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15/08/2013

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS


Conceito: é toda a situação que o locador ou locatário não pode evitar e que, portanto produza danos de grandes proporções.
Quando o contrato de locação contém cláusula que determina que o locador esta isento de responsabilidades em casos fortuitos ou de força maior, esta cláusula é válida e legal e apenas visa informar o locatário de que o locador não é responsável por indeniza-lo neste tipo de ocorrência. Da mesma forma, o locatário, caso tenha feito reformas no imóvel não estará obrigado a restituir o bem na forma que recebeu mesmo que conste em contrato, se o dano foi de grandes proporções, pois caberá ao locador reconstruir o imóvel de propriedade dele. Caso fortuito e de força maior são considerados sinônimos mesmo que a rigor não o sejam mas ambos produzem danos que não podem ser reparados.

Resumindo: os casos fortuitos eximem as partes de responsabilidades.

São casos fortuitos: tempestades, raios, inundações provenientes de fortes chuvas, rompimento de barragens, adutoras, incêndio provocado por causas naturais, propagação de incêndio em imóvel vizinho e qualquer outra causa que provoque danos que não possam ser evitados pelas partes.

Institui o Código Civil .
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Não são considerados casos fortuitos: o incêndio criminoso ou por descuido, desabamento por modificação na estrutura do prédio sem autorização municipal para obras. Desabamento por negligência na conservação do prédio locado, inundação provocada por reformas realizadas por profissional não qualificado, negligência do locatário no cuidado com o imóvel, desemprego do locatário, negligência do locador com o imóvel como por exemplo incêndio no prédio provocado por fiação antiga e inadequada sem proteção contra incêndio.

Rescisão contratual: desaparecendo o bem imóvel que é fundamental ao contrato de locação, ficam as partes liberadas para encerrar o contrato sem ônus.

Bens móveis das partes: tantos os móveis do imóvel pertencentes ao locador quanto os móveis do locatário não serão indenizáveis se não estiverem cobertos por seguro privado feito por cada um das partes visando cobertura de sinistros para seus bens móveis particulares.

Continuidade da locação: caso o problema no imóvel possa ser reparado e as partes desejarem continuar o contrato, devem acordar por escrito que o locatário aguardará a reforma do imóvel pelo locador sem ônus, ficando aluguel e taxas suspensos até que volte a ocupa-lo. O locador assume os custos.




20 comentários:

  1. Estou saindo do imóvel pelo motivo de problemas com esgoto do sobrado, tenho que pagar os trinta dias da rescisão? Visto que não era de meu interesse sair?
    Saindo por força maior...
    Obrigado!

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    1. Oi Marco Aureliano

      o aluguel é pago até a data da desocupação saindo antes ou não do prazo do aviso é pago da mesma forma. A lei do inquilinato determina que assim seja.
      abraços

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  2. Olá!
    No meu caso, o meu inquilino me responsabiliza por danos morais (já que não houve prejuízo de bens) após uma forte chuva inundar parcialmente a residência alugada, ameaçando, inclusive, não pagar o aluguel.
    Entendi que o locador não pode responsabilizar o locatário por danos no imóvel provocados por casos fortuitos. Mas e o contrário, é possível? Existe alguma legislação específica que protege o proprietário neste caso?

    Grato,
    Vinícius Lopes

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    1. Oi Vinicius, um dano não autoriza outro, se ele deixar de pagar o aluguel estará cometendo infração, quando não há acordo a justiça é o caminho.
      Nessa situação tem que ser verificado com laudo técnico se a inundação se deveu a não haver no teu imóvel escoamento e impermeabilização do terreno ou se foi provocado pela forte chuva que ao parar logo escoa a água. Não é assim, sair responsabilizando você e não cabe dano moral e sim perdas e danos.
      Abraços

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    2. Ficou claro.
      Muito obrigado Maria Angela.
      Parabéns pelo ótimo trabalho na página!

      Vinícius Lopes

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  3. Boa tarde!

    Nesses casos, caso o locatário queira sair do imóvel, é permitido descontar o aluguel no valor do depósito?! O inquilino estava justificando prejuízos e diz q não pagará o aluguel para quitar o depósito e não fez nem um ano do segundo contrato.

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    1. SE o loador concordar e fizer acordo com o inquilino , não tem problema se descontado depósito, se o locador não concordar ele tem que pagar.

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  4. boa noite,

    tenho um imóvel alugado contrato de 30 meses. Foi dado pelo locatário o valor de 2000 reais como garantia correspondente a 3 meses de locação e no contrato existe também uma clausula que diz que se o locatário sair antes do termino do contrato ele deverá pagar multa de 3 salarios minimos. Por causa das chuvas na região o mesmo quer reincindir o contrato pois alega estar tendo prejuizos materiais com a agua que está entrando na residencia e que deseja que seja devolvido o valor de 2000 pagos como garantia (3 meses de locação).
    Devo devolver o valor de garantia ou é ele quem deve pagar a multa uma vez que está quebrando o contrato?
    Por ser contrato particular como registrar a rescisão para evitar problemas futuros e me resguardar?

    Obrigada.

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    1. Olá. A multa é ilegal, não pode ser cobrada pois a clausula é nula. A lei do inquilinato não permite cobranças vinculadas ao salário minimo. o inquilino vai te acionar na justiça com infração legal por ter locado para ele um imóvel com vicio ocultou ou seja sem comunica-lo que com chuva entrava água. Faça um acordo.
      abraços

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    2. Mas a questão de enchente não se trata de caso fortuito onde ambas as partes não podem ser responsabilizadas? Se a cidade possui problema de infraestrutura e os alagamentos estão cada vez maiores o proprietário se torna responsável pela água que está avançando a garagem por causa de problema de drenagem e limpeza de bueiros e rios?
      Moramos em são Paulo capital e o problema das enchentes eh de infraestrutura e não de retorno de esgoto ou água entrando por telhado por falta de manutenção do proprietário. Neste caso o caução tem que ser devolvido isto ficou claro.
      Mas a multa não pode ser cobrada pela quebra do contrato pela inquilina antes do prazo previsto?

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    3. Obs. A inquilina não quer acordo. Ela quer a devolução do calção e que a multa seja abonada.
      Oque vc sugere como acordo uma vez q não eh justo termos prejuízos devido as mas condição de limpeza das ruas e rios que eh responsabilidade da prefeitura uma vez que pagamos IPTU.

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  5. Quando casada Financiamos um imóvel..Nos divorciamos declarando que não haviamos bens a declarar....Mas tenho ainda direito a minha parte?(ainda paga o financiamento,só que nenhum dos dois mora no imóvel financiado...Ele aluga e recebe tudo sozinho...Não divide comigo nada) Posso financiar junto com meu atual outro imóvel?

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    1. Ah detalhe...O terreno já era quitado em nosso nome...Financiamos só a construção do imóvel.

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    2. Oi Raphaela

      Você tem direito a 50% do imóvel na venda e do aluguel também. Precisas contratar um advogado para fazer esta partilha do imóvel que não foi feita e não deviam ter mentido pois tinham a partilhar o terreno e a benfeitoria. então 50% do terreno é teu e o financiamento tens direito a receber 505 do que pagou até teu ex começar a apagar sozinho, os alugueis recebidos também tens direito a 50% do montante.
      abraços

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  6. E no caso de infiltração no telhado? Proprietário realizou impermeabilização mas o problema persistiu e danificou os móveis.
    O serviço técnico não resolveu o problema. O locatário pode pedir indenização porque o imóvel não estava nas condições certas?

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    1. Olá. O locatário deve informar o locador que o problema não foi resolvido e apresentar orçamento dos danos nos teus móveis pedindo ressarcimento. Atenção: falta de manutenção do telhado também causa infiltrações e esta obrigação é do inquilino. Limpeza e desobstrução de calhas em período de chuvas deve ser mensal. Calhas cheias de folhas e sujeira retém água da chuva e provocam infiltrações.
      Abraços

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  7. no caso das placas do aquecimento solar estragarem por congelamento no inverno. quem arca com o conserto? já q foi caso fortuito?

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    1. Não é caso fortuito, é ação do tempo. Manutenção é do inquilino, troca por outras placas do locador. Se for valor excessivo é do locador a despesa. Abraços.estranho estragar por excesso de frio, muito estranho. Abraças

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  8. Comprei um imóvel e quero passar para o meu nome, mas sou casada. Será que vai ser preciso incluir o nome do esposo ou levar alguma documentação dele? Pq queria que fosse somente no meu nome.

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    1. Olá. Para a compra de imóvel se for a vista, pode ser feita a escritura e assinada somente por você porém tem que constar que você é casada e o regime de bens do casal e dados do teu esposo como nome, profissão, RG e CPF porque sendo casada em comunhão universal ou Parcial de bens ele na separação tem direito a 50% do imóvel e na herança é meeiro de 50% e herdeiro nos bens particulares.
      Se por um acaso esta compra é a vista usando dinheiro seu anterior ao casamento deve constar que faz parte da tua lista de bens particulares que não se comunicam com oc asamento e ele terá que assinar a escritura dando anuência de que esta informação é verdadeira.
      abraços

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