QUAL O PRAZO DA RENOVATÓRIA DO ALUGUEL COMERCIAL

A locação comercial tem regras próprias na legislação e uma delas é, o direito a renovação do contrato de locação desde que cumpridas algumas exigências. Conflitos surgiram e a justiça foi chamada a se manifestar quanto a interpretação da renovação compulsória. Vejamos.

O que diz o artigo 51 da Lei do Inquilinato quanto a renovação do prazo do contrato

O artigo 51 da lei 8.245/91, 👈que você pode ler clicando no link em azul, determina que o locatário de imóvel alugado para comércio terá o direito de renovar este contrato, ao seu término, por igual prazo, desde que, cumpra determinadas regras previstas. Essas regras são, prazo escrito de 5 anos para Renovatória ou a soma de vários contratos, estar pelo menos 3 anos no mesmo ramo do comércio, solicitar a Renovatória entre 01 ano a 06 meses do término do contrato.

A controvérsia diz respeito a renovação do prazo do contrato que não restou claro na lei, gerando interpretação que transformava o contrato, em uma sucessão de renovatórias compulsórias, dificultando a retomada do imóvel pelo locador.

O que gerou polêmica na renovação do contrato comercial.

A lei determina que na renovação do contrato comercial, o locatário terá direito a renovação do mesmo, por igual prazo, desde que cumpra, algumas condições. O termo "igual prazo" gerou a interpretação de que uma vez que o contrato inicial determine um prazo para seu término, o locatário terá direito a renovação pelo mesmo período. Exemplo: 

✅Um contrato de uma loja com prazo determinado de 7 anos, teria direito a renovar este contrato por mais 7 anos. Assim, sucessivamente, desde que estivesse 03 anos no mesmo ramo de comércio e 1 ano a 6 meses antes do fim do prazo, comunicasse o locador da intenção de renovar. Por este entendimento, a locação se tornava eterna, porque somente em situações especiais o locador poderia por fim ao contrato. 

Apesar das discussões de doutrinadores e de ações judiciais sobre o assunto, não se chegava a uma definição de qual o tempo que seria necessário para que o locatário tivesse garantido o seu ponto e fundo de comércio e o locador não fosse prejudicado. Os tribunais entediam que o prazo inicial deveria se renovar, isto é, citando o exemplo acima, o prazo de 7 anos se renovaria por mais 7 anos e assim por diante. 

Para ter direito a Renovação do contrato comercial o prazo mínimo tem que ser de 5 anos para que, desta forma, a renovação ocorra por mais 5 anos. E quando os prazos são maiores que 5 anos, como fica o locatário?

O que decidiu o Superior Tribunal de Justiça(STJ) sobre a renovação da locação comercial

A jurisprudência sempre foi no sentido de manter o prazo de 5 anos para a renovação, desde que, o contrato inicial fosse de 5 anos ou a soma de vários prazos atingisse 5 anos. Formando consenso para por fim a discussão, a 3ª Turma do STJ decidiu que o prazo da renovação do contrato comercial deverá ser de 5 anos, independente do prazo inicial contratado ser superior a este tempo. Ao final da renovação o locatário poderá pedir nova renovação pelo mesmo período. 

O Acordão da 3ª turma pacifica o tema e põe fim a diversas decisões judiciais, a maioria de mesmo entendimento. Locações de grande porte com alto investimento podem livremente acordar prazo inicial de longo período. Apenas a Renovatória é que será de 5 anos. Lembrando que para ter direito a Renovatória outros critérios devem ser observados. Não teria cabimento uma empresa inadimplente pedir judicialmente que lhe fosse garantida a renovação do contrato.

Fonte: REsp 1.091.600 - Acordão