O QUE SÃO APARTAMENTOS NR E QUE LEGISLAÇÃO DEVEMOS UTILIZAR.

De repente, você acorda e lá está um artigo perguntando se você sabe o que é um imóvel NR. Vamos entender juntos esta tipologia criada para imóveis que já conhecemos, regido pela lei que já existe, mas que se diferencia pela localização dentro do condomínio,seu uso e pela proibição de o proprietário residir no imóvel.

🔑O que são os imóveis NR

Direto ao ponto, imóvel identificado com a sigla NR é o imóvel não residencial. Imóveis que são utilizados, para diversos fins que não seja o de moradia. Assim são definidas, as salas e conjuntos utilizados para abrigar, por exemplo: médicos, advogado ou conjunto de salas em andar inteiro para uma empresa, quarto de hotel, pensão, desde que tenha alvará de funcionamento. Esta é a definição literal de um imóvel não residencial,certo? Sim, mas os tempos mudam, e surgem os investidores de imóveis para locação rápida.

💲Como surgiu os apartamento NR.

Com o tempo, começou a surgir modificações no mercado imobiliário, sempre muito formal e avesso a mudanças, mas onde o dinheiro sempre fala mais alto. A chegada ao mercado da possibilidade de alugar apartamentos mobiliados para turismo, esbarrou na ausência de legislação, na ameaça de concorrência com as redes hoteleiras, nos conflitos com condomínios residenciais e entra e sai de pessoas estranhas, até chegar no judiciário.

Sabemos que dinheiro parado é prejuízo, portanto, tem que fazer circular. Investir em tijolo ainda é interessante, mas os investidores querem retorno rápido. Chegamos então, a possibilidade real de alugar apartamentos mobiliados e com prestação de serviço como os da rede hoteleira, mas que seu proprietário é um investidor, porque ele não poderá morar no imóvel. 

O apartamento NR é investimento que seu proprietário aluga para terceiros

O Ministro da Economia Fernando Hadad, que assume em 2023, autorizou quando prefeito de São Paulo, a construção de prédios mistos onde você pode ter a sua moradia e algumas unidades não residenciais. O objetivo era evitar grandes deslocamento, engarramentos no trânsito, etc. E assim criou-se os "apartamentos NR", onde o seu proprietário tem um imóvel não residencial. Locação? Não, temos a hospedagem.

🌆O que são apartamentos NR

É uma tipologia criada por empresas investidoras em imóveis de aluguel, para imóveis utilizados em plataformas digitais, aplicativos de locações, todos mobiliados e equipados. São apartamentos com prestação de serviços direto por aplicativo. Estão localizados em prédios residenciais ou mistos, mas com entrada independente e podendo também ter a área social independente. O importante é que, se estruturado em um prédio residencial, estes apartamentos NR, não façam conexão com os residenciais de locações de longo período regido pela Lei do Inquilinato 8.245/91(bem como proprietários). Visa evitar os conflitos de locação rápida em prédios residenciais. É sem dúvida um investimento em imóveis buscando renda rápida e alta.

Stúdio NR são imóveis que você pode dar o destino que quiser.

💻 Apartamentos NR mobiliados e a legislação

Com ocupação rápida, "checkin", prestação de serviços, entre outros, assemelha-se a hotéis e portanto, sujeitos a legislação de turismo e lei do consumidor.

A lei do inquilinato, por seu rigor, exige contrato de locação por temporada de no máximo 90 dias, não prorrogáveis e o imóvel não precisa estar mobiliado, além de constar em contrato o motivo da locação e obrigação de vistoria inicial. Você aluga um imóvel por 3 meses para, por exemplo, fazer um curso, um trabalho temporário na cidade. Diferente de alugar por dois dias para turismo em um prédio com uma administradora que presta diversos serviços ao ocupante do imóvel ou terceiros, via aplicativos.

Ainda em relação a legislação, é preciso verificar junto a prefeitura a legislação urbanistica e ter um certo cuidado. É possível reformar prédios antigos e pedir alteração na prefeitura para locar o que um dia foi salas comerciais, como Apartamentos NR. 

📍Apartamentos NR nomenclatura e aquisição

Um exemplo de apartamentos Studio NR você pode conhecer clicando aqui

O maior cuidado com apartamentos NR é com o investidor na hora da aquisição. O investidor estará adquirindo um imóvel tipo apartamento, um quarto de hotel ou um apartamento dentro de um sistema de pool hoteleiro? Na legislação oficial não existe a denominação Apartamento NR. Portanto, toda a tenção da hora de comprar este tipo de investimento. O uso a que se destina é diferenciado e apenas isso. 

O objetivo da lei municipal era poder residir e trabalhar no mesmo condomínio. O mercado imobiliário tratou de inserir nesse contexto, as unidades hoteleiras. 

É o que o insvestidor estará adquirndo.

Vamos acompanhando as mudanças porque em se tratando de locação de imóveis, tem espaço para todos. A locação residencial continua protegida por lei especial, visando a função social de moradia. Este tipo de locação é para investidor, alugando por temporada, vedado o uso como moradia pelo proprietário, rentável do ponto de vista de investimento e com retorno rápido. O imóvel é totalmente mobiliado e equipado para receber o hospede. Entrer, usar e sair, toda a parte chata fica com a administração. Interferência na rede hoteleira? Pode ser, mas com o detalhe de que por trás desse tipo de investimentos temos um investidor que não joga dinheiro fora. Onde começa a haver perdas, o investimento muda.

💧Tipologia de imóveis

✅  Flat: apartamento pequeno com alguns serviços prestado que vem cobrado junto com o condomínio; contrato de locação.

✅ Hotel: quartos com todos os serviços disponibilizados em estabelcimento funcionando com alvará

✅ Apartamento/casa residencial: para fins exclusivos de residência e domicilio do seu proprietário ou quem este autorizar. Diversos tamamnhos e tipos;

✅ NR: imóveis não residenciais para fins especificos de abrigar comércio e serviços:

✅ Lofth: apartamento com pé direito duplo, diferenciado dos demais:

✅ Stúdio: o antigo kitnet, sala quarto e cozinha, tudo junto, somente banheiro separado. Atualmente considera-se mobiliado. Pode se também o famoso JK qe é um pouco maior e tem cozinha e banheiro separado;

✅ Apart-hotel: um apartamento completo com serviço de hotel;

Se você estiver se hospedando ou alugando um imóvel que o prédio tem alvará, estará diante de uma prestação de serviço. Se não tiver alavrá, estará dentro da legislação do inquilinato.

✅ Condo Hotel: quarto em que você é proprietário da unidade, mas tem uma unidade hoteleira administrando. Você não pode residir no imóvel, é para investimento e você somente desembolsa algum valor se não houver um percentual de ocupação mensal.

Vale a pena para o investidor? Acredito que sim. 

Atinge as locações residenciais? Não.

Já está em funcionamento: Sim.