CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Atualizada em 2017

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS


Conceito

É toda a situação que locador ou locatário não podem evitar ou prever e que portanto ,produza danos de grandes proporções.
Quando o contrato de locação contém cláusula que determina que o locador esta isento de responsabilidades em casos fortuitos e de força maior, esta cláusula é válida e legal e apenas visa informar o locatário de que o locador não é responsável por indeniza-lo neste tipo de ocorrência. Da mesma forma, o locatário, caso tenha feito reformas no imóvel não estará obrigado a restituir o bem na forma que recebeu mesmo que conste em contrato, se o dano foi de grandes proporções, pois caberá ao locador reconstruir o imóvel de propriedade dele. Caso fortuito e de força maior são considerados sinônimos mesmo que a rigor não o sejam mas ambos produzem danos que não podem ser reparados.


Resumindo: os casos fortuitos eximem as partes de responsabilidades.


São casos fortuitos: tempestades, raios, inundações provenientes de fortes chuvas, rompimento de barragens, adutoras, incêndio provocado por causas naturais, propagação de incêndio em imóvel vizinho e qualquer outra causa que provoque danos que não possam ser evitados pelas partes.


Institui o Código Civil .
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.


Não são considerados casos fortuitos: o incêndio criminoso ou por descuido, desabamento por modificação na estrutura do prédio sem autorização municipal para obras. Desabamento por negligência na conservação do prédio locado, inundação provocada por reformas realizadas por profissional não qualificado, negligência do locatário no cuidado com o imóvel, desemprego do locatário, negligência do locador com o imóvel como por exemplo incêndio no prédio provocado por fiação antiga e inadequada sem proteção contra incêndio.


Rescisão contratual: desaparecendo o bem imóvel que é fundamental ao contrato de locação, ficam as partes liberadas para encerrar o contrato.


Bens móveis das partes: tantos os móveis do imóvel pertencentes ao locador quanto os móveis do locatário não serão indenizáveis se não estiverem cobertos por seguro privado feito por cada um das partes visando cobertura de sinistros para seus bens móveis particulares.


Continuidade da locação: caso o problema no imóvel possa ser reparado e as partes desejarem continuar o contrato, devem acordar por escrito que o locatário aguardará a reforma do imóvel pelo locador sem ônus, ficando aluguel e taxas suspensos até que volte a ocupa-lo. O locador assume os custos.






Comentários

  1. Estou saindo do imóvel pelo motivo de problemas com esgoto do sobrado, tenho que pagar os trinta dias da rescisão? Visto que não era de meu interesse sair?
    Saindo por força maior...
    Obrigado!

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    1. Oi Marco Aureliano

      o aluguel é pago até a data da desocupação saindo antes ou não do prazo do aviso é pago da mesma forma. A lei do inquilinato determina que assim seja.
      abraços

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  2. Olá!
    No meu caso, o meu inquilino me responsabiliza por danos morais (já que não houve prejuízo de bens) após uma forte chuva inundar parcialmente a residência alugada, ameaçando, inclusive, não pagar o aluguel.
    Entendi que o locador não pode responsabilizar o locatário por danos no imóvel provocados por casos fortuitos. Mas e o contrário, é possível? Existe alguma legislação específica que protege o proprietário neste caso?

    Grato,
    Vinícius Lopes

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    1. Oi Vinicius, um dano não autoriza outro, se ele deixar de pagar o aluguel estará cometendo infração, quando não há acordo a justiça é o caminho.
      Nessa situação tem que ser verificado com laudo técnico se a inundação se deveu a não haver no teu imóvel escoamento e impermeabilização do terreno ou se foi provocado pela forte chuva que ao parar logo escoa a água. Não é assim, sair responsabilizando você e não cabe dano moral e sim perdas e danos.
      Abraços

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    2. Ficou claro.
      Muito obrigado Maria Angela.
      Parabéns pelo ótimo trabalho na página!

      Vinícius Lopes

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  3. Boa tarde!

    Nesses casos, caso o locatário queira sair do imóvel, é permitido descontar o aluguel no valor do depósito?! O inquilino estava justificando prejuízos e diz q não pagará o aluguel para quitar o depósito e não fez nem um ano do segundo contrato.

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    1. SE o loador concordar e fizer acordo com o inquilino , não tem problema se descontado depósito, se o locador não concordar ele tem que pagar.

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  4. boa noite,

    tenho um imóvel alugado contrato de 30 meses. Foi dado pelo locatário o valor de 2000 reais como garantia correspondente a 3 meses de locação e no contrato existe também uma clausula que diz que se o locatário sair antes do termino do contrato ele deverá pagar multa de 3 salarios minimos. Por causa das chuvas na região o mesmo quer reincindir o contrato pois alega estar tendo prejuizos materiais com a agua que está entrando na residencia e que deseja que seja devolvido o valor de 2000 pagos como garantia (3 meses de locação).
    Devo devolver o valor de garantia ou é ele quem deve pagar a multa uma vez que está quebrando o contrato?
    Por ser contrato particular como registrar a rescisão para evitar problemas futuros e me resguardar?

    Obrigada.

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    1. Olá. A multa é ilegal, não pode ser cobrada pois a clausula é nula. A lei do inquilinato não permite cobranças vinculadas ao salário minimo. o inquilino vai te acionar na justiça com infração legal por ter locado para ele um imóvel com vicio ocultou ou seja sem comunica-lo que com chuva entrava água. Faça um acordo.
      abraços

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    2. Mas a questão de enchente não se trata de caso fortuito onde ambas as partes não podem ser responsabilizadas? Se a cidade possui problema de infraestrutura e os alagamentos estão cada vez maiores o proprietário se torna responsável pela água que está avançando a garagem por causa de problema de drenagem e limpeza de bueiros e rios?
      Moramos em são Paulo capital e o problema das enchentes eh de infraestrutura e não de retorno de esgoto ou água entrando por telhado por falta de manutenção do proprietário. Neste caso o caução tem que ser devolvido isto ficou claro.
      Mas a multa não pode ser cobrada pela quebra do contrato pela inquilina antes do prazo previsto?

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    3. Obs. A inquilina não quer acordo. Ela quer a devolução do calção e que a multa seja abonada.
      Oque vc sugere como acordo uma vez q não eh justo termos prejuízos devido as mas condição de limpeza das ruas e rios que eh responsabilidade da prefeitura uma vez que pagamos IPTU.

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  5. Quando casada Financiamos um imóvel..Nos divorciamos declarando que não haviamos bens a declarar....Mas tenho ainda direito a minha parte?(ainda paga o financiamento,só que nenhum dos dois mora no imóvel financiado...Ele aluga e recebe tudo sozinho...Não divide comigo nada) Posso financiar junto com meu atual outro imóvel?

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    1. Ah detalhe...O terreno já era quitado em nosso nome...Financiamos só a construção do imóvel.

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    2. Oi Raphaela

      Você tem direito a 50% do imóvel na venda e do aluguel também. Precisas contratar um advogado para fazer esta partilha do imóvel que não foi feita e não deviam ter mentido pois tinham a partilhar o terreno e a benfeitoria. então 50% do terreno é teu e o financiamento tens direito a receber 505 do que pagou até teu ex começar a apagar sozinho, os alugueis recebidos também tens direito a 50% do montante.
      abraços

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  6. E no caso de infiltração no telhado? Proprietário realizou impermeabilização mas o problema persistiu e danificou os móveis.
    O serviço técnico não resolveu o problema. O locatário pode pedir indenização porque o imóvel não estava nas condições certas?

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    1. Olá. O locatário deve informar o locador que o problema não foi resolvido e apresentar orçamento dos danos nos teus móveis pedindo ressarcimento. Atenção: falta de manutenção do telhado também causa infiltrações e esta obrigação é do inquilino. Limpeza e desobstrução de calhas em período de chuvas deve ser mensal. Calhas cheias de folhas e sujeira retém água da chuva e provocam infiltrações.
      Abraços

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  7. no caso das placas do aquecimento solar estragarem por congelamento no inverno. quem arca com o conserto? já q foi caso fortuito?

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    1. Não é caso fortuito, é ação do tempo. Manutenção é do inquilino, troca por outras placas do locador. Se for valor excessivo é do locador a despesa. Abraços.estranho estragar por excesso de frio, muito estranho. Abraças

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  8. Comprei um imóvel e quero passar para o meu nome, mas sou casada. Será que vai ser preciso incluir o nome do esposo ou levar alguma documentação dele? Pq queria que fosse somente no meu nome.

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    1. Olá. Para a compra de imóvel se for a vista, pode ser feita a escritura e assinada somente por você porém tem que constar que você é casada e o regime de bens do casal e dados do teu esposo como nome, profissão, RG e CPF porque sendo casada em comunhão universal ou Parcial de bens ele na separação tem direito a 50% do imóvel e na herança é meeiro de 50% e herdeiro nos bens particulares.
      Se por um acaso esta compra é a vista usando dinheiro seu anterior ao casamento deve constar que faz parte da tua lista de bens particulares que não se comunicam com oc asamento e ele terá que assinar a escritura dando anuência de que esta informação é verdadeira.
      abraços

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  9. Este comentário foi removido pelo autor.

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  10. Meu pai foi fiador num contrato em que o locatário permaneceu por 20 meses, Sabendo-se que pelo contrato que tem que comunicar a imobiliária com 30 dias de antecedência pelo que rege o contrato após 12 meses, indignada, mudou-se para outro imóvel sem prévia comunicação por várias vezes ter comunicado a imobiliária pelos acontecidos e sem solucoes ao caso, não o fez em razão das chuvas ter causado infiltrações no imóvel e danificado os móveis. Sendo assim, a imobiliária está cobrando meia multa pela ausência do aviso, os dias de permanência até a entrega das chaves e o gasto que o locador teve com a pintura. Minha pergunta é: Essa cobrança é devida mesmo com a ausência de comunicação prévia por ter deixado o imóvel nas condições deste caso fortuito ou força maior?

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    1. Olá. Caso fortuito ou de força maior é aquele que não pode ser previsto como por exemplo um temporal que destrua a casa ou destelhe a mesma. não é a situação que se apresenta pela explicação. Se o imóvel tinha algum problema da alçada do locador e este ao ser comunicado não tomou providencias, o locatário deveria entregar as chaves e depositar em juízo os valores finais acionando o locador com responsabilidade perante problemas no imóvel previamente comunicado e não resolvido.
      Uma infração de uma das partes não autoriza a outra a descumprir o contrato, ela devia ter comunicado antecipadamente se não era desocupação por risco iminente de desabamento ou coisa do tipo. Vocês tem 3 anos para acionar o locador. consultem um advogado.
      Abraços

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  11. Boa Tarde, no caso em que ocorreu um roubo e impacto psicológico na família, pode ser considerado caso fortuito ou força maior??

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    1. olá, para fins de desocupação sem multa não não é considerado força maior e sim questão de segurança pública mas sempre vale consultar um advogado se lhe foi locado um imóvel em zona de alta violência e isto foi escondido pelo locador. Há decisões judiciais recentes em que o houve indenização pois foi escondido pelo locador a informação de que a zona era de alta incidência de violência.
      abraços

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  12. Meu filho assinou contrato de aluguel, para 30 meses em um imóvel, em jan/2017; porém perdeu o emprego. Esta fazendo a manutenção do imóvel para entrega das chaves, ainda em agosto. Não tem mais condições financeiras de cumprir com o contrato. Tentamos fazer um acordo, referente à multa de quebra de contrato, 3 meses sobre o valor do aluguel, de R$740/mês. Por enquanto não tivemos uma resposta positiva. Se o locador não aceitar acordo,como devemos proceder? Não temos intenção de não cumprir o contrato, ele realmente está saindo do imóvel por motivo de força maior, perda do emprego, e não ter conseguido novo emprego.

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    1. Oi Claudia Josiane

      Percebeste que não cito a perda do emprego como força maior na postagem porque não é força maior. É situação privada do locatário que infelizmente não o isenta da multa. Ele assumiu um contrato, viu-se diante de um imprevisto e tem que quebrar este contrato mesmo contra a vontade dele. Ele foi pego desprevenido pela saída do emprego e o locador pela desocupação antes do prazo, é direito do locador receber a multa como era dever do locatário ter uma poupança para emergências(ninguém faz isso até porque a maioria não ganha tão bem pra guardar dinheiro). A multa terá que ser paga se ele não isentar. Lembrando que a multa é proporcional ao tempo que falta. Se ele entregar em 31 de agosto cumpriu 8 meses de contrato. a multa será sobre 22 meses. aluguel atual dividido por 30 x 22 = multa devida.

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  13. Andréa Novaes03/10/2017 17:05

    Boa tarde. Meu pai alugou uma kit e teremos que devolver antes do fim do prazo contratual devido ao problema cardíaco agravado. Temos o relatório médico, mas a imobiliária não aceitou.
    Como devemos proceder neste caso que considero como força maior.
    Desde já agradeço sua atenção.

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    1. Olá Andréa Novaes
      Infelizmente a doença de teu pai não tem nada a ver com força maior. Força maior é algo que impeça o uso do imóvel como por exemplo, um risco de desabamento, inundação, etc. Nesse caso a isenção da multa só é possivel se o locador concordar o que a imobiliária já informou que não aceita. a desocupação implica em rompimento unilateral do contrato e a multa é devida. Abraços

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  14. Olá
    Alugo um apartamento e há um mês ocorreu um forte temporal, e a garagem foi danificada. Como foi em um domingo, no outro dia avisei a imobiliária, que veio fazer a vistoria, e me informou que faria o orçamento e passaria para o locador.
    Depois disso não recebi mais nenhum retorno, foi então que entrei em contato novamente, e foi me informado que o seguro que paguei não cobria nesse caso, e era de minha responsabilidade a manutenção deste. No meu contrato de locação há a seguinte cláusula: "O locador não responderá por quaisquer danos que o locatário ou terceiros venham a sofrer em decorrência do derramamento de líquidos, em virtude de rompimento de instalações na rede de água e esgoto, ou em razão de caso fortuito ou força maior." Gostaria de saber se ainda tenho como "recorrer" ou se eu realmente sou responsável pelo pagamento dessa benfeitoria.

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    1. Olá. se for reforma de pequeno valor ou seja pequenos consertos é manutenção e deves fazer. Se for de grande valor é despesa do proprietário para repor o imóvel em condições de uso ao que se destina no contrato(artigo 22 lei 8.245/91). Nenhum clausula pode ir contra a lei.
      Abraços

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  15. ola sou inquilina tenho um contrato de um ano so tem dois meses que estou nesse imovel so a tres meses mas com uma chuva muito forte entrou muita agua na sala e nos quartos (e culpa do proprietario pois a casa nao tem sistema de drenagem de agua tipo ralos e ela foi contruida em nivel mais baixo da rua )foi questionada antes de alugar se avia algum problema com chuva e eles negou . entao eu gostaria de saber se tenho q pagar quebra de contrato pois nao pretendo continuar no imovel ( tenho video e testemunhas do acontecido ) ou se com isso posso recindir o contrado por esse acontecido.

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    1. Olá. Podes rescindir o contrato porque o imóvel não apresenta condições e ainda pleitear judicialmente indenização. o que pode ocorrer é o proprietário não concordar e te cobrar judicialmente então antes de sair chame um profissional para te fazer uma laudo de que a casa não tem sistema de escoamento. Tens que te garantir para te defender caso ele te cobre algo.
      Abraços

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  16. Quero rescindir o contrato de aluguel. Ainda falta cumprir 4 meses de aluguel (contra o de 1 ano). No contrato não é mencionado a multa de quebra de contrato. Fui falar com o proprietário e o mesmo disse que estava coberto pela lei e que iriamos pagar multa. So que desde que começamos a morar, a casa apresentou problemas, entupimento do vaso sanitário, dificuldade com a agua, e no primeiro período mais chuvoso na casa houve inúmeras pingueiras, meu guarda roupa e sofa ficaram danificados devido a agua. E o proprietário, na época, me disse que não podia fazer nada, porque não era culpa dele. Mas quando fui olhar a casa pela primeira vez antes de alugar ele me informou que houve uma vistoria na casa e estava em perfeitas condições. Devido a essas coisas, posso sair da casa mesmo antes do término do contrato, sem pagar multa?

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    1. Olá, somente por acordo escrito. Se a casa não estava em condições devias por escrito avisar o locador e passar a depositar em juízo os aluguéis acionando judicialmente. Agora que já usaste o imóvel esse tempo todo vais ter que discutir na justiça. deposite a multa em juízo e acione o locador. Procure um advogado. Abraços

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