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O DEMORADO DESPEJO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL LOCADO É QUASE REALIDADE

 

Foto imagem de um homem de terno claro sentado em um sofá branco, com caneta e papéis em mãos, ilustrando artigo sobre despejo de imóvel locado extrajudicial.

O DEMORADO DESPEJO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL LOCADO É QUASE REALIDADE

A Desjudicialização é uma realidade no Brasil e agora chega ao ramo imobiliário, mais precisamente a locação de imóveis. Desejado por muitos locadores, o despejo extrajudicial por falta de pagamento é quase uma realidade, mas por força da burocracia, ainda distante.

ATUALIZADO EM JANEIRO DE 2024

📝A Desjudicialização na locação de imóveis

O Projeto de Lei - PL 3999/2020 de autoria do Dep. Hugo Leal, que se baseou no anteprojeto dos advogados Carlos Feijó e Arnon Velmovitsky, altera a Lei do Inquilinato 8.245/91, permitindo ao locador despejar o locatário inadimplente, pela via extrajudicial. Festejado por muitos, entre proprietários de imóveis locados e profissionais do ramo, 3 anos já se passaram e a tramitação do PL 3999/2020 se parece em muito com uma ação de despejo judicial, de tão demorada. Injustificável demora, mesmo diante da pandemia de 2020, que virou motivo de desculpa para tudo. Ainda por cima, após aprovada, entrará em vigor somente um ano após sua publicação. 

Como base, o texto acrescenta a legislação vigente o artigo 66 na Lei 8.245/91 com norma disposta entre as letras 66-A e 66-H. Cria também o artigo 67 porque o mesmo projeto de lei também dispõe sobre consignação extrajudicial de chaves. Temos então duas importantes alterações na legislação inquilinária que possibilita dispensar o judiciário e resolver pela via extrajudicial.

🏤Em que situações o locador poderá promover o Despejo Extrajudicial

A maioria das ações de despejo se refere a inadimplência no aluguel e encargos. O tempo que leva uma ação judicial com o inquilino ocupando o imóvel sem pagar, é mais que justificativa para que, o despejo extrajudicial tenha o foco na falta de pagamento do aluguel e seus encargos.

Nas demais situações que envolvam a locação, em sua maioria, com o imóvel já desocupado, a justiça segue sendo o órgão utilizado, sem prejuízo da Arbitragem, escolhida de comum acordo entre as partes.

💰Como ficam as custas no Despejo Extrajudicial por inadimplência

Na Desjudicialização tem dois lados que sempre estão presentes, é o advogado e o cartório. É assim no divórcio, usucapião e inventário extrajudicial e agora a também adjudicação, nada barato. Necessário para garantir o cumprimento legal, é obrigatório a presença do profissional do direito. O cartório, por seu Oficial com fé pública, é o local onde o processo de despejo extrajudicial será providenciado. E como por estas "paragens" a burocracia mora em nossas entranhas, não pense que é acessível a todos e em 10 dias tudo se resolve. O projeto possibilita não utilizar a justiça, mas mantém custos que os que mais precisam, não podem pagar. A parcela de locadores que alugam sem profissional um imóvel de baixa renda, são aqueles que mais precisam reaver o imóvel rapidamente e que, vão continuar agindo em desrespeito a lei. Não acessam nem a justiça e, nem o cartório ou alguém acredita que a pessoa que vive de um aluguel de 500 a 700 reais terá como pagar advogado e a custas de cartório! Seguirá utilizando a justiça. 

👍O despejo extrajudicial é opcional. 

👎O locador segue podendo utilizar o despejo judicial

Todo o processo extrajudicial de despejo envolve apresentação de planilha de custos, elaboração de Ata Notarial, notificação do locatário via Cartório de Títulos e Documentos(mais burocracia), respeito aos prazos da lei para purgar a mora, suspensão por morte de familiar, desocupação voluntaria, entre outros. Apenas no despejo coercitivo(forçado) a justiça precisará ser utilizada para garantir direitos e  por recolher a depósito particular os bens do locatário deixados no imóvel, abandonado ou não. Uma louvável atualização na lei que favorece o locador, antes penalizado por ter que guardar os bens do locatário.

Após 30 dias dos bens recolhidos ao depósito público(nunca tem espaço) ou privado(pago pelo locador), se o locatário não for buscar e pagar as custas, será considerado abandonado. Será que, finalmente poderemos legalizar a cláusula de que os bens deixados no imóvel após 30 dias serão considerados abandonados ou precisaremos remover para o depósito?

💥Os prazos determinados na lei de despejo extrajudicial

A legislação irá trabalhar com prazos de 30 dias para notificar, purgar mora ou desocupar voluntariamente, comprovar notificação, entre outros. Estima-se que o máximo que possa levar é 6 meses. Um avanço considerável, mas na minha opinião poderia encurtar um pouco mais estes prazos. O processo extrajudicial chega as mãos do cartório via profissional de direito, que vai entregar toda a documentação corretamente. Estamos na era do E-notariado e os cartórios estão cada vez mais rápidos. Podemos apostar em 4 meses para despejar o devedor? Tudo vai depender dos trâmites porque a justiça continua sendo o caminho que o locatário poderá buscar contestação.

👀Atualização do projeto de lei 3999/2020

Em 1 de dezembro de 2022  tivemos importante avanço na tramitação. Sem novas emendas e com aprovação do relator, mesmo que com um substitutivo, estamos perto de aprovar o projeto de lei. No substitutivo da PL 3999/20 o relator acrescenta a notificação por hora certa, tentativa de acordo entre as partes. Um importante avanço no mercado de locação. Por que somente agora? Porque no passado não tínhamos tantos investidores em aluguéis aplicando em fundos imobiliários, "Startups" de aluguéis para alta renda, construtoras investindo em reforma de prédios para locação por aplicativo, empresas Unicórnio e seus investidores. Resumindo, onde o dinheiro circula, não pode haver demora. Mesmo que alguns digam que é um benefício ao proprietário com somente um imóvel e vive do aluguel, o maior beneficiário é quem tem muito dinheiro investido nesse segmento(opinião da autora). 

📌Opinião da autora sobre a chegada tardia do despejo extrajudicial

Assim como a usucapião, o divórcio e o inventário, estamos próximos de um avanço importante na lei do Inquilinato. Nada justifica, permitir que um devedor permaneça por meses e até anos, utilizando um imóvel alugado e sem pagar. Por outro lado, não seria possível deixar somente em mãos do locador, um despejo direto, sob risco de erro. Quem trabalha com locação de baixa renda sabe que o locador só quer saber do dinheiro e o locatário só tem uma opção para morar. A lei nesses casos não existe. Se o locatário não pagar, quando chegar em casa a fechadura foi trocada e suas coisas estão na porta. O locador sabe que o locatário não tem recursos para ir à justiça e nem tempo para pernoitar na fila da Defensoria Pública. Na maioria das vezes, uma locação verbal em que não se sabe nem o nome completo do locador. Este tipo de locação continuará a existir alheio a direitos e deveres. 

Concluindo. O que diria nosso saudoso professor Sylvio Capanema sobre o assunto. Olhava com desconfiança quando alguém desejava alterar a legislação. Dizia que a Lei 8.245/91 abrangia o direito civil, registral, criminal e imobiliário, completa e indiscutível. Na esfera judicial sempre aplicada. De uns tempos para cá, não mais. O projeto abrange mais informações aqui não discorridas que ficam para novos artigos.

Fonte: Câmara dos Deputados - acompanhamento de proposições legislativas.

Comentários

  1. bem? Por favor, estou com uma dúvida, sou proprietária de um imóvel para locação e a imobiliária colocou que respondo até a devolução do imóvel por todos os reparos e soluções de problemas estruturais e vícios ocultos, isso está certo? Achei que ficou muito em aberto essa questão. Outra dúvida, posso colocar no contrato um prazo de 15 dias para que os locatários possam reclamar de defeitos? Obrigada.

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    1. Olá. Quanto a vícios ocultos e problemas no imóvel, nem precisava constar no contrato porque já está previsto na Lei do Inquilinato 8.245/91. Os artigos 22 e 23 falam das obrigações do locador e locatário. As imobiliárias tem colocado por escrito, por opção. Para entederes, a sua responsabilidade como proprietária é oferecem o imóvel em perfeitas condições de uso ao fim que se destina em contrato. Se você aluga seu imóvel para residencia do locatário com uma fiação elétrica antiga, o locatário cada vez que ligar seus aparelhos começar a cair o disjuntor, vai chamar você para colocar nova fiação no padrão atual. É sua obrigação manter seu imóvel com as condições básicas de uso em ordem. Elétrica, hidráulica, encanamentos, registros, esgoto, telhado. Tudo que for estrutural e não causado pelo inquilino.
      Quanto ao prazo para reclamar defeitos, eu coloco nos meus contratos 10 dias para apresentar contestação da vistoria inicial e recomendo que receba as chaves e faça a verificação com o imóvel vazio, testando todas as tomadas de energia, descargas, torneiras, registros, antes da mudança. Em geral as imobiliárias colocam prazo em contrato. Dá tempo de pedir a liagação da luz e fazer a contestação se for o caso. Isso ocorre porque os vistoriadores não testam energia e hidráulica porque se ocorre um vazamento e o proprietário não está junto, podem alegar que o vistoriador causou o dano e isso é muito comum ocorrer.
      Em relação a você colocar prazo de 15 dias para contestar vicios ocultos, é ilegal. O vicio oculto ou caso fortuito aparece com o uso do imóvel, desgaste de uso ou um vendaval, tornado. Portanto não podes determinar prazo. Exemplo: não é informado em contrato que o imóvel possui duas voltagens, 127 e 220 e as tomadas de energia não tem identificação. Se o locatário ligar um aparelho dele e queimar, você pode ter que indenizar, mas é dever da imobiliária fazer constar em contrato. Nos meus recibos de chaves eu informa a voltagem e na vistoria as tomadas são identificadas, também informa os disjuntores identificados e numerados. É obrigação do proprietário que eu alerto quando verifico não constar.
      Outro exemplo: trasncorrido 6 meses de locação o vizinho reclama de tem uma mancha no teto do banheiro dele. O locatário tem a obrigação de avisar imediatamente e você deverá mandar seu profissional verificar. Seu profissional informa que o ralo do seu banheiro causou o problema porque é velho e precisa ser substituido. Você faz a troca e conserta o teto do vizinho. Agora digamos que o problema é entupimento do ralo que transborda. É constatado entupimento por falta de limpeza. O ralo está cheio de cabelo e sujeira. Isso é manutenção que o locatário deve fazer e ele pagará o seu profissional que foi até o imóvel resolver o problema.
      A imobiliária quando comunicada pelo locatário, vai avisar você, sempre que houver algo e decidir quem responde pelo serviço.
      Tudo que o inquilino der causa, ele paga, como exemplo, furar a parede e estourar um cano. Ele causou, ele conserta. O vizinho comunicou vazamento e o inquilino não avisou você, ele pagará se o problema tiver aumentado.
      Abraços
      Abraços

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    2. Muito obrigada, Maria Ângela e parabéns pelo site , é muito bom.

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    3. Olá. Obrigada, espero de alguma forma contribuir para quem buscar informações no site.

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    4. Maria Ângela, boa noite, td bem? Outra dúvida: idoso pode ser despejado? Há algum impedimento para despejo de idoso? Obrigada.

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    5. Na assinatura do contrato a vistoria tem que estar pronta para todos assinarem tb, certo?

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    6. Sim, o despejo não vê cara, idade, condição social, etc. Ele só é suspenso por 30 dias se houver falecimento do cônjuge, ou outro parente que resida no imóvel.
      Na assinatura do contrato a vistoria deve ser entregue junto em termo anexo a este contrato. Você assina junto com o contrato e ao receber as chaves, imediatamente faça um pente fino no imóvel para verificar se a vistoria inicial está de acordo com o que você verificou no imóvel. se houver diferenças, faça a contestação. Atento ao prazo para contestar. Tem imobiliária, inserindo no aplicativo, termo de vistoria após você ter recebido as chaves, sem assinatrua do locatário, mas onsiderando que ao abrir o aplicativo ele aceitou. Isso é ilegal. Se ocorrer, faça imediatamente uma notificação ao lcoador sobre a invalidade da vistoria inicial e procure um advogado. Os meios eletrônicos, tem dado margem a abusos, ilegalidades e uma dor de cabeça tremenda para locador e lcoatário.
      Os aplicativos de vistoria, parceiros de imobiliárias, tem levado 15 dias para fornecer laudos. Prejuízo ao locador.
      Abraços

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    7. Muito obrigada, Maria Ângela. Grande abraço.

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    8. Maria Ângela, mais uma dúvida, a ordem dos locatários no contrato quer dizer alguma coisa? Todos respondem igualmente pelo contrato, certo? Mais uma vez obrigada.

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    9. Boa noite, Maria Ângela, uma última dúvida, o locatário está fazendo questão de colocar no contrato que devolverá o imóvel no estado que recebeu, salvo deterioração decorrente do uso normal? Isso é necessário? O que se enquadra em deterioração por uso normal? Obrigada.

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    10. Todos respondem integralmente e você pode escolher de quem cobrar. O costume e colocar a maior renda primeiro.
      Quanto ao pedido do locatário, a vistoria inicial informa como ele te recebeu e fazemos constar exatamente o que ele pediu, em cláusula contratual. Cuidado com esse contrato, se você fizer algo errado ou deixar de fazer constar, pode te prejudicar. A gente faz o contrato para diminuir os riscos do locador. O inquilino a lei protege. A questão do desgaste e sempre um problema. Piso com sinteco novo que depois de um ano perdeu o brilho e desgaste, mas se você riscou arrastando um móvel, não.

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  2. Bom dia!

    Sou locatário de um imóvel residencial, com contrato de prazo inicial de 12 meses. Após passado esse prazo, o contrato foi mantido de forma indeterminada. Recebi uma notificação extra judicial por denuncia vazia, onde o proprietário do imóvel está solicitando a devolução do mesmo, no prazo de 30 dias.

    O prazo fornecido pelo locador não é suficiente para que eu procure um novo imóvel. Verifiquei inclusive em um post anterior no seu site que o melhor é procurar o locador para um acordo, uma vez que conforme art. 61 da lei do inquilinato, um prazo de 6 meses deve ser concecido pelo juiz caso eu concorde com a desocupação.

    Minha dúvida é: devo assinar essa notificação e procurar o locador para tentar essa negociação ou devo procurar o locador sem assinar a notificação? A assinatura da notificação constitui somente ciencia ou concordância com o prazo?

    Muito obrigado por seu conteúdo.

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    1. Olá, o seu caso é outro. O locador somente pode pedir o imóvel por denuncia cheia. Contrato com prazo MENOR que 30 meses a denuncia vazia só pode ser aplicada após 5 anos de locação. Vencido os 22 meses seu contrato automaticamente se transformou em prazo indeterminado e somente nos casos do artigo 47 da lei 8.24592, o locador pode te despejar. Portanto, se você aceita desocupar, entre em contato com ele e informe que você não está obrigado a sair porque a notificação não foi feita na forma legal, mas que se ele te der um prazo de 6 meses, você assina acordo de desocupação amigável. Pode incluir isenção da reforma de entrega, já que terá gasto com mudança e novo contrato. Se ele concordar tudo bem, do contrário não desocupe e siga sua locação normalmente. Receber notificação não implica em consentimento quando está não está na forma legal.
      Abraços

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    2. Boa tarde!

      Muito obrigado por seu breve retorno.

      Nesse caso, uma vez que ele já enviou a denuncia vazia, eu não sou obrigado a desocupar devido o período de locação ser menor que 5 anos?

      Para que a desocupação ocorra, o locador deveria alterar para denúncia cheia?

      Acredito que para ele alterar para denúncia cheia, a única situação válida no meu caso é o inc. III do Art. 47. Nesse caso, o locador deve provar judicialmente, certo?

      Caso ele altere para denuncia cheia, o prazo previsto de 6 meses no Art.61 continua válido, correto?

      De qualquer maneira, para eu seguir sua sugestão, você me aconselha assinar a notificação?

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    3. Como você sabe que e denuncia vazia, sem receber a notificação? Receba e se constar denuncia vazia, não desocupe salvo acordo por escrito com o locador. Se ele pedir para uso próprio você consegue até 6 meses se, o locador entrar no juizado especial. Ele não precisa provar nada para pedir a desocupação. Somente vai ter que provar, se você descobrir que ele não ocupou o imóvel e alugou para outro. Caneta indenização a você. Tem que analisar exatamente qual a situação.

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    4. Entendi. Eu recebi a denúncia e a assinatura é eletrônica, por isso tive acesso ao conteúdo antes da assinatura.

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    5. Nesse caso, assino ou ignoro?

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    6. Ok, locação digital. Eu não assinava, a notificação contrária a lei. Se diz claramente denuncia vazia, está notificação não tem valor.

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    7. Bom dia! Muito obrigado por seus conselhos. Foram muito esclarecedores.

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  3. bom dia . Gostaria de esclarecimento sobre um inquilino que tem mais de ano que não paga o aluguel comercial e tambem nesse tempo esta fechado o imovel locado para ele,como posso proceder para tirar ele

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    1. Olá, não devia ter esperado todo este tempo. A solução é chamar o inquilino e negociar a imediata desocupação do imóvel. É isso que se deve fazer para evitar a justiça, porém você deixou passar muito tempo. Fosse no início se podia avaliar abrir mão da dívida para rápida devolução do imóvel que, em nova locação retomaria rápido seu prejuízo. Agora tens dias opções, negocia abrindo mão de valores que incentive o devedor a desocupar ou, contratar advogado e entrar com despejo judicial. Se não há garantia contratual se pede uma liminar e o despejo levará menos tempo. Não espere mais. Abraços

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