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13/07/16

ARTIGO 117 NA PROCURAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

ARTIGO 117 NA PROCURAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS



O artigo 117 do Código Civil facilita a compra e venda de imóveis quando o vendedor não pode esperar a escritura pública. Contrato com si mesmo.



Conceito
No Código Civil 1916, art.1.133 era proibido ao mandatário (procurador) do proprietário do imóvel, transferir para si mesmo a propriedade do bem e desta forma não se podia determinar ao comprador que este fosse ao mesmo tempo o procurador do vendedor. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, a lei foi modificada e passou a permitir que o comprador uma vez designado pelo vendedor como seu procurador possa transferir o imóvel para si ou para terceiros desde que conforme previsão legal e normativa e sendo da vontade do mandante. O artigo 117 passou então a prever esta possibilidade desde que na procuração pública conste expressamente a citação a este artigo e a permissão do mandante.

Controvérsia
Segundo entendimento e discussões mesmo não havendo a informação deste artigo 117 na procuração é possível que o mandatário transfira para si o imóvel podendo ser anulado ou não, esta transferência. Para evitar contestações, inserir o artigo 117 nas procurações é a melhor opção e não custará mais por essa informação.
O artigo determina ser “anulável” se nada for informado na procuração.

Semelhança com outras procurações
Alguns confundem esta procuração com a “procuração em causa própria”. São diferentes. Esta procuração de compra e venda de imóveis com ou sem esta clausula somente tem valor se o mandante (vendedor) estiver vivo, devendo assim ser usada em curto espaço de tempo. Se antes do registro do imóvel em nome do mandatário (comprador) o mandante (vendedor) ou mandatário (comprador) vier a falecer a procuração perde valor e o registro da escritura pública poderá não ser efetivado pelo Cartório de Imóveis. Portanto este tipo de procuração pode ou não ter data de vencimento e pode perder a eficácia com a morte do mandante além de ser possível sua revogação.
Na “procuração em causa própria” a mesma permanece válida após o falecimento do mandante (vendedor) permitindo que o mandatário (comprador) determine a data em que fará a transferência para o seu nome e uma vez concluída não poderá ser revogada. Constará preço, condição, quitação e passível ou não de recolhimento do imposto de transmissão (norma administrativa estado do RS).
Ambas as procurações não dispensam que seja feita a escritura pública de transmissão de propriedade ou seja não são diretamente levadas a registro, devendo o mandatário providenciar a escritura e registro desta na matricula do imóvel se for o caso.
No RS a procuração em causa própria continua sendo muito utilizada apesar da procuração contendo o artigo 117 ter crescido bastante, não caiu em desuso como em alguns estados.

Informação ao Tabelionato
È interesse das partes comunicar ao Tabelionato que o artigo 117 do Código Civil deverá constar da procuração e verificar se foi inserida quando da leitura antes de assinar. Deverá conter mais ou menos a informação no modelo abaixo

Modelo
... pela outorgante me foi dito que nomeia e constitui seu bastante procurador, Fulano de Tal, brasileiro, casado, aposentado, residente e domiciliado a (endereço completo), inscrito no CPF xxxx e portador da cédula de identidade nº xxxxx – SSP- estado, para o fim especial de vender, prometer vender, ceder direitos ou por qualquer outra forma ou título, alienar a quem quiser, inclusive para si, de acordo com o artigo 117, e parágrafo único do Código Civil Brasileiro, pelo preço e condições que ajustar, o imóvel, a saber.....

Legislação
Código Civil de 2002 artigo 117
“Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo”.
Parágrafo único: para esse efeito, tem-se como celebrado pelo representante o negócio realizado por aquele em quem os poderes houverem sidos substabelecidos

Irrevogabilidade
Não é possível colocar clausula de ser a procuração irrevogável por falta de previsão legal. Neste caso deveria ser feita uma procuração em causa própria esta sim com previsão legal e irrevogabilidade.

Confiança no mandatário
Estabelecer um procurador em quem você não confia é um risco. A procuração contendo ao artigo 117 permite ao mandatário (comprador) negociar livremente, mas prestar contas ao mandante (vendedor) não está dispensado. Por não conter preço, prazos e formas de pagamento deve-se ter o cuidado de concluído o negócio saber exatamente o que foi feito evitando assim problemas com imposto de renda do mandante. Imagina-se a situação de combinar a venda por um valor e o mandatário passar a escritura por valor menor ou maior pois tem poderes para livremente agir. O artigo 117, não isenta o mandatário de prestar contas ao mandante mesmo que transferido o imóvel para si mesmo.

Pagamento do preço
Em geral o pagamento vai sendo efetivado conforme o andamento da transferência do imóvel e em alguns casos o pagamento se dá no ato da procuração, integral. Livre escolha das partes.








6 comentários:

  1. Gostaria de parabenizá-la pelo blog! É de muita valia! Tenho uma dúvida.... Quais são as complicações do fiador ser de outro estado? Obrigada

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    1. Olá, Obrigado. Fiador de outro estado somente se aceita quando se tem uma imobiliária com grande estrutura para conseguir cumprir a lei. em caso de justiça fica muito caro enviar citações e notificações judiciais para o endereço do fiador. Imagina uma citação de cobrança de aluguéis sendo enviada de um cartório judicial para outro por carta rogatória, é caríssimo. Penhora de bens, ação judicial movida no domicilio do réu, etc. não se recomenda.
      Abraços

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  2. Parabéns pelo teu blog, e gostaria de sanar uma dúvida, se outorgado com a procuração contendo o art.117 CC, ele pode entrar com ação judicial em nome próprio para defesa do imóvel da procuração? Ou tem que ser no nome do outorgante?
    att, Adriana

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    1. Oi Adriana, essa procuração é para compra e venda do imóvel, qualquer outra situação não está incluída. o artigo em questão autoriza a alienação em nome próprio. Qualquer problema com o imóvel até a mesma ser concluída responde o atual proprietário .
      abraços

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  3. Olá! Tenho um imóvel comercial e vou alugar sem fiador e caução,neste caso posso cobrar o aluguel antecipado?! Tem algum modelo de contrato que eu possa seguir?! Obrigado.Patricia.

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    1. Olá. Sim podes cobrar até o 6º dia útil do mês que será utilizado, inicia o contrato já cobrando o aluguel do mês vigente. se por acaso o locatário inicia o contrato por exemplo, no dia 25 de setembro cobras os 5 dias pró-rata e depois de 1º até 6 de outubro cobras o aluguel de outubro e assim por diante.
      O contrato comercial deve ser especifico pois é livre acordo entre as partes em algumas clausulas, não disponho de modelos deste tipo.
      Abraços

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