017, com contrato cujo prazo de 30 meses venceu em julho/2020. É administrado por uma imobiliária, inquilino é excelente porém eu gostaria de aproveitar que o contrato já venceu e mudar apenas a titularidade do proprietário de forma que eu possa solicitar a saída dele sem ter que aguardar mais 30 meses para denúncia vazia, já que não pretendo morar lá. Isso é possível? Convém incluir uma cláusula apenas mudando a titularidade e mantendo as demais cláusulas ou é necessário fazer um novo contrato e aguardar os 30 meses para solicitar a saída dele? Agradeço a atenção.

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    1. Olá, não é necessário fazer o aditivo porque a Lei 8.245/91 determina que o adquirente do imóvel locado assume automaticamente a locação dando continuidade a mesma. Como o contrato já esta em prazo indeterminado o melhor é deixar como esta, mas se fizeres questão de mudar a titularidade para inserir teus dados solicite um aditivo que modifica a clausula do locador retirando o antigo e incluindo você com seus dados e no e mantendo as demais clausulas inalteradas. O maior problema é que a imobiliária vai te cobrar a principio meio aluguel para esta alteração que não pode ser repassada para o locatário, o locatário obrigatoriamente tem que assinar e se tiver fiadores também, só você reconhece firma porque os outros já as tem reconhecida no contrato principal.
      Abraços

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  68. Boa noite,
    Em uma locação nao residencial, o proprietário pode colocar qualquer outra pessoa como locadora em seu lugar, através de aditivo, mesmo q essa outra nao seja corretora ou imobiliária? Se sim, essa outra pessoa precisa ter procuração do proprietário?
    Desde já, obrigada pela atenção e resposta!!

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    1. Olá, qualquer pessoa pode ser locadora desde que esteja na posse e administração do imóvel. Procuração é ato de representação e portanto a pessoa age em seu nome. Imobiliárias ou Corretores agem por procuração. O locador é você e a imobiliária em contrato te representa.
      Colocar um terceiro como locador sem estar responsável pelo imóvel não é possível.

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  69. Meu irmão está acamado,porém lúcido quer passar as casas de aluguéis para meu nome,está na imobiliária não posso receber os aluguéis porque não está no meu nome ele se propôs a assinar os documentos como proceder deis de já agradeço.

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    1. Oi Rodrigo. Seu irmão tem que fazer uma procuração para você administrar toda a locação com plenos poderes. A procuração é publica e você deve solicitar em um Tabelionato de notas que o Tabelião ou seu preposto vá até a residência de seu irmão para fazer esta procuração por ele não poder se deslocar. Esse é o procedimento correto. Não é possivel mudar os contratos sem que os inquilinos concordem e tudo isso terá um custo muito maior que a procuração e o deslocamento do profissional.
      Abraços

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  70. Bom dia.
    Por favor preciso de ajuda.
    Contrato de aluguel feito e firmado já a quase 2 anos mas a locadora se mudou definitivamente para os EUA e eu sou a procuradora dela. Vou fazer a declaração para a Receita Federal da saída definitiva dela do país mas fui orientada em mudar o contrato de aluguel tirando da proprietária e passando para mim (procuradora). Isso claro em comum acordo com a proprietária.
    Tenho esse direito ?
    Se sim qual a forma legal de alteração contratual?
    Desde já agradeço

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    1. Oi Emne. Não concordo com esta orientação que te deram que do ponto de vista da Receita Federal pode ser considerada como uma tentativa de fraudar o imposto sobre alugueis recebidos por não residentes.
      A locadora sairá em definitivo do país o que a torna como não residente, mas não a exclui da propriedade de seus bens deixados no país. Portanto ela continua como locadora no contrato e você será inserida no mesmo como representante legal da locadora para todos os efeitos da locação inclusive constituir advogado com clausula ad judicia, dar e receber quitação, assinar , negociar, iniciar e encerrar contratos e poderes gerais de administração, inclusive para colocar com imobiliária se necessário for. Como procuradora será seu dever recolher mensalmente o imposto devido sobre o aluguel recebido visto que por ser não residente não há isenção. Como o EUA tem acordo tributário com o Brasil a consulta a um contador para saber se haverá tributação ou não se faz necessária e você cuidará de tudo.
      A questão e como enviar os valores para a locadora [e outra situação.
      Abraços

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  72. Olá

    Realizei em janeiro 2022 locação do imóvel, a imobiliária 20 Dias depois solicitou realizar aditamento para locador adicional por questões relacionadas ao seguro fiança.
    Caso não esteja de acordo qual é o caminho, contrato esta no me 1/30

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    1. Olá, o contrato já está valendo porém se for realmente exigência da seguradora, houve alguma falha da imobiliária na elaboração do contrato. Digamos que tenha mais de um proprietário e a seguradora exigiu que estes participem do contrato para fins de indenização do seguro. em nada te atinge e não há problemas em fazer o aditivo. O que não pode é a imobiliária cobrar qualquer despesa de você, até mesmo seu reconhecimentos de firma. Solicite a minuta ara saber do que se trata exatamente.
      Abraços

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  73. Boa tarde.
    Em um imóvel de herança, onde o inquilino é parte dos proprietários citado no inventário.
    Quando alugou o imóvel, foi feito contrato entre as partes e outros. Hoje completa 36 meses que mora e falava que depositava o aluguel todo mês, o que não fazia. Hoje o inquilino fala que seu advogado vai fazer novo contrato ignorando totalmente o contrato que está em vigor, isto vai acontecer para não pagar 36 meses de aluguel vencido.
    O inquilino e o advogado dele pode fazer outro contrato sem informação alguma de cancelamento do contrato em vigor?
    Acho que é para não pagar os 36 meses vencidos.
    Eles podem fazer outro contrato por conta deles com este em andamento?
    O que devo fazer?
    Qual a orientação sem promover despejos do imóvel?
    Obrigado!

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    1. Olá, um contrato só tem valor se assinado pelas partes. Se há aluguéis em aberto não aceite novo contrato, não assine nada e procure um advogado para acionar a cobrança judicial dos aluguéis.
      Abraços

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    2. Boa noite, Obrigado pela orientação.
      Havia esquecido de comentar que se seria interessante averbar/ fazer registro do contrato em vigor, assinado por mim e o inquilino?
      Um outro contrato assinado por outras pessoas, anularia o que assinei?
      Obrigado.

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    3. Se o imóvel é de falecido, responde quem está na administração dos bens . Se o inventário foi aberto o inventariante pode responder e firmar contratos. Nesse caso o herdeiro que não concorda deve, com seu advogado tomar as providências que achar necessário. Não sou advogada e portanto não posso te orientar do ponto de vista jurídico, visto que o profissional de direito necessita analisar a documentação existente. Aqui e seu relato e uma informação errada ou esquecida pode mudar toda a solução do problema.

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  74. Oi! Um dos locadores faleceu e a esposa dele passou a responder pela locação. O contrato original teve garantia por fiador (e anuência da esposa do fiador). No aditivo contratual apenas para substituição do locador, a esposa do fiador deve dar nova anuência ou é desnecessário por força do art. 10 da lei de locações?

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    1. Olá, ambos devem assinar novamento. Sempre que houver fiador, ao se fazer qualquer aditivo contratual o casal assina, mesmo que no contrato conste que locatários e fiadores são procuradores entre si. Abraços.

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  75. Olá, preciso renovar o contrato de locação comercial do meu inquilino. Eram dois sócios mas um faleceu em 2020 e o outro continuou pagando e tocando o negócio. A família do falecido não quis continuar e saiu fora abandonando o negócio, mas o contrato ainda esta com o nome do falecido. Agora preciso renovar e entrará um novo sócio. Como devo proceder para renovação desse contrato com a entrada do novo sócio? Preciso fazer um novo contrato ou só faço um aditivo? Desde já agradeço.

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    1. Olá, como vai haver modificação na empresa e e locação não residencial, recomendo novo contrato com novo prazo. Solicite a alteração do contrato social. Abraços

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  76. Boa noite.

    Estou com um contrato de locação ao qual o locador faleceu e fiz um aditivo para trocar o locador pela sua esposa ao qual já consta na matricula apenas para formalizar, os inquilinos estão me enrolando para assinar esse aditivo, eu posso cancelar o aditivo e apenas emitir uma notificação para todos ( locador, locatario e seguro fiança) ao qual o locador principal a partir da data dehoje será a esposa ?

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    1. Olá. O cônjuge assume automaticamente o contrato, porém, a seguradora pode exigir o aditivo. Portanto sugiro, que assinem o aditivo de substituição. Falem com a seguradora. Se ela dispensar o aditivo, apenas notifiquem . Eu não gosto, chamo via cartório para fazer provas da negativa em assinar. Abraços

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  77. Bom dia, tudo bem? Fiz um contrato de locação, porém preciso fazer um contrato aditivo alterando o nome do inquilino, no caso seria da esposa para o marido da mesma, com anuência do locador. Como seria? No caso altero só os dados do inquilino?

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    1. Olá, na verdade, ambos já deveriam constar como locatários solidários e procuradores, evitando justamente ter que fazer esse tipo de aditivo em caso de divórcio.
      Altera a cláusula com os dados do locatário, ratifica as outras cláusulas, e insere que a locatária se sub roga nos direitos e deveres desse contrato, termo de vistoria inicial, pagamento, débitos e créditos até a devolução. Se tem fiador este tem que assinar.
      Abraços

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  78. Olá me ofereceram um imóvel alugado, pra continuar até término do contrato. Assumindo aluguel e contas do imóvel. Consigo alterar o contrato de locação e faze-lo em meu nome. A imobiliária disse que não tem como.

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    1. Olá, essa decisão é exclusiva do proprietário/locador. Se ele informou a imobiliária que não concorda, não há o que fazer e você não deve aceitar, porque será despejado por liminar e o locatário atual processado por sublocação não consentida. Explico. O imóvel foi alugado para a pessoa porque esta passou por análise de crédito, aprovação e efetivação em nome dela. Na desocupação do imóvel existem normas e custos, como o da reforma de entrega. Transferir para você seria o mesmo que fazer novo contrato. Quem deseja te repassar a locação, quer sair sem precisar fazer reforma de entrega, pagar multa por desocupação antecipada, pintar o imóvel se recebeu com pintura nova e esta sofreu danos. O locador não é obrigado a aceitar rompimento do contrato, sem ônus. Portanto, é decisão dele aceitar e isso não ocorreu. Se concordasse, iria exigir os mesmos direitos que uma rescisão.
      Abraços

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  79. Boa Noite! O contrato inicial de locação comercial foi feito em nome do proprietário porém a filha tinha procuração para poder assinar, devido a doença , porém o proprietário veio a falecer, preciso alterar o Locador devido ao falecimento teria algum modelo de aditamento para me enviar por favor ou orientar como devo fazer este aditamento? Desde já agradeço.

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    1. Olá, a procuração perdeu valor com o aditamento. A locação continua da forma que está até o final do inventário e quem responde pelo contrato é a viúva até abrir inventário e posteriormente o inventariante. Como a herança se transmite no momento do falecimento aos herdeiros, se não há viúva administrando os bens, os herdeiros administram até o abrir inventário. Concluído o inventário, pode modificar. Se a filha é única herdeira e não tem viúva, é preciso abrir 9nventario e sem partilha. abracos

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  80. Bom Dia! Foi feito um contrato residencial com o período de 20/10/2020 a 20/04/2023, porém não foi feito um aditivo de renovação e nem reajuste do valor . 1-Pode ser feito retroativo somente o aditivo?2- No mês de reajuste que seria 10/2023 mesmo o indice sendo negativo, por não ter sido feito o aditivo pode negociar o valor do aluguel?

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    1. Olá, o contrato está em prazo indeterminado e regido pelo artigo 46 da lei 8.245/91. Quer dizer que podes negociar livremente com o locatário. Portanto pode pedir novo valor de aluguel, novo prazo e novas regras. Ou faz aditivo prorrogando por novo prazo ou faz novo contrato. Negocie livremente e se o locatário não aceitar, poderá pedir a desocupação. Não esqueça que um locatário bom pagador deve ser preservado, mesmo que a gente acabe cedendo um pouco. Abraços

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  81. Obrigada Maria Ângela! Este contrato estava em nome da filha da usufrutuária que veio a falecer, porém havia mais herdeiros, mas o contrato apenas foi feito no nome da filha que tinha procuração, que após a morte a usufrutuária, foi feito a extinção de usufruto e alguns herdeiros doaram sua parte para 3 herdeiros, divisão de bens. A usufrutuária faleceu em novembro de 2020. Neste caso precisa ser feito a alteração de locadores, mesmo assim pode ser feito um aditivo de renovação e alteração de locadores? Ou é melhor fazer um novo contrato? Caso tenha que fazer um novo contrato a validade precisa ser de 30 meses? Pois os novos proprietários querem posteriormente pedir a desocupação e se fizer de 30 meses irá ter que esperar o término da vigência.

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    1. Olá, atente para a lei do 8nquilinato 8.245/91 que diz:
      Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

      Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
      Portanto os herdeiros tem que se manifestar, se vão encerrar ou não. No silêncio após 90 dias o contrato segue com eles como locadores. Abraços

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