DENUNCIA VAZIA – PRAZO MENOR QUE 30 MESES

DENUNCIA VAZIA – PRAZO MENOR QUE 30 MESES

DENUNCIA VAZIA – PRAZO MENOR QUE 30 MESES

Nos contratos residenciais de 30 meses ou mais( lei 8.245/91 artigo 46), em que ao término do prazo, as partes não se manifestaram em encerrá-lo, passados 30 dias do término, a locação prorroga-se por prazo indeterminado podendo qualquer das partes encerrá-lo a qualquer tempo.  O locador poderá assim a qualquer momento, aplicar a denúncia vazia ou denúncia imotivada ao locatário, que terá 30 dias para desocupar o imóvel.

Conceito

Por denúncia vazia ou imotivada entende-se aquela em que o locador não precisa apresentar um motivo ao locatário para encerrar o contrato. Ele simplesmente não deseja mais dar continuidade e pede seu fim concedendo 30 dias para desocupação do imóvel.


Mas quando o contrato escrito ou verbal tem prazo menor que 30 meses, em que situação se pode aplicar a denúncia vazia?

Os contratos com prazo menor que 30 meses ou verbal são regidos pelo artigo 47 da Lei 8.245/91 que determina que ao final do prazo escrito determinado, o locatário terá o direito à renovação automática do contrato que passa a ser regido por prazo indeterminado, mantida as demais cláusulas. O Locador fica impedido de retomar o imóvel antes de 05 anos de locação ininterrupta(artigo 47 –V) ou seja, não pode aplicar a denuncia vazia antes de 05 anos de locação, contados da data do inicio do contrato escrito ou verbal.

Durante o prazo indeterminado o artigo 47 permite a retomada do imóvel por denuncia motivada somente nos casos comprovados em que este artigo 47 autoriza e já comentado em outra postagem aqui no Blog.

Se o desejo do locador for reaver seu imóvel sem motivo algum terá que esperar que a locação complete 05 anos para  poder notificar o locatário extrajudicialmente por denúncia vazia e encerrar o contrato sem motivo.

Já li em diversos locais na Internet que a denuncia vazia no artigo 47 pode ser aplicada quando o tempo de locação fechar 30 meses o que é um erro.
A denúncia vazia no artigo 47 é uma denúncia especial e não igual ao do artigo 46 para contratos de 30 meses e, portanto, seria absurdo achar que o locador fazendo um contrato de 26 meses poderia se beneficiar na renovação automática da denuncia aos 30 meses. Por isso a lei determina que ocorra 05 anos de locação sem interrupções.

Exemplo e prazos para denuncia vazia

  • Contrato verbal sem prazo definido: somente após 05 anos de locação

  • Contrato escrito com prazo de 24 meses: após o término do prazo a denúncia poderá ser proposta após mais 03 anos de locação. Soma-se 02 anos de locação com prazo determinado mais 03 anos de locação por prazo indeterminado(renovação automática)

  • Contrato com prazo de 29 meses: retomada por denuncia vazia após transcorrido mais 31 meses de locação.

Devido à dificuldade de retomada do imóvel nesta situação, aplica-se costumeiramente o artigo 46 preferindo o locador contratos de 30 meses. Se o locatário deseja ficar por prazo menor mantêm-se os 30 meses e insere-se no contrato escrito cláusula que permite ao locatário desocupar o imóvel sem multa após 12 meses de contrato. Lembrando que esta cláusula não vale para o locador, somente ao locatário é dado o direito de desocupar antes do fim do prazo.

Para os contratos verbais o prazo começa a contar na data do pagamento do primeiro aluguel e o locador não esta isento neste tipo de contrato de fornecer recibo por escrito ao locatário. Na locação verbal não existe contrato escrito e a prova da locação quando se precisa recorrer a justiça são as Notificações Escritas e os Recibos de pagamento. Fique atento

Fonte: Lei 8.245/91

Comentários

Anônimo disse…
Olá, estou com um problemão com inquilino, ocontrato de 12 meses venceu em julho/12,foi acordado verbalmente com a locadora que ela continuaria até outubro/12, portanto a inquilina não sai, continua pagando o aluguel defasado, sem o reajuste anual, inclusive ela deposita o aluguel sem os 10% da adimnistração direto na conta da locadora que já avisou que NÃO QUER MAIS, mas mesmo assim ela o faz e NÃO SAI DA CASA, como devo agir sem ter que entrar na justiça para ação de despejo, a locadora que a casa ainda este mês de dezembro/12 e como não recebo a administração não acho justo eu ter que pagar advogado para ação. Aguardo, Andréia
Maria disse…
Oi Andréia, pelo que entendi és a administradora do contrato de locação e entendo que o contrato inicial foi escrito com prazo de 12 meses e neste contrato tem cláusula que determina o reajuste anual por indice de inflação(IGPM,INPC, etc).

Vamos por partes.


O contrato inicial é valido ainda o que mudou foi o prazo que se tornou indeterminado por força da lei. Portanto o acordo verbal com a inquilina de ficar até outubro não tem valor legal porque contratos com prazo menor que 30 meses o inquilino tem direito a renovação automatica por prazo indeterminado e o locador fica impedido de retomar o imóvel antes de 05 anos de locação. A locadora portanto somente poderá encerra-lo agora por acordo escrito ou pela via judicial se houver infração cometida pela inquilina.

Atenção: o artigo 22 da lei 8245/91 impede a cobrança da tx de administração da inquilina, quem paga é o locador. Você tem que receber o aluguel, descontar a tx e repassar o restante ao locador. Jamis cobre da inquilina, se estava cobrando é melhor devolver. Pode dar a ela uma indenização de 12 a 24 aluguéis.

Quanto ao depósito você tem que notifica-la por escrito via Cartório de títulos e Documentos do local e a quem ela deve pagar o aluguel com os valores atualizados sob pela de ação de despejo por infração contratual. Informe que fica proibido o deposito em conta do locador. Se ela continuar depositando aí sim vocês tem provas contra ela e se pode entrar com despejo judicial.

Um detalhe: você não contrata, não paga e nem entra com ação de despejo, somente o proprietário pode fazer isso. Você como corretora ou imobiliária não é habilitada perante a lei para despejar o inquilino. Converse com a proprietária.

abraços
Anônimo disse…
Oi Maria-
A locataria acabou de nós mandar uma carta informando que não deseja renovar o nosso contrato de 5 meses, e que teremos que sair no dia que o contrato termina (28/06). Pelo que eu li no seu blog, isso não é valido, porque contratos com menos de 30 meses se renovam automaticamente. O que deveriamos fazer? Já tentamos falar com ela, mas ela não quer escutar. Quer o apartamento de volta. Não sei o que fazer, temos um filho de um ano, e não é tão facil achar uma casa decente em tão pouco tempo. Obrigado!
Maria disse…
Ola. Ha casos em que a lei autoriza a devolução do imóvel, se ela não citou nenhum dos casos então mande-a pedir o imóvel pela via judicial. Lá vocês informam que farão uso do direito de renovação automática e ela que arque com todos os custos. Informe a ela que não vão desocupar. ela vai consultar um advogado e terá conhecimento de que não pode retomar o imóvel sem que seja pelos motivos da lei e artigo 47. Consulte um advogado que ele poderá te orientar em como agir após analisar teu contrato porque minhas informações se baseiam no que vocês me informam.

abraços
Anônimo disse…
Olá, Maria
gostaria que pudesse me esclarecer algumas dúvidas: sou locatária de um ap com contrato particular há 13 meses e ao verificar a data do término do mesmo percebi que, embora conste o prazo de 30 meses, a data se refere a 24 meses (de 05/07/2013 à 05/07/2015). nesse caso qual o prazo vale? em qual das leis ele se enquadra? e, se eu quisesse encerrar o contrato antes do prazo, como seria calculada a multa proporcional?
Agradeço a sua atenção
Unknown disse…
Parabéns Maria! Gostei das informações e lhe digo que tem muita gente que não é corretor e que põe em rísco a credibilidade dos profissionais.Sempre precisamos está atentos nas mudanças das leis.

Maria Angela disse…
É isso mesmo e também nas decisões judiciais. Abraços
Vinicius Vieira disse…
Olá! Tenho uma dúvida. Aluguei de forma verbal minha casa (toda documentação Ok e em meu nome) há mais de seis anos. Atualmente moro com meus pais, porém, quero a casa pq vou casar. Como deve ser feita a notificação? Com base em quê eu posso retomar o imóvel? Se eu notificar informando que quero para uso próprio eu devo comprovar alguma coisa? OBS: Não tenho como comprovar que o inquilino mora há mais de seis anos pois não era feito recibo. Agradeço desde já!
Maria Angela disse…
Oi vinicius Vieira

Notificação extrajudicial de despejo por denuncia vazia onde concedes 30 dias para desocupação e entrega das chaves porque o contrato já tem mais de 5 anos. denuncia vazia é denuncia sem motivo apenas porque não desejas continuar a locação. testemunho vale nesse caso mas não emitir recibo é uma infração legal que poderia te complicar se o inqukilino reclamasse na justiça.
abraços
Planejamento MHS disse…
Esqueceu de ler as Leis corretamente:

LINQ - Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.



LINQ - Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
Maria Angela disse…
Planejamento MHS, não necessito ler a lei, a conheço de cor.
A legislação e artigo está descrito na postagem para consulta das formas de reaver o imóvel.

No caso em questão, a postagem dá ênfase ao assunto "DENUNCIA VAZIA" nos prazos menor que 30 meses. a postagem sobre como reaver o imóvel antes dos 30 meses é outra.

Agradeço o contato e aproveito para renovar esta postagem atualizando-a dentro do perfil atual do site. aproveito para colocar de forma clara para não confundir.
Abraços
Anônimo disse…
Maria,

Pode me esclarecer uma dúvida?

Quero locar meu imóvel pelo prazo de 12 meses, no entanto, tenho medo do inquilino não sair do imóvel após este período. Como devo proceder para que eu possa reaver o imóvel no término do contrato, sem que ele se prorrogue automaticamente e, eu fique impedida de fazer a denuncia vazia?

Obrigada!
Maria Angela disse…
Olá. Praz menor que 30 meses a denuncia vazia só pode ser aplicada após 5 anos de contrato. Após o término do prazo se for desejo do inquilino ele pode continuar o contrato e você terá que suportara exceto nos caos do artigo 47 da lei 8.24591 como retomada para uso próprio ou falta de pagamento, etc. Se é residencial o melhor é fazer 30 meses.
Abraços
Thais Lacerda disse…
Este comentário foi removido pelo autor.
Anônimo disse…
Olá Maria Angela,

Havia respondido, mas creio que não foi publicado.

Primeiro, muito obrigada pela sua ajuda e por dividir o seu conhecimento conosco.

Eu ainda tenho uma dúvida ...rs

De que adianta o contrato por prazo inferior a 30 meses, se não posso retomar o imóvel - através de denuncia vazia - no seu vencimento? Rs

Se eu quiser celebrar o contrato - prazo de 12 meses - e no 11o. mês da locação, notificar o locatário de que não ocorrerá a renovação e que quero a posse do imóvel, não posso?

Mais uma vez, muito obrigada.

Abs.
Maria Angela disse…
Olá. Poder podes notificar informando que não quer renovar porém é o inquilino que decide se aceita sair ou se vai continuar. Se ele disser que quer continuar você terá que aceitar. Com 3 anos de locação poderá atualizar o aluguel pelo preço de mercado e ele fica obrigado a aceitar.
Locação residencial cumpre função social de moradia a quem ão tem casa propria. A regra desestimula especulação imobiliaria.
abraços
RENATA XIMENES disse…
Bom dia estou alugando um imóvel residencial qual seria o melhor para minha família já que o dono colocou 12 meses ou seria de 30 meses .?
Pelo que vi nos comentários 12 meses seria o mais viável ?
Maria Angela disse…
Oi Renata Ximenes

Para o inquilino prazo menor que 30 meses a locação se renova automaticamente e o locador só pode reaver o imóvel quando este estiver em prazo indeterminado nos casos que o artigo 47 autoriza. Assim ele pode aos 16 meses por exemplo, pedir para uso próprio. Por isso sempre recomendo 30 meses.

Abraços
E se eu fizer um contrato de 12 meses, e uns 20 dias antes de se encerrar o contrato eu notificar por escrito que não tenho interesse na renovação do contrato, o que acontece? Caso o inquilino não desocupe o imóvel eu posso entrar com ação de despejo e pedir a desocupação em liminar?
Maria Angela disse…
Olá. Se for locação residencial você na data do término do contrato(não antes) notifica por escrito o inquilino de que não deseja continuar a locação solicitando o fim do contrato. O inquilino é que vai decidir se desocupa ou não. Se ele disser que também não quer continuar tudo bem, encerram o contrato mas ele pode te dizer que deseja fazer uso do direito previsto no artigo 47 da lei 8.245/91 e nesse caso não poderá despeja-lo nem pela via judicial porque escolheste prazo menor que 30 meses e ficas preso a este inquilino por até 05 anos de locação ininterrupta desde que ele não fique inadimplente e não cometa nenhuma infração comprovada por você.

Nestes casos este artigo 47 abre uma exceção para que você encerre o contrato que é por denuncia cheia(motivada) para uso próprio ou de parente que não tenha imóvel, por exemplo. Desta forma a notificação deve explicar o motivo e permite despejo. cuidado com fraude. Pedir para uso próprio e depois não ocupar o imóvel e loca-lo novamente reverte em indenização ao inquilino despejado.

O ideal é fazer contrato de 30 meses e se o inquilino quer somente 12 se coloca clausula que SOMENTE ELE pode desocupar após 12 meses sem multa.
abraços
Lindomir Andrade disse…
Boa tarde! Só quem deve receber e assinar a notificação de não renovação de contrato, é quem quem assinou o contrato de locação?
Maria Angela disse…
Oi Lindomir Andrade.

Sim recebe e assina somente quem constar no contrato como locatário. Se houver mais de um locatário, todos devem ser notificados salvo se forem procuradores entre si onde um recebe e deve dar ciência a todos mas recomenda-se notificar a todos. Se houver suspeita de que o locatário irá se esconder para não receber se pode enviar via cartório de títulos e documentos.
Abraços
L Andrade disse…
Obrigado pela resposta. Mais uma dúvida. O inquilino atrasou por 2 vezes o aluguel, ele incidiu o item II do art 9?
Maria Angela disse…
Somente se houve ação judicial de despejo.
marcelojc disse…
Alugamos uma residencia fazendo um contrato de 6 meses , agora fui saber sobre essa regra dos 30 meses ...no caso de vencer esses 6 meses e o inquilino não querer sair do imóvel eu poderia vender esse imóvel ou não ? É uma edicula de fundo , na frente do terreno tem uma casa maior que também esta alugada...poderia também pedir a edícula de volta para demoli-la ?
Maria Angela disse…
Oi Marcelo, respondi via email recebido. Abraços
Daniel disse…
Esse prazo de 30 meses é apenas caso eu alugue uma residência ? pois tenho um salão que aluguei para um rapaz montar uma lanchonete e fiz um contrato de 12 meses !
Maria Angela disse…
Contrato não residencial pode ser qualquer prazo. Terminado o prazo podes reaver o imóvel. Aconselho quando terminar os 12 meses, deixar renovar automaticamente por prazo indeterminado.
Abraços
Anônimo disse…
olá! Posso reaver o imóvel notificando o inquilino com 30 dias de antecedencia do encerramento que não tenho intenção de renovar? O contrato neste caso foi de 24 meses ou já vale a regra dos 5 anos?
Maria Angela disse…
Olá, vale a regra dos 5 anos se o.inquilino quiser continuar mas, ele pode desconhecer a lei. Na data que termina os 24 meses envie notificação escrita informando que não deseja renovar o contrato que termina e propõe 30 dias para desocupação do imóvel. Aguarde que ele te responda. Se ele concordar e desocupar, tudo bem. Se ele disser que quer continuar, somente nos casos do artigo 47 da lei 8.245/91 você poderá pedir o imóvel.
Abraços
Unknown disse…
Se o contrato for elaborado com prazo menor que 30 meses, caso não seja feita a solicitação do imóvel até 30 dias após o vencimento, o proprietário só poderá pedir a desocupação após cinco anos de locação ininterrupta (salvo algumas condições especiais previstas no Art. 47 da lei de inquilinato). Minha dúvida: se, dentro do prazo de 30 dias após o vencimento de contrato firmado com prazo menor que 30 meses (18 meses), o proprietário não pediu a sua desocupação mas solicitou a renovação do contrato por mais 18 meses, por exemplo, cabe ainda assim a restrição do proprietário só pedir a desocupação após cinco anos de locação ininterrupta do inc V do Art.47(salvo algumas condições especiais previstas no Art. 47 da lei de inquilinato)? Essa contagem de prazo de 5 anos ininterruptos vale da data inicial da primeira locação?
Maria Angela disse…
Olá, a contagem do prazo de 5 anos vale da data inicial da locação e portanto não importa quantos contratos escritos você fizer, eles vão se somar até chegar a 05 anos.

Outro detalhe é que não existe término do contrato antes de 05 anos a não ser de comum acordo, por escrito. Terminado o prazo de 18 meses não existe o período de 30 dias para você pedir o imóvel por termino do contrato(é regra da locação de 30 meses ou mais artigo 46). estamos falando de locação com prazo menor que 30 meses onde ao término dos 18 meses a locação se prorroga AUTOMATICAMENTE por prazo indeterminado. Desta forma você somente pode pedir o imóvel nos casos do artigo 47.

Se desejar não continuar a locação poderá propor ao inquilino de comum acordo encerrarem o contrato e este vai te responder se aceita ou não. Se ele não aceitar você tem que continuar a locação. Portanto é o inquilino que dita as regras.

Quanto a novo contrato escrito ou aditivo com novo prazo: no aditivo como disse os prazos se somam. Se encerrar este atual e fizerem um novo contrato e este for menor que 30 meses, continuam se somando até 5 anos completos mas se fizerem um novo contrato de 30 meses aí sim podes ao final destes 30 meses pedir o imóvel. Note que será um novo contrato.
O inquilino, lógico, tem que concordar
Abraços

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