COMO FUNCIONA A ALOCAÇÃO DE RISCOS NO CONTRATO LOCATÍCIO

É possível em um contrato de locação de imóveis, acordar as partes que em algumas situações, o locatário assuma responsabilidades pertinentes ao locador visando garantir seu contrato. Chama-se "alocação de riscos" e procuro discorrer sobre o assunto.

📍Obrigações do locador e do locatário na lei do inquilinato

Previsto nos artigos 22 e 23 da lei 8.245/91, as obrigações da locador e locatário nem sempre podem ser acordadas de forma diferente do que é determinado na lei. Existem situações em que é permitido acordo em contrato escrito e outras não. Como exemplo, o pagamento de impostos, seguro fogo e taxa mensal ordinária de condomínio pelo locatário. Obrigação do locador quando o imóvel está desocupado que, com a locação, autoriza a legislação que seja transferida a quem terá a posse direta do imóvel por contrato, ou seja, o locatário. Por outro lado, a mesma lei, determina que algumas situações do locador não possam ser modificadas dentro do contrato. Como exemplo, a autorização para que o locador possa pedir a desocupação do imóvel durante o prazo contratado mediante pagamento da multa contratual. O artigo 45 da lei torna nula, sem efeito, todas as cláusulas que objetivem burlar essa lei. Não anula todo o contrato. Outras situações permitem acordos desde que ambas as partes se beneficiem e ocorra equilíbrio na negociação, evitando prejuízo ou favorecimento a um dos lados da relação contratual.

📍O que é alocação de riscos 

Artigo 421 A do Código Civil vigente, acrescentado pela Lei da liberdade econômica 13.874/19 deu origem a cláusula de alocação de riscos. Em uma relação contratual se pode tentar prever acontecimento que interfira no uso do imóvel, como por exemplo, uma ventania que provoque destelhamento; acordar quem arcará com a solução do problema, como exemplo, o locador deve repor a habitabilidade do imóvel, mas as partes resolvem que o locatário poderá consertar, buscando rapidamente repor o imóvel em condições de uso; definir a contrapartida pelo locador de forma a manter o equilíbrio contratual, como exemplo, em um contrato de 5 anos, sujeito a ação renovatória pelo mesmo prazo, definir que o mesmo não terá reajuste anual. As responsabilidades são distribuídas mantendo um equilíbrio. Temos então:

👉Alocação de risco 

CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Institui o Código Civil.

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

📍Alocação de riscos na relação contratual locatícia

Em um contrato não residencial com objetivo de instalar um comércio é necessário um cuidado maior, analisando toda a documentação do imóvel e dos proprietários locadores. O objetivo é ter certeza de que um contrato de longo tempo, onde existe a constituição de fundo de comércio, seja prejudicado ou sofra interferência externa. É normal e necessário utilizarmos da "Due Diligence Imobiliário" como forma de segurança. Alguns problemas não previstos durante a locação podem ser atribuídos ao locatário que tem interesse na rápida solução, gerando a menor interferência possível em seu negócio.

Na locação residencial não é costume utilizar este tipo de cláusula de alocação de riscos, mas não significa que não possa ser utilizada. O cuidado está em não haver vantagem excessiva para uma das partes e nem imposição do locador para alugar o imóvel. Mantendo a boa fé e a equidade as partes podem livremente negociar e acordar. 

O cuidado na negociação e formulação desta cláusula é indispensável para que não venha a ser anulável. A lei do inquilinato prevalece sobre qualquer outra lei e mesmo sendo possível, não pode se tornar uma imposição. Não se pode acordar responsabilidade de quem utiliza o imóvel quando ocorre a destruição do imóvel total ou parcialmente, situação de responsabilidade do proprietário. 

Caso o locatário tenha sido obrigado a aceitar, ou a contra partida seja onerosa demais e estaremos diante de uma ilegalidade. Não recomendo que seja uma negociação sem a presença de um profissional que oriente as partes em relação aos riscos.

Fonte: Migalhas-Rafael Sieiro  - Código civil brasileiro