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ENTENDA O ARTIGO 46º DA LEI DO INQUILINATO 8.245/91

Foto imagem de uma rua asfaltada que mostra um céu azul com nuvens, um terreno com árvores grandes e em primeiro plano, uma casa de 03 pisos,  antiga, de pedra com uma chaminé de de tijolos, localizada no centro de um terreno gramado, ilustrando texto sobre artigo 46 da lei do inquilinato.

ENTENDA O ARTIGO 46 DA LEI 8.245/91

Nas locações residenciais temos dois artigos que estabelecem critérios específicos para determinar o prazo em meses do contrato. O artigo 46 da lei 8.245/91 estabelece um critério que favorece o locador do imóvel após o término do prazo contratado, vamos entender sua interpretação.

🔑O que diz a redação do artigo 46º da Lei 8.245/91

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

A inicial do artigo 46 da lei do inquilinato normatiza o término do contrato promovido pelo locador. A mesma lei em seu artigo quarto, que você pode buscar mais informações clicando no link em azul acima, impede o locador de reaver o imóvel durante o prazo contratual. Nesse artigo 46º a retomada pelo locador ocorre ao término do prazo ou posterior desde que este seja determinado por escrito com prazo de 30 meses ou mais.

Completando 30 meses de prazo contratual o locador poderá decidir por encerrar a locação. Apesar de o artigo determinar não ser obrigatória a notificação ou aviso, porque as partes conhecem o fim do prazo contratual, na prática ocorre diferente. Havendo por parte do locador o desejo de encerrar, deve este comunicar 30 dias antes, comunicação que deve estar descrito no contrato como obrigação de ambas as partes.

A locação imobiliária demanda tempo e dinheiro e o segundo é o que dificulta a mudança de imóvel rapidamente. Mesmo que nos dias (2021/2022) de hoje se consiga alugar um imóvel de forma digital e no mesmo dia, os 30 dias de aviso é necessário para organizar a devolução do imóvel como recebido.

Sempre coloque em contrato a obrigação para as partes avisarem a desocupação 30 dias antes via WhatsApp, E-mail, por escrito pessoalmente ou via correio com recibo de entrega. Se o contrato, por exemplo acabar em 1º de janeiro, comunica-se em 30 de novembro.

💢O que ocorre se o locador não contatar o locatário no término do prazo da locação

Com o término do prazo o locador tem 30 dias para se manifestar em relação a desocupação do imóvel. Se o mesmo desejar manter a locação basta calar-se e após 30 dias o contrato prorroga-se nos mesmos termos do contrato inicial que encerrou, com exceção da cláusula de prazo que deixa de ser determinado e passa a ser por prazo indeterminado. O mesmo ocorre com o locatário não deseja desocupar e pode seguir utilizando o imóvel renovando automaticamente o contrato.

💥A prorrogação do contrato por prazo indeterminado

Na prorrogação por tempo indeterminado o proprietário poderá encerrar o contrato a qualquer momento comunicando o locatário por escrito. O prazo indeterminado inicia após transcorrido 30 dias em que o contrato terminou. Entre a data do fim do prazo e os 30 dias seguintes, se o locador ou locatário comunicarem a desocupação, ainda é considerado encerramento por término do prazo.

A desocupação após a renovação por tempo indeterminado vai obrigar a notificar 30 dias antes. O que ao término do contrato de locação era contratual, no prazo indeterminado torna-se legal. O locador tem por obrigação notificar 30 dias antes tendo como motivo a denúncia vazia e o locatário também, porém se não notificar pagará multa legal.

📌O que é a denúncia vazia na locação de imóvel

É o encerramento do contrato sem que precise apresentar um motivo. Ocorre sempre que houver prazo indeterminado. Válido apenas no artigo 46 da Lei 8.245/91, porque quando utilizamos os prazos do artigo 47 as regras são por denúncia cheia.

Concluindo, a análise do locador em relação ao seu imóvel que será disponibilizado para moradia de terceiros é fundamental para que escolha o melhor prazo no contrato. A escolha do prazo interfere diretamente na retomada do imóvel, não permitida durante o tempo contratado. Dê sempre preferência aos prazos do artigo 46 com 30 meses ou mais. Se o pretendente a locação desejar um prazo menor mantenha os 30 meses com cláusula de desocupação sem multa após prazo que for solicitado.

Nos prazos menores que 30 meses a livre retomada pelo locador só ocorre após 5 anos de locação ininterrupta. 

Leia também: 

👉 Denuncia vazia e prazo de 6 meses para desocupação
👉 Denuncia e prazo menor que 30 meses

Comentários

  1. Olá, Maria, muito esclarecedor e bem fundamentadas as matérias do seu blog. Parabéns!

    Eu tenho um imóvel locado com contrato superior a trinta meses e este se prorrogou automaticamente.
    Ocorre que está havendo quebra de cláusulas contratuais e falta de pagamento dos aluguéis.

    Pensei de agir de duas formas, na sua opinião qual seria a melhor:

    1- Entrar com a ação de denúncia vazia contra o inquilino na justiça comum. Após notificá-lo via cartório e só após sua efetiva saída executar o título executivo extrajudicial por quantia certa(contrato) contra apenas o fiador. no juizado especial cível.

    OU

    2- Entrar com a ação de denúncia vazia cumulada com cobrança de alugueres, multas, etc.(na justiça comum) e citar o inquilino e o fiador.

    Qual será a melhor estratégia?

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  2. Olá. Você não pode entrar com cobrança judicial contra o fiador sem ter acionado o devedor principal que é o locatário. Esqueça a segunda opção.

    Você tem que por escrito notificar o locatário de que esta havendo atraso no pagamento dos alugueis e que não mais serão tolerados o que implicará em ação de despejo com cobrança judicial a partir do primeiro dia de atraso quando somente na via judicial os valores deverão serem pagos com as devidas correções, mais custas e honorários conforme determina a lei. Informe que estará dando ao fiador ciência dos atrasos. você deve informar o fiador dos atrasos para que ele opte por saldar a divida ou deixar que você acione a justiça para despejar o inquilino e lá se ele não pagar o fiador então será cobrado.

    Como ha falta de pagamento não é ação de denuncia vazia e sim de despejo por falta de pagamento. O despejo obrigatoriamente tem que ser na justiça comum mas a cobrança pode ser no JEC. UM advogado vai te orientar porque cada caso é analisado separadamente e depende de valores.

    abraços

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  3. Olá meu nome é Carlos Henrique
    Eu moro numa casa a 8 meses e o contrato não foi registrado em cartório se eu sair da casa eu sou obrigado a pagar a multa de rescisão de contrato?

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    1. Olá Carlos Henrique, sim você é obrigado a pagar a multa e cumprir tudo que determina o contrato de locação. A Lei não determina a obrigatoriedade de registro do contrato, reconhecimento de firma das assinaturas, permitindo inclusive que a locação seja verbal(lei 8.245/91) e sendo assim o contrato tem que ser cumprido. abraços

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  4. Bom dia. Fiz um contrato comercial de trinta meses. Mas agora encontrei um salão mais viável para mim. Posso desocupar o atual faltando um mês para o término do contrato? Vou comunicar ao dono a minha saida trinta dias antes.. terei que pagar multa ou tem algum artigo que me isenta?

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    1. Olá. Comunique por escrito o locador que irá desocupar pagando a multa pactuada sobre o mês que falta vencer. você tem que comunicar 30 dias antes que irá encerrar o contrato, talvez os prazos possam bater com o fim do contrato. abraços

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  5. Fiz a locação de um imóvel residencial por um ano no dia 01/05/2014, sempre paguei meu aluguel dentro do prazo e hoje(24/09/2015) recebi uma ligação da proprietária dizendo que ela esqueceu de reajustar o aluguel e que eu tenho que pagar o retroativo que um reajuste que nem fui notificada.

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    1. Teu contratos e enquadra no artigo 47 da lei 8.245/91 que trata dos contratos com prazo menor que 30 meses. Se o teu contrato prevê reajuste a cada 12 meses tinhas que ter entrado em contato com ela alertando de que o reajuste não havia sido providenciado.
      A locadora pode cobrar retroativo porém o índice de reajuste é o do mês em que ele deveria ter sido reajustado e não o deste mês de setembro.

      Não é preciso notificar você do reajuste a cada 12 meses esta na lei e no contrato. Se ficar um valor muito alto como foi esquecimento dela solicite que pague parcelado.
      abraços

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  6. O art. 46 não prevê a hipótese de o locatário assinar o contrato de mais de 30 meses e não tomar posse do imóvel. Fica o locador impossibilitado de alugá-o para outra pessoa e terá que entrar com ação de cobrança ? E se desistir da cobrança (ao menos temporariamente) e resolver alugar o imóvel para outrem, como fica o contrato assinado com a primeira pessoa, já que não há previsão expressa na Lei do Inquilinato e não se trata de causa de nulidade contratual (má fé não comprovada nem outro vício previsto em lei) ?

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    1. Olá Marcelino Bedin.

      Uma vez assinado o contrato o inquilino tem que tomar posse e esta posse ocorre com a entrega das chaves pelo locador, tanto que se o contrato é assinado em 10 de novembro e as chaves não são entregues no mesmo dia não ocorre a posse e o aluguel somente poderá ser cobrado pelo locador a partir da posse do imóvel que ocorre com as chaves recebidas pelo inquilino.

      Se houve entrega das chaves o contrato esta valendo e os alugueis devem ser pagos não interessando se o inquilino entrou no imóvel ou o deixou fechado pelo motivo que for. Aqui é perfeitamente legal ação de cobrança.

      Se o inquilino assinou o contrato e não recebeu as chaves, não houve a posse e o mesmo pode ser desfeito de comum acordo ou o locador notifica-lo via cartório judicial para que tome posse ou seja rescindido o contrato entrando com indenização contra o inquilino.

      Para evitar estas situações o locador sempre deve ser o ultimo a assinar o contrato.
      Usando como exemplo o dia de hoje 10/11 e um inquilino vai alugar teu imóvel.
      Faça o contrato e coloque data do contrato como dia 15/11, entregue ao inquilino hoje e ele tem até o dia 15 para devolve-lo assinado e receber as chaves dando inicio a locação, se não o fizer o mesmo perde valor pois não tem tua assinatura e sendo assim não foi concluído o negócio porque a outra parte não cumpriu os prazos. Coloca-se como clausula de contrato.

      Assinado por ambos o contrato é preciso a justiça ou comum acordo para desfaze-lo.

      abraços


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  7. Boa tarde. Aluguei um imóvel mobiliado e agora a locadora quer tirar os moveis, isto está correto?

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  8. Maria Angela, o caso desse Art46 vigora também sobre locações com prazo de 12 meses ? meu contrato venceu a 5 meses, porém até então não me mandaram assinar nenhum contrato, apenas foi reajustado o valor do aluguel e estou para sair do imóvel em alguns dias. Deve haver multa de recisão de contrato ? existe a prorrogação de contrato nesse caso ?

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    1. Olá, vigora o artigo 47 da mesma lei. Teucontrato se renovou autimaticamente. Não tem multa mas tens que dar aviso de 30 dias. Abraço

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    2. Serio que não haverá multa ?? eles estão me cobrando, proporcional ao tempo que falta para se cumprir o "Contrato"

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    3. Oi Thiago. Se estão te cobrando então estas saindo antes de fechar o prazo do contrato, aí tem multa proporcional conforme oa rtigo 4 da lei 8.245/91

      Para não deixar dúvidas. Se teu contrato é de 12 meses por exemplo, saiu antes dos 12 meses tem multa, saiu depois não tem. O mesmo vale para qualquer prazo. Venceu os 12 meses avisa que vai sair em 30 dias, por escrito e não tem multa, se não avisar paga um aluguel a mais pela falta do aviso.
      abraços

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    4. Minha duvida é: Pode um contrato residencial de 12 meses, sem clausula de prorrogação no mesmo, ser renovado automaticamente por eu permanecer no imóvel mais de 30 dias ? É justo a cobrança dessa multa recisoria proporcional ao tempo que falta se cumprir esse 3º contrato que teoricamente se renovou ?
      desde já, Muito Obrigado por responder tão prontamente Maria Angela. Seu BLOG esta Show

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    5. Isso não existe Thiago Andrade. A lei não pode ser descumprida. Se teu contrato residencial é com prazo de 12 meses, terminado o prazo ele se prorroga por prazo indeterminado no dia em que os 12 meses terminaram e não 30 dias depois e você pode desocupar sem multa. Me manda um email para mcamini150@gmail.com

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  9. Olá, aluguei uma kitnet a alguns meses contrato verbal, o dono pediu para nos alugarmos outra pois vai demolir a casa, sao tres kitnets, sendo que duas era uma casa so apenas repartiram, gostaria de saber se ele podem demolir elas comigo e minha esposa dentro de casa, pois ja estao tirando as telhas da parte da minha casa e a que é junto com essa ja estao quebrando, aguardo resposta abraço.

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    1. Olá, claro que não pode, chame a policia,faça um BO e chame um advogado. Abraços

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  10. Moro a 38 anos e meu contrato é por prazo indeterminado, agora fui informado pela administradora que a proprietária deseja um reajuste de 150%. Se eu não concordar posso ser notificado por denúncia vazia? Quero esclarecer que a mais ou menos 3 anos concordei em reajustar o aluguel em 100% por estar defasado. Gostaria se possível, como proceder nesta situação. Abs!

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    1. Oi Marcelo Werneck

      Não há o que fazer, a locadora pode pedir a desocupação em 30 dias, é direito dela então vale analisar se o valor que esta pedindo esta dentro do preço de mercado ou é abusivo. Negocie um desconto ou então não vale a pena continuar. Tente ao máximo negociar. desocupar um imóvel com tanto imóvel sobrando é burrice para o locador que tem um inquilino que paga em dia.
      Falaste que mora no imóvel há 38 anos, é isso? Se for tua locação é anterior a 1991 e o prazo de desocupação é 12 meses não 30 dias pelo aluguel atual.
      abraços

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    2. Este comentário foi removido pelo autor.

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  11. Bom dia Maria!
    Sim, moro a 32 anos (tempo retificado) e o contrato é por prazo indeterminado. A lei me faculta um prazo de 12 meses para a desocupação? Como devo proceder, caso o proprietário não aceite negociar?
    Abs!!

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    1. Se ele não aceitar te dar os 12 meses, podes optar por não desocupar forçando-o a pedir o despejo pela via judicial. O juiz irá te conceder a desocupação voluntaria e você irá responder que aceita mas que o prazo concedido pelo locador esta errado e pedirá os 12 meses. consulte um advogado.

      Lei 8.245/91 - lei do inquilinato
      Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.

      Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

      Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.

      abraços

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    2. Boa tarde!
      Maria, muito obrigado pelos esclarecimentos e orientações.

      Abs!

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  12. Maria, boa noite!

    Primeiramente gostaria de parabeniza-la pelo seu blog, muito interessante e ajuda muito os leitores. Gostaria de pedir um esclarecimento a você, se puder me auxiliar agradeceria muito.

    Minha família tem uma casa alugada para um primo. Não fizemos acordo por escrito, foi verbal. E pelo que entendi no seu blog, quando isso acorre presume-se que o contrato seja por tempo indeterminado, dada a impossibilidade de se determinar quando começou. O inquilino, nosso primo, mora na casa há uns dois anos. Durante esse período ele sempre atrasou o aluguel. Ele sempre paga direitinho, mas paga atrasado. Nós nunca fizemos recibos dos seus pagamentos, ele nunca exigiu isso e nós também nunca fizemos questão, como disse foi tudo sempre informalmente. Acontece que estamos cansados dos seus atrasos e queremos a casa. Queremos reformar o imóvel e depois alugar para uma outra pessoa com um valor maior de aluguel.

    Eu percebi na lei do inquilinato, no art 47, fala dessa questão de reformas do imóvel. Gostaria de saber de você se posso pedir o imóvel com essa alegação: a de reforma-lo. E se posso, após essa reforma, alugar para outra pessoa com o aluguel mais caro.

    Não vou negar a você que tudo o que mais quero é tirar esse meu primo da casa. Realmente vamos reformar, mas não queremos mais alugar para ele. Estou cansado dele. Poderia me orientar nessa questão?

    Agradeço desde já a sua atenção e esperarei o seu parecer para ver qual atitude tomamos.


    Atenciosamente

    Jonas Ap. Souza

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    1. Oi Jonas. Tente um acordo de desocupação porque pefir o imóvel para reforma somente se aumentar a area construida como esta no artigo 47. Se sempre foram camaradas converse com ele, explique que quer reformar e tente acordo. Abraços

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  13. Saudações.
    Existe uma cláusula em meu contrato de locação dizendo que tenho que comunicar com antecedência de 30 dias que não ficarei mais no imóvel sob pena de 1 aluguel em caso de não comunicar, faltando 2 meses comuniquei verbalmente, pois perdi minha via do contrato e não sabia desta cláusula, ninguém me avisou que tinha que ser por escrito,, entreguei o imóvel faltando 15 dias pra vencer o contrato, querem me cobrar essa multa.Na cláusula 2 desse contrato consta o artigo 46 da lei 8245, dizendo que independente de aviso o contrato termina em tal data.Paguei multa de 15 dias por quebra de contrato. Essa multa por não comunicar saída do imóvel e legal? Devo paga-la.

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    1. É legal e tem que ser aviso escrito mas apenas para contrato com prazo indeterminado. Abraços

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    2. Muito obrigado.Parabéns pelo Blog.

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  14. Boa noite Maria Ângela.
    Tenho contrato comercial de 36 meses e com a crise estou pensando em mudar para uma sala com valor de aluguel mais baixo, meu contrato vence em 30/01/2018, terei multa caso saia do imóvel
    Obrigado
    Débora

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    1. Oi Debora Rodrigues

      Verifique teu contrato, em geral tem multa de 3 alugueis sobre os meses faltantes ou de 205 sobre o total do alugueis faltantes.
      abraços

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  15. Boa tarde, Sou proprietário de um imóvel que esta locado. O prazo da locação é de 36 meses e o inquilino esta nele a 12 meses. Estou sendo transferido com minha família e vou precisar deste imóvel como moradia.
    O que fazer? Tenho que pagar multa? com quanto tempo a inquilina deve sair após minha solicitação?
    Obrigado
    Daniel

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    1. Oi Daniel Habaeb

      Você pode pedir o imóvel e na notificação explicar o motivo e informar que irá indeniza-la nos valores gastos com nova locação. o teu problema é que só vais conseguir a desocupação se o inquilino concordar em sair. Se o inquilino não quiser sair não conseguirá desocupar o imóvel porque a desocupação antecipada só é autorizada em lei ao locatário, o locador é obrigado a cumprir o contrato até o final. Tens um problema pela frente, Se tentar pela via judicial esta desocupação vai levar meses. Consulte um advogado
      abraços

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    2. Oi Maria,

      Muito obrigado e parabéns pelo blog.

      Daniel

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  16. Prezada Maria Angela
    Bom Tarde
    Sou Evandro e tenho uma duvida que necessito sanar.
    Possuo um contrato de locação de um imóvel comercial a 72 meses e o mesmo se encerrará em 15/02/2017.
    Fui até a imobiliária no dia 18/01/2017 solicitar uma possível negociação de renovação do contrato por mais 12 meses sem a aplicação de reajuste, porem foi negado pelo proprietário do imóvel.
    Para a minha surpresa, a imobiliária me informou que devido a minha manifestação de possível renovação e não aceite do proprietário, me estipulou o prazo de até o dia 19/02/2017 para a desocupação do imóvel.
    Gostaria de saber se está correto ou tenho o direito de permanecer no imóvel 30 dias após o fim do contrato que será dia 15/02?

    Desde já, Muito obrigado.

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    1. Olá. O locador está te pedindo o imóvel por término do contrato então está correto ele pode te pedir agora para entregares no dia 19/2. Se ele te pedisse depois do fim do contrato teria que te dar os 30 dias pois seria por denuncia vazia e não término do contrato. Abraços

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  17. Olá,
    Por favor,tire uma dúvida.
    Fiz um locação verbal na quinta quando foi no sábado desistir,já pago o valor sem recebo.
    Pq falei que precisa locação mairápido possível e faltava arrumarum telhado mas nao fez saiu e disse que so podia arrumar no ouyro mes que ja havia gasto o finheiro ele disse eu estava desistindo e não vai devolver o dinheiro isso pode acontecer oq deve fazer.
    Desde já obrigado
    Richard


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    1. Oi Patricia.

      Isso pode acontecer porém contrato verbal não tem multa o que obriga o locador a pela via judicial comprovar que tua desistência provocou prejuizo e pedir ao juiz que estipule uma indenização. Cabe acordo entre vocês ou então procure um advogado.
      Abraços

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  18. Olá Maria , então eu estou com um problema, eu aluguei uma casa e fui fiador de outra do msm dono, eles a casa que fui fiador o locatário atrasou o aluguel e saiu sem pagar , aí o locador descontou os meses do aluguel do locatário que fui o fiador ,nos três meses que depositei adiantado da casa que eu aluguei o locador pode fazer isso

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    1. Olá. O locador não pode usar o valor da caução que é garantia do teu contrato para cobrir garantia do contrato em que fostes fiador. a tua caução garante o contrato e só pode ser utilizada para cobrir despesa não paga o teu imóvel locado. Procure um advogado.
      Abraços

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    2. Obrigado Maria , Deus abençoe , parabéns pelo blog

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  19. Silvia Patricia do Nascimento11/10/2018, 18:59

    Alugo um imovel há 64 meses, onde quando completou 30 meses, foi feito a renovacao do contrato em 21/01/2016, no qual venceu em 20/07/2018, e renovou automaticamente a partir desta data, pretendo desocupar e contactei a imobiliaria, e fui avisada que terei multa para pagar de 26 meses, ou seja nao receberei quase nada dos 3 meses de depositos realizado no inicio do contrato em 2013.
    O que devo fazer?Grata

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  20. Oi Silvia Patricia

    Se é imóvel comercial deve ter clausula que renova pelo mesmo período após o término do prazo determinado e nesse caso pode sim haver multa a pagar. Verifique se teme sta clausula.
    Se for residencial esta clausula não tem valor e se renovou por tempo indeterminado e assim deves comunicar por escrito que a clausula é ilegal e desocupará em 30 dias contados da data da notificação.
    Abraços

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  21. Olá Maria . Meu contrato está vencido a mas de 5 meses. O locador pediu o imóvel. que faço

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  22. Olá Maria. Meu contrato venceu a 5 meses. Não recebi nenhum notificação. O aluguel está em dia. Mas o locador pediu o imóvel. que devo fazer

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    1. Olá, solicite a ele a notificação escrita conforme a lei que te concede 30 dias para desocupação e o prazo começa a contar da notificação.
      Abraços

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  23. boa tarde preciso que me ajudem
    me chamo milene aluguei uma casa em outubro de 2018 contrato de 30 meses de 3 alugueis de caucao para a seguradora, tive problemas noqual atrasei dois alugueis tinha o dinheiro para pagar 1 aluguel a proprietaria nao quiz aceitar na qual a imobiliaria disse que ia acionar o cauçao ate ai tudo bem .a seguradora nao repassou para a proprietaria o dinheiro do caucao e a proprietaria quer que eu saia do imovel para vender o que devo fazer

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    1. Olá. A locadora tem o direito de cobrar todos os valores devidos de um só vez quando o aluguel em aberto vence e se junta ao segundo aluguel não pago. Se ela já tinha acionado a seguradora não poderia mais receber de você. Algo ocorreu, um erro etc que a seguradora não cobriu os valores. Teu contrato está em vigor e para vender ela tem que te dar a notificação de preferência na compra e aguardar tua resposta 30 dias, depois se não responderes ela pode oferecer o imóvel para terceiros e terás que deixar dois dias e turno na semana para visitação de interessados. Ela não pode te pedir a desocupação para venda se colocares em dia os alugueis devidos. Se continuares devendo ela vai entrar com despejo por falta de pagamento. Portanto procure um advogado e pague os alugues devidos ou entre em acordo de desocupação com ela se ela te isentar dos alugueis que deves. Tem que fazer acordo mas procure pagar o que deve.
      Abraços

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  24. Prezada, tudo bem?

    Nos casos de contrato de aluguel residencial, de 30 meses, o locador não pode pedir o imóvel, antes de vencido o prazo de vigência, nem para uso próprio?

    Obrigada!

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    1. Olá Aline. Exatamente, nem para uso próprio. Durante o prazo do contrato somente por acordo entre as partes onde o locador propõe encerrar a locação porque precisa do imóvel e o inquilino aceita. Nesses casos o mesmo costuma pedir ao locador um indenização que cubra todos os custos com saída do imóvel e nova locação. Nesse caso a proposta tem que ser muito tentadora como por exemplo, isenta-lo da reforma de entrega porque você vai usar o imóvel e do ultimo aluguel para que ele use na mudança. Se tem imobiliária administrando tem que passar por ela essa negociação ou depois ela te cobra a comissão integral. se for por infração legal ou contratual também podes pedir ou se for por requisição do poder público(casos de risco ao imóvel).
      Uma caso muito grave de saúde em que você precisasse deste imóvel porque te favoreceria no problema e tendo outro para que o locatário usasse pela via judicial se poderia conseguir mas é raro. É o caso por exemplo de um locador que ficou cadeirante e mora no primeiro andar e loca um imóvel térreo na mesma rua para um casal de jovens. o juiz pode autorizar a troca mas da mesma forma com os custos pagos pelo locador.
      De fato é que somente acordo põe fim a locação antes do ´termino e proposta por você.
      Abraços

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  25. Boa tarde eu tenho um contrato de aluguel de 36 meses e o prazo se encerrou em dezembro de 2019 eu renovei com a imobiliaria por tempo indeterminado porem na residencia que eu moro comecou a dar problemas estruturais e de infiltracao comuniquei a imobiliaria e a mesma disse que o problema era meu e que eu tinha que arrumar ,a casa esta tendo infiltracoes e vazamento recorente e uma casa velha e tem uma outra casa nos fundo com outro inquilino eu sou o morador mais antigo e outro inquilino mudou para a casa dos fundos vais fazer 01 ano eu ja tenho 3 anos e meio que moro na casa porem o inquilino novo esta dando trabalho nao respeitando a lei do silencia e recorrentemente tem policia o procurando ja comuniquei a imobiliaria que eu nao iria ficar mais no imovel se o outro inquilino continuace e a resposata que a imobiliaria me deu foi que os incomodados e quem se mudace entao essa atitude da imobiliaria nao seria uma quebra de contrato ?

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    1. Olá. Quanto aos danos estruturais do imóvel a responsabilidade é do proprietário e nesse caso tens que acionar a justiça para obriga-lo a resolver. Ocorre que teu contrato é indeterminado e o locador pode encerra-lo sem motivo quando quiser e por isso não não seria viável ir para justiça. Quanto ao vizinho bom mesmo terreno, o locador pode pedir que acabem.oa.problenas porém se o inquilino descumprir caberá a você acionar a justiça. Cabe informar que suas acusações devem ser provadas.
      Minha opinião... procure outro imóvel e desocupe. Não vale a pena ficar em um local onde o locador não te respeita. Não é quebra de contrato pq o mesmo está em prazo indeterminado.
      Consulte um advogado para avaliar se podes ter direito a uma indenização.
      Abraçod

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  26. Bom dia, assinei um contrato de 30 meses, posso sair com 12 meses de contrato? Quais os direitos que tenho como inquilina?

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    1. A clausula de saída do imóvel após 12 meses é de "acordo". É utilizada quando o inquilino deseja um prazo menor que 30 meses na locação residencial e o locador não quer correr os riscos do artigo 47 da lei 8.245/91 que o prende ao contrato por até 05 anos em prazos menores que 30 meses. Assim, fazemos o contrato de 30 meses com a clausula do prazo que o inquilino desejar desocupar sem pagar multa. Se teu contrato não tem esta cláusula, você pode sair a qualquer momento desde que pague a multa pactuada incidente sobre os meses faltantes até fechar 30 meses. Se teu contrato tem esta clausulas de desocupação sem multa após 12 meses verifique as condições. Tem locador que exige que seja comunicado 30 ou 60 dias antes. Outros permitem a desocupação sem multa somente ao completar 12 meses, a partir do 13º mês já não tem a isenção, então precisas ver o que diz teu contrato.
      Abraços

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  27. Respostas
    1. Olá. Agradeço o comentário. Foi publicada em 2019 e continua vigente, sem alteração ou atualização deste artigo. Aproveito o contato para atualizar essa postagem fazendo com que chegue a mais pessoas. Abraços

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  28. Olá, fiz um contrato de locação de 30 meses. Venceu dia 02/03/2021. Porém no contrato fala que senão houver comunicação 30 antes do término de pedido do imóvel ou entrega seria renovado automaticamente. Porém no dia 09/03/2021 recebi uma notificação para entregar o imóvel. Como posso proceder?

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  29. Olá, na renovação automatica o prazo vira indeterminado e qualquer das partes pode pedir a desocupação concedendo 30 dias de aviso para entrega das chaves. A questão de avisar 30 dias antes é para caso de uma das partes desejar renovação escrita com novo prazo contratual. Como ninguém se manifestou, o locador pediu a desocupação. Abraços

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