O que significa aluguel sem administração

Já pensou em alugar seu imóvel lidando diretamente com o seu inquilino, mas pagando uma empresa imobiliária para usar sua estrutura! É isso que uma campanha publicitária vem propor aos proprietários de imóveis. Aluguel sem administração, o que significa?

💧Contratando um imobiliária para administrar a locação residencial

Quando você contrata uma imobiliária para alugar e administrar o seu imóvel, está contratando um profissional habilitado pelo Conselho de Corretores de Imóveis(CRECI) do seu estado. Esta empresa ou profissional liberal, é regida pelo Código Civil brasileiro, Lei Nº 10.406/2002 vigente, capítulo XIII - da Corretagem. O artigo 723 determina que o profissional é responsável por todo o processo de locação e administração e responde perante o cliente por qualquer prejuízo se vier a ser negligente com a prestação do serviço. Se for do interesse você pode ler o artigo 723 da Corretagem 👈. 

💥Um exemplo prático onde a imobiliária responde pelo prejuízo do locador.

André aluga seu imóvel através de uma imobiliária ou Corretor de Imóveis. O profissional faz a vistoria inicial do imóvel que atesta como este está sendo entregue por seu proprietário. O imóvel é alugado utilizando esta vistoria inicial, o contrato é de 12 meses e ao término é realizada a vistoria final, com a imobiliária representando o locador. A vistoria inicial informa que o banho social tem bancada em mármore branco sem manchas, riscos e em perfeito estado. A vistoria final informa o mesmo, mas quando o proprietário vai visitar o imóvel descobre que o mármore está rachado e que a imobiliária não fez constar na vistoria final, cobrando do inquilino.

O exemplo acima demonstra que a imobiliária foi negligente e pode responder pelo prejuízo do locador. Isso tem ocorrido e muito. Imobiliárias físicas e digitais terceirizando as vistorias e se recusando a fornecer termo de quitação antes de 30 dias da vistoria final. Por que isso ocorre? Porque o locador não comparece para fazer a vistoria final e posteriormente na posse das chaves, ao visitar o imóvel e não concordar com algo, responsabiliza a imobiliária e esta, por sua vez, como não forneceu o termo de quitação, contata o locatário para que este arque com os custos. O que vale é o que está na vistoria final que não pode ser alterada posteriormente e deve ser entregue a copia ao locatário no encerramento da locação. Se o contrato for encerrado e nada for informado sobre pendências, será abusivo e questionável cobrar posteriormente.

Abrindo um parenteses, as empresas físicas sempre tiveram um engenheiro como vistoriador contratatado e treinado. As empresas atuais utilizam empresas terceirizadas, a vistoria final é marcada via site e na data e hora marcada o profissional comparece. Não compareceu o locador, o representante será o vistoriador enviado pela imobiliária mandatária do locador.

Abraindo outro parenteses, o recibo de devolução de chaves e comparecimento a vistoria final deve ser exatamente recibo de chaves e de comparecimento a vistoria. Imobiliárias inserem cláusulas ilegais que impõem ao locatário aceitar que o locador vistorie posteriormente o imóvel, aprovando ou não, altere a vistoria final, entre outros absurdos. O locatário assina por não ter opção já que tem que provar o comparecimento e a devoução das chaves. Na justiça, tudo se resolve. 

Com base em tudo que foi explicado acima é de fácil entendimento que não é qualquer novato no mercado de locações que vai  "oferecer o céu e entregar o céu" sem ter prejuízo. A Lei do Inquilinato é rigorosa, a justiça costuma segui-la e sendo uma lei de 1991 com muito pouca modificação, não será fácil modifica-la para atender um mercado de empresas voltadas para investidores. Quem é o cliente destas empresa? Locador, locatário ou o investidor que visa unicamente o lucro. É fato que locador e locatário são fundamentais, mas não pdoem dar prejuizo.

🔑O aluguel sem adminsitração é  a disponibilidade da estrutura da empresa imobiliária transferindo para o locador toda a responsabilidade do locação. 💲

O proprietário pagará pelo uso da estrutura da empresa, mas a negociação com o locatário será responsabilidade sua. Há uma troca. A imobiliária continua a receber a comissão por intermediação que implica em fazer o contrato e vistoria inicial, cobrar alugueis, inadimplência, mas a vistoria final, negociação final e negociação de prazos, valor do aluguel e reformas ficará com o locador. O lado bom fica com a empresa e o ruim com o locador. Vale a pena? Sim e não. Quando o locador contrata uma imobiliária, ele busca não ter contato com o inquilino. No aluguel sem administração o inquilino terá contato direto com o locador.

💢Por que oferecer o aluguel sem administração

Como disse acima, o cliente de algumas startups imobiliárias é o investidor. Uma simples consulta aos sites de tribunais e se pode verificar a quantidade de ações judiciais de locadores contra essas empresas. Mais recentemente o Ministério Público diante da omissão dos Conselhos profissionais, resolveu agir contra cobranças abusivas feitas aos locatários. Ações judiciais, Pandemia e crise econômica com alto indice de inadimplência geram prejuizo. É preciso mudar. A mudança vem com o "Aluguel sem administração" onde a empresa imobiliária atua intermediando e recebendo a taxa de intermediação e depois se afasta deixando a "encrenca" com o locador. 

O maior objetivo de locadores quando contratam uma imobiliária é receber em dia, o que faz com que a análise de ficha do cliente seja rigorosa e a garantia contratual indispensável. Também é fundamental manterem-se afastado do locatário, prova disso que no contrato de locação não aparece endereço e  telefone do locador e sim da imobiliária que será sua representante legal. O que o locador deseja é ser incomdodado o menos possivel. O que a empresa do "Aluguel sem administração" propõe é "pague meu contrato e vistoria e depois somente me procure se o inquilino não pagar".

Concluindo, não é qualquer um que atua com aluguéis mexendo em uma estrutura sólida que consegue se manter por muito tempo em uma economia como a brasileira. Ainda bem que um leque de opções permite a mudança. As Startups chegaram para sacudir o mercado de imóveis, mas com obejtivo bem diferente das tradicionais empresas onde o proprietário locador é o cliente principal e a legislação protege. A nova modalidade nada mais é do que a velha locação direta com o proprietário onde quando não há acordo entre as partes, o advogado do locador entra em ação.