O DEMORADO DESPEJO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL LOCADO É QUASE REALIDADE

A Desjudicialização é uma realidade no Brasil e agora chega ao ramo imobiliário, mais precisamente a locação de imóveis. Desejado por muitos locadores, o despejo extrajudicial por falta de pagamento é quase uma realidade, mas por força da burocracia, ainda distante.

ATUALIZADO EM MARÇO DE 2024

📝A Desjudicialização na locação de imóveis

O Projeto de Lei - PL 3999/2020 de autoria do Dep. Hugo Leal, que se baseou no anteprojeto dos advogados Carlos Feijó e Arnon Velmovitsky, altera a Lei do Inquilinato 8.245/91, permitindo ao locador despejar o locatário inadimplente, pela via extrajudicial. Festejado por muitos, entre proprietários de imóveis locados e profissionais do ramo, 3 anos já se passaram e a tramitação do PL 3999/2020 se parece em muito com uma ação de despejo judicial, de tão demorada. Injustificável demora, mesmo diante da pandemia de 2020, que virou motivo de desculpa para tudo. Ainda por cima, após aprovada, entrará em vigor somente um ano após sua publicação. 

Como base, o texto acrescenta a legislação vigente o artigo 66 na Lei 8.245/91 com norma disposta entre as letras 66-A e 66-H. Cria também o artigo 67 porque o mesmo projeto de lei também dispõe sobre consignação extrajudicial de chaves. Temos então duas importantes alterações na legislação inquilinária que possibilita dispensar o judiciário e resolver pela via extrajudicial.

🏤Em que situações o locador poderá promover o Despejo Extrajudicial

A maioria das ações de despejo se refere a inadimplência no aluguel e encargos. O tempo que leva uma ação judicial com o inquilino ocupando o imóvel sem pagar, é mais que justificativa para que, o despejo extrajudicial tenha o foco na falta de pagamento do aluguel e seus encargos.

Nas demais situações que envolvam a locação, em sua maioria, com o imóvel já desocupado, a justiça segue sendo o órgão utilizado, sem prejuízo da Arbitragem, escolhida de comum acordo entre as partes.

💰Como ficam as custas no Despejo Extrajudicial por inadimplência

Na Desjudicialização tem dois lados que sempre estão presentes, é o advogado e o cartório. É assim no divórcio, usucapião e inventário extrajudicial e agora a também adjudicação, nada barato. Necessário para garantir o cumprimento legal, é obrigatório a presença do profissional do direito. O cartório, por seu Oficial com fé pública, é o local onde o processo de despejo extrajudicial será providenciado. E como por estas "paragens" a burocracia mora em nossas entranhas, não pense que é acessível a todos e em 10 dias tudo se resolve. O projeto possibilita não utilizar a justiça, mas mantém custos que os que mais precisam, não podem pagar. A parcela de locadores que alugam sem profissional um imóvel de baixa renda, são aqueles que mais precisam reaver o imóvel rapidamente e que, vão continuar agindo em desrespeito a lei. Não acessam nem a justiça e, nem o cartório ou alguém acredita que a pessoa que vive de um aluguel de 500 a 700 reais terá como pagar advogado e a custas de cartório! Seguirá utilizando a justiça. 

👍O despejo extrajudicial é opcional. 

👎O locador segue podendo utilizar o despejo judicial

Todo o processo extrajudicial de despejo envolve apresentação de planilha de custos, elaboração de Ata Notarial, notificação do locatário via Cartório de Títulos e Documentos(mais burocracia), respeito aos prazos da lei para purgar a mora, suspensão por morte de familiar, desocupação voluntaria, entre outros. Apenas no despejo coercitivo(forçado) a justiça precisará ser utilizada para garantir direitos e  por recolher a depósito particular os bens do locatário deixados no imóvel, abandonado ou não. Uma louvável atualização na lei que favorece o locador, antes penalizado por ter que guardar os bens do locatário.

Após 30 dias dos bens recolhidos ao depósito público(nunca tem espaço) ou privado(pago pelo locador), se o locatário não for buscar e pagar as custas, será considerado abandonado. Será que, finalmente poderemos legalizar a cláusula de que os bens deixados no imóvel após 30 dias serão considerados abandonados ou precisaremos remover para o depósito?

💥Os prazos determinados na lei de despejo extrajudicial

A legislação irá trabalhar com prazos de 30 dias para notificar, purgar mora ou desocupar voluntariamente, comprovar notificação, entre outros. Estima-se que o máximo que possa levar é 6 meses. Um avanço considerável, mas na minha opinião poderia encurtar um pouco mais estes prazos. O processo extrajudicial chega as mãos do cartório via profissional de direito, que vai entregar toda a documentação corretamente. Estamos na era do E-notariado e os cartórios estão cada vez mais rápidos. Podemos apostar em 4 meses para despejar o devedor? Tudo vai depender dos trâmites porque a justiça continua sendo o caminho que o locatário poderá buscar contestação.

👀Atualização do projeto de lei 3999/2020

Em 1 de dezembro de 2022  tivemos importante avanço na tramitação. Sem novas emendas e com aprovação do relator, mesmo que com um substitutivo, estamos perto de aprovar o projeto de lei. No substitutivo da PL 3999/20 o relator acrescenta a notificação por hora certa, tentativa de acordo entre as partes. Um importante avanço no mercado de locação. Por que somente agora? Porque no passado não tínhamos tantos investidores em aluguéis aplicando em fundos imobiliários, "Startups" de aluguéis para alta renda, construtoras investindo em reforma de prédios para locação por aplicativo, empresas Unicórnio e seus investidores. Resumindo, onde o dinheiro circula, não pode haver demora. Mesmo que alguns digam que é um benefício ao proprietário com somente um imóvel e vive do aluguel, o maior beneficiário é quem tem muito dinheiro investido nesse segmento(opinião da autora). 

📌Opinião da autora sobre a chegada tardia do despejo extrajudicial

Assim como a usucapião, o divórcio e o inventário, estamos próximos de um avanço importante na lei do Inquilinato. Nada justifica, permitir que um devedor permaneça por meses e até anos, utilizando um imóvel alugado e sem pagar. Por outro lado, não seria possível deixar somente em mãos do locador, um despejo direto, sob risco de erro. Quem trabalha com locação de baixa renda sabe que o locador só quer saber do dinheiro e o locatário só tem uma opção para morar. A lei nesses casos não existe. Se o locatário não pagar, quando chegar em casa a fechadura foi trocada e suas coisas estão na porta. O locador sabe que o locatário não tem recursos para ir à justiça e nem tempo para pernoitar na fila da Defensoria Pública. Na maioria das vezes, uma locação verbal em que não se sabe nem o nome completo do locador. Este tipo de locação continuará a existir alheio a direitos e deveres. 

Concluindo. O que diria nosso saudoso professor Sylvio Capanema sobre o assunto. Olhava com desconfiança quando alguém desejava alterar a legislação. Dizia que a Lei 8.245/91 abrangia o direito civil, registral, criminal e imobiliário, completa e indiscutível. Na esfera judicial sempre aplicada. De uns tempos para cá, não mais. O projeto abrange mais informações aqui não discorridas que ficam para novos artigos.

Fonte: Câmara dos Deputados - acompanhamento de proposições legislativas.