QUANDO O LOCATÁRIO É OBRIGADO OU NÃO A PERMITIR VISITAS AO IMÓVEL

Existem dois tipos de situações que pode ocorrer durante o contrato de locação. A primeira é a visita ao imóvel locado colocado a venda e a outra, visita ao imóvel locado durante o prazo de desocupação. Você já passou por isso e não soube como agir? Saiba o que fazer nestes casos.

Quando o locador tem direito a visitar o imóvel alugado

A lei 8.245/91, art, 23; IX traz a previsão legal em relação ao direito que possui o proprietário/locador de vistoriar seu imóvel durante o contrato, sempre que julgar necessário. Aplica-se a razoabilidade, não podendo este perturbar o locatário a todo momento, sob pretexto de que precisa averiguar se o locatário está cuidando do imóvel. Por sua vez, o locador pode, anualmente, fazer uma vistoria intermediária para verificar o estado de conservação e uso. Na prática, isso não ocorre. No meu entendimento, deveria ser feito para verificar o estado do imóvel, exigir consertos e manutenções não realizados pelo locatário e verificar consertos de obrigação do locador. Se há previsão legal, o locatário não pode impedir ou dificultar que se faça esta vistoria, acordando as partes com antecedência, dia e hora. 

O mesmo artigo 23, IX da legislação do inquilinato determina que, exercendo o locador o direito previsto para colocar a venda o imóvel locado, o locatário seja obrigado a permitir visitas de terceiros. Se o locatário não deseja adquirir o imóvel, deverá reservar no mínimo 2 dias na semana e um turno para visitas. A lei se omite e fica, em geral, a critério do locatário decidir os dias e turnos que menos lhe atrapalham. Não seria de se admitir obrigar o mesmo a faltar o trabalho ou estar disponível a qualquer tempo. Também não encontra respaldo legal, cláusula contratual neste sentido, obrigando o locatário a acatar as normas da imobiliária. O ônus e bônus é para ambos. O descumprimento legal implica em rescisão contratual e perdas e danos caso um potencial cliente desista do negócio por não conseguir visitar o imóvel. Da mesma forma, marcar visita e não comparecer, desobriga o locatário a disponibilizar o imóvel em outro dia e horário que não o combinado. É comum, profissionais de vendas perturbar via celular e mensagens de texto a todo momento. O locador deverá fazer cessar as pertubações.

As duas situações acima obrigam o locatário a permitir acesso ao locador ou pessoa autorizada por este previamente e não permite desocupação sem multa, salvo acordo em contrário.

Quando o locatário não está obrigado a permitir visitas ao imóvel

A posse direta durante a locação imobiliária

O contrato de locação imobiliária transfere a posse direta para o locatário que, utilizará o bem como seu domicílio(nas locações residenciais) ou seu trabalho(não residenciais). O locador mantém a posse indireta. O locador somente pode acessar o imóvel com autorização do inquilino e o fazendo sem autorização, responde por invasão de domicílio(não confunda com propriedade). Por isso, a lei determina prévia comunicação entre as partes. Nas boas relações, um telefonema ou mensagem instantânea resolve.

Visitas durante o prazo de desocupação do imóvel nas locações

A posse direta do locatário somente se encerra com a devolução das chaves ao locador. Recomendo a leitura sobre o assunto no link em azul, pela importância que tem na questão do pagamento do aluguel e quando este deixa de ser devido.

Nas locações não administradas por imobiliárias, chama-se de locação direta com o proprietário, é muito comum que este queira que o locatário permita interessados em alugar a visitar o imóvel durante o prazo de desocupação. Não existe previsão na lei que obrigue o locatário a consentir e o locador a exigir. A posse direta somente se encerra na devolução das chaves e até que isso ocorra, o contrato está vigorando e o aluguel sendo pago.

O locatário pode negar a visitação sem precisar de justificativa. Os 30 dias de aviso para desocupação são remunerados com pagamento do aluguel, inclusive se o inquilino entregar as chaves antes. Visa, providenciar outro lugar para residir, mudança, reforma de devolução do imóvel e término do contrato. O locatário não está obrigado a consentir visitas, nem mesmo quando já houver desocupado e o imóvel estiver com profissional de sua confiança para as reformas e consertos. Portanto, o locador deve aguardar a devolução das chaves sob risco de se considerar turbação da posse.

Concluindo, enquanto o contrato não for encerrado e não havendo previsão legal, o locatário não estará obrigado a permitir visitas, salvo quando determinado pela lei do Inquilinato ou acordado entre as partes. Não existe espaço na lei para interpretação diferente visto que locação é um ramo de negócio rápido e dificilmente o imóvel permanece muito tempo vazio nas relaçoes residenciais.