PORQUE REGISTRAR OU AVERBAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO

Registrar ou averbar seu contrato de locação não torna válida, ou inválida, as cláusulas de acordo entre as partes. O contrato assinado gera deveres e direitos, desde que os acordos não contrariem a lei do inquilinato e demais legislação correlatas.

📌Assinar contrato no cartório não é registrar e averbar

Começo esclarecendo (continuarei repetindo por muito tempo) que acessar qualquer tabelionato de notas para assinar o contrato de locação diante do funcionário, não é registrar o contrato. Chama-se “reconhecimento de firma” e visa, comprovar que a pessoa que assina é quem diz ser, diminuindo riscos. 

Nos contratos digitais, já foi suprida por outros meios de verificação. Também já temos o aplicativo “e-notariado” onde o tabelionato que você tem sua assinatura arquivada, faz online, essa verificação, via celular. 

📄Registro e averbação do contrato de locação

O registro e averbação do contrato de locação adentra, exclusivamente, o cartório de registro de imóvel, onde a matrícula do imóvel alugado fica arquivada. É da parte locatário o interesse neste ato, por ser a parte que será protegida. Para o locador, nas locações residenciais, não faz mutio sentido averbar o contrato porquê em pouco será beneficiado. Garante, por exemplo, que o adquirente do imóvel, alegue desconhecer que havia uma locação(não visitou o imóvel?).

O registro na matrícula garante direitos, a averbação noticia um fato. A consulta da matrícula do imóvel é pública e qualquer pessoa pode solicitar uma cópia atualizada.

🔑Quando devemos acessar o cartório de imóveis com o contrato de locação

Em que situações devemos levar o contrato a registro? 

Quando este tiver “cláusula de vigência”. Será registro porque (art. 167, I,3, LRP), se o imóvel é for vendido para terceiros, o adquirente (comprador), será obrigado a cumprir o prazo estabelecido em contrato. Somente poderá despejar o locatário ao término desse prazo. A saber: a venda do imóvel locado permite que o adquirente despeje o locatário concedendo 90 dias para desocupação (não é 30 dias). Havendo esta cláusula, estará protegido (art. 81, lei 8.245/91). Utilizada em locações não residenciais, incomum nas residenciais. Garante, assim, proteção ao contrato. Os custos desse ato em geral é o dobro da averbação e tem como base de cálculo o valor integral da locação (aluguel mensal x tempo do contrato).

A averbação notifica um fato o qual, ninguém poderá dizer que desconhece. Por ninguém, entenda, terceiros que não participam do contrato. Não teria cabimento averbar um contrato de locação para que locador ou locatário não aleguem, futuramente, que desconhecem uma das cláusulas do documento que assinou.

A averbação do contrato se justifica para, garantir o direito de preferência do locatário (art.27, lei 8.245/91), na aquisição do imóvel, em relação a terceiros interessados (art. 167, II, 16, LRP). Tem natureza real, porque o locatário preterido neste direito, reaverá para si o imóvel, depositando no cartório o preço e as custas. É averbação porque não impede a venda do imóvel, mas o negócio pode ser anulado com o depósito do preço (direito de preempção do locatário). A base de cálculo das custas é o preço integral do contrato.

A caução em bem imóvel também é averbada, mas não impede a venda do imóvel caucionado. Para impedir a venda, precisará ser caucionado por escritura pública e assim, registrar na matrícula.

💢Porque não gastar com averbação do contrato de locação

Nas demais situações envolvendo contrato de locação, o contrato não garante nenhum direito ou torna válido, ou inválido suas cláusulas. É regido por lei especial 8.245/91. Conhecer a lei é indispensável. Conhecer e ler o contrato, mais ainda. Quando se diz que, “ninguém poderá alegar desconhecimento porque o contrato foi registrado ou averbado”, estamos falando de terceiros interessados. As partes que assinam este contrato, já o conhecem e não pode alegar o contrário. Qualquer cláusula no contrato será nula se, contrariar a lei, anulável se for abusiva e não anula o contrato. Lembrando que na locação, a lei permite contrato verbal, baseado somente na lei e prejudicial às partes envolvidas (ainda existem muito assim).