LOCADOR EXIGE DO LOCATÁRIO PAGAMENTO INTEGRAL DO CONDOMÍNIO

A cota condominial é despesa exclusiva do locador que por lei está autorizado a transferir este pagamento para o locatário, mas somente a despesa ordinária, sob pena de cometer uma infração legal.

O artigo 22, inciso VIII da Lei do Inquilinato 8.245/91 determina que é obrigação do locador pagar taxas, impostos e seguro, permitindo que durante o uso do imóvel através de contrato escrito locação, possa transferir estas despesas para o locatário. O inciso X determina a obrigação de o locador pagar as despesas extraordinárias que não podem ser repassadas para o locatário pagar.

O legislador tomou o cuidado de não permitir que fosse pago pelo inquilino as despesas extraordinárias por se referirem a gastos que valorizam o imóvel. Assim temos:

✅Despesa ordinária: toda aquela que se refere a manutenção do condomínio e gastos do seu cotidiano para manter o funcionamento. Assim temos seguro, energia, água, salário de funcionários, consertos, manutenções periódicas como limpeza da caixa d'agua. A cobrança ocorre em um valor fixo mensal ou variável se a cobrança de água for por rateio.

✅Despesa extraordinária: todas aquelas que valorizam o imóvel como instalações novas, substituição quando não há conserto e manutenção. Novo portão instalado, pintura externa, iluminação nova, troca do sistema de segurança, instalação de gás natural, fundo de reserva, fundo de obras.

✅Despesas extra paga por todos: há situações que o síndico precisa utilizar o saldo do fundo de obras do condomínio formado pelos proprietários, para cobrir despesas ordinárias quando a receita for menor que a despesa. Nesse caso específico, o valor precisa ser devolvido ao fundo e todos os moradores pagam, incluindo o locatário. Outra situação diz respeito a indenizações trabalhistas, 13º salário e  férias de funcionários. Um fundo pode ser formado para estas despesas e todos pagam por ser despesa ordinária e visa evitar cobrança da cota em dobro ou rateio futuro na demissão de um funcionário. Esse fundo também é pago pelo locatário. Não há devolução quando o mesmo desocupa o imóvel.

A cobrança da cota condominial é feita por empresas que auxiliam o síndico na administração. O boleto é único e engloba todas as cobranças. É preciso separar o que será pago pelo locatário e esta obrigação é do locador ou da imobiliária que presta esse serviço.

Atualmente, com a chegada das chamadas Startups imobiliárias, surgiu cláusula contratual que obriga o locatário a pagar o boleto integral do condomínio. Posteriormente o valor correspondente ao locador é devolvido na forma de desconto no aluguel futuro sem qualquer tipo de correção ou juros. Outra imobiliária e esta física, chega ao absurdo de determinar que o inquilino deve pedir a devolução dos valores do locador em 90 dias sob pena de perder o direito a recebê-los. Para completar, outra dita imobiliária digital aplica multa ao inquilino que se recusar a pagar integralmente e determina o direito do locador de devolver em parcelas. Será que os proprietários de imóveis sabem que é crime cobrar do locatário despesas que a lei não autoriza sejam pagas por ele!

Artigo 43 da Lei 8.245/91. Constitui contravenção penal, mas como ninguém vai preso por este tipo de problema, o locador pagará multa no valor de 3 a 12 meses do valor do último aluguel atualizado. Lembrando que se o locador contrata uma imobiliária, esta como profissional do ramo tem o dever de fazer cumprir a lei sob pena de responder pelo prejuízo que causar ao locador. 

Imaginem o caso prático do locatário que não requereu a devolução da chamada extra de pintura e antes da locação completar 3 anos, aciona o judiciário para cobrar todo o período que pagou a chamada extra com multa, juros e correção conforme consta no contrato de locação ou abrir mão e exigir somente a multa de 12 alugueis. Vale a pena?

Se constar essa obrigação em cláusula contratual, o locatário deve posteriormente acionar a justiça para obter a nulidade da cobrança, garantindo assim o uso do imóvel contratado e seus direitos. 

A modernidade deve chegar para agregar, não para destruir e a Lei do Inquilinato vem sendo atropelada por um mercado mais interessado no lucro de investimentos e formação de fundos, do que na administração de bens de particulares. Se a imobiliária não faz a gestão do boleto de condominio separando as despesas, esta aí um o motivos do porque ela cobra mais barato sua taxa de administração. 

Fonte:Jus Brasil - ações locaticias