/>/> SABER IMOBILIÁRIO: DENUNCIA VAZIA – PRAZO MENOR QUE 30 MESES />

05/12/2012

DENUNCIA VAZIA – PRAZO MENOR QUE 30 MESES



É sabido que nos contratos de 30 meses ou mais, de prazo locatício residencial( lei 8.245/91 artigo 46), em que ao término do prazo, as partes, não se manifestaram em encerrá-lo, passados 30 dias do término, a locação prorroga-se por prazo indeterminado podendo qualquer das partes encerrá-lo a qualquer tempo.  O locador poderá assim a qualquer momento aplicar a denúncia vazia ou denúncia imotivada ao locatário que terá 30 dias para desocupar o imóvel.

Por denúncia vazia ou imotivada entende-se aquela em que o locador não precisa apresentar um motivo ao locatário para encerrar o contrato. Ele simplesmente não deseja mais dar continuidade e pede seu fim concedendo 30 dias para desocupação do imóvel.

Mas quando o contrato escrito ou verbal tem prazo menor que 30 meses, em que situação se pode aplicar a denúncia vazia?

Os contratos com prazo menor que 30 meses ou verbal são regidos pelo artigo 47 da Lei 8.245/91 que determina que ao final do prazo escrito determinado, o locatário terá o direito à renovação automática do contrato que passa a ser regido por prazo indeterminado, mantida as demais cláusulas deste contrato. Sendo assim, o Locador fica impedido de retomar o imóvel antes de 05 anos de locação ininterrupta(artigo 47 –V) ou seja o locador não pode aplicar a denuncia vazia antes de contados 05 anos de locação contados da data do inicio do contrato escrito.

Durante o prazo indeterminado o artigo 47 permite a retomada do imóvel por denuncia motivada somente nos casos comprovados em que este artigo 47 autoriza e já comentado em outra postagem aqui no Blog.

Se o desejo do locador for reaver seu imóvel sem motivo algum terá que esperar que a locação complete 05 anos para  poder notificar o locatário extrajudicialmente por denúncia vazia e encerrar o contrato sem motivo.

Já li em diversos locais na Internet que a denuncia vazia no artigo 47 pode ser aplicada quando o tempo de locação fechar 30 meses o que é um erro.
A denúncia vazia no artigo 47 é uma denúncia especial e não igual ao do artigo 46 para contratos de 30 meses e, portanto, seria absurdo achar que o locador fazendo um contrato de 26 meses poderia se beneficiar na renovação automática da denuncia aos 30 meses. Por isso a lei determina que ocorra 05 anos de locação sem interrupções.

Exemplo e prazos para denuncia vazia

  • Contrato verbal sem prazo definido: somente após 05 anos de locação

  • Contrato escrito com prazo de 24 meses: após o término do prazo a denúncia poderá ser proposta após mais 03 anos de locação. Soma-se 02 anos de locação com prazo determinado mais 03 anos de locação por prazo indeterminado(renovação automática)

  • Contrato com prazo de 29 meses: retomada por denuncia vazia após transcorrido mais 31 meses de locação.

Devido à dificuldade de retomada do imóvel nesta situação, aplica-se costumeiramente o artigo 46 preferindo o locador contratos de 30 meses. Se o locatário deseja ficar por prazo menor mantêm-se os 30 meses e insere-se no contrato escrito cláusula que permite ao locatário desocupar o imóvel sem multa após 12 meses de contrato. Lembrando que esta cláusula não vale para o locador, somente ao locatário é dado o direito de desocupar antes do fim do prazo.

Para os contratos verbais o prazo começa a contar na data do pagamento do primeiro aluguel e o locador não esta isento neste tipo de contrato de fornecer recibo por escrito ao locatário. Na locação verbal não existe contrato escrito e a prova da locação quando se precisa recorrer a justiça são as Notificações Escritas e os Recibos de pagamento. Fique atento

Fonte: Lei 8.245/91

16 comentários:

  1. Olá, estou com um problemão com inquilino, ocontrato de 12 meses venceu em julho/12,foi acordado verbalmente com a locadora que ela continuaria até outubro/12, portanto a inquilina não sai, continua pagando o aluguel defasado, sem o reajuste anual, inclusive ela deposita o aluguel sem os 10% da adimnistração direto na conta da locadora que já avisou que NÃO QUER MAIS, mas mesmo assim ela o faz e NÃO SAI DA CASA, como devo agir sem ter que entrar na justiça para ação de despejo, a locadora que a casa ainda este mês de dezembro/12 e como não recebo a administração não acho justo eu ter que pagar advogado para ação. Aguardo, Andréia

    ResponderExcluir
  2. Oi Andréia, pelo que entendi és a administradora do contrato de locação e entendo que o contrato inicial foi escrito com prazo de 12 meses e neste contrato tem cláusula que determina o reajuste anual por indice de inflação(IGPM,INPC, etc).

    Vamos por partes.


    O contrato inicial é valido ainda o que mudou foi o prazo que se tornou indeterminado por força da lei. Portanto o acordo verbal com a inquilina de ficar até outubro não tem valor legal porque contratos com prazo menor que 30 meses o inquilino tem direito a renovação automatica por prazo indeterminado e o locador fica impedido de retomar o imóvel antes de 05 anos de locação. A locadora portanto somente poderá encerra-lo agora por acordo escrito ou pela via judicial se houver infração cometida pela inquilina.

    Atenção: o artigo 22 da lei 8245/91 impede a cobrança da tx de administração da inquilina, quem paga é o locador. Você tem que receber o aluguel, descontar a tx e repassar o restante ao locador. Jamis cobre da inquilina, se estava cobrando é melhor devolver. Pode dar a ela uma indenização de 12 a 24 aluguéis.

    Quanto ao depósito você tem que notifica-la por escrito via Cartório de títulos e Documentos do local e a quem ela deve pagar o aluguel com os valores atualizados sob pela de ação de despejo por infração contratual. Informe que fica proibido o deposito em conta do locador. Se ela continuar depositando aí sim vocês tem provas contra ela e se pode entrar com despejo judicial.

    Um detalhe: você não contrata, não paga e nem entra com ação de despejo, somente o proprietário pode fazer isso. Você como corretora ou imobiliária não é habilitada perante a lei para despejar o inquilino. Converse com a proprietária.

    abraços

    ResponderExcluir
  3. Oi Maria-
    A locataria acabou de nós mandar uma carta informando que não deseja renovar o nosso contrato de 5 meses, e que teremos que sair no dia que o contrato termina (28/06). Pelo que eu li no seu blog, isso não é valido, porque contratos com menos de 30 meses se renovam automaticamente. O que deveriamos fazer? Já tentamos falar com ela, mas ela não quer escutar. Quer o apartamento de volta. Não sei o que fazer, temos um filho de um ano, e não é tão facil achar uma casa decente em tão pouco tempo. Obrigado!

    ResponderExcluir
  4. Ola. Ha casos em que a lei autoriza a devolução do imóvel, se ela não citou nenhum dos casos então mande-a pedir o imóvel pela via judicial. Lá vocês informam que farão uso do direito de renovação automática e ela que arque com todos os custos. Informe a ela que não vão desocupar. ela vai consultar um advogado e terá conhecimento de que não pode retomar o imóvel sem que seja pelos motivos da lei e artigo 47. Consulte um advogado que ele poderá te orientar em como agir após analisar teu contrato porque minhas informações se baseiam no que vocês me informam.

    abraços

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Parabéns Maria! Gostei das informações e lhe digo que tem muita gente que não é corretor e que põe em rísco a credibilidade dos profissionais.Sempre precisamos está atentos nas mudanças das leis.

      Excluir
  5. Olá, Maria
    gostaria que pudesse me esclarecer algumas dúvidas: sou locatária de um ap com contrato particular há 13 meses e ao verificar a data do término do mesmo percebi que, embora conste o prazo de 30 meses, a data se refere a 24 meses (de 05/07/2013 à 05/07/2015). nesse caso qual o prazo vale? em qual das leis ele se enquadra? e, se eu quisesse encerrar o contrato antes do prazo, como seria calculada a multa proporcional?
    Agradeço a sua atenção

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. É isso mesmo e também nas decisões judiciais. Abraços

      Excluir
  6. Olá! Tenho uma dúvida. Aluguei de forma verbal minha casa (toda documentação Ok e em meu nome) há mais de seis anos. Atualmente moro com meus pais, porém, quero a casa pq vou casar. Como deve ser feita a notificação? Com base em quê eu posso retomar o imóvel? Se eu notificar informando que quero para uso próprio eu devo comprovar alguma coisa? OBS: Não tenho como comprovar que o inquilino mora há mais de seis anos pois não era feito recibo. Agradeço desde já!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Oi vinicius Vieira

      Notificação extrajudicial de despejo por denuncia vazia onde concedes 30 dias para desocupação e entrega das chaves porque o contrato já tem mais de 5 anos. denuncia vazia é denuncia sem motivo apenas porque não desejas continuar a locação. testemunho vale nesse caso mas não emitir recibo é uma infração legal que poderia te complicar se o inqukilino reclamasse na justiça.
      abraços

      Excluir
  7. Esqueceu de ler as Leis corretamente:

    LINQ - Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991
    Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
    Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
    I - Nos casos do art. 9º;
    II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
    III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
    IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
    V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
    § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
    a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
    b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
    § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.



    LINQ - Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991
    Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
    Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
    I - por mútuo acordo;
    II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
    III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
    IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Planejamento MHS, não necessito ler a lei, a conheço de cor.
      A legislação e artigo está descrito na postagem para consulta das formas de reaver o imóvel.

      No caso em questão, a postagem dá ênfase ao assunto "DENUNCIA VAZIA" nos prazos menor que 30 meses. a postagem sobre como reaver o imóvel antes dos 30 meses é outra.

      Agradeço o contato e aproveito para renovar esta postagem atualizando-a dentro do perfil atual do site. aproveito para colocar de forma clara para não confundir.
      Abraços

      Excluir
  8. Maria,

    Pode me esclarecer uma dúvida?

    Quero locar meu imóvel pelo prazo de 12 meses, no entanto, tenho medo do inquilino não sair do imóvel após este período. Como devo proceder para que eu possa reaver o imóvel no término do contrato, sem que ele se prorrogue automaticamente e, eu fique impedida de fazer a denuncia vazia?

    Obrigada!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Praz menor que 30 meses a denuncia vazia só pode ser aplicada após 5 anos de contrato. Após o término do prazo se for desejo do inquilino ele pode continuar o contrato e você terá que suportara exceto nos caos do artigo 47 da lei 8.24591 como retomada para uso próprio ou falta de pagamento, etc. Se é residencial o melhor é fazer 30 meses.
      Abraços

      Excluir
  9. Este comentário foi removido pelo autor.

    ResponderExcluir
  10. Olá Maria Angela,

    Havia respondido, mas creio que não foi publicado.

    Primeiro, muito obrigada pela sua ajuda e por dividir o seu conhecimento conosco.

    Eu ainda tenho uma dúvida ...rs

    De que adianta o contrato por prazo inferior a 30 meses, se não posso retomar o imóvel - através de denuncia vazia - no seu vencimento? Rs

    Se eu quiser celebrar o contrato - prazo de 12 meses - e no 11o. mês da locação, notificar o locatário de que não ocorrerá a renovação e que quero a posse do imóvel, não posso?

    Mais uma vez, muito obrigada.

    Abs.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá. Poder podes notificar informando que não quer renovar porém é o inquilino que decide se aceita sair ou se vai continuar. Se ele disser que quer continuar você terá que aceitar. Com 3 anos de locação poderá atualizar o aluguel pelo preço de mercado e ele fica obrigado a aceitar.
      Locação residencial cumpre função social de moradia a quem ão tem casa propria. A regra desestimula especulação imobiliaria.
      abraços

      Excluir

Meu Blog é democrático e criticas só virão a aperfeiçoar seu conteúdo. Fique a vontade para criticar, elogiar, sugerir ou implorar, eh,he,he.
Criticas ofensivas serão apagadas, criticas construtivas serão mantidas,
Se teu comentário não for respondido em 24 horas, envie um Email pois posso não ter recebido a notificação de que foi postado.

DÊ PREFERÊNCIA EM ME ENVIAR UM EMAIL

EMAIL: mcamini150@gmail.com